לפני מכירת דירה עלינו לבדוק כי יש היתר לדירה וכי הדירה בנויה בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין. בדיקת התאמת מצבו הפיסי של הנכס לתכניות אינה בדיקה פשוטה והיא מצריכה מומחיות רבה, לכן רצוי לפנות לגורם מקצועי מוסמך אשר יבחן את ההתאמה בין התכניות. כמו כן, יש לוודא פעם נוספת בעירייה כי אין תיעוד לפניות שנעשו בעבר בגין חריגות בניה וכיו"ב.
כמו כן, במידה והנכס הנמכר רשום כבית משותף אנו נזמין את התשריטים מלשכת רישום המקרקעין ונוודא כי הרישומים תואמים למצב הזכויות והתכנון במקור. בנוסף, ייתכנו מסמכים נוספים המיוחדים למצבו הספציפי של הנכס כמו תשריטים לאיחוד וחלוקה, הסכמי שיתוף, הפקעות וכיו"ב. בהמשך, אנו נוודא כי יש לדירה טופס 4 ואת יתר הטפסים והאישורים הדרושים לאכלוס, לרבות אישור מבנה מסוכן.
העברה ללא תמורה - עסקת מתנה
תוכן עניינים:
-
מכירת הדירה בכפוף לתניה חוזית - AS-IS.
-
מכירת דירה - משא ומתן וחתימה על הסכם מכר.
-
שלב המשא ומתן.
-
הסכם המכר.
-
מכירת דירה - מעמד החתימה על ההסכם ונספחיו.
-
רישום הערת אזהרה.
-
קביעת קביעת לוח תשלומים וביצוע בפועל של ההסכם.
-
קביעת מועד המסירה והחפצים שיישארו בדירה.
-
מסירת הדירה ומסמכי העברת הזכויות.
-
-
צור קשר.
רוצים להישאר מעודכנים - עיכבו אחרינו בפייסבוק.
מבוא:
העברת דירה ללא תמורה בין קרובים מתייחסת להעברת נכסים בתוך המשפחה הגרעינית מבלי שתינתן כל תמורה (ללא יוצא מן הכלל) בגין העברת הזכויות, כשפעולה זו מכונה גם לעתים קרובות "עסקת מתנה", ומכאן גם שמות הצדדים בעסקה - נותן המתנה (המעביר) ומקבל המתנה (הנעבר). מבחינת חוק מיסוי מקרקעין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 ו- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 - העברה ללא תמורה נחשבת לעסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, אולם לעסקה זו מוענק בהתקיים תנאים מסוימים פטור ממס שבח ו- פטור חלקי (1/3 ממס הרכישה שהיה על מקבל המתנה לשלם) ממס רכישה. יחד עם זאת - בעסקה בין אחים יש להבהיר כי ההגדרה לקרוב לעניין מס רכישה בהעברה ללא תמורה שונה מההגדרה לקרוב בעניין מס שבח - אך שקרוב לעניין מס הרכישה אינו בהכרח קרוב לעניין מס השבח.
מכירת דירה - בדיקות מקדמיות:
מהי העברה ללא תמורה בין קרובים ועל מי חלות ההטבות מכח העסקה
שווי הדירה - האם ניתן לשנות את מחיר הדירה לאחר הפרסום?
ככלל, פרסום הדירה ומחירה אינו מחייב את המוכר והוא יכול לשנותו בכל עת. אולם, מה המשמעות לשינוי המחר לאחר שקונה פוטנציאלי פנה אליו או לחלופין לאחר שהחל כבר משא ומתן למכירת הדירה כשהקונה מסתמך על המחיר שננקב בעת הפרסום הראשוני.
כאמור, על המוכר לנהוג בתום לב כלפי הקונה בעת המשא ומתן לכריתת הסכם ולאחר מכן בשלבי ביצוע והשלמת העסקה, כששינוי מחיר הדירה עלול להתברר כחוסר תום לב מצד המוכר.
את ההחלטה האם השינוי מהווה חוסר תום לב מצד המוכר בוחנים לפי נסיבותיו של כל מקרה וכן לפי השלב בו אנו נמצאים מבחינת המשא ומתן - ככלל, ככול שנהיה בשלב מתקדם יותר, אך השינוי ייראה כחוסר תום לב.
את הטענות כי מדובר במשא ומתן אשר לא מחייב את הצדדים ניתן לעקוף באמצעות ערוצי ההשלמה חוק החוזים המאפשרים להשלים פרטים חסרים לפי החוק או מנוהג מקובל בין הצדדים. כמו כן, במקרים בהם נחתם זיכרון דברים ניתן יהיה להסתמך על הפרטים שצוינו בעת החתימה בתוספת ההסכמות שאליהם הגיעו הצדדים לאורך המשא ומתן - כל שלבסוף יתקבל הסכם מחייב אשר נותן מענה על דרישת הכתב. הדרושה בעסקאות מקרקעין.
מכיוון שניתן לראות בחתימה על זיכרון דברים ומשא מתן מתקדם כהסכם מחייב רצוי לנהוג במשנה זהירות ולבצע את הבדיקות המקדמיות לצורך קביעת מחיר הדירה עוד לפני שמפרסמים את הדירה למכירה יחד עם המחיר המבוקש בעבורה.
כיצד קובעים את שווי השוק של הדירה?
ככלל, הגורם הרלוונטי לקביעת שווי דירות הוא שמאי מקרקעין, כשהסתייעות בגורם זה מקנה יתרונות נוספים הכוללים את בחינת מצבה הפיסי והתכנוני של הדירה. אולם, במרבית העסקאות הצדדים לא פונים לשמאי מקרקעין, אלא מנתחים את שווי השוק לפי הבנתם לאחר שערכו סקר שוק. לפיכך, ובהנחה שלא פונית לשמאי מקרקעין מומלץ להתחיל עם בדיקה באתר מידע נדל"ן של רשות המסים ובלוח של אתר מדל"ן מהם ניתן ללמוד על שווי עסקאות שבוצעו בסביבה.
באתרים שמפרסמים מחירים אין פרטים על מצב הדירה?
נכון האתרים הנ"ל לא מציינים האם הדירה שופצה לפני המכירה, מהו מצב הדירה, אלו מיטלטלין נשארו בדירה וכיו"ב. עם זאת, ניתן להשלים את החיפוש ממאגרי מידע נוספים אשר מפרסמים דירות למכירה, ובתוך לקבל פרטים נוספים ביחס לדירות שנמכרות בסביבה.
כיצד תמ"א 38 משפיע על מחיר הדירה בעת המכירה?
מחיר הידרה מושפע מגורמים רבים המשפיעים על שוויה, לרבות: מיקום, מיקום הדירה בקומה, מיקום הדירה בבניין, שיפוץ הדירה, שנת הבנייה של הבניין וכיו"ב. אולם, בנוסף לכך, גם התכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 משביח את שווי הדירה עקב השיפוץ, התמורות ותוספות הבנייה שיקבלו בעלי הדירות. לכן, מוכרים שדירתם צפויה לעבור תמ"א מתמחרים באופן יחסי את שווי הדירה העתידית לאחר ביצוע הפרויקט בעת המכירה. יש לציין כי ככול שהיתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 תגבר כך יבוצע התמחור.
מכירת דירה - בדיקת מצב הזכויות?
לכאורה, ניתן לראות בבדיקה זו כמיותרת כיוון שכל מי שמוכר את דירתו עושה זאת מעצם היותו בעליה של הדירה. אולם, מדובר בבדיקה לא פחות חשובה משווי הדירה, וביתר פירוט. במקרים רבים מוכרים כלל לא מודעים למצב רישום הזכויות בדירה, כשך שרק בעת מכירתה את מגלים כי לא הושלם רישום הזכויות על שמם מעת רכישת הדירה על ידם, וזאת גם במקרים בהם חלפו עשרות שנים מאז הרכישה. לכן חשוב להוציא נסח טאבו ולבחון את מצב הזכויות.
אי התאמה מבחינת מצב הזכויות עלול להתבטא במגוון רחב של מקרים. במרבית המקרים מדובר על כך שלטובת המוכר רשומה הערת אזהרה במקום זכות בעלות / חכירה על הדירה. בתנאים רגילים עורכי הדין של הצדדים ישימו לב לכך כבר בשלב התחלתי לאחר עיון ראשוני בנסח לשכת רישום המקרקעין.
ואולם, ייתכנו מקרים מורכבים יותר בהם רישום הבעלות בדירה ובגג (כאשר מדובר פנטהאוז) בנפרד, כך שבדיקה לא מקצועית של מצב הזכויות תתעלם מכך שמדובר בשני נכסים שונים. במקרה זה, עלולות להיווצר בעיות עיקריות בעת הגשת הדיווחים למיסוי מקרקעין, אישור משכנתא לרוכש והשלמת העברת הזכויות.
במקרים אחרים עלולה להתעורר מחלוקות עקב רישום של זיקות הנאה אשר לא היו ידועות למוכר כמו למשל במחלוקת שהתגלתה בהליך תא (ת"א) 39838-03-13 הדר ישראלי נ' משה כהן חברה לבנין והשקעות בע"מ, בו נמכרו זכויות מבלי שהיה ידוע על רישום של זכות מעבר לטובת יתר בעלי הדירות באמצע גינה שהייתה מוצמדת (בבעלות) אחת מהדירות בקומת הקרקע..
יש לציין שאי ההתאמות לעיל ניתנות למניעה בקלות באמצעות בדיקה מקדמית לבירור זכויות.
במקרים מסוימים בירור זכויות הבעלות ישפיע על מצבו הפיסי של הממכר עקב שינויים שיחולו בגודל הנכס עקב כך. לצורך הדוגמא: במכירת דירה בבית צמוד קרקע יושפע שטחו של הממכר במקרים בהם יינתנו פרטים שגויים ביחס לשיעור הבעלות, שכן אם שטח המגרש הוא 500 מ"ר שטחו של המוכר ישתנה באם זכיותיו עומדות על 50% או 25%. במקרים בהם התגלו אי התאמות יש לפעול להסדרתם ולכל הפחות לידע את הקונים לגביהם, כך שניתן יהיה להימנע מאי גילוי פרטיים מהותיים ביחס לעסקה.
מכירת הדירה בכפוף (עם) שוכרים:
אמנם, הימצאותם של שוכרים בדירה אינה מבטלת את יכולתו של המוכר לבצע עסקה במקרקעין, אך יש לתת לנושא זה התייחסות מיוחדת. לצורך הבהרת התמונה נסביר זאת כן: חוק המקרקעין קובע כי זכות הבעלות מורכבת ממספר זכויות "משנה", לרבות: זכות השימוש, החזקה וכיו"ב. ברגע שהשכרנו את הדירה העברנו למעשה את זכות השימוש והחזקה לאדם אחר, כך שלמעשה זכות הבעלות צומצמה במידה ניכרת.
בנוסף, לצד חוק המקרקעין המגדיר את זכות הבעלות - היחסים שבין השוכר למשכיר מוגדרים בחוק השכירות והשאילה אשר קובע כי זכיותיו של השוכר לא תפגענה בעת העברת זכיותיו של המשכיר (המוכר) בדירה. את הפתרון למגבלה זו יש להסדיר כבר בעת החתימה על הסכם השכירות מול השוכר באמצעות תניה חוזית מתאימה, וכן באמצעות יידוע הקונים על הימצאותם של שוכרים בד בבד עם שמירת זכיותיהם.
בעת מכירת דירה בכפוף לשוכר יש לשים לב לנושאים (השכיחים) הבאים: אופציה להארכת השכירות, תכולה הדירה שעל המשכיר (המוכר) לספק לשוכר לפי חוזה השכירות, תשלום כל החיובים השוטפים במשך בתקופת השכירות ביצוע העברת הזכויות מבלי שהדבר ייחשב להפרה של הסכם השכירות וכיו"ב.
כמו כן, רצוי לוודא לפני המכירה כי ישנו הסכם שכירות בתוקף עם השוכר,כי הבטוחות נמצאות בידי המוכר כך שניתן להשיבן לידיו בעת מכירת הדירה, עדכון הערבים וכו'.
לפי הוראות חוק השכירות והשאילה אי הסדרת מכירת הדירה בכפוף לשוכר עלולה להוביל לאי התאמה כלפי השוכר, וכן להפרה של אי גילוי מידע כלפי הקונים.
לסיכום, בירור מצב הזכויות מתייחס הן לרישום זכויות המוכר והן ביחס לחלוקת זכויות "המשנה" על ידו. בנוסף, יש לבדוק מסמכים נוספים הכוללים את מסמכי הבית המשותף ואת ספרי ועד הבית אשר מתעדים את ההחלטות שהתקבלו על ידי בעלי הדירות בבית המשותף.
משכנתא ושעבודים:
לפני מכירת הדירה יש לוודא כי לא רשומים שעבודים ומשכנתא על הזכויות בנכס. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעו הוצאת נסח טאבו, הוצאת דו"ח מרשם המשכונות ופניה לגופים נוספים (במידת הצורך) בהם מבוצע רישום של הזכויות כמו רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכו'.
בדיקת מצבה הפיסי של הדירה?
לעומת בירור הזכויות אשר מוגדר כבדיקה פשוטה יחסית - מצבה הפיסי של הדירה נחשב לבדיקה פחות פשוטה, כשבמסגרת זו עלינו לבצע מספר בדיקות לפיהן נקבע אם ישנן חריגות בנייה בדירה, האם ישנם ליקויים, אי התאמות, האם הדירה ראויה למגורים, האם חל הצורך לגלות פרטים מסוימים ביחס למצב הדירה והבניין, תשלומים מסוימים החלים בעקבות השבחת הנכס וכו'.
מכירת הדירה בכפוף לתניה חוזית - AS-IS:
לתניה AS-IS יש משמעות בהסכם המכר, אולם הפרשנות שניתנה לה על ידי הפסיקה החלישה את כוחה ואת הניסיון לצמצם את אחריותו של המוכר באמצעותה. לכן, מומלץ שלא להסתמך יתר על המידה על תניה ולבחון אילו פרטים רלוונטיים יש למסור בעת מכירת הדירה. אגב כך, יש לבחון בשלב הראשון אילו פרטים מהותיים יש למסור ביחס למצב הזכויות בדירה ובהמשך ביחס למצבה הפיסי והמשפטי.
כמו כן, יש לציין כי לתניה הנ"ל ניתנו מספר פרשנויות שונות בהתאם למהות העסקה, כך שאנו נייחס משמעות שונה במידה ואנו מוכרים דירה + זכויות בנייה לעומת מקרים בהם נמכרת דירה הכוללת אך ורק זכויות בנייה.
תחנה ראשונה - וועדה מקומית לתכנון ולבניה - "מחלקת הנדסה בעירייה":
לפני מכירת דירה עלינו לבדוק כי יש היתר לדירה וכי הדירה בנויה בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין. בדיקת התאמת מצבו הפיסי של הנכס לתכניות אינה בדיקה פשוטה והיא מצריכה מומחיות רבה, לכן רצוי לפנות לגורם מקצועי מוסמך אשר יבחן את ההתאמה בין התכניות. כמו כן, יש לוודא פעם נוספת בעירייה כי אין תיעוד לפניות שנעשו בעבר בגין חריגות בניה וכיו"ב.
כמו כן, במידה והנכס הנמכר רשום כבית משותף אנו נזמין את התשריטים מלשכת רישום המקרקעין ונוודא כי הרישומים תואמים למצב הזכויות והתכנון במקור. בנוסף, ייתכנו מסמכים נוספים המיוחדים למצבו הספציפי של הנכס כמו תשריטים לאיחוד וחלוקה, הסכמי שיתוף, הפקעות וכיו"ב. בהמשך, אנו נוודא כי יש לדירה טופס 4 ואת יתר הטפסים והאישורים הדרושים לאכלוס, לרבות אישור מבנה מסוכן.
תחנה שנייה - בדיקה עצמית- בדיקת הדירה:
בהזדמנות זו אנו נוודא פעם נוספת כי לא נערכו שיפוצים בדירה אשר מהווים חריגת בנייה כמו סגירת מרפסת, שינוי החזית, שינויים פנימיים המצריכים תיקון היתר ועוד פעולות נוספות המהוות עבירות בנייה לפי חוק התכנון והבניה. בנוסף, אנו נבדוק כי אין ליקויים בדירה אשר משפיעים על מצבה הפיסי כמו נזילות, בעיותרטיבות,מתקנים ותשתיות לא תקינים ועוד ליקויים נוספים. אחריות המוכר מתמקדת במרבית המקרים בגין ליקויים שהוא ידע או שהיה עליו לדעת, לכן ייתכנו מקרים בהם המוכר יצהיר כי לא ידע על הליקויים אך תתקיים חזקה לפיה יהיה עליו לדעת.
לצורך ביצעו הבדיקות ניתן להיעזר באנשי מקצוע אשר ייבחנו את הדירה באמצעות מכשור מיוחד. יש לציין הפעולות שעל המוכר לבצע מבחינת בדיקות מקדמיות דומות לבדיקות שעל הקונה לבצע, אולם האחריות של כל אחד מהצדדים שונה.
בעוד aאחריותו של הקונה מושתת על זיהוי ליקויים ואי התאמות שי ביכולתו לזהות כקונה סביר, הרי שהמוכר הוא הגורם שעליו חלה האחריות לספק את המידע הרלוונטי ביחס לדירה כיוון שבמרבית המקרים הוא מכיר את מצבה של הדירה באופן הטוב ביותר.
ליקויים אשר התגלו בדירה בזמן הבדיקה מצריכים את תיקונם או את יידוע הקונים לפני מכירת הדירה עוד בשלב המשא ומתן בהתחלה. את השיקולים הללו יש לקחת בחשבון במסגרת שקלול העלויות הנלוות למכירת הדירה במיוחד כשצריך להכשיר חריגות בנייה בדירה.
למאמר בעניין היתר בנייה לחץ כאן
למאמר בעניין פיצול דירות לחץ כאן
'למאמר בעניין טעות בגודל הנכס לחץ כאן
למאמר בעניין תכנון ובניה - שימוש חורג בדירת מגורים שהוסבה לדירת גן לחץ כאן.
מכירת דירה - הוצאות נלוות:
היערכות למכירת הדירה מחייבת לשקלל את מכלול ההוצאות שיתלוו לעסקה, כך שלא נהיה מופתעים במהלך העסקה מתשלומים אשר עלינו חובה לשלמם. לבדיקה זו יש משנה חשיבות בייחוד כשמדובר בעסקאות כפולות (עוכבות) בהן נמכרת דירה אחת ונרכשת דירה חליפית במקומה.
כמו כן, בהתאם להוצאות המוכר יכול לתמחר טוב יותר את מחיר הדירה, ובתוך שכל לכלול בתוכו את העלויות שהוצאו לצורך הכשרת חריגות בנייה, תיקון המצב הרישומי בנכס, תשלומים ששונים שיוטלו עליו במהלך העסקה, וכן עלויות נוספות עליהן נרחבי בהמשך.
לחלופין, לקיחה בחשבון של ההוצאות יכולה להוביל את המוכר לקבלת החלטה מושכלת שלא למכור את הדירה בשל עלויות עסקה גבוהות.
דיווח למיסוי מקרקעין - עריכת שומה עצמית למס השבח:
חוק מיסוי מקרקעין מטיל חיוב במס על כל עסקה במקרקעין בעת מכירת זכות במקרקעין, אמנם בהתקיים תנאים מסוימים יינתן פטור ממס שבח לעסקה. את מס השבח ניתן לתאר כמס החל על גובה הרווח שנוצר בגין מכירת הדירה בתקופה שבין יום רכישתה לבין יום המכירה. גובה המס לתשלום נגזר לפי השיעורים שנקבעו בחוק. כיוון שכך, יש לאמוד את גובה מס הרישה שיהיה על המוכר לשלם, וכן לבחור במסלול המס המתאים ככול וקיימות חלופות מס אופציונליות. לצורך הנוחות נציג מספר מסלולים שבאמצעותם מחשבים את המס שיוטל על העסקה, כך:
-
פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה (- למאמר)
-
לאחר תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין מדובר בפטור השכיח ביותר הניתן ליחיד שזוהי דירתו היחידה אשר שימשה ב- 4 השנים האחרונות או במשך 80 מהזמן למגורים. לצורך קבלת הפטור יש לעמוד במספר תנאים נוספים אשר מפרטות בהרחבה במאמרינו הקודמים.
-
גובה הפטור ניתן עד לסך של כ- 4,500,000 ש"ח - מעל לתקרת הפטור ניתן לקבל פטור חלקי עד לגובה התקרה. למאמר בעניין מיסוי דירות יוקרה לחץ כאן.
-
-
פטור בעת מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה:
-
ככלל, הרוכש נכנס בנעלי המוריש בעת המכירה, כך שהמוכר זכאי לנצל פטור בגין דירת מגורים מזכה לה היה זכאי המוריש ולניצול חישוב לפי מס לינארי מוטב.
-
-
פטור חלקי - מס לנארי מוטב:
-
עד לתיקון מספר 74 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן היה לקבל פטור ממס שבח כל 4 שנים, אולם לאחר התיקון פטור זה בוטל. על מנת לצמצם את הפגיעה בנישומים שהסתמכו על הפטור ולצורך עידוד מכירת דירות ניתן פטור חלקי אשר יחושב באופן יחסי על משך הבעלות מאז שנת 2014 ביחס לכל תקופת הבעלות.
-
-
העברה ללא תמורה בין קרובים - עסקת מתנה:
-
העברה ללא תמורה בין קרובים מוגדרת כעסקה, ומשכך חל הצורך להגיש בגינה דיווח רגיל. עם זאת, בהתקיים התנאים שנקבעו בחוק יהיה זכאי נותן המתנה לפטור ממס שבח.
-
-
פריסת מס שבח:
-
במקרים מסוימים יהיה משתלם יותר לפרוס את השבח שנוצר על פני ארבע שנים אחורה ולבקש לחשב את שומת מס השבח לפי מדרגות מס הכנסה. הכדאיות הכלכלית שאפיק זה משתלמת במרבית המקרים למוכרים שהינם מעל גיל 60 עקב מדרגות מס הרכישה הנמוכות החלות עליהם.
יתכנו חלופות נוספות אשר יאפשרו לבצע תכנון מס לגיטימי - כחוק בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. את הדיווח יש להגיש יחד עם הטפסים הייעודיים והמסמכים הנדרשים בעסקה מושא הדיווח.
משכך, ניתן לראות כי החלופות השונות, המסמכים ויתר הפעולות הדרושות במסגרת הגשת הדיווח מצריכים הסתייעות בעו"ד מקרקעין / נדל"ן הבקיא בתחום התכנון והבניה.
היטל השבחה:
היטל השבחה הוגדר בפסיקה כמס החל על הבשבח שנוצר בעקבות אישורה של תכנית, הקלה ושימוש חורג. במרבית המקרים גובה המס הינו בשיעור של 50% מהשבח שנוצר, אולם ייתכנו מקרים כמו בפיצול דירות צמודי קרקע בהם ישלם סכום נמוך יותר.
במקרה שלפנינו תקום חובת התשלום בהיטל השבחה "בעת המפגש עם הכסף", כלומר בעת מכירת הדירה. משכך, עלינו לבדוק בנוסף באם ישנו חיוב בגין היטל השבחה לפני מכירת הדירה. בניגוד למס השבח - היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית.
אץ שומת היטל ההשבחה מצמידים למדד, כך שהפער שנוצר בעת מועד יציר החוב לבין מועד אישורו ישקפו את שווי השומה ביום אישורה לעומת מעד מאוחר יותר. על המוכר לדווח לרשות המקומית על העסקה. לאחר תשלום היטל ההשבחה (וארנונה) יינתן לקונה אישור עירייה
בנוסף, ייתכנו תשלומים נוספים כגון דמי הסכמה אשר משולמים לרשות מקררעי ישראל במקרה בו הקרקע נמצאת בבעלות המנהל.
הוצאות נוספות:
בנוסף להוצאות לעיל ייתכנו הוצאות נוספות, לרבות:
-
שכ"ט עו"ד.
-
שכ"ט מתווך.
-
שכ"ט אנשי מקצוע נוספים.
-
הובלה.
-
שיפוץ.
-
סילוק משכתא.
-
הוצאות לפינוי הדירה.
-
מסים והיטלים שונים.
-
הוצאות בעבור מסמכים ואישורים מרשויות שונות.
זיכרון דברים:
נקודת המוצא היא שלא לחתום זיכרון דברים. זיכרון דברים הינו מסמך משפטי אשר מסכם באופן כתוב את כוונות והסכמות הצדדים, כשבכל הקשור למכירת דירה מדובר בשלב מוקדם יחסית לפני שבוצעו כל הבדיקות המקדמיות והוסדרו כל הנושאים הרלוונטיים לעסקה בין הצדדים. במרבית המקרים זיכרון הדברים מסדיר את מרבית הנושאים שמהם ניתן להרכיב הסכם מחייב, כך שיש להיזהר בפעולה זו.
כאמור לעיל, על מנת שזיכרון דברים יהיה מחייב חל הצורך להסדיר מספר פרטים בודדים הכוללים את שמות הצדדים, פרטי המקרקעין, מאפיינים הנכס הנמכר, מחיר הדירה, מועדי תשלום, מועד מסירת הדירה, פיצויים, דרכי מימון, הוצאות ומיסים, סנקציות בגין הפרה ודמי מקדמה. ייתכנו פרטים נוספים הדרושים לצורך גיבוש הסכם מחייב, אולם זוהי הרשימה המינימלית שהוגדרה במספר פסקי דין.
חלק מהנושאים הדרושים לגיבוש הסכם מחייב אשר לא הוסדרו בזיכרון הדברים ניתן להשלים מכוח ערוצי השלמה החוזיים אשר מפנים לפסיקה ולנוהג המקובל בין הצדדים במקרים דומים. כאמור, הבעיה העיקרית בזיכרון הדברים היא שהצדדים חותמים עליו מבלי להפנים את מלוא ההשלכות הנובעות מכך ומבלי שהם החליטו באופן סופי כי ברצונם להתקשר בהסכם מחייב.
לצורך מניעת "תאונות משפטיות" ניתן להוסיף מספר סעיפים לזיכרון הדברים אשר מקהים את תוקפו המחייב, אולם בשל המשקל שניתן להתנהלות הצדדים לאחר החתימה ייתכן כי תוקפם של סעיפים אלו יצומצם לעומת האינדיקציות שבעטיים יקבע כי יש לפנינו הסכם מחייב.
מכירת דירה - משא ומתן וחתימה על הסכם:
לפני שנעבור לשלב הבא (ומתקדם יותר) רצוי לוודא שביצענו את הבדיקות הבאות:
-
ביצוע בדיקות בעירייה ובמחלקת הנדסה.
-
בדיקת הזכויות בנכס, שעבודים וזכויות מגבילות.
-
לוודא שאין חריגות בנייה.
-
אומדן שווי השוק של הדירה.
-
בדיקת הוצאות נלוות ועריכת שומות מס שבח והיטל השבחה.
שלב המשא ומתן:
בשלב המשא ומתן על המוכר לספק לקונה את כל הפרטים הרלוונטיים ביחס לדירה וכן לאפשר לו לבצע את כל הבדיקות שעליו לבצע כדי לבחון את מצב הדירה. חשוב לזכור שככול שהמשא ומתן מתקדם יותר כך גדלה גם המחויבות של הצדדים. משכך, יש לנהוג במשנה זהירות בכל הקשור לריבוי קונים פוטנציאלים עמם ינוהל משא ומתן.
הסכם המכר:
הסכם המכר נועד לשקף את ההסכמות וההבנות שאליהם הגיעו הצדדים במהלך המשא ומתן ולהסדיר את ציפיותיהם של הצדדים. במסגרת הסכם המכר מעגנים כל הפרטים הרלוונטיים לעסקה,לרבות: התמורה בעבור הדירה, מועדי התשלום, הסדרת מימון הרכישה, רישום הזכויות, המסמכים הנלווים לעסקה, חלוקת התשלומים והחובות שיחולו על כל אחד מהצדדים לאחר החתימה על ההסכם וכן פרטים נוספים.
על מנת להבטיח את זכויות הצדדים יש להעלות על הכתב את כל ההסכמות שאליהם הגיעו הצדדים, כך שלא נסתפק במצגים והתחייבויות בעל פה. לאחר החתימה על ההסכם לא ניתן לשנותו ועל כל אחד מהצדדים לקיים את ההסכם ככתבו וכלשונו. להסכם המכר יש שלושה שלבים עיקריים הכוללים את מעמד החתימה על ההסכם ומסמכי העסקה, ביצוע בפועל של ההסכם מסירת החזקה והשלמת העסקה.
מכירת דירה - מעמד החתימה על ההסכם ונספחיו:
בזמן החתימה על הסכם המכר מבוצעות מספר פעולות אשר נועדו להבטיח את זכויות הצדדים. מצד המוכר - בזמן החתימה עליו לקבל תשלום ראשון בעבור הדירה כשבמרבית המקרים על התשלום להיות בגובה הפיצוי המוסכם למקרה שהקונה יפר את ההסכם. את התשלום הראשון מבצעים באמצעות שיק בנקאי כדי להבטיח את פירעונו.
רישום הערת אזהרה:
במעמד החתימה על הסכם המכר על המוכר לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה אשר נועדה להגן על זכויתיו של הקונה כשעד לרישום הערת האזהרה השיק שניתן במעמד החתימה יוחזק אצל עו"ד דינו של המוכר.
במקביל לרישום הערת האזהרה הקונה יחתום על בקשה לביטול הערת אזהרה, כך שאם הקונה לא יעמוד בהתחייבויותיו יהיה ניתן למחוק את הערת האזהרה שנרשמה. כיום ניתן לרשום את הערת אזהרה באופן מקוון, ובכך לצמצם את משך הזמן בו השיק מוחזק בנאמנות.
קיצור זמני הפעולות חשובה בעסקאות במיוחד במקרים בהם המוכר מבצע עסקה מקבילה לרכישת דירה, כך שבמקביל הכספים שיקבל בעבור מכירת הדירה ישמשו אותו למימון הדירה הנרכשת.
למעט הערת האזהרה כל יתר הנספחים עליהם חותמים הצדדים במעמד החתימה נשמרים אצל המוכר או ב"כ הקונה למעט מספר נספחים אשר יימסרו לקונה.
קביעת קביעת לוח תשלומים וביצוע בפועל של ההסכם:
לוח התשלומים נקבע בהתאם לצרכים של הצדדים ומספר הנושאים שיש להסדיר לצורך ביצוע העסקה. כך למשל, בעוד התשלום הראשון נועד להגן על המוכר מפני הפרה של המוכר, הרי שהתשלום השני יבוצע אף לצורך קידום מטרה מסוימת. במרבית המקרים התשלום השני ישולם כדי להסיר t, vמשכנתא או כדי להקטין את גובה התשלום שעל הקונה לשלם.
ככול והקונה ישלם אלו מבין התשלומים בעבור הדירה באמצעות משכנתא יהיה צורך לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא על זכויות המוכר במקרקעין.
לצורך קריאת מאמר מרחיב בעניין רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא לחץ כאן.
את התשלום האחרון נהוג לקבוע בשיעור של 10% מהתמורה כשהוא משולם בעת מסירת הדירה יחד עם יתר מסמכי העברת זכויות. מיותר לציין כי, גם תשלום זה צריך להיעשות בשיק בנשאי.
קביעת מועד המסירה והחפצים שיישארו בדירה
ככלל, התחייבותו העיקרית של המוכר היא למסור את הדירה במועד שנקבע כפי שהיא הייתה ביום חתימת ההסכם למעט בלאי סביר. איחור במסירת הדירה עלול לגרור קנס יומי ובהמשך את ביטול ההסכם והפרה יסודית. לכן, יש לקבוע את מועד המסירה לאחר הערכה נכונה בייחוד כשהדירה הנמכרת היא דירת מגוריו של המוכר, כך שעליו לקבוע מועד המאוחר לכניסתו לדירה החדשה.
למאמר בעניין פיצוי ששולם על ידי מוכר בגין איחור במסירת החזקה לחץ כאן.
בנוסף, על הצדדים לקבוע אלו חפצים יישארו בדירה כמו למשל מזגנים, מנורות,, תנור חימום וכיו"ב. במרבית המקרים הצדדים ישאירו בדירה חפצים שיינזקו באופן בלתי הפיך או שיגרמו לנזק לדירה.
מסירת הדירה ומסמכי העברת הזכויות:
לאחר שהצדדים מילאו את כל התחייבויותיהם על פי הסכם המכר יש לבצע את מסירת הדירה במועד בו נקבע בהסכם. כנגד ביצוע התשלום האחרון יעביר המוכר את מסמכי העברת הזכויות הכוללים את המסמכים הבאים:
-
שטרי מכר
-
אישור מס שבח.
-
אישור עירייה המופנה ללשכת רישום המקרקעין.
-
יפוי כח בלתי חוזר.
-
תצלומי ת"ז של המוכר.
-
בקשה למחיקת הערת אזהרה.
-
מסמכים נוספים אשר ייתכן וידרשו לפי מאפייני העסקה.
בנוסף באותו המועד תבצע קריאה של מוני מים, חשמל וגז. במקביל תבוצע העברת זכויות בעירייה, בחברת המים וביתר הגופים שיש לעדכן בגין העברת הזכויות.
קביעת פגישת ייעוץ:
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים.
לייעוץ משפטי לפני מכירת דירה יש חשיבות רבה בכל הקשור להכוונת המוכרים, לביצוע בדיקות מקדמיות וקביעת התנאים המקדמיים למשא ומתן.
אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בליווי עסקאות משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
