עשרת הטעויות הנפוצות ששוכרים עושים כשבעל הדירה מפר את התחייבויותיו ואת הסכם השכירות
050-99-24-24-4
תחום השכירות מציב את הנפשות הפועלות במסגרתו בצורה מעגלית. מי ששוכר היום דירה ומסיים את תקופת השכירות נהפך לשוכר דירה פוטנציאלי שמחפש אחר דירה חדשה. בדרך זו, גם מאמר שנכתב בעניין עשר עצות לשוכרי דירה לפני חתימה על הסכם שכירות יכול להיות רלוונטי בכל עת.
למי שניצב בפני התמודדות מול משכיר שמפר את התחייבויותיו מומלץ ללמוד את הנושאים שיכולים לסייע לו ולשפר את מצבו. זוהי גם מטרתו של המאמר שלהלן:
-
תוכן עניינים:
-
מבוא.
1. השוכרים לא לומדים מהן זכויותיהם ומהן ההגנות שעומדות לרשותם בעת הפרה:
בשעת הצורך, כאשר מתלעות בעיות ביחס להסכם השכירות וכל אחד מהצדדים מעלה טענות כנגד הצד השני, השוכרים קוראים את ההסכם ולא מוצאים זכויות או הגנות שיסייעו להם (בייחוד כאשר מדובר בהפרת הסכם השכירות על ידי המשכיר).
למעלה מכך, הסכמי השכירות כוללים בעיקר איסורים שמגבילים את השוכרים, פגיעה בזכויותיהם והעדפה ברורה של המשכיר. כך שהשוכר נמצא לפחות בהתחלה בעמדת נחיתות.
מיצג זה אינו נכון או לפחות אינו נכון ברובו.
מדי שנה בתי המשפט בארץ דנים במאות ואף אלפי תביעות שהוגשו בעקבות הפרות של הסכמי שכירות, תביעות אשר מצטרפות לפסקי דין שניתנו לאורך השנים. כתוצאה מכך, התקבלה שורה ארוכה של פסקי דין שהקנתה נופך משפטי נוסף למערכת החובות והזכויות של הצדדים.
כמו כן, על מערכת היחסים החוזית של הצדדים להסכם השכירות חלים חוקים נוספים שמעצבים ומשפיעים החובות והזכויות של השוכר ושל המשכיר אשר יפורטו בהמשך המאמר.
-
הכנסת שוכר חלופי:
שוכרים רבים מעוניינים להביא לסיים את תקופת השכירות טרם זמנה מאחר שאין ביכולתם לעמוד בהתחייבויותיהם מכח הסכם השכירות, חוסר שביעות רצון ממצב המושכר ועוד ועוד סיבות נוספות.
סירובו של משכיר להחלפת שוכר בנכס מעלות את השאלה האם סירובו של משכיר להחלפת שוכר בנכס מעלות את השאלה האם עומדת לו זכות הסירוב מטעמים שרירותיים והאם רצונו לשפר את מצבו ולהוסיף תנאים חדשים בהסכם השכירות והאם עומדת במבחן הסבירות סירובו של משכיר להחלפת שוכר בנכס מעלות את השאלה האם עומדת לו זכות הסירוב מטעמים שרירותיים והאם רצונו לשפר את מצבו ולהוסיף תנאים חדשים בהסכם השכירות עומדת במבחן הסבירות.
-
חובתו של המשכיר להקטין את הנזק:
שוכר חתם על הסכם שכירות שמחייב אותו לשלם על הנכס עבור כל תקופת השכירות גם אם לא גר בו ועשה בו שימוש. אולם, במהלך התקופה השוכר נתקל בקשיים ולא הצליח לסיים את תקופת השכירות. על פניו, מדובר בהפרה של הסכם השכירות שנעוצה בעזיבה מוקדמת של הדירה, אך מהן ההשלכות לכך?
בתי המשפט דנו לא אחת במחלוקות דומות לאלו שתוארו לעיל, וכך נקבע כי המשכיר מחויב לפעול להקטנת הנזק והוא אינו יכול לשבת באפס מעשה ובחיבוק ידיים ולצפות לקבל דמי שכירות בעבור חודשים רבים בהם יכל למצוא שוכר חלופי בקלות
-
פינוי בכח של השוכר:
במסגרת הפסיקה הענפה שקיימת היום בנושאי שכירות, ישנם לא מעט פסקי דין אשר מתייחסים לפינוי בכח של השוכר, לרבות במקרים שבהם הסכם השכירות כולל בתוכו הוראות מפורשות וברורות שמתירות למשכיר לפנות את השוכר במקרה של הפרת ההסכם על ידו. מבין פסקי הדין שניתנו בעניין זה, ראוי יותר מכל לצוטט את השורות שנכתבו בהליך תא (ת"א) 34929-06 פוטוטק (2002) בע"מ נ' י. גרוס ובניו בע"מ (פורסם בנבו, 20/05/2010):
"עשיית דין עצמי אינה מותרת עפ"י החוק, ורק סעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 מאפשר למחזיק במקרקעין כדין לבצע סעד עצמי במגבלות הסעיף. הפסיקה קבעה כי הסעיף הנ"ל אינו מאפשר לבעל נכס לפעול לפיו במקום בו הסתיים הסכם שכירות והשוכר אינו מפנה את הנכס.
....
עוד נקבע, כי גם כאשר ישנה מחלוקת בין צדדים בשאלת הפרתו או ביטולו של הסכם שכירות, אין בעל מקרקעין רשאי לעשות דין לעצמו ולסלק את השוכר המחזיק בהם ועליו לפנות לבית המשפט.
מכאן, שעל פי החוק לא יכול היה אוזן לפנות את פרץ, והשאלה היא מה משמעותו של סעיף 15 להסכם השכירות. בשורת פסקי דין כמו גם בספרות, ננקטה הגישה המתיישבת עם איסור עשיית דין עצמי, לפיה לא ניתן להתנות על הבטחת הסדר הציבורי, וסעיפים כגון סעיף 15 להסכם השכירות הוכרזו כבטלים. הפסיקה איפוא אחידה וברורה, ואוזן לא הצביע על נסיבות חריגות או מניעה מלפנות לבית המשפט כדי לקבל את הסעד המגיע לו. בנסיבות אלו אין תוקף לסעיף 15 להסכם השכירות, באופן שביצוע הפינוי על ידי אוזן נעשה בניגוד לדין, והוא מקים לפרץ עילת תביעה כנגד אוזן. או במילים אחרות, לאוזן היתה הזכות לדרוש את פינויו של פרץ, אך אסור היה לו לנקוט בעשיית דין עצמית ולבצע את הפינוי בעצמו. "
למרות הכתיבה הנחרצת והחד משמעית שפסק הדין יובהר כי לא ניתן להבטיח, אף לא במסגרת ייעוץ משפטי, ודאות משפטית כה חד משמעית ובטוחה.
-
אחריות למצב המושכר:
מרבית המחלוקות המשפטיות שמתגלעות ביחס להסכמי שכירות מתייחסים למצבו הפיסי של המושכר. כך שמצד אחד השוכר טוען מצדו שהמשכיר לא עמד בהתחייבויותיו כאשר נמנע מלתקן ליקויים, ואילו המשכיר יטען כי מדובר בנזקים שנגרמו באשמתו של המשכיר. במאמר שנכתב בעניין זה ניתן הסבר לברירת המחדל לחלוקת האחריות ביחס לתיקון ליקויים במושכר, היכולת של צדדים להסכם להתנות על כל ומידת ההתערבות של בתי המשפט בנושא.
-
התאמת הסביבה למטרת השכירות:
שוכרים רבים בוחרים להיקשר בהסכם לפי מאפייניו של הנכס אשר משקללים בתוכם את מיקומו של הנכס, מצב הדירה והסביבה בה היא נמצאת. בהתאם לכך, יהיו שוכרים שיעדיפו דירה באזור שקט שיתאים למטרת לימודים וכיו"ב על פני אזור רועש.
לפי סעיף 6(ב) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"), המשכיר אחראי לאי התאמה שקיימת במושכר עצמו וגם בסביבתו. לכן, אם הוצג בפני השוכר מיצג שווא, ניתן מידע מטעה או שהוסתר מידע רלוונטיהדבר עשוי להוות הפרה מצד המשכיר, הפרה אשר עלולה להתברר גם כהפרה יסודית.
-
חוק שכירות הוגנת:
בשנת 2017 נערך תיקון לחוק השכירות והשאילה שכונה גם חוק שכירות הוגנת אשר במסגרתו בוצעו מספר שינויים שנועדו לתקן כשלי שוק שהשתרשו עם השנים בתחום השכירות ולאזן על פערי הכוחות שקיימים בין שוכרים לבין המשכירים. התיקון ערך רפורמה אשר שיפרה לאין ערוך את מצבם של השוכרים.
2. ניהול שיח לא מכבד או משתלח – היגררות אחר אמוציות:
במרבית המקרים, השוכרים יתנהלו לבדם מול המשכיר במשך תקופה ארוכה, בעוד שהפנייה לעו"ד בתחום השכירות תעשה זמן רב לאחר שתמה סבלנותם ותקוותם שהמשכיר יתקן את הליקויים.
פרק זמן זה יוצר אצל השוכרים אמוציות רבות,כעסים ותחושת ניצול שמקורה בין היתר בתשלום שכר דירה מלא בעבור תקופה בה היה קיים בבירור כישלון תמורה (לעיתים מלא באם הנכס לא היה ראוי למגורים).
כל זאת גורם לא אחת לשוכרים לצאת מכליהם ולנקוט בשיח לא מכבד ומשתלח. להתנהלות זו אין הצדקה והמשכירים יודעים לעשות בה שימוש בהמשך אף על פי שאין בכך כדי להצדיק את הפרותיהם.
הבשורה הטובה היא שישנן דרכים להדוף ולהתמודד עם טענות כגון אלו מצד המשכירים, אך כמובן שכדאי למנוע אותן מראש.
3. להשאיר נכס במצב מוזנח ולא לפנות את תכולת הדירה:
כפי שצוין לעיל, המשכירים הרבה נוקטים בגישה לפיה "מתקפה היא ההגנה היעילה ביותר", ובתוך שכל מפנים אצבע מאשימה כלפי השוכרים ביחס למצבה של הדירה. לכן, הותרת נכס במצב מוזנח, מבולגן, לא נקי ומלוכלך רק יחזקו את אותה מתקפה, וזאת אפילו אם מדובר בלכלוך שהוא תוצאה טבעית של מעבר דירה.
4. ביטול שיקים – צעד שנכונותו ויעילותו מוטלת בספק:
כל מי שמבין דבר או שניים בעולם המשפט ידע להזהיר מפני נקיטת צעדים חד צדדיים. מסקנה זו נכונה גם ביחס לביטול שיקים. אכן, חוק השכירות והשאילה מקנה לשוכר להפחית משכר הדירה את החלק שמיוחס לכישלון התמורה. אך עדיין בלא מעט מקרים נמתחה ביקורת על שוכרים שעשו "דין לעצמם" וביטלו את השיקים.
כדי לבחון אם פעולת ביטול השיקים הייתה מוצדקת בנסיבות העניין, בתי המשפט בוחנים את התחייבויותיו של כל אחד מהצדדים על פי הסכם השכירות, וכך נקבע כי ההתחייבויות לשלם דמי שכירות היא עצמאית ביחס לתיקון ליקויים, ועל כן אין הצדקה לביטול השיקים.
לעומת זאת, בתי המשפט הגיעו למסקנות שונות כאשר היה מדובר בהפרה יסודית של הסכם השכירות מצד המשכיר. אולם, לצד פסקי דין שתומכים בכך נמצאים גם בפסקי דין שדחו טענות של שוכרים להפרת הסכם, דחיות שהובילו לכך שהשוכרים בסוף הוגדרו כמי שהפרו את הסכם השכירות הפרה יסודית.
.
5. לא שולחים למשכיר מכתב התראה לפני נקיטה בהליכים משפטיים – התעלמות מהטענות של הצד השני:
עשרת הטעויות הנפוצות של שוכרים בעת הפרת הסכם שכירות
שוכרים רבים מדלגים על שלב חילופי המכתבים, מוותרים על שליחת מכתב התראה, ובמקום זאת מתחילים בנקיטת צעדים חד צדדים, העלאת הצהרות נוקבות ואפילו הגשת תביעות.
למכתב ההתראה יש תפקיד כפול – ראשית, הוא מאפשר לצד שמפר את התחייבויותיו לתקן את צעדיו, וכן ללמוד על טענותיו של הצד השני.
שוכר שקופץ ישר לשלב הבא יכול להיות מופתע ולגלות שגם לצד השני יש טענות שחושפות אותו בפני תביעת פיצויים והפרה של הסכם השכירות.
מנגד, משכיר שלא העלה טענות במכתב תשובה או שלא הגיב לו יתקשה להציג את סיבותיו לאחר שתוגש תביעה,
שכן אם הן היו חשובות ומהותיות הן בוודאי היו עולות קודם לכן (אין לכך חובה אבל זוהי טענה שניתן לעשות בה שימוש).
6. לא מתעדים כנדרש את מצב הדירה ומתקשים להוכיח בהמשך את הטענות:
שוכרים רבים מלינים על מצבו של המושכר, על ליקויים רבים שהתגלו בו ושלא תוקנו כראוי, ל פגימה בהנאה והפיכתו ללא ראוי למגורים ועוד כהנה וכהנה טענות רבות. טענותיהם של השוכרים נפרסות על פני תקופה ארוכה והן מתוארות באמצעות מגוון רחב של פעולות שבוצעו בעטיין. אך הבעיה למרות סדר הצגת הטענות העקבי והמדויק – חסר תיעוד.
החוסר בתיעוד יכול להיות ביחס לשיחות שנוהלו עם המשכיר, ביחס לליקויים שהתגלו במושכר (כמו תיעוד של הצפה בזמן אמת), אובדן של הודעות (בשל החלפת טלפון), שיחות שלא הוקלטו, חוסר ידיעה של החשיבות שנודעת לתיעוד פעולות מסוימות כמו ביקור של איש מקצוע וכו'.
7. המתנה ושיהוי – כוחן ועוצמתן של הטענות נחלשות בשל פניות מאוחרות:
באופן עקרוני כל עוד התביעה לא התיישנה ניתן לפתוח בהליכים משפטיים, כלומר ניתן לתבוע בתוך 7 שנים מהמועד בו נוסדה עילת התביעה. אלא מה, האם יהיה זה נכון וצודק להגיש את התביעה לאחר שחלפו שלוש שנים או חמש שנים.
משכירים רבים טוענים שהגשת תביעה מאוחרת פוגעת ביכולתם להתגונן, ומשכך הם מבקשים לדחות התביעה. טענות אלו נסמכות על קושי להעיד עדים בחלוף שנים רבות, אובדן של מסמכים וראיות, עמעום הזיכרון וכו'.
8. גובה הפיצוי המבוקש על ידי השוכר בגין הפרת הסכם השכירות:
הפרה של הסכם השכירות מצד המשכיר מסבה לשוכרים נזקים רבים, אך מרבית השוכרים כלל לא יודעים מהו היקף הפיצויים לא הם זכאים. כתוצאה מכך, שוכרים רבים מוותרים על טענות, נוקבים בפיצוי נמוך משמעותי מזה שמגיע להם, ואפילו חותמים בסוף על מסמך ויתור לפיו תמורת סיום מוקדם של תקופת השכירות הם יוותרו על טענות שקיימות להם כנגד התנהלות המשכיר.
9. מבטלים את הסכם השכירות באופן חד צדדי ולא כדין:
ביטול של הסכם השכירות על ידי השוכר יוצר חשיפה ללא מעט טענות משפטיות והוצאות לא מבוטלות שרצוי להימנע מהן. מעבר לכך, אפילו אם הביטול יבוצע כדין ויהיה מקובל בנסיבות העניין הוא יוצר חוסר ודאות שרצוי ועדיף להימנע ממנה. היות שהרחבנו ביחס לנושא זה במאמר אחר נסתפק בפניה לאותו חלק.
10. מוותרים על התייעצות בתשלום עם עו"ד:
בעת החתימה על הסכם השכירות השוכרים מוסרים שיקים בשווי של עשרות אלפי ₪, ערבויות, ביטחונות, שיקים פתוחים, כתבי התחייבות של ערבים (בדרך קרובי משפחה או חברים מאוד קרובים) ומבצעים עוד פעולות רבות כדי להשביע את רצונו של המשכיר.
אולם, כאשר מתגלות בעיות ומחלוקות משפטיות השוכרים נמנעים מלפנות לעו"ד, וזאת אפילו שבשיקולי עלות תועלת מדובר היחס הוא חסר פרופורציה (לעומת הנזק שעשוי להיגרם).
עו"ד בעל ניסיון בתחום השכירות יכול לסייע לשוכר במגוון דרכים, שכן הוא מודע לחקיקה הקיימת אשר מרחיבה את ההגנות שעומדות לרשות השוכר, הוא מכיר את הפסיקה הקיימת בנושא ואת כללי ה- "תעשה" ו- "אל תעשה" בנושא". הוא יודע להאיר את עיניו של השוכר לגבי דברים שנעלמו מעיניו, ובכך הוא יכול לשפר את מצבו לאין ערוך.
אולי יעניין אותך גם:
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה