ביטול הסכם שכירות
מבוא - ביטול הסכם שכירות:
מהם המקרים המהווים חריג לכלל "חוזים יש לקיים"?
חוזי שכירות יוצרים מחויבות ארוכת טווח שנמשכת במרבית המקרים כשנה ואף מעבר לכך. במסגרת הגדרת החובות והזכויות של הצדדים להסכם, המשכיר מתחייב (לכל הפחות) להעמיד לרשות השוכר נכס שמתאים למטרת השוכר (עסקית או פרטית), לרבות: מגורים, מסחר, תעשיה וכו'. לעומתו, התחייבותו העיקרית של השוכר היא לשלם את דמי השכירות במלואם ובמועדם.
מאפיינו העיקרי של חוזה (להבדיל מהסכמות ערטילאיות אחרות) – נעוץ באפשרות לאכוף את הוראותיו המחייבות ואת ההתחייבויות שכל צד נטל על עצמו במסגרת ההתקשרות. כלומר, צד להסכם שנפגע מהפרה (כל הפרה – יסודית או רגילה) על ידי הצד השני – יכול לתבוע פיצויים, השבה של הוצאות שהוצאו וביצוע בעין (אכיפה) של ההסכם.
סעיף 2 חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), מגדיר את הסעדים שעומדים לרשותו של צד שנפגע מהפרת הסכם, כך:
" 2. הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה."
ההגנה הרחבה שניתנת לאינטרסים השונים של צד להסכם עולה בקנה אחד עם הגישה המשפטית לפיה "הסכמים יש לקיים" [ראו הפ (חי') 599/92 רות נחמני נ' דניאל נחמני (פורסם בנבו, 02/09/1993)]. גישה זו, מבכרת למעשה את ההלכה לפיה עמידה בהתחייבויות וקיום חוזים - היא הכלל, ואילו הפרה של הסכם, ביטולו או סיכולו מחמת נסיבות שנהוג לכנותן ככח עליון (ועוד גורמים) – הם היוצא מן הכלל.
צד יכול להשתחרר מהתחייבויותיו החוזיות או לסיים את תקופת השכירות מוקדם מהמוסכם במקרים בהם נקבעו "נקודות יציאה" והוראות חוזיות שיש לבטלן, כאשר הצד השני הפר את חוזה השכירות (בהמשך נפרט לגבי סוגי הפרות יסודיות), אי עמידה בהוראות דין ספציפיות ודיני סיכול שמעוגנים בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"), חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים כללי") ופסקי דין מנחים בנושא.
אפשרויות השוכר: מביטול עקב הפרת הסכם שכירות ע"י המשכיר ועד לסיכול חוזה:
המסגרת הנורמטיבית החלה על חוזי שכירות היא זו שקובעת את נקודות היציאה, דרכי הביטול, אפשרויות הסיכול וסיום ההתקשרות החוזית. המסמך הנורמטיבי בעל הערך המשמעותי ביותר (על פי רוב) הוא חוזה השכירות, המסמך אשר מכונן את היחסים החוזיים בין הצדדים.
בהמשך חולשים על ההתקשרות שבין הצדדים להסכם דיני החוזים, חוק השכירות והשאילה, דיני הנזיקין, פסקי דין מנחים ומחייבים שהוצאו תחת ידן של ערכאות שונות וכו'.
מאחר שהשוכר והמשכיר הסביר נקשרים בהסכמים מחייבים מבלי שיהיה להם (ולו) ידע מינימאלי בנושאי שכירות – היחסים שנקשרים מאופיינים בחוסר בהירות, חוסרים וסעיפים שלא עומדים בהוראות הדין.
כפי שנראה להלן, הפרקטיקה שנהוגה כיום בתחום השכירות משפיעה רבות על יכולתם של הצדדים לבטל את חוזה השכירות, להפסיק את תקופת השכירות ואף פוגעת בהסתמכותם הלגיטימית של הצדדים על הוראות החוזה.
נקודות יציאה מוסכמות והוראות ייחודיות – בגוף חוזה השכירות:
על נקודות יציאה חוזיות והוראות ייחודיות אין צורך להכביר במילים, ועל כן תוקדש לכך התייחסות קצרה, ובה בעת תינתן התייחסות נוספת ושונה מזו שמצופה. הצדדים לחוזה רשאים לקבוע תנאים ותחנות לסיומה המוקדם של תקופת השכירות אם למשל יתקבל רישיון להפעלת עסק עד לתאריך מסוים, ביצוע שיפוץ וכיו"ב.
היכולת לעשות כן, נובעת מעיקרון על שחולש על דיני החוזים אשר מכונה – "חופש החוזים". לפי עיקרון זה, על מנת שהצדדים להסכם יוכלו לנסח חוזה שישקף את רצונם ניתנת להם האפשרות להתנות על הוראות חוק מסוימות שאין לגביהן איסור לדיספוזיציה (שינוי והתניה) בחוק או בפסיקה של בתי המשפט.
בהתאם לכך, סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה מאפשר לצדדים להתנות על הוראותיו ולנסח את החוזה באופן שמשקף את רצונם ואת ההסכמות אליהם הגיעו, זולת הוראות שנקבעו בחוק כמחייבות או ביחס לניסוחים נפוצים שהפסיקה שללה את חוקיותם (כמו פינוי שוכר בכח). לצורך הנוחות, הוראות החוק יובאו כלשונן:
" (ג) הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים."
עם זאת, אותן נקודות יציאה והוראות ייחודיות מנוסחות לעתים בצורה שפועלת לרעתו של הצד החלש להסכם, ולא פעם אפילו באופן קיצוני. בחינה ביקורתית של אותם סעיפים מגלה שהם מנוגדות לעיקרון תום הלב, לתקנת הציבור ולהוראות מחייבות שלא ניתן להתנות עליהן. המשמעות לכך היא – ביטול הסעיף או התאמתו מכח עיקרון "ביצוע בקירוב".
עקרון תום הלב בחוזי שכירות:
עיקרון תום הלב מהווה נדבך מרכזי בדיני החוזים, קוגנטי (שלא ניתן להתנות עליו) ובעל מעמד על חוקתי. מטבע הדברים, עיקרון תום הלב חל על כלל הקשרים שנובעים מהסכמים, אך לא רק.
זאת שכן, סעיף 61 לחוק החוזים כללי, מחיל את עיקרון תום הלב על חוקים אחרים ופעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה, כך:
61. (א) הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון.
(ב) הוראות חוק זה יחולו, ככל שהדבר מתאים לענין בשינויים המחוייבים, גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה.
למעלה מכך, החובה לקיים חיובים בתום לב מעוגנת גם בסעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, כדלהלן:
4. חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה.
כפי שנראה בהמשך, עיקרון תום הלב ודיני החוזים מקבלים משקל רב ומשמעותי בזמן ביטולו של הסכם בעקבות הפרה יסודית של חוזה השכירות, סיכול היכולת לממש את מטרת השכירות או את החוזה עצמו וכאשר מופעלים "סעיפי יציאה" או הוראות ייחודיות.
תניה חד צדדית לסיום תקופת השכירות בלא עילה:
כאמור לעיל, הצדדים להסכם חופשיים לקבוע הוראות ייחודיות שמתנות על חקיקה קיימת, כמו למשל מתן זכות בלעדית למשכיר לסיים את תקופת השכירות באמצעות שליחת הודעה מוקדמת בת 60 ימים. אלא שהקניית זכות ביטול בלעדית (ללא עילה) למשכיר בלבד – אינה תקיפה (ואי אפשר להתנות על כך).
בתיקון שנערך לחוק התיקון והשאילה (שזכה לכינוי חוק שכירות הוגנת), נקבע כי זכות ביטול חד צדדית למשכיר שפוחתת – 90 יום ללא זכות ביטול של 60 יום לכל היותר (כנגד 90 ימים למשכיר) – בטלה. יחד עם זאת, זכות ביטול למשכיר ללא עילה באמצעות שליחת הודעה של 120 איננה מחייבת ליתן זכות מקבילה לשוכר.
ואולם, חשוב להדגיש הנפקות של הענקת זכות ביטול חד צדדית בניגוד להוראות הדין איננה מתן זכות אוטומטית לשוכר, אלא ביטול של זכות הביטול. בהתאם לכך, זכות ביטול הדדית של 90 יום איננה תקיפה מאחר שהיא מתנה באופן פסול על הוראות החוק, ומשכך מבוצע "תיקון" שמפחית את ימי ההודעה המוקדמת שעל השוכר לתת ל- 60 ימים.
כאשר צד מעונין לעשות שימוש בתחנות יציאה הנ"ל לזכויות הקוגנטיות של השוכר, למועדים ופרקי ההמתנה – יש חשיבות מכרעת. פרטים נוספים ניתן למצוא באתר של כל זכות.
הפרת חובת הגילוי לגבי מצב הליקויים בדירה:
כמו כן, ניתן לקבוע בחוזה כי השוכר יישא לבדו באחריות לתיקון הליקויים – תניה שכזו יכולה להיות תקיפה בנסיבות מסוימות, אך לא אם המשכיר הסתיר ליקויים שהיו ידועים לו ערב חתימת ההסכם או באם מדובר בליקויים נסתרים.
במקרים שכאלו, (רוב הסיכויים) שאי גילוי המידע ייסוג מול חובת תום הלב וחובת הגילוי שחלה על צדדים לחוזה השכירות. לעומת זאת, במקרה של ליקויים נסתרים מדובר בפגמים שרוכש סביר ללא ידע, מומחיות וציוד מתאים – לא יכול לגלות. נתון זה, מעלה את הסברה לפיה השוכר לא התכוון לטול על עצמו את האחריות לתיקון ליקויים שלא ידע על התקיימותם.
אמנם, ניתן לטעון (וכך קורה לא פעם) שלא ניתן לחזות אילו ליקויים התגלו בעתיד ושמצופה מצד שנוטל על עצמו התחייבות כל כך משמעותית שיבצע בדיקות וייעזר במומחים. אך לפי ההלכה הפסוקה, ישנם מצבור של טיעונם אשר ממחישים כי ראוי ונכון להטיל את האחריות על המשכיר (מטעמים של יכולת כלכלית, היכרות קודמת עם הנכס, שיפור המאמצים לגילוי מידע אודות מצבו וכו').
מחלוקת בנגוע לאחריות של צד להסכם לתיקון ליקויים חושפת את כל אחד מהצדדים להפרה, ואף הפרה יסודית. שכן, אם האחריות חלה על המשכיר, יוצא אפוא שאי תיקון הליקויים מהווה הפרה של התחייבויותיו להעמיד במועד החתימה נכס ללא אי התאמות ולתקן ליקויים במהלך תקופת השכירות. וכך גם לגבי השוכר אם האחריות חלה עליו.
חשוב לדעת (!) - חוק שכירות הוגנת (מאמר מוסגר):
בשנת 2017 נערך תיקון משמעותי ומקיף לחוק השכירות והשאילה, תיקון אשר זכה לכינוי "חוק שכירות הוגנת" ואשר נכנס לתוקף בסוף שנת 2017. משכך, הסכמי השכירות החדשים שנחתמו לאחר כניסתו לתוקף של החוק המתוקן כפופים להוראות החדשות שנקבעו בו, ובייחוד לסעיפים הרלוונטיים שהוגדרו כהוראות מחייבות שלא ניתן להתנות עליהן בהסכמי השכירות.
חוק שכירות הוגנת נחקק (תוקן) על מנת לתת מענה לבעיות של שוכרים רבים שנאלצו להתמודד עם כשלי שוק שהשתרשו במשך שנים רבות בתחום השכירות ואשר מקורם בפערי כוחות עצומים שקיימים בין המשכירים לבין השוכרים.
היות שפערי הכוחות "הטו את הכף" בעיקר לטובת המשכירים, יצא אפוא שמרבית הסכמי השכירות נוסחו לטובתם, הקנו להם הגנות נרחבות, יתרונות משמעותיים על חשבון השוכרים, כך שנוצר חוסר איזון שנוצל היטב.
פינוי של השוכר ללא צו מבית המשפט:
הוראה נוספת שמוכנסת לחוזי שכירות באופן די שכיח מאפשרת את פינויו של השוכר בכח ללא צו מבית המשפט.
על פעולות כגון אלו מצד משכירים נכתבו באתר זה מספר מאמרים שהדגישו את הביקורת הנוקבת שבתי המשפט הטיחו על פעולות כגון אלו, ואף ביקורות לפיהן מדובר בהוראות פסולות שמנוגדות לתקנת הציבור, לאופייה הדמוקרטי של המדינה ולמניעת מקרי אלימות.
על האמור לעיל ניתן להוסיף עוד דוגמאות רבות, אך די במה שצוין כדי להראות שלא כל הוראה אופציית יציאה, הטלת אחריות חריגה על צד שנמצא בעמדת חולשה (כמו השוכר), זכות כוחנית לפינוי השוכר וכיו"ב – תקיפה בבתי המשפט.
צד אשר מעוניין "לבחון מחדש" את תוקפו של חוזה שכירות, נדרש לבחון את הוראותיו בפרספקטיבה ביקורתית ולאמתן אל מול עיקרון תום הלב, הוראות חוק קוגנטיות, ניצול כשלי שוק ופערי כוחות, הרצון למנוע תופעות שליליות ולא חוקיות וכו'.
ביטול הסכם השכירות – ביטול בהסכמה לעומת ביטול חד צדדי :
ניתן לכנות את תחנות היציאה ואת ההוראות המיוחדות שנקבעו בהסכם כהסכמה אפריורית לביטול ההסכם השכירות, זאת לעומת מקרים אחרים בהם ההסכמה מתקבלת לאחר שהסכם השכירות נחתם.
היתרון של ביטול חוזה מכח הסכמה אפריורית נובע מכך שהוא עולה בקנה אחד עם העיקרון "חוזים יש לקיים", עיקרון אשר נותן תוקף מחייב לרצון של הצדדים להסכם. במקרים אחרים בהם הסכם השכירות לא ניתן לביטול מכח הסכמה אפריורית ניתן להגיע להסכמה מאוחרת על בסיס זהות אינטרסים, משא ומתן ופתרונות חלופיים.
עם זאת, גם מציאת פתרון חלופי עשוי לעורר מחלוקות. דוגמא מובהקת לכך מתקבלת מהסכמים לסיום תקופת השכירות בכפוף למציאת שוכר חלופי על השוכר, רק שהפעם המשכיר מכתיב תנאים שמשפרים את מצבו לעומת הסכם השכירות הקודם שנחתם מולו. לפי הפסיקה, הערמת קשיים על מציאת שוכר חלופי לצורך שיפור התנאים המסחריים מהווה הפרה של חובת תום הלב (לסדרת מאמרים בנושא לחצו כאן), ואף עשויה לפטור את השוכר ממציאת שוכר חלופי.
הפרה יסודית של חוזה השכירות:
לפי חוק החוזים תרופות הפרה יסודית מאפשרת לצד הנפגע (בין היתר) לבטל את חוזה השכירות. מכיוון שניתנה התייחסות נרחבת להפרת הסכם השכירות על ידי המשכיר במאמר נפרד – אנו נסתפק בהפניה בלבד.
הפרה יסודית מוגדרת בסעיף 6 לחוק החוזים תרופות כאחת מהשתיים: כהפרה שאדם מן היישוב לא היה נקשר בהסכם לו היה מודע להתרחשותה בעתיד ולתוצאותיה או כהפרה שנקבעה בהסכם כהפרה יסודית. להלן הוראות החוק:
"לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."
הגדרה כללית וגורפת של הפרה יסודית, כך שכל הפרה תחשב להפרה יסודית או שכל הסעיפים בהסכם הם יסודיים – נקבעה על ידי בתי המשפט כתניה חוזית שגמירות הדעת לגביה לוקה בחסר, ומשכך היא בטלה. לכן, במקרה זה ההפרה היסודית תקבע לפי המבחן של האדם הסביר כאמור לעיל.
כמו כן, לעתים צד להסכם לא יפר את התחייבויותיו הפרה יסודית, אך הוא יבצע מספר רב של הפרות "רגילות" כך שבראיה כוללת ובאופן מצטבר – כל מסכת ההפרות תחשב להפרה יסודית. על כל המשתמע מכך.
לכן, אם המשכיר לא תיקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר, הפר את חובת הגילוי בקשר למצבו של הנכס, החמיר את הליקויים עקב ביצוע עבודה רשלנית, נכנס לדירה ללא תיאום מראש וכו' – ייתכן שכל אחת מההפרות האלו כשלעצמה לא תהא הפרה יסודית, אך במצטבר ועל פי הנסיבות הקונקרטיות של אותו מקרה כל ההפרות ביחד תחשבנה כהפרה יסודית.
אחד מהקשיים הנפוצים עמם צדדים להסכם נאלצים להתמודד – נובע מכך שהסכם השכירות לא נותן מענה למכלול המחלוקת שצפויות להתעורר במהלך תקופת השכירות, לעתים אפילו לא מחלוקות שכיחות. כתוצאה מכך, מתגלות ומתגלעות במהלך תקופת השכירות בעיות שלא ידוע מי אחראי לטפל בהן.
במקרים שכאלו, יש להשלים את החסר מכח התנהלותם של הצדדים, לבחון מצגים טרום חוזיים, לבצע השלמה מהוראות דין אחרות או לפעול בהתאם למה שנהוג ומקובל באותו תחום. בהתאם לכך, ניתן למצוא בחוק השכירות והשאילה פרקים שלמים שעוסקים בהתחייבויות המשכיר, פגמים במושכר, צורת ותוכן של החוזה, הפרעה לשימוש על ידי המשכיר, הגדרה לנכס שאינו ראוי למגורים וכו'.
יש לבחון כל הפרה לפי נסיבותיה וכל מקרה באופן פרטני. שכן, גם בפסיקה נקבע כי צד אשר העניק לצד המפר הזדמנות לתקן את הפרתו היסודית למעשה ויתר על זכותו לבטל את ההסכם.
המשמעות היא שצד אשר התלונן בתחילת תקופת השכירות על ליקויים שלא תוקנו יתקשה לטעון כעבור חצי שנה בה הוא ישב בחוסר מעש כי אי תיקון הליקויים מהווה הפרה יסודית שמאפשרת את ביטול ההסכם. במקרה שכאלו, חל הצורך (לכל הפחות) לשלוח הודעה נוספת ולתת הזדמנות נוספת לתקן את הליקויים.
לכן, וכפי שצוין במאמר שעוסק בהפרה של הסכם השכירות על ידי המשכיר, יש לבחון כל מקרה לגופו, לפעול במתינות ובזהירות, לשקול כל צעד ולבחון היטב את ההשלכות של ביטול הסכם שכירות מחמת הפרה יסודית.
סיכול חוזה – על פי חוק השכירות והשאילה:
סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מהווה מקרה פרטני של דיני הסיכול ביחס לחוזי שכירות. הסעיף עוסק במצבים בהם נבצר מהשוכר להשתמש במושכר בהתאם למטרת השכירות. מפאת חשיבותו נציין את הוראותיו ככתבן וכלשונן:
15. (א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה פוטר את השוכר מתשלום שכר דירה או לחלופין מאפשר לו לבטל את ההסכם באם נמנע ממנו לבצע שימוש במושכר. בכך למעשה ניתן לשוכר פטור מקיום התחייבויותיו. הרציונל שעומד מאחורי הפטור עולה בקנה אחד עם ההכרה בכך שההנאה שניתן להפיק מהמושכר היא החלק העיקרי והחשוב של השכירות. לפיכך, בהעדר הנאה – אין סיבה לשלם.
תמיכה נוספת לפטור המוענק מכח סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מתקבלת מכח עיקרון תום הלב, כך שהתעקשות אחר אכיפת ההסכם והשתת מלוא החיובים בזמן שלא ניתן להפסיק הנאה כלשהי מהנכס מהווה הפרה של חובת תום הלב.
ביחס לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה הצטברו פסקי דין רבים אשר הבדילו בין שלושה מצבים של סיכול חוזה. סיכול שנכנס בגדרו של סעיף 18 לחוק החוזים תרופות, סיכול מטרת הסכם השכירות שאין לה חלק במסגרת הפטור שניתן מכח סעיף 15 לעומת מקרים אחרים שהוראות החוק יחולו עליהם.
מתוך הפסיקה הענפה שהצטברה חודדה ההבחנה בין מניעה שנובעת מהמושכר עצמו לבין מניעה שמקורה בנסיבות חיצוניות, מטרה או מניע של אחד הצדדים להסכם ושאינם נוגעים למתקשר השני. במסגרת זו, לא מחפשים את אשמתו של המשכיר באותן נסיבות שמונעות את השימוש במושכר, אלא שרואים באי קיום מטרת השכירות (גם אם מדובר בנסיבות אובייקטיביות) כהפרה מצד המשכיר.
בפסקי דין נוספים, ניתנה פרשנות מרחיבה לסעיף 15 הנ"ל, כך שהעדר יכולת להפיק הנאה מהמושכר, לרבות: הנסיבות שתלויות במושכר עצמו, בסביבתו, כח עליון, הרס, צו מניעה או שימוש וכו'.
לפיכך, לפי ההלכה הפסוקה – גם חסימת כבישים, גורמים פיסיים, נסיבות משפטיות וכו' יכנסו בגדרו של סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.
לעומת זאת, נסיבות חיצוניות אשר קשורות למצב כללי, מגפה, בצורת, שביתה כללית, מלחמה, ירידה במספר הלקוחות בשל מצב חירום, חשש של עובדים להגיע לעבודה – ביחס לכל אלו יחולו דיני הסיכול הרגילים ולא סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.
קבלת הפטור אשר מעוגן בסעיף 15(ב) לחוק השכירות והשאילה מותנה בכך שהצד שטוען לסיכול ההסכם לא היה מודע לנסיבות שגרמו לכך במועד החתימה על חוזה השכירות.
ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען
מסיבות אלו, פוטרים את השוכר מתשלום שכר הדירה בתקופה בה לא ניתן ליהנות מהמושכר. עם זאת, סיכול מכח סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה לא מקנה פטור מתשלום פיצויים בגין ביטול הסכם השכירות.
בהליך ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר (פורסם בנבו, 03/03/2016) (להלן: "עניין חמודה"), שנחשב לפסק דין מנחה ומהותי בדיני הסיכול החוזיים וביחס לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה בפרט – נדונו התנאים לפטירת השוכר מהתחייבויותיו בעטיין של נסיבות אובייקטיביות אשר מנעו ממנו להפיק הנאה כלשהי מהמושכר.
באותו המקרה דובר על ביטול הסכם שכירות על ידי מדינת ישראל בשל נסיבות חיצוניות שפגעו בדרכי הגישה למושכר. הסיבה לכך נעוצה בסכסוך בין משפחות שהוביל לאירועי ירי וחבלה, אירועים אשר מנעו מעובדי המדינה להגיע למקום עבודתם עקב חשש לחייהם. לאחר דיון מקיף בנסיבותיו של המקרה בית המשפט פסק כי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה חל על המקרה דנן.
עוד נקבע בעניין חמודה שלא ניתן לחייב את השוכר לשלם פיצויים בשל אשם תורם בעקבות ביטול ההסכם מחמת סיכול. הסיבה לכך נעוצה בטעם שהאשם התורם מוטל על הצד המפר, בעוד שלפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה המשכיר הוא המפר.
בעוד שאי אפשר להטיל על השוכר חיובים בגין אשם תורם (שכן, חיוב זה נועד להקטין מהפיצוי לו זכאי הצד הנפגע), ניתן להקטין את גובה הפיצוי בגין הפרת ההסכם מכח עיקרון המונע הזול.
במסגרת פסק הדין נעשה דיון מקיף ומעמיק ביחס לתחולת דיני הסיכול על חוזי שכירות, וכן על תחולתם של דיני החוזים וחוק השכירות והשאילה על המקרה דנן.
סיכול חוזה – חוק החוזים תרופות:
להבדיל מסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה שעוסק בסיכול השימוש על פי מטרת השכירות, סעיף 18 לחוק החוזים תרופות עוסק בסיכול הסכם השכירות. לצורך הוראות החוק יובאו כלשונן, כך:
פטור בשל אונס או סיכול החוזה
18. (א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.
על מנת לזכות בפטור מקיום ההתחייבויות החוזיות מחמת סיכול על מבקש הפטור (להלן: "המבקש") לעמוד במספר קריטריונים שנקבעו בחוק, ולאחר מכן לצלוח את המבחנים הנוקשים (וכמעט הבלתי אפשריים) שנקבעו בפסיקה להכרה בפטור מחמת דיני הסיכול.
1. מבחן הציפיות:
תחילה, על המבקש להוכיח כי מבחן הציפיות מתקיים בעניינו, כלומר שהוא לא ידע ולא יכול היה לצפות את התרחשותן של הנסיבות המסכלות על פי קנה מידה אובייקטיבי (או בלשון הסעיף "לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש").
יישום מבחן הציפיות מבוצע באמצעות מרכיב "הסיכול בכח", דהיינו האם המבקש יכול היה לצפות את האירוע החריג. החלת מרכיב הסיכול בכח על ידי בתי המשפט זכה לפרשנות רחבה וכלל בתוכו שלל אירועים חריגים שמנעו מאנשים לקיים את החוזה [ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ(פורסם בנבו, 28/06/79)].
בעניין חמודה, אוזכרה רשימה של פסקי דין בהם נקבע כי אירוע מלחמה, עלייה דרסטית ומפתיע של שער הדולר, עיכובים שונים – ניתנים היו לצפייה על פי מבחן הסיכול בכח, ומשכך אין למי שטוען לביטול ההסכם מחמת סיכול פטור בגין אירועים אלו.
לאור הביקורת שהוטחה בפרשנות הרחבה שניתנה למבחן הסיכול בכח, הוצעה גישה נוספת ומקלה עם הצד המפר (המבקש).
לפי גישה זו, מרכיב הסיכול בכח לא יחול על צפיית האירוע החריג, אלא על השפעתו של אותו אירוע חריג על היחסים החוזיים [ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון (פורסם בנבו, 23/11/2000)] (להלן: "עניין רגב").
כך או אחרת, בין שתי הדרכים הנ"ל ליישום מבחן הציפיות על המבקש להוכיח שהוא לא יכול לצפות את הנסיבות שהובילו להפרת ההסכם על ידו ושהן אלו שגרמו שקיום החוזה נהפך לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי.
כל אחת מהדרכים כשלעצמה לא פשוטה להוכחה.
2. מבחן המניעה:
מבחן המניעה נועד לבדוק האם מי שמבקש הפטור (הספציפי) יכול היה למנוע את הנסיבות המסכלות. להבדיל מהמבחן הקודם שהחיל אמות מידה אובייקטיביות, המבחן שלפנינו מבצע בדיקה סובייקטיבית של המבקש.
3. חוסר יכולת לקיים את החוזה:
לפי ניסוחו של סעיף 18 לחוק החוזים תרופות, לא די בכך שהנסיבות לא היו צפויות ושלא היה ניתן למנוע את סיכול החוזה עקב התרחשותן, אלא שחל הצורך לקשר סבתי שיגרום לכך שקיום החוזה יהיה בלתי אפשרי או שיהיה שונה באופן יסודי.
לעומת זאת, בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, חל הצורך שמימוש מטרת השכירות תהיה בלתי אפשרית, כלומר התנאים לסיכול החוזה לפי חוק השכירות והשאילה קשים יותר מאלו שבחוק החוזים תרופות.
עו"ד כפיר חיון | שכירות
את ההחלטה לבטל חוזה שכירות לא מקבלים בקלות ראש. ביטול חוזה עשוי להתברר כסעד עצמי, כהפרה יסודית של הסכם השכירות וכפעולה שגוררת אחריה חיובים רבים.
אם אתם נמצאים בפני צומת דרכים. אם עליכם לקבל החלטה בדבר ביטול חוזה שכירות - מומלץ כי תעשו זאת כשאתם מקבלים ליווי משפטי וייעוץ מקצועי.
קיבעו פגישת ייעוץ - שיחה טלפונית:
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
כעורכי דין המוצר העיקרי שמסופק על ידי הוא שירות אשר ניתן ללקוחות המשרד באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדי כתוצאה מייצוג בהליכים משפטיים רבים שעניינם סכסוכי שכנים.
משרדי אשר עוסק באופן ייחודי בתחום המקרקעין על רבדיו השונים מרכז בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם להחל מהפניה הראשונה ועד להשלמת הטיפול בעניינכם - כשכל זאת עומד לרשותכם החל מהרגע הראשון בו פניתם למשרדנו, ובהמשך בפגישות השונות, בניסוח המכתבים, בייעוץ משפטי בניהול הליך משפטי ועד לסגירת התיק.
הניסיון במשרדי נצבר באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי וייעוץ לבעלי דירות, ועדי בתים, תביעות מורכבות במקרקעין, רוכשי דירות, יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם וכו'.
היקף פעילותינו, כמות ההליכים המשפטיים, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתו לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים בתחום רחב שנקרא בתים משותפים, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם הציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצות whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום ובעל ידע רב בתחום המקרקעין ישרתו את מטרותיכם.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי.
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
ליצירת קשר
סמסו או התקשרו
