האם חוק המכר דירות חל על הסכמים לביצוע תמ"א 38

לא מעט בעלי דירות שחתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מבקשים להחיל את הוראותיו של חוק המכר דירות על מערכת היחסים החוזית שבינם לבין היזם, ובתוך שכך להרחיב את זכויותיהם באופן משמעותי. במרבית המקרים, בעלי הדירות מבקשים להחיל את חוק המכר דירות עקב הפרות של היזם, התכחשות של היזם להפרותיו וסירוב לקחת אחריות.


הסיבה שבעלי הדירות מעוניינים להחיל את חוק המכר דירות כאמור לעיל, נובעת מהזכויות הרבות שהוא מקנה להם אשר מהוות מעין רשת ביטחון יציבה ורחבה, ומעוצמת ההגנה שהפסיקה מקנה לזכויות הללו. היקף הזכויות המוקנות מכח חוק המכר דירות ועוצמת ההגנה הניתנת לו - הן הסיבות שבעטיין בעלי הדירות מבקשים להחילו על המלקות שמתגלעות בינם לבין היזם.


מהן הזכויות המוענקות מכח חוק המכר דירות?

חוק המכר דירות מקנה למי שרכש דירה מקבלן סל של זכויות והגנות מפני כשלי שוק שהשתרשו במהלך השנים, ניצול לרעה של פערי כוחות וניסוח הסכמי מכר דרקוניים שמקפחים באופן בלתי סביר את זכויותיהם של הרוכשים.


במדריך מקיף שעוסק בחוק המכר דירות, התייחסנו באריכות לחובתו של היזם לצרף מפרט טכני להסכם המכר, לערוך טבלת זיכויים וחיובים בגין פריטים ואביזרים שבוטלו או בעד עבודות שהתווספו, לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, לרשום את זכויותיו של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, לערוך רישום פנימי כחברה משכנת עד לרישום הזכויות בטאבו, לציין חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף, איסור להתנות על הוראות החוק, לתקן ליקויי בנייה ואי התאמות ועוד.

מאמר: בית המשפט דחה טענות של היזם לפטור מתשלום פיצוי שנגרם "באשמת" הרשויות.


כפי שניתן לראות חוק המכר דירות מספק הגנה רחבה לרוכשי דירות, ועל כן כאשר מתגלעות מחלוקות בין בעלי זכויות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ותמ"א 38 לבין היזם – בעלי הדירות מעוניינים להחיל את הוראותיו של חוק המכר דירות על המסגרת הנורמטיבית שחלה ביניהם.


היתרון של זכויות מכח חוק המכר דירות על פני זכויות חוזיות:

חוק המכר דירות מוגדר כחוק צרכני במהותו, וככזה הוא נועד להגן על ציבור של רוכשי דירות מקבלן. על מנת שהוראותיו לא תהפוכנה לאות מתה ותהיינה כאבן שאין לא הופכין – סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, ואף קובע שכל התניה פסולה שאינה לטובת הרוכש תתבטל מדעיקרא.


למעשה, חוק המכר דירות מתערב בחופש החוזים של הצדדים, מגביל אותם בעת ניסוח ההסכם, ומטמיע בעל כורחם של הצדדים חובות וזכויות. מדובר במערכת של כללים שמסדירה מערכת יחסים חוזית הנוגעת לעסקה היקרה והחשובה ביותר בחייו של אדם מן השורה.



בתי המפשט התקשו שלא להפריז בחשיבותו של חוק צרכני שנוגע להסכמי מכר ולעסקאות היקרות והחשובות ביותר בחייו של אדם מן השורה, ובתוך שכך קבעו שיש לתת לו הגנה משפטית רחבה ומיוחדת, זאת כפי שצוין בהלכת שמש המפורסמת:


"נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת"
האם חוק המכר דירות חל על הסכמים לביצוע תמ"א 38

תמ"א 38, התחדשות עירונית, חוק המכר דירות

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38