מה ניתן לעשות כשהמשכיר (בעל הדירה) לא מתקן ליקויים ומפר את הסכם השכירות
050-99-24-24-4
מהן האפשרויות שעומדות לרשותו של שוכר דירה שמגלה כי המשכיר מתחמק או מסרב לתקן ליקויים שהתגלו לפתע בדירה או שחמור מכך לא עדכן לגבי מצבה האמתי של הדירה לפני שהסכם השכירות נחתם?
התרחיש הבא ידוע ומוכר (לצערם) של שוכרים רבים שחתמו על הסכם שכירות, מסרו 12 שיקים מראש לידי המשכיר, המציאו בטחונות וערבויות, החתימו ערבים, העבירו את חשבונות הארנונה, החשמל והמים על שמם – כדי להשקיט את חששו של המשכיר מפני הפרה כלשהי של הסכם השכירות על ידם, אך לבסוף התברר כי הם אלו שמתמודדים עם הפרה של הצד השני – המשכיר.
עם הופעתם של ליקויים במושכר הצעד הראשון שיש לבצע הוא פנייה למשכיר שתכלול עדכון ופירוט לגבי הליקויים, וכן דרישה לתקנם. פעולה זו חיונית גם לנוכח העובדה שמרבית הסכמי השכירות כוללים סעיפים שמטילים חובה על השוכר לעשות כן (לעדכן את המשכיר), וגם משום שהשוכר בכל מקרה מחויב לפעול להקטנת הנזק. והרי, מרבית הליקויים שמתגלים הם ליקויים דינמיים שיחמירו כל עוד הם אינם מטופלים כראוי.
-
תוכן עניינים:
-
מבוא.
הפרת הסכם שכירות - צעד ראשון - שליחת מכתב התראה:
למכתב ההתראה יש תפקיד מרכזי וחשוב לא רק בקשר להסדרת המחלוקות, אלא גם ביחס לאופן בו נבחנת התנהלותו של השוכר. מרבית חוזי השכירות נחתמים למשך 12 חודשים לפחות, ועל כן מדובר במערכת יחסים חוזית ארוכת טווח. על כן, מצופה מצדדים שהסכימו להיקשר במסגרת חוזית שכזו שיפעלו לקיום התחייבויותיהם ויגלו הבנה ורצון להתגבר על קשיים שמתגלים בדרך.
זהו בדיוק תפקידו של מכתב ההתראה – להודיע לצד השני, המפר, שעליו לקיים את התחייבויותיו, שאם לא כן יהיה מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר מצדו, הפרה שבגינה יינקטו כל הסעדים שמותרים לשוכר מכח הוראות והדין.
מכתב ההתראה מאותת ומזהיר את המשכיר על כוונתו של השוכר לנקוט בצעדים עתידיים בגין ההפרה, מציג את השוכר כמי שפועל בזהירות ובמתינות, ואף בנסיבות מסוימות מקנה לגיטימציה להמשך פעילותו של הקונה.
לא לשווא, מקנים בתי המשפט חשיבות יתרה לשליחת המכתב, ובהתאם לכך קובעים כי שוכר שלא שלח מכתב התראה לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לתקן את הפרותיו, כפי שצוין בהליך תא"ק (ת"א) 50515-12-10 עו"ד אליעזר פני-גיל נ' עו"ד אלדר אדטו (פורסם בנבו, 28.12.2011), כך:
" אם כן, ככל שסבר התובע כי הנתבע מפר את חוזה השכירות, שומה היה עליו, בהתאם לחוזה השכירות אשר הואד עצמו ניסח, להפנות התראה בכתב לנתבע ולאפשר לו את תיקון ההפרה, ככל שהיתה. התובע נמנע מלפעול כאמור.
התובע לא טען, וממילא לא צירף מכתב התראה אשר שלח לנתבע בגין ההפרה הנטענת.
חובת התובע לשלוח מכתב התראה מחויבת גם מכוח עקרון תום הלב, במיוחד כאשר מדובר בהפרה נטענת אשר ראוי היה לאפשר לנתבע לשקול מהלכיו לאור עמדת התובע.
....
בנסיבות העניין, הימנעות התובע ממשלוח מכתב התראה קודם להגשת התביעה, עומדת לחובתו.
התובע אישר כי בעת שקיבל את המושכר לידיו, לא טען לפגם כלשהו"
למעלה מכך, מכתב ההתראה רציני אשר מעיד על רצינותו של השולח יכול לגרום לשינוי אצל הצד השני, ובכך למנוע את הצורך בניהול הליך משפטי או בתקופת שכירות ארוכה בתנאים פחות טובים מזה שציפיתם להם.
ניסוח נכון של מכתב ההתראה:
שוכרים רבים שואלים, ובצדק, האם רק עו"ד יכול לכתוב מכתב התראה. ברור שהתשובה לכך שלילית. כל אחד יכול לכתוב מכתב התראה.
אולם יש להיזהר "מעבודה עצמאית". מכתב התראה צריך להיות מנוסח במדויק ושלא ישתמע ממנו (בלהט הדברים) כי מדובר למעשה במכתב שמבטל את הסכם השכירות ויש בכוחו להטיל אחריות לא מבוטלת על הצד המבטל.
מקרים דומים נדונו גם בעניין זה בפסיקה, וזוהי ההלכה שנקבעה לגביהם בהליך ת"א 6344-04 חיים שושן, יבוא יצוא ומסחר בע"מ נ' א.ב.א ויקטורי חברה לניהול אחזקות בע"מ (פורסם בנבו, 15.3.2011):
" צד לחוזה, הבוחר לעשות שימוש בסעד הביטול, לוקח על עצמו את הסיכון שאם הביטול נעשה ללא הצדקה, אזי עצם הודעת הביטול מהווה, כשלעצמה, הפרת חוזה או לחילופין הפרה צפויה "
סעיף 6(ג)(2) לחוק השכירות והשאילה קובע בנוסף כי השוכר לא רשאי להסתמך על אי התאמה אם לא הודיע לגביה למשכיר בתוך זמן סביר. בעת ניהול מחלוקת משפטית אנו מקנים משנה חשיבות לתיעוד ואסמכתאות. לכן, פנייה מבוססת ומפורטת בכתב תחזק ותתמוך בטענותינו, ולפיכך כי למכתב ההתראה ישנו טעם נוסף. להלן הוראות סעיף 6(ג)(2) לחוק השכירות והשאילה:
"(2) השוכר לא הודיע על אי-ההתאמה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי-ההתאמה; פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה;"
מהן האפשרויות שעומדות לשוכר – מביטול ההסכם, הקטנת דמי השכירות ועד להגשת תביעה:
ההחלטה לנקוט בפעולה משפטית איננה קלה ופשוטה בכלל. במרבית המקרים, שוכר שפניותיו אינן נענות או מטופלות כראוי נדרש לפנות לעו"ד ולשלם בעבור ייעוץ משפטי. מלבד ההוצאות המשפטיות השוכר נדרש להשקיע זמן, אנרגיות ומשאבים רבים שלא תמיד עומדים לרשותו.
כמו כן, כל אחת מהפעולות שעומדות לרשותו של השוכר כוללות בתוכן שיקולים רבים, סיכונים וחוסר ודאות לגבי תוצאותיהן. כך למשל, שוכר אשר מודיע על ביטול ההסכם מסתכן בטענות נגד של המשכיר כאילו עצם הודעת הביטול מהווה הפרה, וזאת כשהמשכיר מחזיק בשיקים, ערבויות, ביטחונות וכתבי התחייבות של הערבים.
לכן, ברור מדוע מדובר בהחלטה לא פשוטה, אך למרות זאת כולי תקווה כי השורות הבאות יקלו על שוכרים להבין שעומדות לרשותם מספר אפשרויות שלא כולן כוללות ביטול של ההסכם השכירות.
הגשת תביעה בגין הפרה של ההסכם והשבה של חלק מדמי השכירות בשל "כישלון התמורה":
הגשת התביעה נבחרה כאופציה ראשונה מאחר וזאת ברירת המחדל הנכונה והתאימה ביותר במרבית המקרים בהם פניותיו של השוכר "זוכות" להתעלמות.
כפי שצוין לעיל, בעת החתימה על הסכם השכירות וכתנאי לכניסה למושכר, הרוכש מחויב להעביר 12 המחאות, ערבויות, ביטחונות וכו'. משכך, אין צורך להרחיב במילים מדוע השוכר אינו יכול לשנות את תנאי השכירות במהלך תקופת השכירות במקרים בהם מתגלה כי התועלת שניתן להפיק מהנכס נמוכה מזו שנחזתה בעת החתימה על הסכם השכירות.
כאשר חל שינוי לרעה במצבו הפיסי של נכס לעומת זה שהיה במועד החתימה על הסכם השכירות באופן המהווה הפרה של המשכיר ואי עמידה בהתחייבויות מדובר ב- "כישלון התמורה". מונח זה מתאר פגיעה בהנאה שניתן להפיק בפועל מנכס בשל כשלים, ליקויים, מטרדים והחצנות שליליות.
את כישלון התמורה יש לתרגם לכסף, על השוכר לכמת (מלשון כמות) את שווי הפגיעה. כך למשל, אם יש חדר שיצא מכלל שימוש כתוצאה מבעיות רטיבות, אז ניתן לכאורה לבקש החזר כספי בעד ההפרש שבין דירה 3 חדרים לבין דירה 2 חדרים.
מנגד, לא כל "חישובי ההפרש" יהיו כל כך פשוטים כמו בדוגמה לעיל. שכן, ייתכן קושי בתמחור של כישלון תמורה שמתייחס לחלק מחדר או למספר ארונות מהמטבח. קושי זהה קיים להצפות וסתימות במקלחת. מהניסיון שנצבר אצלנו, ניתן לומר שלא כל המקרים
קביעת גובהו של כישלון התמורה, והמקור הנורמטיבי לדרישתו:
מה לעשות כשהמשכיר מפר את הסכם השכירות?
דרך המלך להסדרת חובות וזכויות בכל מערכת יחסים חוזית צריכה להיעשות בכתב במסגרת ההסכם הרלוונטי, כאשר במקרה שלנו מדובר בהסכם השכירות.
אולם, פערי הכוחות העצומים שקיימים בין שוכרים לבין משכירים מובילים לכך ,שמעט באופן תמידי ומוחלט, שהסכמי השכירות מנוסחים לטובת המשכירים.
מסיבה זו, זכותו של השוכר להפחית את שכר הדירה בשל ליקויים שהתגלו בנכס כמעט אף פעם לא מעוגנת בהסכם השכירות, אלא שניתן למצוא אותה ברוב המקרים רק ב- חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.
בהתאם לכך, סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, קובע כי שוכר רשאי להפחית מדמי השכירות את החלק שמיוחס לפגימה בהנאה, כך:
" (2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה."
לעניין זה, יש לשים לב כי החוק אינו מתיר לשוכר לא לשלם בכלל את דמי השכירות אלא רק חלק יחסי. עוד יושם אל לב כי, סעיף זה אינו מונע מהשוכר לתבוע סעדים נוספים כמו נזק לא ממוני (עוגמת נפש), נזקים שנגרמו לרכושו של השוכר, החזר בגין תשלומי חובה כמו ארנונה וכיו"ב.
חשוב לדעת (!) - חוק שכירות הוגנת (מאמר מוסגר):
בשנת 2017 נערך תיקון משמעותי ומקיף לחוק השכירות והשאילה, תיקון אשר זכה לכינוי "חוק שכירות הוגנת" ואשר נכנס לתוקף בסוף שנת 2017. משכך, הסכמי השכירות החדשים שנחתמו לאחר כניסתו לתוקף של החוק המתוקן כפופים להוראות החדשות שנקבעו בו, ובייחוד לסעיפים הרלוונטיים שהוגדרו כהוראות מחייבות שלא ניתן להתנות עליהן בהסכמי השכירות.
חוק שכירות הוגנת נחקק (תוקן) על מנת לתת מענה לבעיות של שוכרים רבים שנאלצו להתמודד עם כשלי שוק שהשתרשו במשך שנים רבות בתחום השכירות ואשר מקורם בפערי כוחות עצומים שקיימים בין המשכירים לבין השוכרים.
היות שפערי הכוחות "הטו את הכף" בעיקר לטובת המשכירים, יצא אפוא שמרבית הסכמי השכירות נוסחו לטובתם, הקנו להם הגנות נרחבות, יתרונות משמעותיים על חשבון השוכרים, כך שנוצר חוסר איזון שנוצל היטב.
אף על פי שהחוק מתיר לשוכר לקזז על דעת עצמו את חלקו של כישלון התמורה משכר הדירה, יש לציין כי גם במקרים בהם הדבר מתאפשר (כאשר דמי השכירות משולמים במזומן) יש לעשות שימוש בזכות זו במשורה, שכן נקיטה בסעד עצמי וחד צדדי בנסיבות לא נכונות עשויה להתפרש כהפרה של הסכם השכירות על כל המשתמע מכך.
בנוסף, ניתן לחייב את המשכיר בהשבה של שכר הדירה שנגבה ביתר בגין כישלון התמורה מכח סעיף 39 לחוק החוזים שמחייב צדדים להסכם לקיים את התחייבויותיהם בתום לב.
"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה."
לפיכך, אי תיקון הליקויים אשר נמצאים במסגרת אחריותו של המשכיר עלול להוות בנסיבות מסוימות הפרה של חובת תום הלב ושל הסכם השכירות.
בלא מעט תביעות הוכחת גובה הפיצוי מחייבת להסתייע בחוות דעת של מומחים, חוות דעת אשר כל אחד מהצדדים מצטייד בהן ואשר ההכרעה ביניהן תתבצע לבסוף על ידי מומחה שמונה על ידי בית המשפט. כך למשל, בתביעות פיצויים בגין איחור במסירת הדירה מקבלן מכח חוק המכר דירות, הוכחת גובה דמי השכירות הראויים מחייבים צריכה להיעשות באמצעות חוות דעת שמאית.
עם זאת, במקרה שלפנינו ניתן למצוא פסקי דין בהם בתי המשפט לא ממנים מומחים לקביעת גובה כישלון התמורה, אלא שהם קובעים זאת על דרך האומדנא (מינוח משפטי לאומדן) ללא מומחים. בהליך עא (י-ם) 11384/07 רחל ויזל נ' דוד חסון (פורסם בנבו, 01.02.2010) שנדון בפני בית משפט המחוזי נקבעו כללים לחישוב כישלון התמורה על דרך האומדן (להלן: "פרשת ויזל"), כך:
"א. קביעת דמי שכירות נמוכים יותר בשל הפגם.
ב. הפחתת ההפרש בין דמי השכירות בשוק של המושכר ללא פגם, לבין דמי השכירות בשוק של מושכר פגום.
ג. חישוב היחס ייעשה בין דמי השכירות המוסכמים (ולא דמי השכירות בשוק) לבין דמי שכירות של מושכר פגום.
ד. דמי השכירות המוסכמים יופחתו בשיעור האחוז שבו נפגע השימוש במושכר בשל הפגם. "
ובהמשך בפסק דין תאק (ת"א) 22087-03-14 פסגת השירותים בע"מ נ' ש.א.ג. ניהול קניונים בע"מ (פורסם בנבו, 22.08.2017), נקבע כך:
"על אף האמור אני סבור כי יש מקום להפחית מתשלום דמי השכירות בגין התקופה שעד לתיקון הליקוי שבוצע באמצע ספטמבר 2011. בתקופה זו שאג שכרה חנות פגומה ללא מזגן. עבור חנות כזו אין לשלם דמי שכירות מלאים. סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה קובע כי: "לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר:..(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".
...
"בהתאם לשיקול הדעת הנתון לבית המשפט קביעת סכום ההפחתה והפיצוי יכול שייעשה על פי אומדנה".
מהו המועד להגשת תביעה?
לכל שוכר שמעוניין להגיש תביעה עומד חלון הזדמנויות של 7 שנים עד לתום תקופת ההתיישנות, ובמשך כל אותו הזמן אין כלל אצבע לגבי המועד הנכון.
שוכר יכול להגיש את תביעתו בסמוך להתגבשות עילת התביעה, בתום שנה כאשר מסתיימת תקופת השכירות ואפילו מספר שים לאחר תקופת השכירות.
בהתאם לכך, בפרשת ויזל שאוזכרה לעיל דן בית המשפט בתביעה שהוגשה כעבור 6 שנים מאז שנחתם הסכם השכירות ביחס לנזקים שהתגבשו במהלך כל אותה תקופה כבר מהיום הראשון.
במקרה זה, בית המשפט פסק פיצויים אחורה החל מהיום הראשון לשכירות.
כמו כן, בהליך תא"מ (פ"ת) 4752-10-14 שי לוי נ' נועם אלי באבי, (פורסם בנבו, 7.01.2018), בית המשפט דן בתביעות הדדיות שהגישו המשכיר והשוכר לקראת סיום תקופת השכירות. במסגרת פסק הדין בית המשפט ציין כי ראוי להגיש תביעה ככול האפשר בסמוך להתרחשות עילת התביעה. היות שבאותו המקרה המשכיר הקדים והגיש תביעה הוחלט שאין לזקוף זאת או את השיהוי שחל בהגשת התביעה לחובת השוכר.
כפי שניתן לראות, אין כלל אצבע ביחס למועד להגשת תביעה, אבל המתנה ממושכת עלולה לאיין ולהקשות מאוד על קבלת התביעה. כאן המקום לציין, שבתי המשפט דוחים תביעות לא רק במקרים בהם חלה התיישנות, אלא גם כאשר ישנו שיהוי בהגשת התביעה. לכן, יש לבחון כל מקרה לגופו יחד עם המלצה שלא להמתין.
עוד יצוין כי, בפסק דין שניתן בהליך פרק (מרכז) 25351-01-12 התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם בנבו,22/08/2017) קבע כי המשפט שיש לפרש את השיהוי לרעתו של השוכר, כך:
" חוסר תום לב – יש ממש בטענת הנאמנים לפיה פעל המערער בחוסר תום לב עת קפא על שמריו במשך שנים כה רבות, נמנע במודע מלשלם את חובותיו, ולמעשה יצר מצג של ויתור וייאוש ממימוש זכויותיו בחנות, כאשר פתע פתאום ביום 2.2.12 – שלח מכתב התראה לתמח"ת בדבר אי רישום החנות על שמו.
לא זו אף זו: העובדה שהמערער הגיש את תביעת החוב שלו, אשר בגדרה הודיע על ביטולו של ההסכם, 18 ימים בלבד לאחר שליחת מכתב ההתראה הראשון (והיחיד) מטעמו, כאשר ברי כי אין מדובר בפרק זמן מספיק על מנת שהנאמנים יתקנו את ההפרה הנטענת (קרי – ירשמו את החנות על שם המערער) – יש בה משום חוסר תום לב מובהק מצדו של המערער.
לאור כל האמור, ובשים לב להתקיימותם של התנאים המצטברים שנקבעו בהלכה הפסוקה לצורך הוכחת שיהוי – אני סבור כי דין תביעת החוב נושא ערעור זה להידחות גם בשל שיהוי."
האם ניתן לעכב תשלומי שכר דירה עד שהליקויים יתוקנו?
שאלה נוספת שעולה בלא מעט מקרים בהם המשכיר לא עומד בהתחייבויותיו מתייחסת לעיכוב תשלומים. שוכרים רבים טוענים, בהיגיון רב יש לומר, שאם אי אפשר להפחית מדמי השכירות כאשר השיקים אצל השוכר, אז "בו נעכב את התשלום" (כלשונם).
גישה זו של השוכרים נבלמת במרבית המקרים לאור מהותן של ההתחייבויות על פי הסכם השכירות. שכן, חיובו של המשכיר לתקן ליקויים הינו חיוב עצמאי לעומת החובה לשלם דמי שכירות במלואם ובמועדם, כך שלא מדובר בהתחייבויות מותנות או שלובות.
לפיכך, גם במקרה זה מומלץ להימנע מפעולה זו (אגב, גם בייעוץ משפטי שמספקים עו"ד ישנה רתיעה מפני נקיטה בצעדים חד צדדיים שחושפים את השוכר לתביעות)
תיקון הליקויים באופן עצמאי וקיזוז עלויות התיקון:
סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה מחיל על המשכיר חובה לתקן ליקויים במושכר, ואילו סעיף 9(א)(1) לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר שתיקן אי ההתאמה או פגם על חשבונו לדרוש את הוצאות התיקון, ובלבד שהמשכיר לא תיקן את הדרוש תיקון בתוך פרק זמן סביר. לצורך הנוחות, הוראות החוק יפורטו, כך:
" המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר "
" 9. (א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –
(1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות; "
אמנם, תיקון ליקויים על ידי השוכר נחשב לפתרון, אך לא לפתרון קסם קל ופשוט, ומה גם שלא מובטח לשוכר כי הוצאות התיקון יחזרו אליו. משמעות נוספת לפעולה זו נובעת מהאחריות הנוספת שתוטל על הקונה בגין ביצוע התיקונים, ובמילים אחרות: יהיה ניתן להטיל על השוכר ביחס לטיס העבודות וביחס לליקויים שיתגלו בעתיד.
לכן, כל עוד לא מדובר בשכירות לטווח רחוק שנפרשת על פני מספר שנים, מומלץ שהשוכר ימנע מתיקון ליקויים.
לעניין זה, יש להוציא מקרים בהם פעולות התיקון נעשו בהסכמת המשכיר וכאשר האחריות שנלוות להן חלה עליו.
נקודה נוספת שיש להתייחס אליה נובעת להבדל שבין ליקויים ופגמים לבין אי התאמות, וכן ביחס להבדלים שקיימים בין סוגים שונים של ליקויים, אי התאמות וכיו"ב.
בהתאם לכך, ישנו הבדל בין ליקוי דינמי/מתפשט שמקורו ברטיבות באחד מחדרי הבית לבין נזילה שמקורה בדירה למעלה.
נקודה נוספת היא שאחריותו של המוכר חלה גם ביחס לאי התאמה שקשורה לסביבה, אי התאמה שיכולה להתרחש כאשר הובטח לשוכר "נכס שקט בבית פינתי", אך בפועל מדובר ברח' רועש שנמצא ליד אתר בנייה.
מבלי להיכנס לשאלת אחריותו של הרוכש ברור שלא ניתן לתקן כל אי התאמה, ועל כן מומלץ בנוסף לבחון כל מקרה לגופו ולהסתייע בעו"ד בקיא שמבין בנושאי שכירות.
ביטול הסכם שכירות:
ביטול של הסכם השכירות נחשב לפעולה הדרסטית והקשה ביותר שצד להסכם יכול לנקוט בה, וכן כפעולה בעלת המשמעויות הקשות ביותר.
פעולה זו, חושפת את הצד המבטל להפרה יסודית של הסכם השכירות באם הביטול נעשה שלא כדין, בחיובים נוספים שנותרו ביחס לדירה, בהחזקת הערבויות והביטחונות אצל המשכיר ואף פירעונם, פניה לערבים וכו'.
מהם הסיכונים שנובעים מביטול ההסכם:
כפי שצוין לעיל, שליחה הודעה שעניינה ביטול הסכם השכירות בניגוד להוראות הדין עלולה להוות הפרה יסודית של הסכם השכירות, כאשר תוצאות ההפרה עשויות להשית חיובים רבים ולא מבוטלים על הצד המפר לרבות פיצוי מוסכם.
מהי הפרה יסודית ומהו פיצוי מוסכם?
ישנן שתי הגדרות להפרה יסודית של הסכם. ההגדרה לפי סעיף 6 לחוק החוזים לפיה הפרה יסודית הינה הפרה שאילו הצד הנפגע היה יודע עליה מראש הוא היה בוחר שלא להיקשר בהסכם. הגדרה נוספת נתונה לשיקול דעתם של הצדדים אשר קובעים בגוף ההסכם מה ייחשב להפרה יסודית ומה ייחשב להפרה רגילה.
לפי חוק החוזים, הפרה יסודית הינה הפרה שמאפשרת לצד הנפגע לבטל את ההסכם, ואילו כאשר מדובר בהפרה רגילה יש צורך לשלוח התראה לתיקון ההפרה, ורק אם הבקשה לא נענית ניתן בנסיבות מסוימות לבטל את ההסכם.
עם זאת, גם כאשר צד להסכם מפר את ההסכם הפרה יסודית נהוג לשלוח מכתב התראה ולא לשבור מיד את הכלים, וזאת לאור ההשלכות החמורות של ההפרה. ההגדרה להפרה יסודית בהסכמים העסיקה רבות את בתי המשפט שצמצמו את תחולתה, וכך נקבע בהליך עא 1/84 ברדה נתן נ' שמעון ורוזה סטרוד (פורסם בנבו, 19/04/88) (להלן: "פרשת ברדה"), שלא ניתן לקבוע שכל הפרה הינה הפרה יסודית, כדלהלן:
"יש להבחין בין תניה גורפת בחוזה, העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, היינו ל"הפרות" שבגינן זכאי הנפגע לבטל את החוזה על-פי סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), לבין תניה ולו גם גורפת, הקובעת אימתי מגיע לצד המקיים פיצוי קבוע ומוסכם מראש. שעה שתניה גורפת מהסוג הראשון אינה תקפה, לפי סעיף 6לחוק, אלא אם כן הייתה סבירה בעת כריתת החוזה, אין איסור על תניה גורפת מהסוג השני"
עם זאת, על אף הצמצום הגדרתה של ההפרה היסודית בכל הסכם, וגם של הסכמי שכירות, נותרה רחבה ועיצובה נתון לשיקול דעת כמעט מוחלט וחופשי של הצדדים.
צדדים להסכם רשאים לקבוע ביניהם פיצוי מוסכם וקבוע מראש בגין הפרה יסודית מבלי שיהא צורך להוכיח את הנזק שנגרם בפועל. אולם, הצדדים יצטרכו להוכיח כי הפיצוי המוסכם שנקבע משקף נזק משוער שעלול לקרות בגין ההפרה היסודית. בדומה להלכה שנקבעה ביחס להגדרה רחבה מדי וגורפת של הפרה יסודית, בהליך ת"א 63642-12-12 לוין ואח' נ' שר ואח' (פורסם בנבו, 06/02/2014):
"תניה גורפת הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה. הפיצוי בסכום קבוע שנקבע בגין נזקי הפרות שונות – גדולות כקטנות אינו עומד בתנאי של סבירות היחס בין הפיצוי לנזק."
עוד נקבע בהקשר זה בפרשת ברדה כך:
"התביעה לפיצוי המוסכם והקבוע מראש נדחתה, מהטעם שתניית הפיצויים המוסכמים בחוזה הייתה "תניה גורפת", ומכל מקום חסרת כל יחס סביר בין שיעור הפיצויים שנקבע בה לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש, ועל-כן יש להפחיתו מן הפיצוי"
מה אפשר לתבוע בגין הפרת שכירות?
להפרה של הסכם שכירות יש השלכות רבות שמשפיעות על ההנאה שניתן להפיק מהנכס, איכות החיים, הוצאות כלכליות, השקעת זמן ומשאבים ועד המון משמעויות לא מבוטלות. היות שהשוכר הוא זה שנפגע מההפרה אין סיבה או הצדקה לכך שהוא יישא ויספוג את השלכות ההפרה. מסקנה זו, מעוגנת היטב בפסיקה אשר הכירה בזכותו של השוכר לתבוע שלל פיצויים. אולם, קביעת גובה הפיצוי, היקפו וראשי הנזק שיקבעו זאת משתנים ממקרה למקרה לפי הנסיבות. להלן רשימה חלקית של הפיצויים שניתן לתבוע:
-
השבה של החלק היחסי שהוגדר ככישלון התמורה.
-
השבה של שכר דירה בעד תקופה שבה הנכס לא היה ראוי למגורים ושלא היה ניתן לעשות בו שימוש.
-
השבה של תשלומי חובה כמו ארנונה, חשמל וכו'.
-
במקרה של הפרת הסכם שכירות ועזיבת המושכר הוצאות הובלה, תיווך הפרש בין דמי השכירות בנכס שנעזב לבין הנכס החדש וכו'.
-
פיצויי עוגמת נפש (נזק לא ממוני).
-
הוצאות של מומחים לקביעת הליקויים.
-
יובהר כי לא מדובר ברשימה סגורה של פיצויים, שכן קביעת גובה הפיצוי נעשית באמצעות בדיקה פרטנית של כל מקרה.
אולי יעניין אותך גם:
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.