חוזה שכירות לא לדוגמה - על חשיבות התאמתו של חוזה שכירות
משכירים רבים תרים אחר חוזה השכירות האולטימטיבי באינטרנט, כשלא אחת הבחירה מתבצעת בסוף לפי תחושת הלב ותחושת הסיפוק מ- "הכלים המשפטיים" שהחוזה מקנה להם (הסימון במרכאות מיוחס ביחס לסעיפים רבים אשר נפסלו לשימוש בבתי המשפט ואשר הוטלו בגינם הוצאות כספיות על משכירים שעשו בהם שימוש). אולם, האם זה באמת נכון לחפש חוזה שכירות לדוג'? האם החוזים ההוגנים המוצעים כיום הם באמת מתאימים לכם, מעודכנים ונכונים?
לעניין זה, רצוי שנשאל את עצמנו בכמה מקרים אנו נקשרים בהסכמים / חוזים אשר הורדו מהאינטרנט? בכמה מקרים אנו נוטלים על עצמנו התחייבות שאורכת לכל הפחות כשנה מבלי שתינהתייחסות מלאה לרצונות, לצרכים ולמאפיינים הייחודים לעסקה שלפנינו? מיותר לציין כי לאחר קריאת שאלות אלו אנו מעלים ספר תהיות ואף מרימים גבה לנוכח היקף ההתחייבויות שלקחנו על עצמנו ללא בחינה מוקדמת והבנה של הגורמים המשקללים את הסכם השכירות, ואם לא לנוחותכם מאמר אשר יפרט זאת.
מה זה התאמת הסכם שכירות?
התאמת הסכם שכירות מבוצעת בראש ובראשונה ביחס לנכס המושכר, כך שלמעשה על ההסכם לשקף את מצבו של הנכס, הוראות התחזוקה והשמירה עליו, ביצוע שינויים ותופסות, אופן עזיבת המושכר וכיו"ב. בנוסף יש להתאים את הסכם השכירות גם ללקוח אשר מעוניין בהסדרת נושאים משפטיים מסוימים באופן המיטבי והיעיל ביותר.
ניסוח חוזה שכירות והתאמתו:
בניגוד לדעה הרווחת הצורך בעדכון והתאמת הסכמי השכירות לא מתרחש רק בעת שינוי משמעותי בחקיקה כמו במקרה של חוק שכירות הוגנת, אלא לעתים תכופות לאור עדכונים המתקבלים בעקבות פסיקות שונות של בתי המשפט,שינויים חברתיים ואפילו שינויים הנעוצים לפי אופי הנכס. בנוסף, לניסוחו של ההסכם והגדרת השימוש שניתן לבצע בו (לרבות זהות המשתמשים - יחיד/חברה) יש השפעה מכרעת על המס שיוטל בגין השכרת הדירה. אם כן, ולפני שנדרש לכל אותם נושאים עלינו להבין מהי בכלל זכות השכירות אותה אנו מקנים לשוכר.
מהי זכות השכירות?
זכות השכירות מהווה זכות הקניינית הכוללת תוכה את זכויות החזקה והשימוש בנכס, כשמרבית המקרים יועברו במסגרת הסכם השכירות כל הזכויות מבלי שייערך פיצול ביניהן. משכך, משמעות הדבר היא כי הבעלים של הנכס (המשכיר) מוותר על זכותו לעשות שימוש בנכס, ביצוע שינויים ללא הסכמת השוכר במהלך תקופת השכירות, כניסה לנכס ללא תיאום מראש וכיו"ב.
כיוון שכך, במקריים בהם אין הוראה אחרת בהסכם השכירות אין באפשרותו של המשכיר לבצע שינויים, שיפוצים וכל פעולה הגורעת מהנאתו של השוכר. בהתאם לכך, ללא ציון מפורש בהסכם ייתכן כי ביצוע שינויים הנובעים מפרויקט תמ"א 38 עלול להוות הפרה של הסכם השכירות מצד המשכיר.
מאפייניו של הסכם שכירות:
האם מדובר בחוזה לטווח קצר או רחוק?
אפיון משך תקופת השכירות נמנים מבין הנושאים המשפיעים על נוסחו של הסכם השכירות, שכן האחריות המוטלת על השוכר במסגרת הסכמים ארוכים גבוהה יותר מזו המוטלת על שוכרים המשכירים את הנכס למשך כשנה בלבד. הרציונל העומד מאחורי חלוקת האחריות לפי משך תקופת השכירות נגזר מההנאה המופקת על ידי השוכר מהמושכר ולהיקף הבלאי הסביר שנגרם על ידו לנכס. עם זאת, היכולת להגדיל את היקף אחריותו של השוכר מוגבלת בעקבות מאפייני שוק השכירות בארץ והשפעתו הרוחבית.
חלוקת הוצאות, תשלומים, מסים, ביטוחים ושכר דירה?
חלוקת תשלומים: חלוקת התשלומים מהווה נדבך מרכזי בחוזה השכירות, כשבמסגרת חל הצורך להסדיר במועד הקבוע תשלומי מים, חשמל, ועד בית, טלפון, הוצאות בעד
תיקונים במושכר וברכוש המשותף, הוצאות נלוות למקרה של הפרת ההסכם, החזרת המצב לקדמותו בשל שינויים שנעשו במושכר או לחלופין בשל הזנחתו, תיקון ליקויים ונזקים שונים.
ואולם, חלוקת התשלומים אינה מספיקה. לכן, יש גם לקבוע בנוסף גם סנקציות, תרופות וסעדים באמצעות מנגנונים משפטיים במקרה של אי עמידת השוכר בהתחייבויותיו בד בד עם קביעת בטחונות וערבויות מתאימות. לקביעת מועדי התשלומים (וסיווג ההפרה) יש חשיבות בהגנות הניתנות למשכיר במקרה של אי עמידה בתשלומים על ידי השוכר וכן במקרים בהם חל הצורך להגיש תביעה לפינוי מושכר בשל הפרה.
הוצאות מסים: תשלומי מסים מיוחסים בעיקר לחובות ארנונה, אולם ייתכנו תשלומים נוספים בעיקר ביישובים בהם יש תשלומים לאגודה או למועצה. בנוסף, ובשים לב
לבהלה שאחזה לאחר שנחקק (לפני שבוטל) מס דירה שלישית, חל הצורך לתת התייחסות גם למסים עתידיים.
ביטוחים: כיום לאחר שתוקן חוק שכירות הוגנת חל איסור על העברת החיוב בגין ביטוח הדירה על השוכר, אולם ישנם ביטוחים נוספים כמו ביטוח תכולת דירה
וכן ביטוחים נוספים שיש לבצע בהתאם למאפייניו של כל נכס. שימוש לב, העברת נטל תשלום על השוכר בהסכם בניגוד להוראות החוק עלול לגרום לתבעה להשבת כספים בתום תקופת השכירות, לכן מומלץ לאמוד את שכר הדירה המבוקש בהתאם להוצאות הנוספות החלות עליכם.
שכר דירה: קביעת גובה שכר הדירה ומועדי התשלום נמנה בין הנושאים החשובים ביותר, בייחוד לאור העובדה שלאחר החתימה לא ניתן לערוך בהסכם שינויים.
מומלץ כי התשלום יועבר לידי המשכיר באמצעות שיקים דחויים אשר יאפשרו שליטה וודאות כי התשלום יבוצע מדי חודש באופן קבוע. ניתן להצמיד את התשלומים למדד, אולם ניסיון היום-יום מלמד אותנו שדרישה זו לא נאכפת בפועל (בידי המשכירים), למעט במקרים בהם ישנה אפשרות הלארכת הסכם השכירות (אופציה).
עיגון והסדרת הסכמות קודמות:
הסכם השכירות צריך להביא לידי ביטוי את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בשלב המשא ומתן, לרבות כל המצגים שהוצגו במהלך פרסום המושכר, השיחות שהתקיימו וכו'.
ככול ופרסמתם מידע שהתברר לאחר מכן כשגוי עליכם לציין זאת במפורש בהסכם, אחרת כל חוסר שיתגלה יושלם על סמך מידע זה.
מבין ההסכמות המוקדמות שהם קריטיות להסכם השכירות ניתן למנות את מועדי התשלומים, גובה שכר הדירה, כניסה ויציאה מהמושכר (משך זמן השכירות), מאפייניו של המושכר ומידת התאמתו למטרת השכירות וכיו"ב.
בנוסף, רצוי לציין בפני השוכר העתידי מהם הערבויות, הביטחונות ומספר הערבים הנדרשים על ידכם.
חוזה השכירות - צופה פני עתיד ונותן מענה לנושאים לא צפויים:
חוזה השכירות צריך לשקף לא רק את הסכמות העבר, אלא גם נושאים שצפויים להתרחש בעתיד, לרבות נושאים שכיחים, נושאים שלמי מהצדדים אין שליטה עליהם או יכולת לצפות אותם ונושאים לא צפויים.
כך למשל על הצדדים להיערך למקרים בהם יעלה הצורך לתקן ליקויים במושכר במשך מספר ימים,מכירת המושכר לצד ג', הפסקת השכירות לפני תום תקופת השכירות, חוסר יכולת לקיים את התחייבויות ההסכם בגלל שביתה, ביצוע פעולות במקרה של הפרה וביצוע שינויים במושכר, פניה לערבים וכו'. לא למותר לציין כי, החלת סעיפים לפיהם המשכיר יהיה רשאי להמשיך לחייב את השוכר אפילו לאחר עזיבת המושכר נשללו על ידי בתי המשפט אשר החליפו אותם במנגנון חלופי. אי התייחסות למקרים בהם תדרש הפסקת המושכר תביא להחלת הוראות כל הדין אשר עלולות לאפשר לשוכר לאחר שנמצא על ידו שוכר חלופי.
במקרים אלו רצוי להשאיר מרחב פעולה שבו כל צד יוכל לקיים את התחייבויותיו או להביא לסיומו של ההסכם מבלי שהדבר ייחשב להפרה. אולם, יש לשים לב כי לנוכח השינוי האחרון בחוק השכירות הוגנת על הפסקת ההסכם להיות
אופציה להארכה, שכירות משנה והגדרת המושכר:
אופציה להארכה: הסכמים רבים מקנים לשוכרים אופציה להארכת השכירו בתנאים ובשכר דירה דומה. ככלל, מדובר במגמה חיובית המאפשרת לשוכר מצד אחד להימנע ממעבר דירה בכל תום תקופת שכירות, כשמנגד המשכיר מרוויח מרצונו של הושכר לשמור על הנכס ולקיים את התחייבויותיו. עם זאת, יש לקבוע בהסכם השכירות מנגנון מוסדר להמשך השכירות, וכן את התנאים שיחולו במקרה זה.
שכירות משנה: שכירות משנה מהווה למעשה השכרת הנכס לשוכר אחר (שוכר משנה) על ידי השוכר הראשי. מקרה זה התחייבויותיו של השוכר הראשי ממשיכות להתקיים כלפי המשכיר, כשלמעשה זכות השכירות מוקנת לאדם אחר. מיותר לציין כי, יש לנקוט במשנה זהירות לפני מתן הרשאה לפעולה זו (למעשה חל הצורך למנוע אותה במפורש בהסכם) וכן להגדיר באופן מפורש את האפשרות להשכיר את המושכר בשכירות משנה (אם החלטתם לעשות כן). מיותר לציין כי במקרים בהם הנכס מושכר לשוכר משנה באמצעות air bnb לדוג' ייתכנו הוצאות ועלויות נוספות בשל כך, הגברת הבלאי הסביר, חיובים נוספים בארנונה, שינוי מסלול המס בעבור הדירה וכיו"ב.
הגדרת המושכר: הגדרת המושכר מתייחסת למעשה בתיאור הנכס והיקף זכות השכירות, כשהכלל לעניין זה הוא כי כל מה שלא הוחרג מהשכירות נכלל בתוכה. לכן, משכיר המעוניין להחריג מחסן או חניה צריך לציין זאת באופן ברור ומפורש בהסכם.
במסגרת הגדרת המושכר יש לפרט את תכולת הדירה ואת המתקנים והאביזרים השונים הקיימים כמו מזגן, ריהוט, מוצרי חשמל, כלים מיוחדים וכיו"ב. יש לציין כי אחריותו של המשכיר חלה ביחס להימצאותם של כל האביזרים לעיל תקינים ופועלים לאורך כל תקופת השכירות, לכן רצוי להתייחס לתיקונם ותחזוקתם בהסכם השכירות.
שימוש במושכר וזהות השוכרים:
שימוש במושכר: את השימוש במושכר יש לייעד למטרתה שעליה סוכם ולפי ייעדו של הנכס. השכרת המושכר למטרות שלא לשמן הוא נועד עלול לגרום למטרדים לשכנים ולסביבה, לשינוי סיווג הנכס בארנונה, לשינוי מסלול המיסוי בעד השכרת הדירה, לביטול פטור ממס שבח בעת מכירת המושכר ואפילו לעברה פלילית בשל שימוש חורג מהיתר / תכנית.
זהות השוכר: זהות השוכרים צריכה להתייחס ליישות המשפטית כלומר: יחיד או חברה, וזאת לצורך מניעת חיובים שונים כפי שפורטו לעיל. בהתאם לכך, רצוי למנוע שימוש בנכס למטרות מסחריות.
בדיקות מקדמיות:
פגישה והיכרות מקדמית עם השוכר: הכרת השוכר מהווה למעשה פעולה מקבילה לזו הנהוגה בעולם השיווק כ- "הכר את הלקוח". על המשכיר לפעול להכרת השוכר, וזאת באמצעות פגישה פנים אל פנים, וכן לשאול שאלות שלפיהם נוכר להכיר טוב יותר את השוכר הפוטנציאלי. בנוסף, יש לשאול לגבי זהות הערבים של השוכר, קרבתם, עיסוקם וכיו"ב. אנו נרצה לדעת כמה שיותר פרטים גם בדבר השכלתו, מקצועו, הרגליו, מצבו הכלכלי של השוכר ויכולתו לעמוד בדמי השכירות.
בדיקת הרקע הכלכלי של השוכר: כפי שצוין לעיל, עלינו להקפיד לבדוק את מצבו הכלכלי של השוכר, ובכל הקטין את הסיכון לאי תשלום שכר הדירה במועדים הרלוונטיים, נזקים שייגרמו בשל כך ואף הליכים משפטיים במידת הצורך. לצורך כך, יש לבקש תלוש משכורת אחרון של השוכר, בדיקת משך הזמן בו הוא מועסק במקום אחד (מקום עבודה קבוע ומסודר מקטין את הסיכון), בדיקת עברו של השוכר במרשם החייבים וכו'.
בדיקת עבר פלילי: ישנם משכירים שמבקשים לקבל תעודת יושר. אולם, אם נתעלם מהבעייתיות שבבקשה זו, הרי שהיכולת לגלות פרטים באמצעות כך קטנה לאין ערוך בשל השינויים שנערכו בפלט של המרשם הפלילי (שהחליף את תעודת היושר).
השכרת דירה בבניין בו מבוצע פרויקט תמ"א 38:
פרויקטים מסוג תמ"א 38 (התחדשות עירונית) נועדו לאפשר את חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה, כן לאפשר את חידוש הסביבה האורבנית. בהתאם לכך, בעלי דירות רבים מבצעים פרויקטים אשר נועדו לא אחת להשביח את הנכס. מכיוון שבזמן ביצוע העבודות מצבו של הנכס משתנה לאין ערוך התועלת שניתן להפיק ממנו יורדת בהתאם לסוג הפרויקט [למאמר בעניין הבדל בין תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) לבין תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) לחצו כאן]
התאמת הסכם שכירות לפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים): במהלך תקופת העבודות המושכר נמצא למעשה בתוך אתר בניה, כך שלמעשה מידת ההנאה והתועלת שניתן להפיק ממנו פוחתים באופן משמעותי. לפיכך, מלבד להפחתת גובה דמי השכירות יש לקחת בחשבון כי ייתכנו במהלך ביצוע העבודות ליקויים ונזקים רבים אשר יטילו עליכם כמשכירים את החובה לתקנם.
הואיל והנזקים במרבית המקרים נגרמו בשל העבודות האחריות לתיקונם מוטלת על היזם, אולם ניתן לשער כי משך הזמן שייקח ליזם לתקן לא תמיד יהיה תלוי בכם כשוכרים. לכן, במקרים אלו יש להסדיר באופן שונה את התחייבויותיהם כלפי השוכרים לתיקון ליקויים ואת המועד לתיקונם. עוד יש להסדיר בהסכם את השינויים והעבודות שיבוצעו בדירה במסגרת הפרויקט.
חשוב לציין כי אחריותכם כמשכירים אינה פוחתת בעקבות העבודות ולכן עליכם לצור הסכם שכירות שונה בעבור תמ"א 38 מזה שנהוג עד כה בהסכמים רגילים.
התאמת הסכם שכירות לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה): במסגרת פרויקט להריסה ובניה לא ניתתן להשכיר את הדירה (הסיבה בוודאי ברורה), ולכן לנוכח זאת משולם על ידי היזם דמי שכירות חודשיים בעבור הדירה. עם זאת,היות שמועד הפינוי אינו ידוע יש להסדיר בהסכם סעיפים חוזיים המאפשרים את פינוי השוכר בכפוף למתן התראה מוקדמת מראש.
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.