מינוי נציגות מקרב בעלי הדירות

התחדשות עירונית - תמ"א 38: בחירת נציגות מקרב בעלי הדירות

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

מינוי נציגות מקרב בעלי הדירות נמנית על החלטות הראשונות והחשובות שעל בעלי הדירות לקבל על מנת להוציא מכח אל הפועל פרויקט מסוג תמ"א 38. לבחירת חברי הנציגות משמעות והשפעה רבה על המשך הדרך, ייצוג יתר בעלי הדירות, ניהול משא ומתן אפקטיבי, קידום הפרויקט, בחירת אנשי מקצוע אשר ילווי את בעלי הדירות ואפילו השפעה על היזם שייבחר לביצוע הפרויקט.

מינוי נציגות מקרב בעלי הדירות:

 

 

לחברי הנציגות השפעה רבה על התנעתו והצלחתו של הפרויקט, וזאת לאור העובדה שבמרבית המקרים יתמנו לתפקיד בעלי הדירות אשר מוגדרים כ- "תומכים נלהבים" של הרעיון לביצוע פרויקט תמ"א 38. הרעיון שעומד מאחורי "נציגות בעלי הדירות" עולה מתוך הקושי לקדם החלטות ותהליכים בבית משותף שמאופיין בריבוי בעלי דירות, כך שפניה לכל אחד מבעלי הדירות וקבלת הסכמתו תערך זמן רב ותכביד על השלבים שיש לבצע לאישור הפרויקט.

לכן, ועל מנת לפשט את התהליך ממנים קבוצה קטנה מקרב בעלי דירות (במרבית המקרים 3 בעלי דירות) שתפקידם לפעול מול הגורמים השונים ואנשי מקצוע שתפקידם לייעץ לבעלי הדירות, ובהתאם לכך לקבל את ההחלטות הדרושות לצורך קידום הפרויקט.

על חברי הנציגות לפעול בשיתוף פעולה מלא ובשקיפות מול יתר בעלי הדירות בבניין ולשתף אותם בקבלת ההחלטות, בהתקדמות הפרויקט ובנושאים שעומדים על הפרק. העדר שיתוף של יתר בעלי הדירות עשוי לגרום להתנגדות לפרויקט ולתחושה של ריחוק וניתוק אשר עלולים בסופו של דבר לסכל את ביצועו.

מתן ייעוץ ותמיכה מקצועיים לחברי הנציגות מאנשי המקצוע אשר אמונים על ליווי וייעוץ לבעלי הדירות תאפשר להימנע משגיאות רבות ואף למנוע התנגדויות מיתרות שמקורן בחוסר הבנה של תפקידי הנציגות. 

לצורך מניעת מחלוקות מיותרות אנו כמשרד מציעים ללקוחותינו פתיחת יומן משותף לכל בעלי הדירות בפרויקט, ניהול פורום המיועד אך ורק לכם,קבוצת whatsapp, וכן פעולות נוספות שנועדו לגשר על הפער ולשמור על כל בעלי הדירות מעודכנים ושותפים מלאים לתהליך.

מהי נציגות?

 

נציגות בעלי דירות בבית המשותף מהווה למעשה מספר של בעלי דירות אשר מונו על ידיה רוב הדרוש מקרב בעלי דירות באסיפה שהתכנסה לשם כך.

 

כאמור לעיל, במרבית המקרים הנציגות תמנה 3 בעלי דירות (בפועל אין מגבלה לכמות) שונים והיא תפעל לקידום הנושאים שאושרו לה במסגרת אספת בעלי הדירות.

על מנת לאפשר לנציגות לפעול באופן יעיל ומהיר יש לאשר באסיפה הכללית לא רק מי יהיו חברי הנציגות, אלא גם את הפעולות הדרושות לפעילותה היעילה והתקינה של הנציגות.

 

לצורך כך, על בעלי הדירות לציין בפרסום לכינוס אספת בעלי הדירות כי בכוונתם להעלות לדיון ביצוע לפרויקט מסוג התחדשות עירונית (תמ"א 38), בחירת נציגים ואת סמכותם לפעול בנושאים שונים, כגון: בחירת אנשי מקצוע ויועצים שונים, ניהול משא ומתן בשם בעלי הדירות, פניה לגורמים שונים בשל בעלי הדירות, ביצוע התמחרות בין יזמים, סמכות לכנס אספת סעלי דירות וכיו"ב.

כיצד ממנים נציגות?

 

 

בעלי דירות רבים המעוניינים לבצע פרויקט תמ"א 38 שומעים לראשונה על הנציגות במהלך חיפוש באינטרנט או לחלופין בטיפ שניתן בדרך אגב. בהתאם לכך, בעלי הדירות מבצעים פעולות מבלי שיהיה להם את כל המידע הדרוש לצורך קבלת החלטה תקינה ומינוי נציגות כדין, ואגב כך מבוצעות פעולות ונחתמים מסמכים ללא תוקף משפטי.

משכך, מומלץ שלא להסתמך אך ורק על מידע שהושג דרך האינטרנט או מייעוץ לא מחייב, אלא לפנות לעו"ד בעל ידע וניסיון בתמ"א 38 וכן בבתים משותפים, ובהתאם לכך לקבל החלטות. למסמכים וטפסים שניתן להוריד מהאינטרנט יכולת לעזור, אך יש לזכור כי הם מתאימים למקרים שכיחים ואינם מתייחסים לצרכיה המיוחדים של כל נציגות.

אם כן, בחלק זה של המאמר אנו נפרט בפניכם את השלבים שעליכם לבצע על מנת שמינוי הנציגות ייעשה כדין, וכן נפרט את הפעולות שעליכם לעשות כדי שפעולותיה של הנציגות יבוצעו בהתאם לסמכות שניתנה להם על ידי יתר בעלי הדירות בבניין.

כינוס אסיפת בעלי דירות:
 

ישנם 2 סוגים של אספת בעלי דירות: אספה שנתית ואספה כללית שלא מן המניין, כשלסוג האספה שתתכנס ישנה חשיבות רבה באם ההחלטה התקבלה כדין או לא.

כך למשל, כינוס אספה שנתית מחייב מתן הודעה בת 4 ימים מראש לפני כינוס האספה, וכן הנושאים שיועלו לדיון במסגרת האספה. כינוס אספה באמצעות הודעה שנתלתה בחדר המדרגות צריכה להיעשות בהתראה בת 5 ימים לפני. רצוי לציין בהודעה שנמסרת ליתר בעלי הדירות כי באם לא יופיע הרוב הדרוש לקיום האספה תתקיים אספה נוספת בשעה מאוחרת יותר באותו היום אשר תכלול את מספר המשתתפים שהגיעו בלבד (ללא צורך במחצית מבעלי הדרות כפי שנדרש בישיבה הראשונה).

 כינוס אסיפה שלא מן המניין כדין מחייבת כי לכל הפחות 1/3 מבעלי הדירות ייפנו לוועד הבית, וכן כי האסיפה תכונת בתוך 14 יום מהמועד שבו נמסרה הבקשה. רק לאחר שחלפו 14 יום רשאים 1/3 מבעלי הדירות לכניס אסיפה ללא הסכמתו של ועד הבית. 

רצוי למנות נציגות מקרב בעלי הדירות לפני בחירת יזם לפרויקט, כך שיהיה גורם יעיל שיוכל לרכז את כל הנושאי הדרושים לתקופת המשא ומתן מבעוד מועד.

 

למאמר בנושא בית משותף לחצו כאן.

Please reload

כיצד יש לפרסם את כינוס אספת בעלי הדירות:
 

את ההודעה בדבר כינוס אספת בעלי דירות יש למסור לכל דייר באמצעות שליחת הודעה אישית או לחלופין באמצעות תליית מודעה בכנסיה לבניין בהתאם למועדים לעיל.

על המודעה לכל את הנושאים שיועלו לסדר היום להחלטת בעלי הדירות ואת כל ההחלטות שצפויות להתקבל במסגרת האספה. את המודעה יש לתלות במקום בולט וברור כמו חדר המדרגות, לובי, מעלית וכיו"ב.

אי פרסום המודעה כנדרש עלול להוביל לביטול ההחלטות שהתקבלו באספה. הוספת נושאים מהלך האספה שלא פורסמו במודעה תתאפשר רק אם תינתן הסכמתם של כלל בעלי הדירות במהלך האספה. למודעה לדוג' לפרסום אספה שלא מן המניין לחצו כאן.

קבלת החלטות באספה בהתאם לרוב הדרוש:
 

החלטה על מינוי נציגות צריכה להתקבל בהתאם לרוב הדרוש בתקנון הבית המשותף. לכן, אם בבית המשותף ישנו תקנון מצוי נדרש רוב מבין מרבית בעלי דירות או מי מטעמם שהגיעו לאספה.

במידה ובבניין ישנו תקנון מסוכם המשנה את הרוב הדרוש לקבלת החלט, הרי שעל בעלי הדירות לפעול לפי הרוב הדרוש בתקנון המוסכם.

את תקנון הבית המשותף ניתן להזמין באתר של לשכת רישום המקרקעין בעלות של 33 ש"ח בלבד.

במקרים בהם הבניין אינו רשום כבית משותף יש לפעול בהתאם לסעיף 77.ב. לחוק המקרקעין המחיל את ההוראות הרלוונטיות על בניין שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

עריכת פרוטוקול לאספת בעלי הדירות:
 

לאחר האספה יש להעלות על הכתב את כל ההחלטות שהתקבלו על גבי טופס פרוטוקול לאספת בעלי דירות, ובתוך שכך לציין את בעלי הדירות שהשתתפו באספה, את הנושאים שהועלו להצעה על סדר היום, את הטענות העיקריות של בעלי הדירות וכן את ההחלטות שהתקבלו בהצבעה שנערכה.

לפרוטוקול חשיבות רבה ויש להעבירו ליתר בעלי הדירות בבניין, לרבות בעלי הדירות שלא השתתפו באספה.

את הפרוטוקול יש לתייק בספר ועד הבית, ובכך לתת תוקף להחלטה גם במקרים בהם יבוצעו חילופי בעלי דירות בבניין.

לפרוטוקול אספת בעלי דירות לדוג' לחצו כאן.

מהם תפקידיה של הנציגות:

 

באופן עקרוני הנציגות מהווה מעין זרוע ארוכה של יתר בעלי הדרות בבניין אשר מייתרת את הצורך בניהול משא ומתן פרטני מול כל אחד מבעלי הדירות, כך שבסופו של דבר הנציגות היא זו שאמונה על עדכון בעלי הדירות והעלאת הנושאים החשובים להצבעה בפני אספת בעלי הדירות. משכך, על הנציגות לפעול מול כלל בעלי הדירות בשקיפות ויעילות תוך מתן דגש על כך שכל השלבים בפרויקט יקנו תמורות שוות (אפילו אם באופן יחסי לכל אחד מבעלי הדירות).

תפקידה העיקרי והראשי של הנציגות הוא לפעול לקידום וביצוע הפרויקט בבניין, כשלצורך כך על הנציגות לגשר ולתווך בין גורמים חיצוניים הכוללים יזמים, בעלי מקצוע שונים, מוסדות תכנון וכו' לבין בעלי הדירות. על הנציגות לבצע את עבודתה ללא משוא פנים וללא תמורה כספית או כל תמורה אחרת.

לעניין התמורה, יש לציין כי אסור לבעלי הדירות לקבל תמורה נוספת מעבר לזאת שיקבלו יתר בעלי הדירות בפרויקט. על מנת למנוע מחלוקות עתידיות רצוי וחשוב כי הנציגות תפעל בשקיפות מול יתר בעלי הדירות בבניין. תפעל לעדכון בגין כל התקדמות, תקיים פגישות תקופתיות וכיו"ב.

הואיל ואחד מעיקריה של תמ"א 38 נעוצים בכך שהפרויקט מבוצע ללא כל תשלום מצד בעלי הדירות מתאפשר לנציגות להסתייע באנשי מקצוע אשר יאפשרו לה לקבל את ההחלטות הנכונות. לעניין זה, יש לציין כי החלטות הנציגות עשויות לחייב את כלל בעלי הדירות, ועל כן יש לפעול בזהירות הראויה. על מנת להימנע מטעויות צפויות רצוי להימנע מפגישות פרטיות ללא יידוע ועדכון של כלל בעלי הדירות בבניין, כך שניתן יהיה לקבל דגשים ורעיונות מצד יתר בעלי הדירות.

רצוי כי חברי הנציגות ייצגו את ספקטרום רחב ככול הניתן של בעלי דירות בבניין, כך שיהיה ייצוג הולם לאינטרסים של כלל בעלי הדירות. בנוסף, רצוי לצרף או לחלופין לערב בעלי דירות שכישוריהם ומקצועותיהם יכולים לתרום לקידום הפרויקט, כגון: מהנדסי בניין, אדריכלים, מעצבים, עו"ד שמאי מקרקעין וכו'.

רצוי לסייג את סמכותה של הנציגות ולקבוע כי החלטות חשובות יובאו להחלטת כלל בעלי הדירות, לרבות התקשרות עם יזם פוטנציאלי שעתיד להיבחר, הגשת בקשה להיתר, אישור תכניות ותמורות לבעלי הדירות וכיו"ב.

השפעתה של הנציגות על סיכויי הצלחת הפרויקט:

בעל דירה שמציע את מועמדותו לנציגות צריך לקחת בחשבון כי מדובר בתפקיד מאומץ אשר יצריך ממנו השקעת זמן ואנרגיות רבים. לכן, מומלץ להיערך לכך בהתאם ולהבין כי פרויקטים מסוג התחדשות עירונית משולים לריצה למרחקים ארוכים.

לנציגות פעילה אשר שוקדת במרץ על הוצאתו מהכח אל הפועל של הפרויקט ישנה השפעה מכרעת על קיומו של פרויקט ומועד ביצועו.

 
 

קביעת פגישת ייעוץ:

התנגדות לתמא
התנגדות לתמ"א
זכויות בגג
זכויות בגג
דייר סרבן
דייר סרבן
הריסה או חיזוק
הריסה או חיזוק
מהו הרוב הדרוש
מהו הרוב הדרוש
מינוי נציגות
מינוי נציגות
ערבויות וביטחונות
ערבויות וביטחונות
אבני דרך
אבני דרך
סעיפי תמורה בתמ"א
סעיפי תמורה
פרויקטים
פרויקטים
Show More

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון - 0502-744815; דוא"ל kfir@zte-law.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com