מה לעשות כשרכב חוסם חניה פרטית?
הפרעה / חסימת חניה פרטית בבית משותף:
מבוא:
בשנותיה הראשונות של המדינה הסביבה האורבנית הייתה שונה, כך שבניגוד למצב השורר כיום אחוזי הצפיפות בתוך הערים היו נמוכים יחסית וכן שיעור בעלי הרכבים היה נמוך לאיך ערוך מהמצב היום. בהתאם לכך, כמות החניות שהוקצו והותקנו תאמו את מאפייניה וצרכיה של הסביבה האורבנית באותם הימים. אולם, מאז קום המדינה חלו שינויים רבים, כך שכיום ערים ושכונות רבות מאופיינות באחוזי צפיפות גבוהים וכן בשיעור גבוהה מאוד ביחס שבין מספר כלי רכב לכל בית אב.
משכך, וכפי שידוע לנו היטב , בעוד שאחוזי הצפיפות וכמות כלי הרכב נסקו - מספר החניות נותר כמעט ללא שינוי, וכך נוצרה מצוקת החניה המוכרת לנו כיום. כתוצאה מכך, נוצרו מחלוקות רבות סביב החניה בבתים משותפים ובכלל במרחב העירוני, בעיקר סביב חניות פרטיות בבתים משותפים להן מיוחסות רוב המחלוקות שהתגלעו בעניין זה, וזאת בעיקר בשל השילוב שבין פגיעה בזכויות קנייניות לבין השימוש הסביר שיכול כל בעל דירה לעשות ברכוש המשותף.
כך למשל במקרים רבים אנו עדים לתלונות העולות עקב חסימה או הפרעה בדרכי הכניסה והיציאה מהחניה, בשימוש שלא כדין בחניה השייכת לדייר אחר בבניין שעלול להוות עבירה פלילית בשל הסגת גבול, קבלת החלטות בבית המשותף בקשר לחניות אשר פוגעות בזכויות של בעלי דירות אחרים (אפילו שהתקבלו ברוב הדרוש) ואף סכסוכים בין שכנים במקרים בהם השימוש בחניות נעשה לפי "כל הקודם זוכה".
מהי בעלות על חניה (או מה זה חניה בטאבו)?
לצורך הגדרת "בעלות" על חניה או כפי שנהוג לכנות זאת בשפה פשוטה "חניה בטאבו", עלינו להבין כיצד בעלות זו נוצרת.
סעיף 55.ב. לחוק המקרקעין קובע כי אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה, כך שכדי לרכוש זכויות ברכוש המשותף חל הצורך להיות הבעלים של דירה באותו בניין. הואיל והגדרתו של הרכוש המשותף נעשית לפי מבחן השימוש ולפי מבחן שיורי (כל מה שלא מוגדר כדירה) אין חולק על כך שהחניה נכללת בשטחי הרכוש המשותף, ומשכך בעלות על חניה מחייבת זכויות בדירה בבית המשותף.
מסיבה זו, לא ניתן למכור דירת מגורים ללא החניה הצמודה לה או ללא החלקים ברכוש המשותף מכיוון שלעסקה ביחס לחלקים שלא נמכרו לא יהיה תוקף בחוק המקרקעין (בשלב זה אנו נחריג את המקרים בהם מחכירים חניה או לחלופין את מכירת זכויות הבנייה בעסקאות תמ"א אשר מבוצעות באמצעות "קולב משפטי").
מכיוון שלפי חוק המקרקעין ניתן להוציא חלקים מסוימים ולהצמידם לדירה מסוימת בבית המשותף, מתאפשר למעשה להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לאחת מהדירות, וכך למעשה נוצרת "בעלות על חניה" באמצעות הצמדה של חלק מהרכוש המשותף המוגדר כחניה לאחת מהדירות בבניין. כלומר, מה שמכונה "בעלות בטאבו" הוא למעשה הצמדה של חניה מהרכוש המשותף לדירה מסוימת.
על מנת שניתן יהיה להצמיד חניה יש צורך שהחניה תהיה רשומה בנסח לשכת רישום המקרקעין ובתקנון כהצמדה לדירה מסוימת וכן כי החניה תסומן בתשריט בהתאם. כמו כן, יש לבחון את הצמדת החניה לפי נסיבותיו של כל מקרה, כך למשל בעת רכישת דירה מקבלן הבית המשותף טרם רשום בפנקס הבתים המשותפים, ולכן יש לראות כי הוראות ההסכם מאפשרות להצמיד את החניה לדירה בעתיד בעת רישום הבית המשותף. לעומת זאת, ברכישת דירה יד 2 אנו נבחן את הצמדת החניה במסמכי הבית המשותף ובנסח לשכת רישום המקרקעין על מנת לוודא כי החניה הנמכרת אכן מוצמדת לדירה.
שימו לב! על מנת לתת תוקף קנייני ופומבי להצמדת חניה לדירה מסוימת יש לבצע רישום של הפעולה במסמכי הבית המשותף ובנסח לשכת רישום המקרקעין, אחרת ללא הרישום המתאים ניתן לאבד את הזכויות בחניה.
רישום חניה בטאבו
כיצד מצמידים חניה לדירה:
.
-
יש לבצע רישום של ההצמדה בנסח לשכת רישום המקרקעין.
-
יש לציין את ההצמדה בתקנון הבית המשותף.
-
יש לסמן את החניה בתשריט בהתאם לתקנון.
-
לא ניתן לבצע עסקה בחניה בנפרד מהדירה (להוציא חריגים כמו חכירה).
-
אי רישום החניה במסמכי הבית המשותף עלול לגרום לאיבוד "הבעלות" על החניה..
מה נכלל בשטח החניה?
על מנת להבין אילו פעולות פגועות בשימוש שניתן לבצע בחניה, וכן מהן חסימה או חניה של רכב זר שלא כדין בחניה פרטית עלינו להבין מה נכלל בשטח החניה. למעשה, פגיעה בזכות השימוש בחניה רחבה יותר מזו שנהוג לתאר, וזאת כדי לתת למי שהוצמדה לדירתו חניה הגנה מפני פגיעות נלוות.
לפי חוק התכנון והבניה ניתן לחלק את שטח החניה לשני חלקים הכוללים את שטח החניה (בסיס) ואת השטח הדרוש לתמרון (שטח נלווה) לצורך כניסה ויצאה (המונחים בסוגריים נועדו לצורך הנוחות בלבד).
-
שטח הבסיס: שטח הבסיס מהווה את החלק שהוצא מהרכוש המשותף במפורש המצוין בנסח לשכת רישום המקרקעין ובמסמכי הבית המשותף וכן בתשריט.
-
שטח נלווה: לפי חוק התכנון והבניה החניה כוללת גם את השטחים הדרושים לצורך כניסה מהחניה,
-
רכוש משותף: רכוש משותף מהווה את כל החלקים שלא מוגדרים כדירה ואשר לא הוצמדו לדירה, כשלכל בעל דירה יש חלק יחסי ובלתי מסוים ברכוש המשותף.
כאמור לעיל, שטחה של החניה מפסיק להיות חלק מהרכוש המשותף עקב הוצאתה והצמדתה לדירה מסוימת, אולם יתר החלקים שלא הוצמדו לאף דירה ממשיכים להיות חלק מהרכוש המשותף אשר מוצמד באופן יחסי לכל אחת מהדירות בבית המשותף. בהתאם לכך, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, ובלבד שהשימוש לא יפגע ביכולתו הסבירה של בעל דירה אחר לבצע שימוש זהה.
לכן, ניתן לראות כי מצד אחד ליתר בעלי הדירות בבניין שמורה הזכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, אך מצד השני על השימוש להתבצע באופן סביר מבלי שתיווצר הפרעה ליתר בעלי הדירות בבניין ומבלי לחסום, להחנות ולתפוס את אחת החניות ודרכי הגישה אליה שלא כדין.
מעברים נכללים כחלק מהרכוש המשותף, וכן כחלק ממרחב התמרון של החניה. משכך, כל שימוש במעברים שהינו חוסם את החניה או מגביל את מרחב התמרון עשוי להיתפס כשימוש לא סביר.
לעומת זאת, יתכנו מקרים בהם שימוש במעברים או ברכוש המשותף שאינו פוגע בחניה יחשב לשימוש סביר.
במקרים בהם מתרחשת פגיעה עקב שימוש לא סביר ברכוש המשותף ניתן לפנות לערכאה הרלוונטית (המפקחת על הבתים המשותפים) לצורך מתן צו מניעה, הגשת תביעה אזרחית בגין הסגת גבול ואפילו לגרור סנקציה פלילית בקבות הסגת גבול
חניות פרטיות אשר מוצמדות לדירה כדין מהווים חלק אינטגרלי מזכויות הבעלות בדירה, ולכן כל שימוש בהן אסור על פי דין.
ניתן לפעול כנגד שימוש שלא כדין בחניה פרטית באמצעות הגשת תלונה במשטרה בגין הסגת גבול, הגשת תביעה למפקחת על הבתים המשותפים וכן הגשת תביעה פיצויים.
מה ניתן לעשות כאשר חוסמים את דרכי הגישה לחניה או כשרכב אחר (זר) חונה בחניה?
במקרים רבים בעלי דירות שלהם חניה פרטית המוצמדת לדירתם כדין מגלים כי רכב אחר מונע / חוסם את הגישה לחנייתם או חמור מכך רכב אחר חונה בחנייתם. הבעיה הנובעת מכך מתרחשת ביתר שאת כשלהפרעה זו מתווסף מימד קבוע, כלומר - שימוש חוזר ונשנה ברכוש המשותף אשר מקשה על הגישה לחניה.
בנוסף, ייתכנו מצבים בהם מספר בעלי דירות ייעשו שימוש דומה ברכוש המשותף, כך שפתרון הבעיה מבוצע מול מספר רב של בעלי הדירות. מלבד הקושי שבהתמודדות מול מספר רב של בעלי דירות, ייתכן קושי נוסף בשל החלטות שיתקבלו באספות דיירים ואשר יש בהן כדי לפגוע בבעל הדירה שנפגע מהשימוש. במקרים אלו חשוב שלא לפעול לבד ולבחון את סבירות וחוקיות ההחלטות שהתקבלו, ובהתאם לכך לעדכן את יתר בעלי הדירות בדבר המשמעות והנפקות של החלטותיהם.
ייתכן מאוד כי בדיקה משפטית של הנושאים שבכוונת בעלי הדירות להעלות לדיון תגלה כי להחלטות אין משמעות משפטית ללא קבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות, לרבות בעל הדירה שמתנגד לשימוש בחניה, או לחלופין כי להחלטה שהתקבלה לא הושג הרוב הדרוש.
במקרים בהם מבוצע שימוש שלא כדין כתוצאה מחסימת החניה או מחניה של רכב זר, יש לבצע את הפעולות הבאות:
-
פניה לבעל הרכב או שליחת מכתב התראה בדבר שימוש שלא כדין.
-
הגשת תלונה למשטרה בדבר הסגת גבול (מדובר בצעד דרסטי).
-
הגשת תביעה אזרחית ובקשת צו להפסקת השימוש שלא כדין ברכוש המשותף / להפסקת הסגת הגבול.
-
כינוס אספת בעלי דירות לצורך קבלת החלטות במשותף שיאפשרו למנוע את הפגיעה בשימוש מהחניה (רצוי בעיקר כשהמקור למטרד אינו נובע מבלי הדירות).
בנקודה זו, חשוב להתייעץ עם עו"ד לפני קבלת החלטות ונקיטת צעדים, ובכך למצות את הזכויות המוקנות לכם כבעלי דירות בבית משותף. שיהוי בנקיטת צעדים עלול במקרים מסוימים להתפרש כהסכמה לפעולות המבוצעות.
שימוש ברכוש המשותף כחניה - מהו שימוש סביר ברכוש המשותף?
לכל בעל דירה בבית המשותף יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (כלומר חלק יחסי שלא ניתן להצביע עליו במדויק), ולכן כל בעל דירה רשאי לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף. לעניין זה, שימוש סביר הינו שימוש שאינו גורע מזכותו של בעל דירה אחר לבצע שימוש ברכוש המשותף. לכן, במקרים מסוימים ייתכן כי שימוש ברכוש המשותף לצורכי חניה שאינו פוגע בזכויות יתר בעלי הדירות בבניין עלול להיחשב כסביר.
מנגד, יש להבדיל האם השימוש המאפשר ליתר בעלי הדירות לבצע שימוש זהה או לא. כך למשל, הצבת נגרר באופן קבוע בשטחי הרכוש המשותף מונע מיתר בעלי הדירות לעשות שימוש זהה ברכוש המשותף. לכן, חל הצורך לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו.
-
לכל בעל דירה יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף.
-
כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.
-
שימוש סביר ברכוש המשותף אינו פוגע מאחרים לבצע שימש דומה.
-
שימוש סביר נמדד לפי כל מקרה לגופו והרוח החלטות קודמות שהתקבלו בפסיקה.
שימוש ברכוש המשותף לצורכי חניה
האם ניתן להפוך שטחים מהרכוש המשותף לחניות?
חוק המקרקעין מאפשר לבעלי הדירות בבית המשותף להוציא חלקים מהרכוש המשותף באם הרוב הדרוש מקרב בעלי אישר את ההחלטה. אולם, על מנת להוציא את אותם חלקים מהרכוש המשותף על ההחלטה לקבל את הסכמת כלל בעלי הדירות או לחלופין שלא לפגוע בזכויותיהם של יתר בעלי הדירות בבניין.
הקצאת חניות ושיוכן לדירה מסוימת מחויבת לקבל את הרוב שנקבע בתקנון המוסכם או את הרוב המצוין בתקנון המצוי בבית המשותף. אולם, גם על החלטה זו צריך להתקיים הכלל כי הקצאת החניות לא תפגע בזכויותיהם של בעלי הדירות המתנגדים.
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו. כמשרד העוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים ממחלוקות בבתים משותפים, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
