פינוי שוכר בהליך מהיר לפינוי מושכר
הצורך בהגשת תביעה לפינוי מושכר מתרחש בעיקר בעקבות הפסקת תשלום שכר הדירה החודשי על ידי השוכר, אך לא רק בשל כך. במקרים נוספים מוגשות תביעות עקב הזנחת הדירה, ביצוע שינויים מרחיקי לכת במושכר, אי תשלום ועד בית ומסים שונים, גרימת הפרעה ומטרד לשכנים על ידי השוכר, וכן מקרים נוספים אותם היריעה קצרה מלהכיל. בקיצור, ניתן לומר כי הליך לפינוי מושכר נדרש בכל מקרה בו יש הפרה של הסכם / חוזה שכירות מצד השוכר.
עוד לפני שנרחיב באשר לפתרונות העומדות לרשות המשכיר עת מתגלות הפרות מצד השוכר, חשוב לציין כי להסכם השכירות שנחתם ישנה השפעה רבה על פתרון המחלוקת והסעדים העומדים לרשות המשכיר, אולם חשוב לזכור כי בהסכמים רבים ישנם סעיפים שנשללו תוקפם על ידי הפסיקה, כך ששימוש בהם עלול לחשוף את המשכיר לפני תביעות והפרות נגדיות. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד בתחום השכירות לפני נקיטת הליכים, וכן לבחון את הוראות הסכם השכירות.
תביעה לפינוי מושכר - פינוי מושכר בהליך מזורז:
במידה שנקלעתם למצב בו השוכר מפר את חוזה השכירות שנחתם - רוב הסיכויים שאופפות אתכם כרגע תחושות כעס, חוסר ודאות וחשש מפני נזקים שילכו ויצטברו ככול שהשוכר אשר מפר את תנאי השכירות נותר בנכס.
ואכן, עד לפני כמה שנים משכירים אשר חפצו בפינוי שוכר מהנכס נדרשו להליך משפטי ארוך, מיידע ויקר אשר הכביד לאין ערוך על נזקיהם. אולם, כיום ישנם מספר מסלולים משפטיים שמכוחם ניתן לפעול לפינוי שוכר מהנכס במהירות יחסית. לכן, מרבית החששות המלווים כיום את המשכירים משקפים את הלך הרוח שהיה קיים לפני מספר שנים, אולם כיום המצב שונה.
הגשת תביעה פינוי מושכר:
הקושי שנוצר לבעלי דירות אשר משכירים את דירותיהם הביאו ליצרת הליך משפטי מהיר יחסית אשר נועד לאפשר את פינויים של שוכרים שהפרו את תנאי השכירות, כשמרבית המקרים ההליך המשפחתי נמשך כ- 60 יום בלבד.
כאמור, השינוי בוצע באמצעות יצירת מספר מסלולים לפינוי השוכר, אולם ההליך העיקרי שבו מבוצע מרבית השימוש כיום מוסדר בפרק ט"ז 4 לתקסד"א ביחס לסלול הראשון בתביעה לפינוי מושכר כמפורט להלן:
-
ניתן להגיש את התביעה כנגד שוכר שאינו דייר מוגן בלבד (תביעה כנגד דייר מוגן תוגש בפני בית הדין לשכירויות).
-
במסגרת התביעה ניתן לדרוש סעד של סילוק יד בלבד ללא סעדים כספיים (את הנזקים הממוניים יש לתבוע בהליך נפרד).
-
מכיוון שמדובר בהליך מהיר מוגשים מרבית המסמכים (כתבי בי-דין) הדרושים לליבון מהיר של הסוגיה.
-
על הנתבע (השוכר) להמציא כתב הגנה בתוך 30 יום, אחרת יהיה ניתן לבקש פסק דין בהעדר הגנה.
-
דיון ראשון יקבע בתוך 30 יום מהמועד להגשת כתב ההגנה.
-
הצדדים רשאים להגיש אסמכתאות ועיקרי טיעון עד 7 ימים ממועד הדיון.
-
הסיכומים יבוצעו ככול האפשר ביום הדיון ופסק הדין יינתן ולכל המאוחר עד 14 יום לאחר מכן.
-
יתר ההוראות יחולו בהתאם להליך בסדר דין מהיר.
היתרונות בהגשת תביעה לפינוי מושכר נעוצות במהירות בה ניתן פסק דין ובסיומו המהיר. עם זאת, החיסרון הוא שלא ניתן לתבוע את הסעדים הממוניים באותו ההליך. אולם, יש לזכור כי במקרים בהם השוכר נמצא בהפרה ונגרמים נזקים למושכר או שלא משולמים דמי השכירות החודשיים הצעד הראשון שעלינו לבצע הוא להוציא את השוכר מהנכס, ובכך למנוע את הנזקים שהולכים ומצטברים בגין כל יום וחודש של הפרה.
הליך לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר:
הליך נוסף המאפשר לנקוט בהליכים לסילוק יד ממקרקעין - פינוי מושכר במקרה שלפנינו ניתן לביצוע באמצעות הגשת תביעה בסדר דין מקוצר.
באמצעות בחירת בסדר דין מהיר ניתן לתבוע הן את הנזקים (חלק) הממוניים והן קבלת סעד לפינוי מושכר בתוך זמן קצר יחסית, אולם להליך זה יש חסרונות שעלולים לגרם להתארכות התהליכים.
כיום הבכורה בנקיטת הליכים לפינוי מושכר ניתנת להליך הראשון שהוזכר במאמר - "תביעה לפינוי מושכר" וזאת בשל משך הזמן הקצר יחסית.
במידה והנתבע (השוכר) יצליח להוכיח בדל של ראיה להגנה בטענותיו ההליך יועבר לסדר דין רגיל שהינו ארך לאין ערוך.
מימוש פסק הדין בהוצאה לפועל:
במרבית המקרים הנתבע (השוכר) יפנה את המושכר לאחר מתן פסק הדין. אמנם, ייתכנו מקרים בהם פסק הדין לא יכובד ויהיה צורך לבצע הליכים נוספים למימושו.
לצורך כך, יש לפנות להוצאה לפועל לצורך פינוי השוכר מהמקרקעין, כשבמקרים אלו המועדים לביצוע פסק הדין קצרים יותר ממועדים רגילים. לכן, גם אם פסק הדין לא מקוים ניתן לפנות להוצאה לפועל לצורך מימוש פסק הדין שניתן.
יש לשים לב כי ישנה התמקדות בפניה להוצאה לפועל לפינוי המושכר, ולאו דווקא לקבלת פיצויים ו/או השבת כספים בגין הפרת ההסכם משום שבמרבית המקרים התביעה הממונית מוגשת בנפרד.
השפעת חוזה השכירות על ההליך וסיכויי ההצלחה:
משכירים רבים מסתפקים בהסכמי שכירות שהורדו דרך האינטרנט או לחלופין בחוזים לא עדכניים שהועתקו במשך שנים רבות מבלי שהותאמו לשינויים בחקיקה ולעדכוני הפסיקה. כתוצאה מכך, בשעת הצורך משכירים רבים אוחזים בידיהם חוזים שלסעיפים רבים בהם אין תוקף משפטי, כך שהגנות רבות שנחזו להיות מוקנות מכח החוזה מתבטלות, וזאת כשלמעשה מעולם לא היה להם כל תוקף.
למעלה מכך, ישנם חוזים המקנים למשכיר את האפשרות לבצע פעולות מסוימות כגון ניתוק מים וחשמל, פינוי בכח, סילוק ללא התראה מוקדמת, הוצאת חפצים, "מימוש מהיר" של ערוביות וכיו"ב. אולם, נקבע כבר במספר פסקי דין כי לא רק שסעיפים אלו נעדרים כל תוקף משפטי, אלא שהם עלולים להוות מעשי בריונות אשר עלולים להשית הוצאות נכבדות על עושיהם.
משכך, מומלץ לפנות לפני נקיטת פעולות לעו"ד הבקיא בתחום השכירות לצורך שקילת הצעדים שיש לנקוט ואופן ביצועם, ובכך להימנע מהפרות הדדיות של חוזה השכירות ומנקיטת צעדים שעשויים לגרום לתשלום פיצוי.
משכך, ניתן לראות כי לחוזה השכירות יש השפעה רבה הן בדבר הכוונתו של המשכיר כיצד לפעול והן ביחד לסעדים העומדים לרשותו. כיוון שכך, מומלץ לעשות רשימה של ההפרות הנטענות כנגד הושכר ולבדוק מה הסנקציות המוטלות בגינן בחוזה השכירות. בנוסף, יש לשים לב לכך שייתכן כי חלקים מסוימים מהחוזה נדרשים להתאמה לאור התיקון לחוק השכירות והשאילה המכונה גם חוק שכירות הוגנת.
באופן דומה, על הסכם השכירות להיות מנוסח באופן שונה במקרים בהם הדירה מושכרת למספר שותפים, כך שניתן יהיה לפעול בגין כל מקרה של הפרה על ידי כל אחד מבין השוכרים.
תביעות לפינוי מושכר מבלי שנחתם הסכם שכירות מבוצעות בהתאם לנוהג שיש להחיל על הצדדים מכח חקיקה, התנהגות מקובלת בנסיבות המקרה, חוזים בעלי מאפיינים דומים וכן יתר ערוצי ההפצה הנגזרים מחוק החוזים.
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.