על פניו, ההיגיון הבריא והשכל הישר מוליכים אותנו למסקנה הבלתי נמנעת שלא ניתן לגור בדירה שהושכרה
למטרת מגורים כל עוד אין בה מים חמים או דוד תקין. אולם, גם כשמדובר בדברים שהם ברורים מאליהם כמו הצורך במים חמים בדירת מגורים – מתעוררות לא מעט שאלות:
תוכן עניינים:
ההבדל בין החזר כספי לקיזוז.
הקשיים בעת ביצוע קיזוז.
התנאים שיש לעמוד בהם לצורך הגשת תביעה להחזר כספי.
האם דירה ללא מים חמים אינה ראויה למגורים?
כמו בשאלות משפטיות אחרות – גם התשובה לשאלה שלפנינו משתנה בהתאם לנסיבות, ובעיקר לפי משך הזמן בו הדירה נותרה ללא מים חמים והמאמצים שהמשכיר נקט לתיקון הליקויים.
ככלל, כאשר שוכר נכנס לדירה עליו לקחת בחשבון כי יתגלו ליקויים במהלך תקופת השכירות, ושתיקונם עשוי לגרום לאי נעימות במשך תקופה מסוימת. כך למשך,
אם ארעה תקלה בדוד או בצנרת המים החמים בדירה – זה אך טבעי שיהיה פרק זמן סביר של מספר ימים עד שהליקוי יתוקן.
בהליך תק (חי') 29375-06-17 בקר נ' ברוקמן, (פורסם בנבו, 09/04/2018) (להלן: "עניין בקר") – בית המשפט דן במחלוקת שהתגלתה בין שוכר למשכיר בעקבות תקלה במים החמים ותלונות של השוכר ביחס לטיפול של המשכיר בכל הקשור לתיקון הליקויים.
מעובדות המקרה שצוינו בפסק הדין עולה כי השוכרים התלוננו על כך שבמשך שלושה שבועות לא היו מים חמים בדירה, שהמשכיר התמהמה עם תיקון ליקויים, ביצע את העבודות בעצמו, הותיר את קירות המבנה פתוחים גם לאחר שהצנרת תוקנה, העביר צינורות על גבי הקירות של הדירה ועוד רשימה ארוכה של תלונות.
בסופו של דבר רק כעבור כחודשיים עד שלושה חודשים עבודות השיפוץ בדירה הסתיימו ומצבה הוחזר לקדמותו. בעקבות זאת, השוכרים ביקשו לבטל את הסכם השכירות ודרשו החזר מלא של שכר הדירה בעד החודשיים הללו.
במקרה דנן, בית המשפט קבע שאי תיקון צנרת המים החמים בדירה במשך שבועיים מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, ועל כן (בנסיבות שתוארו בפסק הדין) השוכרים היו רשאים לסיים את תקופת השכירות קודם זמנה.
ביחס לדרישת השוכרים להשבה מלאה של דמי השכירות – בית המשפט קבע כי אמנם מצב הדירה פגע בהנאה שהם יכולים להפיק ממנה, אך מאחר שהם גרו בדירה באותה העת, ומכיוון שניתן היה לעשות בה שימוש למגורים – נקבע כישלון תמורה חלקי שהועמד על 500 ₪ לחודש.
האם השכרת דירה ללא מים חמים מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות?
על מנת שהפרה של הסכם תחשב להפרה יסודית צריך שאחד מהתנאים הבאים יתקיים: שההפרה תוגדר בהסכם (השכירות) כהפרה יסודית או שההפרה תיכנס בגדרו של הסעיף הכללי שבחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") כהפרה יסודית, כך:
"6. לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."
תנאי נוסף שיש לשים לב אליו – שאין הוראה בהסכם השכירות שקובעת כי המקרה שבמחלוקת אינו מהווה הפרה יסודית.
לכן, ככול שהסכם השכירות קובע שאי אספקת מים חמים אינה מהווה הפרה יסודית או לחילופין ככול שלא נקבע באילו תנאים אי אספקת מים חמים תחשב להפרה יסודית עלינו לפנות לדין הכללי. בהליך תק (רח') 40988-12-09 דוזלוב נ' גרמייזא (פורסם בנבו, 07/09/2010) (להלן: "עניין דוזלוב") בית המשפט דן בנסיבות דומות.
במסגרת אותו המקרה, בית המשפט קבע כי אי אספקת מים חמים כשלעצמה אינה מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות (ייתכנו מקרים בהם תתקבל החלטה שונה לאור נסיבות המקרה או עקב ניסוח שונה של הסכם השכירות). לפיכך, בנסיבות הללו עומדות לשוכר שתי אפשרויות (לפחות):
אפשרות ראשונה: לשגר מכתב התראה אשר יורה למשכיר לתקן את הליקוי ולדאוג לאספקת מים חמים בדירה, אחרת הסכם השכירות יבוטל (פעולה זו עולה בקנה אחד עם סעיף 7.ב. לחוק החוזים תרופות).
אפשרות שנייה: להתריע בפני המשכיר שאי תיקון הליקויים מאפשר לשוכר לתקנם על חשבונו ולנכות את עלות העבודות מדמי השכירות (במענה לשאלה בפורום המשפטי לנושאי שכירות הודגשו הקשיים ביישום אפשרות זו) או להקטין את דמי השכירות בעקבות כישלון התמורה (אפשרות זו עולה בקנה אחד עם חוק השכירות והשאילה,תשל"א-1971) (להלן: "חוק השכירות והשאילה").
בעניין דוזלוב, בית המשפט קבע כי ביטול הסכם השכירות על ידי השוכר מיד לאחר שארעה תקלה באספקת המים החמים – מונע ממנו לדרוש פיצויי עוגמת נפש או החזרה של חלק משכר הדירה.
תוך כמה זמן על המשכיר לתקן את הליקוי ולדאוג שיהיו מים חמים בדירה?
לפי סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה על המשכיר לתקן בתוך פרק זמין סביר כל דבר אשר גורם הפרעה של ממש, כמפורט להלן:
"7. (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."
הואיל והוראות החוק הנ"ל נועדו לתת מענה לקשת רחבה של מקרים שעשויים לגרום להפרה של ממש – משך הזמן (הסביר) משתנה לפי חומרת הליקוי, השפעתו על השימוש במושכר, הנזק שעשוי להיגרם ממנו וכו'.
בהליך תק (רח') 48776-09-17 סיני נ' גיצוביץ (פורסם בנבו, 15/05/2018) (להלן: "עניין סיני") בית המשפט קבע ביחס לנסיבות של אותו מקרה כי המתנה של שבועיים בתיקון הליקוי שמונע מים חמים חורג מגדרו של המונח "פרק זמן סביר", ועל כן הוא מהווה הפרה של הסכם השכירות.
למרות זאת, יכול ושהגדרת פרק הזמן הסביר תשתנה בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה.
האם השוכר זכאי להחזר משכר הדירה בעבור התקופה שבה לא היו מים חמים?
ההבדל בין החזר שכר הדירה לבין קיזוז:
כבר בתחילת נושא זה, ובעקבות מקרים קודמים שטיפלנו בהם, תינתן התייחסות להבדל בין קיזוז הנזק שנגרם בעקבות אי אספקת מים חמים לדירה לבין תביעת החזר כספי משכר הדירה.
ביחס לפעולת הקיזוז, סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה מאפשר לכל אחד מהצדדים להסכם השכירות לקזז את חובותיו של הצד השני:
"25. חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז."
בנוסף, סעיף 25יד(2) לחוק השכירות והשאילה אוסר (בין היתר) להתנות על הזכות לבצע קיזוז, כדלהלן:
"(2) אין להתנות על הוראות סעיפים 6, 8 עד 10, 15, 21(ב) ו-(ג), 23 עד 25ה, 25ח(א)(1), (ב) ו-(ג) ו-25ט עד 25יג, אלא לטובת השוכר."
ביחס לקיזוז, יצוין בקצרה כי זכות הקיזוז נחשבת כעזרה עצמית, אך כל הפעלה שגויה של זכות זו בניגוד להוראות הדין יכולה להיחשב כסעד עצמי, דין עצמי, הפרה יסודית של הסכם השכירות ואף להטיל אחריות בגין שורה של נזקים שנגרמו לצד שנפגע בעקבות קיזוז החיובים.
לפיכך, חשוב שלא לעשות שימוש בזכות זו בקלות דעת ובאופן שעלול להוות הפרה של ההסכם. ככלל, קיזוז חיובים מהווה פעולה משפטית מורכבת אשר מומלץ ורצוי מאוד לבצעה במסגרת ייעוץ משפטי.
הקשיים שעומדים בפני השוכר בעת קיזוז הנזקים שנגרמו לו משכר הדירה:
סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה מכיר בזכותו של השוכר שנפגע מאי תיקון ליקויים ואי התאמות לתקנם על חשבון המשכיר או להפחית את החלק היחסי שנפגע משווי השכירות בגינו, כך:
" (א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –
(1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה."
אך לאמיתו של דבר יישומה, הלכה למעשה, של פעולות הקיזוז איננה משימה פשוטה בשביל שוכר אשר מוסר שיקים מראש בעבור תקופת השכירות, מחתים ערבים, מספק שיקים לביטחון וכו'. במקרים רבים, שוכרים אשר מודיעים על כוונתם להפחית משכר הדירה בעקבות ליקויים שלא תוקנו (כמו העדר מים חמים) – נסוגים מכך עקב שורה של טענות מרתיעות מצד המשכיר, ובהן:
הגשת תביעה נגד הערבים.
מימוש של שיק ביטחון ו/או ערבות בנקאית.
את הקשיים שבפניהם ניצבים השוכרים הטיב לבטא כב' השופט שאדן נאשף-אבו אחמד בהליך ת"א 18503-05-15 גוטפלייש נ' אוליאל (פורסם בנבו, 05/10/2015):
הדין המהותי מכיר בקושי שבו עלול להיתקל שוכר אל מול משכיר הממאן לקיים את חובתו החוזית לתקן ליקויים במושכר, ובכך נקבע בסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה כי "המשכיר, חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן- פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז- 1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות אינו חל על המשכיר". בסעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה העמיד הדין המהותי שתי אפשרויות בפני השוכר, אשר המשכיר לא עמד בחובת התיקון המוטלת עליו מכוח סעיף 7(א) לחוק. התרופה הראשונה, מקנה לשוכר אפשרות לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות (סעיף 9(א)(1) לחוק). הוצאות שהוציא השוכר בתיקון מקימות למשכיר חוב כלפיו ומכוח סעיף 25 לחוק חוב זה ניתן לקיזוז מדמי השכירות.
תרופה שנייה חלופית, מאפשרת לשוכר "להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה" (סעיף 9(א)(2) לחוק).
תנאי לשימוש בתרופות שבסעיף 9(א) לחוק הוא, כי השוכר דרש מן המשכיר את תיקון הפגם, אך לא נענה בתוך זמן סביר. כפי שעולה מעדותו של התובע עצמו עליה אעמוד בהמשך, לכאורה דרישה זו מתקיימת בענייננו ולא ניתן לומר, כי חדירת מי גשמים בעונת החורף של כל ארבע שנות השכירות,
עליה ידע התובע כבר בשנת 2011-2012 מהווה זמן סביר. משלא נענתה דרישת השוכרת לתיקון הליקויים בדמות חדירת מי גשמים בחורף ובעיות הרטיבות, על ידי המשכיר תוך זמן סביר, מוכרת זכותה – בשלב זה היא זכות תיאורטית- להפחית מדמי השכירות לפי הוראות סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה.
כפי שניתן לראות, פעולת הקיזוז אינה משימה פשוטה והיא חושפת את השוכר בפני הפרת הסכם השכירות , תביעה לפינוי מושכר, תביעות כספיות, תיק בהוצאה לפועל וכו'. על מנת שפעולת הקיזוז תחשב לעזרה עצמית ולא להפרת ההסכם – חל הצורך לבצע את הפעולות הבאות:
לוודא שישנו הסכם שכירות בתוקף או הסכם שחודש מכח התנהגות וכו'.
לעדכן את המשכיר בדבר הופעתם של הליקויים ולתת לו הזדמנות הוגנת לתקנם.
לשלוח הודעת קיזוז בהתאם להוראות הדין.
להוכיח את גובה הקיזוז כנדרש.
להימנע ממקרים של קיזוז לתקופה ממושכת ולא מוצדקת שמהווה התחמקות מתשלום דמי שכירות.
בנסיבות מסוימות – לבצע פעולות הדרושות להקטנת הנזק.
על השוכר לקחת בחשבון כי ישנה פסיקה של בית המשפט העליון שמחייבת שוכר לשלם את שכר הדירה אפילו אם המשכיר היפר את התחייבויותיו (ברבות השנים נקבעו לכך חריגים).
כאן המקום לציין כי, בשנת 2017 פורסם תיקון לחוק השכירות והשאילה שזכה לכינוי חוק שכירות הוגנת, תיקון זה שיפר את מצבם של השוכרים והקנה להם כלים נוספים בבואם להתמודד עם משכירים שמפרים את התחייבויותיהם.
החזר שכר דירה המשקף את הפגיעה בדמי השכירות ופיצויי עוגמת נפש:
ככלל, אם ישנה הסכמה מול המשכיר על הקטנת דמי השכירות בעד התקופה בה זכויות השוכר נפגעו – ניתן ליישם את ההסכמה בכל דרך לגיטימית. אולם, כאשר אין הסכמה ופעולת הקיזוז יוצרת חוסר ודאות וסכנות משפטיות שרובצות לפתחו של השוכר – ניתן לבחור בדרך החלופית – הגשת תביעה להשבת דמי השכירות בעד כישלון התמורה.
לעניין זה, ראוי לציין כי גובה ההחזר שיבוצע מושפע מההתנהלות של שני הצדדים והפעולות שכל צד נקט לצורך הקטנת הנזק (לרבות השוכר).
כך למשל, בהליך תאק (י-ם) 21828-08 מיכאל נ' דניאל (פורסם בנבו, 16/12/2011) (להלן: "עניין מיכאל"), בית המשפט מצד אחד קיבל את טענת השוכר שלא היו מים חמים במושכר במשך כשנתיים, אך מנגד דחה את הדרישה להשבת חלק מדמי השכירות משום שהשוכר לא פעל להקטנת הנזק.
במסגרת פסק הדין, צוין כי היה על השוכר ששהה במושכר במשך כשנה וארבעה חודשים ללא מים חמים להתקין דוד שמש. כן נקבע שאין לקבל מצב בו שוכר יישב בחיבוק ידיים חודשים רבים וידרוש בסוף התקופה החזר כספי.
כמו כן, יש לשים לב להבדל שבין דרישת פיצוי כספי בעד תיקון ליקויים שהשוכר ביצע על חשבונו לעומת פגיעה בהנאה שניתן להפיק מהמושכר. במקרה האחרון, מדובר בכישלון תמורה חלקי (בהנחה שהשוכר גר במושכר, אך ייתכן במקרים מסוימים שיהיה מדובר בכישלון תמורה מלא) ובלתי קצוב.
בעניין מיכאל, בית המשפט הוסיף על נסיבות הדחייה העולות מאי הקטנת הנזק את העובדה שגובה הפגיעה לא הוכח כראוי. בסופו של דבר, בית המשפט פסק במקרה זה פיצוי בסך של 2,000 ₪.
לעומת זאת, בעניין בקר בית המשפט פסק פיצוי נמוך יחסית בסך 500 ₪ לחודש, בעניין סיני נפסק פיצוי בסך 1,400 ₪ לחודש אחד בלבד, ואילו בעניין דוזלוב לא נפסק כלל פיצוי משום שהסכם השכירות בוטל בסמוך מאוד לכשל באספקת המים החמים.
במקרה אחר שנדון בהליך תק (ת"א) 33896-12-13 מירב מנשרוב נ' חיים אדלר (פורסם בנבו, 13/08/2014) בית המשפט פסק על דרך האומדנא (ללא חוות דעת) פיצוי בסך 1,800 ₪ לחודש בעבור עשרה חודשי שכירות ובסך הכל 18,000 ₪.
ביחס לפיצויי עוגמת הנפש – במקרים בהם נפסק פיצוי נמוך בעד החזר שכר דירה, נראה שהוא ניתן (יותר) בעבור פיצויי עוגמת נפש. בעניין דוזלוב בית המשפט דחה את התביעה לפיצויי עוגמת נפש מהטעמים הבאים:
"לכן, לאור הנסיבות המפורטות לעיל, אני קובע כי מחד גיסא נהג הנתבע בהתעלמות גמורה לבקשותיה של התובעת לתקן את הפגם בדוד החשמלי ולכן נותרה התובעת ללא מים חמים, ברם מאידך גיסא, אין לחייב את הנתבע בסכום הנתבע בגין עוגמת נפש, משום שלתובעת הייתה האופציה להקטין את הנזק ולתקן את הטעון תיקון ולדרוש הוצאותיה מהנתבע ומשהחליטה להישאר כך ללא מים חמים ומשהחליטה רק בשל פגם זה – פגם שגם התובעת יכלה לתקן – לבטל את החוזה, הרי שאם נגרמה לתובעת עוגמת נפש בשל היעדר מים חמים ומשהחליטה להפסיק בשל כך את תקופת השכירות – אין להטיל על הנתבע לשלם לה עבור עוגמת נפש, כאשר בפרק זמן קצר יכלה התובעת לגרום לתיקון הפגם – כפי שגם ניתנה לה האפשרות בסעיף 6(ז) לחוזה"
וכן, בעניין סיני בית המשפט נימק את סירובו לפסוק פיצויי עוגמת נפש, כך:
"עניין פיצוי בגין עגמת נפש, בפסיקת בתי המשפט נקבע פעמים רבות, כי עוגמת נפש היא צער עמוק ופגיעה משמעותית. אולם לא כל אי-נחת או אכזבה שגרמו לעוגמת נפש מזכות בפיצוי כספי (ת"א (ת"א) 103072/98 רותי רם און נ' סנאורה בע"מ (11.2.04)).
עם זאת ישנם מקרים בהם יש לתת פיצוי על אובדן הזמן, התרוצצויות ועוגמת הנפש שנגרמו (ת"ק (ראשל"צ) 1937/04 מורושק אירנה נ' אשר ניסים (5.12.04)).
9. הפיצוי בגין עוגמת נפש לתובעת לא הוכח. הטרחה הכרוכה בהעדר מים חמים בדירה הייתה למר נחום אשר התגורר בדירה ולא לתובעת. מר נחום העיד בפני, שהוא נאלץ ללכת להתקלח בבית הוריו ובהמשך עבר לגור אצלם והדבר לא תוקן עד לעזיבתו את הדירה ביום 13.8.17 לכן לא קמה לתובעת עילת תביעה כנגד הנתבע בגין הטרחה ועוגמת הנפש שנגרמו למר נחום."
לסיכום:
שוכר אשר מתלונן על כך שהדירה שהושכרה לו אינה ראויה למגורים בעקבות כשל באספקת מים חמים נדרש להוכיח זאת באמצעות מומחים, עדים, הודעות בכתב וכו'. כמו כן, השוכר נדרש להוכיח את עלות תיקון הליקויים או לחילופין את הפגיעה בשווי השכירות.
בשורה ארוכה של פסקי דין בתי המשפט קבעו שדירה ללא מים חמים אינה ראויה למגורים, וקבעו כי ביטול הסכם השכירות בשל כך נעשה כדין (אין באמור המלצה לבטל הסכם שכירות ללא ייעוץ משפטי). יחד עם זאת, יכול ושהחלטה זו תשתנה בהתאם לנסיבות של כל מקרה.
כפי שצוין לעיל, על השוכר לשלוח למשכיר הודעה בכתב ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן את הסיבה שבעטיה חל כשל באספקת המים החמים. אי תיקון הליקויים עשוי לאפשר לשוכר לבטל את הסכם השכירות בהתאם לסעיף 7.ב. לחוק החוזים תרופות, לתקן על חשבונו את הליקוי ולנכות את סכום הפיצוי משכר הדירה או להפחית מדמי השכירות הפגיעה משווי השכירות (בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה).
לפי סעיף 25ח(ב) לחוק השכירות והשאילה על המשכיר לתקן ליקוי שאינו מהותי בתוך 30 יום, ואילו ליקוי מהותי – בתוך 3 ימים, כמפורט להלן:
(ב) על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג).
