ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

כיצד קרה שרוכשים אשר בקיאים ברזי הנדל"ן ומכירים את השוק בשל היותם מתווכים מנוסים – שילמו ל- "מוכרת" שהתחזתה לבעלים של מגרש כ- 725,000 ₪ (במצטבר)? ומדוע בית המשפט קבע שאותם רוכשים אחראים ל- 25% מהנזק שנגרם (להם)?


על מנת להימנע (ככול האפשר) ממצב בו נחתם הסכם מכר ומועברים תשלומים למוכר פיקטיבי (נוכל) שהתחזה לבעלים של הנכס – חל הצורך לבצע את כל הבדיקות המקדימות לפני החתימה, לוודא שכל נורות האזהרה מקבלות תשומת הלב הראויה, שנקבעו בהסכם המכר מנגנוני הגנה הנחוצים להבטחת זכויותיו וכספיו של הרוכש, שהעסקה לא מתקדמת מהר מדי ושהבדיקות הסתמכו על מסמכי עסקה עדכניים. ועדיין, לעולם אי אפשר להשיג הגנה הרמטית.

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה בעסקה יד 2 – לחצו כאן.



עמידה בכללים הנחוצים לצורך קיום עסקה בטוחה – מקנה לצדדים ביטחון וראש שקט כבר בתחילת המשא ומתן והחתימה על הסכם המכר, דרך קיום שלבי ההסכם ועל להשלמת רישום הזכויות בטאבו. כל סטייה מהכללים – ממעיטה מהוודאות, פותחת פתח לאירועים בלתי צפויים ומאפשרת לטעויות רבות להשתחל לתוך העסקה בהיסח הדעת.

לקריאת המדריך המלא למוכר דירה – לחצו כאן!


המאמר שלפנינו מבוסס על עסקה כושלת אשר נדונה בהליך ת"א (חי') 23815-06-13 דורון רותם נ' נורית פסטינגר – גנון (פורסם בנבו, 12/02/2018) (להלן: "עניין דורון"). הרשלנות בעסקה מתבטאת באי ביצוע בדיקות מקדמיות, התעלמות מכללי הזהירות המקובלים וכן התקדמות מהירה וחפוזה שיוצאים מגדר הרגיל.

לסדרת מאמרים בנושא הסכמי מכר – לחצו כאן.


לפי סיפור המקרה, הרוכשים, שעובדים כמתווכים לפרנסתם, ראו ביום 10/09/2012 מגרש שפורסם למכירה תמורת כ- 900,000 ₪, וכבר ביום 16/09/2012 (בתוך 6 ימים בלבד!!!) חתמו על הסכם מכר.


עוד עולה מעובדות המקרה כי, בתוך פרק זמן הקצר שחלף בין השיחה הראשונה לבין מועד החתימה – סוכם בין הצדדים שהם יהיו מיוצגים על ידי אותו עורך דין שיבצע בעבורם את הבדיקות המקדימות, יערוך את ההסכם ויקבע לכל אחד מהצדדים את מנגנוני ההגנה שנועדו למנוע כשלים שכיחים והתרשלויות נפוצות.


אלא מה, שביום החתימה על ההסכם, עורך הדין שמונה על ידי הצדדים ביטל את השתתפותו, ובמקום זאת העביר את הטיפול לעורכת דין אחרת מטעמו (שאיננה ממשרדו). וכך יצא, שבמועד החתימה שחל בערב חג – הסכם המכר נוסח ונערך על ידי עורכת דין שלא ניתנה לו האפשרות לבצע בדיקות מקדמיות, לבחון את טיב העסקה, להכיר את הצדדים ואת מצבם הרישומי והקנייני של המקרקעין.


ניתן לחשוב ולהניח, שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים רק בשל העובדה שהסכם המכר נחתם בערב חג הסוכות. אך בפועל, הרישום בוצע רק בחלוף כ- 30 ימים ממועד החתימה, כלומר זמן רב לאחר שהחג הסתיים.


אם לא די בכך שלא נרשמה הערת אזהרה – לא נקבע גם מנגנון הגנה מינימאלי שיקנה הגנה לכספי הקונים ביחס לתקופה שבין מועד החתימה ועד למועד רישום הערת האזהרה, וזאת בזמן שהתשלום הראשון שולם במזומן למוכרת שמתחזה לבעלים של המגרש.


דעה אישית שאיננה חלק מעובדות המקרה: התנהלות נמרצת כמו זו של התובעים, כאילו הם נמצאים במרוץ כנגד הזמן לרכישת הכנס, מתרחשת בדרך כלל כאשר מזהים הזדמנות יוצאת דופן, כשיש תחושה של תחרות על הנכס מול רוכשים פוטנציאלים אחרים ומצג של המוכר כאילו הוא לחוץ לקבל את הכסף. התנהלות זו היא ההתחלה של כל העסקאות שהחלו ברגל שמאל.


ואכן, 3 ימים לאחר שהסכם המכר נחתם – התובעים פרסמו את המגרש למכירה, והפעם תמורת סכום גבוה יותר. אולם, המוכרת (שמכרה להם את המגרש) התנגדה לכך משום שהזכויות טרם נרשמו על שמם. מיותר לציין כי התנגדות זו לכשעצמה היית צריכה להדליק לרוכשים נורה אדומה.


בעקבות ההתנגדות הנ"ל – התובעים הסירו את הפרסום לגבי המגרש. אך בשלב הזה, הובא לידיעת הבעלים האמיתי כי המגרש פורסם, ומשכך היא רשמה על זכויותיה הערת אזהרה לטובת בנה.


בין לבין, הומלץ לתובעים שרכשו את המגרש לשנות את הסכם המכר ולרשום את ילדיהם כרוכשים. זאת מתוך הנחה כי רישום הזכויות על שם ילדיהם יניב בעתיד הטבות מס משמעותיות. בעקבות זאת, נחתם ביום 02/10/2012 הסכם מכר חדש בין המוכרת לבין ילדי הרוכשים. למרות שנחתם הסכם חדש – לא הוזמן נסח טאבו חדש ועדכני וכתוצאה מכך רישום הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבעלים האמיתי לא התגלה.


לאחר החתימה על הסכם המכר הועבר למוכרת הפיקטיבית תשלום נוסף.


בהמשך, הרוכשים גילו שנרשמה הערת אזהרה לטובת בנה של הבעלים (האמיתי), אך המוכרת (המתחזה) טענה שהיא רשמה את ההערה כאמצעי זהירות ושהיא תפעל להסירה בהקדם. ואכן, הערת האזהרה הוסרה באמצעות תעוזת זהות מזויפת.


לאחר מחיקת הערת האזהרה הנ"ל – הרוכשים שילמו תשלום נוסף.


לאחר שבוצע התשלום הנוסף – המוכרת המתחזה נעלמה כלא היית, ואילו הרוכשים ניצבו בפני שוקת שבורה.


אמנם, פסק הדין בהליך דורון עוסק בתביעת רשלנות שהוגשה כנגד עורך דין שהתרשל בעסקת מקרקעין. אולם, מסיפור המקרה שמתואר ומצעם העובדה שבית המשפט מצא לנכון לחייב את הרוכשים ב- 25% מהנזק שנגרם מלמדת כיצד התנהלותם של הרוכשים יכולה להשפיע לטובה או לרעה על ההליך. עובדות המקרה יכולות לשמש שיעור חשוב לכולנו.



#מקרקעין #נדלן #הסכם_מכר #בדיקות_מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com