כיצד קרה שרוכשים אשר בקיאים ברזי הנדל"ן ומכירים את השוק בשל היותם מתווכים מנוסים – שילמו ל- "מוכרת" שהתחזתה לבעלים של מגרש כ- 725,000 ₪ (במצטבר)? ומדוע בית המשפט קבע שאותם רוכשים אחראים ל- 25% מהנזק שנגרם (להם)?
על מנת להימנע (ככול האפשר) ממצב בו נחתם הסכם מכר ומועברים תשלומים למוכר פיקטיבי (נוכל) שהתחזה לבעלים של הנכס – חל הצורך לבצע את כל הבדיקות המקדימות לפני החתימה, לוודא שכל נורות האזהרה מקבלות תשומת הלב הראויה, שנקבעו בהסכם המכר מנגנוני הגנה הנחוצים להבטחת זכויותיו וכספיו של הרוכש, שהעסקה לא מתקדמת מהר מדי ושהבדיקות הסתמכו על מסמכי עסקה עדכניים. ועדיין, לעולם אי אפשר להשיג הגנה הרמטית.
עמידה בכללים הנחוצים לצורך קיום עסקה בטוחה – מקנה לצדדים ביטחון וראש שקט כבר בתחילת המשא ומתן והחתימה על הסכם המכר, דרך קיום שלבי ההסכם ועל להשלמת רישום הזכויות בטאבו. כל סטייה מהכללים – ממעיטה מהוודאות, פותחת פתח לאירועים בלתי צפויים ומאפשרת לטעויות רבות להשתחל לתוך העסקה בהיסח הדעת.
המאמר שלפנינו מבוסס על עסקה כושלת אשר נדונה בהליך ת"א (חי') 23815-06-13 דורון רותם נ' נורית פסטינגר – גנון (פורסם בנבו, 12/02/2018) (להלן: "עניין דורון"). הרשלנות בעסקה מתבטאת באי ביצוע בדיקות מקדמיות, התעלמות מכללי הזהירות המקובלים וכן התקדמות מהירה וחפוזה שיוצאים מגדר הרגיל.
לסדרת מאמרים בנושא הסכמי מכר – לחצו כאן.
לפי סיפור המקרה, הרוכשים, שעובדים כמתווכים לפרנסתם, ראו ביום 10/09/2012 מגרש שפורסם למכירה תמורת כ- 900,000 ₪, וכבר ביום 16/09/2012 (בתוך 6 ימים בלבד!!!) חתמו על הסכם מכר.
עוד עולה מעובדות המקרה כי, בתוך פרק זמן הקצר שחלף בין השיחה הראשונה לבין מועד החתימה – סוכם בין הצדדים שהם יהיו מיוצגים על ידי אותו עורך דין שיבצע בעבורם את הבדיקות המקדימות, יערוך את ההסכם ויקבע לכל אחד מהצדדים את מנגנוני ההגנה שנועדו למנוע כשלים שכיחים והתרשלויות נפוצות.
אלא מה, שביום החתימה על ההסכם, עורך הדין שמונה על ידי הצדדים ביטל את השתתפותו, ובמקום זאת העביר את הטיפול לעורכת דין אחרת מטעמו (שאיננה ממשרדו). וכך יצא, שבמועד החתימה שחל בערב חג – הסכם המכר נוסח ונערך על ידי עורכת דין שלא ניתנה לו האפשרות לבצע בדיקות מקדמיות, לבחון את טיב העסקה, להכיר את הצדדים ואת מצבם הרישומי והקנייני של המקרקעין.
ניתן לחשוב ולהניח, שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים רק בשל העובדה שהסכם המכר נחתם בערב חג הסוכות. אך בפועל, הרישום בוצע רק בחלוף כ- 30 ימים ממועד החתימה, כלומר זמן רב לאחר שהחג הסתיים.
אם לא די בכך שלא נרשמה הערת אזהרה – לא נקבע גם מנגנון הגנה מינימאלי שיקנה הגנה לכספי הקונים ביחס לתקופה שבין מועד החתימה ועד למועד רישום הערת האזהרה, וזאת בזמן שהתשלום הראשון שולם במזומן למוכרת שמתחזה לבעלים של המגרש.
דעה אישית שאיננה חלק מעובדות המקרה: התנהלות נמרצת כמו זו של התובעים, כאילו הם נמצאים במרוץ כנגד הזמן לרכישת הכנס, מתרחשת בדרך כלל כאשר מזהים הזדמנות יוצאת דופן, כשיש תחושה של תחרות על הנכס מול רוכשים פוטנציאלים אחרים ומצג של המוכר כאילו הוא לחוץ לקבל את הכסף. התנהלות זו היא ההתחלה של כל העסקאות שהחלו ברגל שמאל.
ואכן, 3 ימים לאחר שהסכם המכר נחתם – התובעים פרסמו את המגרש למכירה, והפעם תמורת סכום גבוה יותר. אולם, המוכרת (שמכרה להם את המגרש) התנגדה לכך משום שהזכויות טרם נרשמו על שמם. מיותר לציין כי התנגדות זו לכשעצמה היית צריכה להדליק לרוכשים נורה אדומה.
בעקבות ההתנגדות הנ"ל – התובעים הסירו את הפרסום לגבי המגרש. אך בשלב הזה, הובא לידיעת הבעלים האמיתי כי המגרש פורסם, ומשכך היא רשמה על זכויותיה הערת אזהרה לטובת בנה.
בין לבין, הומלץ לתובעים שרכשו את המגרש לשנות את הסכם המכר ולרשום את ילדיהם כרוכשים. זאת מתוך הנחה כי רישום הזכויות על שם ילדיהם יניב בעתיד הטבות מס משמעותיות. בעקבות זאת, נחתם ביום 02/10/2012 הסכם מכר חדש בין המוכרת לבין ילדי הרוכשים. למרות שנחתם הסכם חדש – לא הוזמן נסח טאבו חדש ועדכני וכתוצאה מכך רישום הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבעלים האמיתי לא התגלה.
לאחר החתימה על הסכם המכר הועבר למוכרת הפיקטיבית תשלום נוסף.
בהמשך, הרוכשים גילו שנרשמה הערת אזהרה לטובת בנה של הבעלים (האמיתי), אך המוכרת (המתחזה) טענה שהיא רשמה את ההערה כאמצעי זהירות ושהיא תפעל להסירה בהקדם. ואכן, הערת האזהרה הוסרה באמצעות תעוזת זהות מזויפת.
לאחר מחיקת הערת האזהרה הנ"ל – הרוכשים שילמו תשלום נוסף.
לאחר שבוצע התשלום הנוסף – המוכרת המתחזה נעלמה כלא היית, ואילו הרוכשים ניצבו בפני שוקת שבורה.
אמנם, פסק הדין בהליך דורון עוסק בתביעת רשלנות שהוגשה כנגד עורך דין שהתרשל בעסקת מקרקעין. אולם, מסיפור המקרה שמתואר ומצעם העובדה שבית המשפט מצא לנכון לחייב את הרוכשים ב- 25% מהנזק שנגרם מלמדת כיצד התנהלותם של הרוכשים יכולה להשפיע לטובה או לרעה על ההליך. עובדות המקרה יכולות לשמש שיעור חשוב לכולנו.
