ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

כך ייעוד המקרקעין משפיע על תוקפו וחוקיותו של צו הריסה מנהלי


חוק התכנון והבניה מקנה למוסדות התכנון ולרשויות התביעה מספר כלים להתמודדות עם עבירות בנייה הן מבחינת הרתעה והן מבחינת מתן מענה מהיר כדי למנוע עובדות מוגמרות בשטח. צו ההריסה המנהלי נמנה על האמצעיים שמאפשרים לתת מענה מהיר לעבירות בניה שהוגדרו זה מכבר כמכת מדינה, אך בשל תוצאות הפוגעניות ו- "הבלתי חוזרות" של צו ההריסה הוטלו בחוק מגבלות על ביצועו.

למאמר מקיף בעניין עבירות בניה לחצו כאן!

סעיף 221 לחוק התכנון והבניה מסדיר את הקריטריונים להוצאת צו הריסה מנהלי, ובין היתר, גם את אמצעי הזהירות שיש לנקוט לפני הוצאת הצו, לרבות: חובת התייעצות עם בעל תפקיד נוסף, עיגון הפרטים העובדתיים בתצהיר מאת המפקח, תיעוד הפרטים, זיהוי המקרקעין, וציון המועד הראשון שממנו ניתן להתחיל לבצע את צו ההריסה.


למעלה מכך, הפגיעה הרחבה והמשמעותית שנוצרת בעקבות ביצוע ההריסה מחייבת את הרשות שמוציאה לפועל את הצו לבסס את כל טענותיה על יסודות בדוקים, מדויקים ובירורים, וכן להפעיל שיקול דעת מתאים לפני שתתקבל החלטה. לבדיקות אלו ישנה משנה חשיבות לאור העובדה שלאחר ביצוע הצו לא ניתן לתקן את אשר נעשה, אלא באמצעות בניה מחדש. וכך, ייתכן כי בשל הריסה לא מוצדקת תמנע, באופן שברור מאליו, הכשרת הבניה הבלתי חוקית שבעטיה הוצא הצו.

לעומת חובת הזהירות לפני הוצאת וביצוע צו הריסה עומדים עקרונות שלטון החוק, הגנה על האינטרס הציבורי ויצירת הרתעה מפני ביצוע עבירות בניה. שכן, כבר שינינו בפסיקה כי אין להקל ראש ביחס לעבירות בניה, וכי דרך המלך לטיפול בבניה בניגוד לתנאי היתר הבניה היא הריסת החלק המבונה. כן צוין כי נערך תיקון מיוחד לחוק (תיקון 116 לחוק התכנון והבניה) שנועד להחמיר את הענישה ולהרחיב את ארגז הכלים שברשותם של מוסדות התכנון, גופי האכיפה ורשויות התביעה בבואם למגר את תופעת עבירות הבניה.

בהליך צא (חד') 14176-01-18‏ ‏ מוסטפא אגבאריה נ' היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון הבניה - מחוז חיפה‏, נבחן תוקפו וחוקיותו של צו הריסה מנהלי שהוצא על ידי הוועדה המקומית כשהנימוקים והאסמכתאות אליו הסתמכו על פרטים שגויים ביחס לייעודם של המקרקעין. אם כן, במה דברים אלו אמורים?

הממונה על האכיפה ביחידה הארצית לדיני מקרקעין חתם על צו הריסה בגין בנייה שנעשתה בניגוד לתנאי היתר ובניגוד לתכניות החלות על המקרקעין. לטענת רשות האכיפה – נודעת לבניה חומרה יתרה משום שהיא נעשית על מקום בו עתידה להיסלל דרך, כך שהותרת המבנה תסכל את זאת ותפגע קשות בציבור הרחב. כפי שניתן לתאר, טענה זו בדבר הפגיעה בציבור הרחב ומניעת סלילת דרך בשל עבירות בניה מקבלת משנה חשיבות אצל בתי המשפט.

אולם, בבירור שנערך נמצא כי תוואי הדרך שונה, כך שכעת המבנים שנוספו ללא היתר אינם מסכלים עוד את סלילת הדרך. עוד נמצא כי התביעה ידעה על השינוי, אך נמנעה מלתקן את טעותה ולבקש את ביצוע צו ההריסה מנימוקים אחרים, אלא הותירה את הסיבה שהתבקשה על כנה. בהחלטה שניתנה נקבע כי התנהלותה של התביעה יוצרת טעם לפגם ביחס לחובת הזהירות המוטלת עליה ולמלאכת האיזון שעליה לנקוט בבין ההגנה על האינטרס הציבורי לבין האינטרסים של הפרט.

משכך, נקבע כי תיאור שגוי של ייעוד המקרקעין עונה בנסיבות המתוארות להגדרה של פגם היורד לשורשו של עניין לצורך ביטול ההחלטה שהתקבלה.

#עבירותבניה #צומנהליושיפוטי #צוהריסה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com