עסקאות נוגדות וסותרות במקרקעין – איך קורה שאותה דירה נמכרה פעמיים לרוכשים שונים?
ידוע כי עסקה לרכישת דירה נחשבת לאחת העסקאות החשובות והיקרות ביותר בחייו של אדם מן השורה, ובכל זאת – כמעט כל רוכש דירה חשוף ללא מעט סיכונים בעת ביצוע העסקה. אחד מהסיכונים הידועים נובע (בין השאר) מביצוע עסקאות נוגדות, כלומר ממכירת הדירה למספר רוכשים באופן שיוצר תחרות ביניהם.
על מנת לצמצם את החשיפה, להקטין את הסיכונים ולהימנע ממצב של תחרות על הדירה עקב ביצוען של עסקאות נוגדות (מה שמכונות גם "תאונה משפטית") יש לבצע בדיקות מקדימות לפני רכישת הדירה (נושא שנדון בהרחבה במאמר נפרד ועל כן לא נרחיב לגביו כעת).
באמצעות הבדיקות המקדמיות נוכל להקטין לאין ערוך את הסיכויים שנקלע לעסקה נוגדת ולשפר את מעמדנו באם נידרש להתחרות (חרף כל הבדיקות) על זכויותינו בדירה, אך לצערנו לא נוכל לבטל קליל את החשיפה לאפשרות זו. לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), עסקה נוגדת מוגדרת, כך:
"תחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."
בתוך הוראות החוק, מוטמע גם המנגנון שבאמצעותו יוכרע למי מבין הרוכשים תינתן העדפה – לרוכש הראשון שעמו נחתם ההסכם, לעומת הרוכש השני שרכש את הדירה במועד מאוחר יותר. כפי שניתן לראות, הרוכש השני יקבל עדיפות רק אם הוא פעל ותום לב, רכש את הדירה בתמורה וזכויותיו בדירה נרשמו (בדרך כלל בלשכת רישום המקרקעין).
מכאן, שהעסקה שהרוכש השני ביצע תקבל עדיפות בהתקיים 3 תנאים:
השלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין:
כלל ידוע הוא שעסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), שכן רק במועד זה הזכויות החוזיות הופכות להיות זכויות קנייניות. משמעות הדבר היא, שהזכויות בהן מחזיק הרוכש החל מיום החתימה על הסכם השכירות, בזמן שרשומה לטובתו הערת אזהרה ועד לרישום הזכויות בטאבו – הן זכויות חוזיות, קרי זכויות שביושר.
באשר לרכישת הדירה בתמורה (בתשלום) מדובר בעיקר בעסקאות מתנה.
עיקרון תום הלב:
עיקרון תום הלב מוסדר בסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים, תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), אך הוא עובר כחוט השני כמעט בכל תחומי המשפט ומשמש כ- "עקרון על". לפי סעיף 61.ב. לחוק החוזים, ניתן להחיל הוראות החוק ועקרונותיו על פעולות משפטיות נוספות שאינן חוזיות.
לפיכך, ניתן היה לדרוש מכל אחד מהצדדים שמתחרה על זכויותיו בדירה בעסקאות נוגדות לפעול בהתאם לעיקרון תום הלב אפילו עם סעיף 9 לחוק המקרקעין שדן בעסקאות נוגדות לא היה מחייב את הצדדים לפעול כך.
בהליך ת"א 29862-11-16 רוטשטיין נ' שדמות חיפה בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 08/01/208) דובר על תחרות בין שני רוכשים על דירת מגורים שנמכרה פעמיים. לפי עובדות המקרה, עולה כי התובע רכש את דירתו בשנת 1981 מקבלן. במועד החתימה על הסכם המכר הזכויות במקרקעין לא היו רשומות על שם הקבלן, ועל כן לא היה ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש.
לאחר החתימה על הסכם המכר התובע הגיש דיווח למיסוי מקרקעין בגין העסקה, שילם את מלוא התמורה בעבור הדירה, שילם את מס הרכישה ואת מס הרכוש ששולם באותה התקופה בעבור מגרשים ריקים.
שנה לאחר שנחתם הסכם המכר מול התובע, הרוכש הראשון, נחתם הסכם מכר נוסף מול הנתבע ביחס לאותה דירה. כאשר גם הפעם לא היה ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש השני. הרוכש של העסקה השנייה לא הגיש דיווח למיסוי מקרקעין בגין העסקה, לא שילם מס רכישה או מס רכוש ולמעשה עולה מפסק הדין שהוא לא נקט פעולה כלשהי בקשר לכך.
במשך שנים רבות, מסיבה מסוימת שלא פורטה בפסק הדין, לא נרשמו הערות אזהרה. וכך, רק בשנת 1990 נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש השני, ואילו 8 חודשים מאוחר יותר בשנת 1991 נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש השני.
רק כעבור כ- 3 עשורים, בשנת 2016, התגלה הסכסוך המשפטי בין הצדדים בשל התחרות על הזכויות בדירה. לא ברור מפסק הדין מי מהצדדים החזיק בדירה ונהג בה כמנהג בעלים במשך 3 עשורים, כיצד הרוכש השני דורש שיתנו תוקף לעסקה שעליה וחתם ועדיפות על פני העסקה הראשונה כאשר היא איננה דווחה לרשויות, איך הצדדים במשך תקופה כל כך ארוכה לא עקבו אחר רישום הזכויות ועוד מספר שאלות ותהיות שלא מאפיינות התנהלות של רוכשים בעסקה רגילה (או מי שזוהי אחת העסקאות החשובות בחייו).
על מנת להכריע איזו עסקה גוברת ומקנה לבעליה את הזכויות "בדירת המריבה" נערך בפסק הדין ניתוח משפטי שבמסגרתו נבדק מי מהצדדים חרג מחובת תום הלב שמוטלת עליו.
לטענת התובע, יש לבחון את תום הלב על פי הפעולות שבוצעו לפני ובעת החתימה על הסכם המכר ולא בעת רישום הערת אזהרה שכאמור במקרה דנן בוצעה כעבור מספר שנים. עוד נטען על ידו שבעת החתימה על ההסכם לא היה ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו, ולכן גם אם הנתבעת היה בודק את הנכס הדבר לא היה מסייע בידו. לעומת זאת, אילו הנתבע היה בודק אם נערכו עסקאות במס רכוש או שהיה מדווח על העסקה הוא בוודאי היה מגלה שנערכו עסקאות קודמות קודם לכן.
מנגד, הנתבע טען, שהתובע התרשל בכך שלא רשם הערת אזהרה לטובתו עם החתימה על הסכם המכר, ובכך למעשה הפר את חובת תום הלב המוטלת עליו ואת יכולתו למנוע בהשקעה מינימאלית תאונות משפטיות. כן נטען כי זכותו של הנתבעת קודמת היות שנרשמה לטובתו הערת אזהרה קודם לכן.
בפסק הדין נקבע כי זכותו של התובע גוברת על זו של הנתבע מאחר שלא הוכח שהוא פעל בחוסר תום לב ושאי רישום הערת האזהרה מהווה רשלנות או מחדל מצדו. החלטתו של בית המשפט נעשתה על בסיס הקריטריונים ולחריגים שנקבעו בפרשת גנץ.
בתוך שכך, בית המשפט קבע שתוקפה של הלכת גנץ עומדת בעינה, וזאת לצד הסיג שנקבע להלכה לפיו לא בכל מקרה של אי רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון תחשב להפרה חובת תום הלב.
סוף דבר:
מקריאה וניתוח של מספר פסקי הדין עולה כי עיקרון תום הלב מהווה את לשון המאזניים בעת הכרעה בעניין תוקפן של עסקאות נוגדות.
במרבית המקרים ההכרעה לגבי פעולות אלו מסתמכת על הפעולות שנעשו בשלב המשא ומתן שקדם לחתימה, בסמוך לחתימה וגם לאחר מכן. גם בפסק הדין לעיל, צוין במפורש כי חובת תום הלב חלה לכל אורך שלבי ההסכם.
היות שלא ניתן למנוע לחלוטין עסקאות נוגדות במקרקעין, הונאות, תרמיות וכו' – מוטלת על כל רוכש החובה לבצע את כל הפעולות שביכולתו כדי לעמוד בחובת תום הלב. בפרשת רוטשטיין הנתבעת ציין כי שני הצדדים נפלו קורבן למעשה תרמית של הקבלן, ומסיבה זו נדחתה טענתו שהתובע היפר את חובת תום הלב.
בהתאם לכך, גם הזנחה של העסקה יכולה לגרום להפרה של חובת תום הלב. צד להסכם שלא מוודא במשך עשור ויותר אם נרשמה לטובתו הערת אזהרה חורג מכל נורמה מקובלת. במקרה שלפנינו, בעסקה אחרת שבוצעה נרשמה הערת אזהרה 5 שנים לפני שנרשמו לטובת הצדדים שניהלו את התביעה.
