ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין וחישוב זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית:


לאחרונה (19.12.2018), אושר בכנסת תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין, התשע"ט – 2018, (להלן: "התיקון לחוק המקרקעין"), שמכוחו ניתן לחלק תא שטח למספר רבדים ושכבות, וכן לצור באמצעות חלוקה זו רישום קנייני תלת ממדי, כך שכל רובד יהיה מושא לרישום קנייני נפרד.

במצב שקדם לתיקון לחוק המקרקעין, סעיף 11 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קבע שזכות הבעלות חולשת לא רק השטח שנמצא על פני הקרקע, אלא גם על זה שנמצא מתחתיו ואף מעליו. אולם כעת, לאור התיקון האחרון בחוק, הבעלות איננה עוד "מקשה אחת", כי אם רבדים של זכויות הניתנים להפרדה. על כן, וכפי שיובהר בהמשך, התיקון לחוק המקרקעין עשוי להשפיע גם על פרויקטים של התחדשות עירונית, וכן על פרויקטים מסוג תמ"א 38 (הריסה ובניה או חיזוק מבנים).

מדברי ההסבר לתיקון מספר 33 לחוק המקרקעין עולה כי, מטרתו נועדה בראש ובראשונה לתת מענה לקשת רחבה של מקרים בהם המדינה נאלצת להפקיע חלק מהמקרקעין הנמצא ברובד שמתחת לפני הקרקע. במרבית המקרים אותה הפקעה חלקית של רובד מסוים או ממד מסוים נדרשת כדי לאפשר את השגתן של מטרות תכנוניות בעלות חשיבות לאומית, ובה בעת לצמצם את הפגיעה שנגרמת מפעולת ההפקעה ואת העלויות הכלכליות שנגזרות כךו.

בדרך זו, התיקון לחוק מאפשר להפקיע חלק ספציפי שבאמצעותו מבקשים להגשים את מטרת ההפקעה, וזאת מבלי שיפגע השימוש הנוסף שבעלי הזכויות יכולים להפיק מיתר החלקים במקרקעין שלא הופקעו.

ביצוע הפקעה חלקית באמצעות חלוקה לרבדים

תחילה, הצורך ברישום תלת ממדי וחלוקה של תא שטח מוגדר למספר שכבות שהן מושא קנייני נפרד לבעלות [בדומה, אך גם במובחן, לפעולת רישום של בית משותף למספר תתי חלקות שנות] עלה בפסק דין אקונס. לפי עובדות המקרה שתוארו בהרחבה בפסק הדין, בין המדינה לבין בעלי הזכויות במקרקעין שמהם הופקע החלק התת קרקעי התגלעה מחלוקת באשר להיקף ההפקעה ולפיצויים שיש לשלם בשל כך.

מבלי להרחיב יתר על המידה, תוצאת פסק הדין הייתה, בין היתר, שניתן להימנע מהפקעה של המקרקעין בשלמות, אך שיש לרשום הערת אזהרה בנסח לשכת רישום המקרקעין בגין נטילת זכויות השייכות לחלק התת קרקעי בלבד. עוד צוין בפסק הדין כי ביצוע הפקעה חלקית באמצעות רישום של הערת אזהרה מהווה סטייה ניכרת מדרך המלך, ועל כן יש להכשיר פעולות שכאלו באמצעות הליך חקיקה מסודר, ומכאן נבע גם תיקון 33 לחוק המקרקעין שנעשה ברוח פסק הדין.

עם זאת, וכפי שיובהר להלן, תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין עשוי לספק מענה יעיל והולם, וכן לצמצם את היקף הפגיעה שנגרמת מהפקעות, לא רק במקרים בעלי דמיון רלוונטי למקרה שנדון בעניין אקונס, אלא גם להפקעות שמשפיעות על חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

כל מי שמבין דבר או שניים בתחום ההפקעות (הן מכח הוראות חוק התכנון והבניה והן מכח פקודות מנדטוריות כגון פקודת המסילות) יודע שמדובר בתחום שעבר שינויים נרחבים בשנים האחרונות, תיקוני חקיקה שהוגדרו כרפורמות של ממש (כמו למשל תיקון מספר 101 לחוק התכנון והבניה ו- תיקון מס' 3 מספר לפקודת הקרקעות), וכן מהשפעה חיובית של חוקי היסוד שקידשו את מטרות "צמצום הפגיעה" ו- "השגת מטרת ההפקעה" באמצעות החלתם של מבחנים עזר לבחינת דרכים להשגת מטרת ההפקעה - מבחנים אשר נקבעו והושמו בפסיקות של בתי המשפט ובמציאות.

מאחר שמדובר במאמר קצר ותכליתי שדן בהשפעתו של תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין על חישוב לזכויות הבנייה שניתנות מכח תמ"א 38, לא תינתן התייחסות נוספת לנושא ההפקעות. שכן, המאמר עוסק בתיקון לחוק המקרקעין על פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

על כן, יצוין בקצרה כי, השילוב של תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין, התמורות שחלו בשנים האחרונות בתחום ההפקעות, חוקי יסוד, התפתחויות במשפט המנהלי, וכן יריעה ארוכה של מקרים בהם רשויות מקומיות צמצמו את זכויות הבנייה כתוצאה מהפקעה של רצועת קרקע שהקטינה את חישוב הזכויות לפי "שטח נטו" ואשר הובילה לנסיגה של קווי בניין ושל תכסית הבניין.


השפעת תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין על חישוב זכויות בהתחדשות עירונית

במסגרת אותן הפקעות או הקצאת שטחים לצורכי ציבור שביצעו רשויות מקומיות, ניתן למנות רשימה ארוכה של הפקעת (בעיקר רצועת קרקע בצד החלקה קרוב לכביש) שנרשמו באמצעות הקמת חלקה חדשה, רישום של זכויות חכירה לטובת העירייה על שטח ספציפי שמסומן בתשריט (ולעתים אפילו ללא סימון), באמצעות רישום הערת אזהרה לטובת הרשות המקומית וכיו"ב.

לאחר קריאת התיקון לחוק המקרקעין ניתן לומר כי ישנה אפשרות, ברמות סבירות משתנה/דיפרנציאלית, שתיבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, כי התיקון יאפשר להימנע מצמצום זכויות הבנייה, מהקטנת קווי הבניין ומגריעה מתכסית הבניין שנגרמו בעקבות ההפקעה באמצעות חלוקת תלת ממדית של השטח הדרוש להגשמת הייעוד הציבורי שבעטיו בוצעה ההפקעה.

בהתאם לכך, סעיף 14ה(3) לחוק המקרקעין, אשר נחקק במסגרת תיקון 33 לחוק, מסמיך את שר המשפטים, בכפוף לאישורה של ועדת הפנים וההגנה על הסביבה לקבוע הוראות בקשר להליכים שינקטו בגין קרקעות שהופקעו לפני שתיקון מספר 33 נכנס לתוקף. על כן, ייתכן כי צמצום הפגיעה שנגרמה בשל ההפקעה תבוצע גם מכח תקנות שיתוקנו במיוחד בקשר לכך.

#ניצולזכויותבנייה #ועדהמקומיתלתכנוןובניה #חיזוקמבנים #תמא38 #שיקוליםתכנונייםבתמא38 #ביתמשותף #נדלןמקרקעין #התחדשותעירונית #היתרבניה #הריסהובניה #תכנוןובניה #זכויותבניה

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?