ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין וחישוב זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית:


לאחרונה (19.12.2018), אושר בכנסת תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין, התשע"ט – 2018, (להלן: "התיקון לחוק המקרקעין"), שמכוחו ניתן לחלק תא שטח למספר רבדים ושכבות, וכן לצור באמצעות חלוקה זו רישום קנייני תלת ממדי, כך שכל רובד יהיה מושא לרישום קנייני נפרד.

במצב שקדם לתיקון לחוק המקרקעין, סעיף 11 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קבע שזכות הבעלות חולשת לא רק השטח שנמצא על פני הקרקע, אלא גם על זה שנמצא מתחתיו ואף מעליו. אולם כעת, לאור התיקון האחרון בחוק, הבעלות איננה עוד "מקשה אחת", כי אם רבדים של זכויות הניתנים להפרדה. על כן, וכפי שיובהר בהמשך, התיקון לחוק המקרקעין עשוי להשפיע גם על פרויקטים של התחדשות עירונית, וכן על פרויקטים מסוג תמ"א 38 (הריסה ובניה או חיזוק מבנים).

מדברי ההסבר לתיקון מספר 33 לחוק המקרקעין עולה כי, מטרתו נועדה בראש ובראשונה לתת מענה לקשת רחבה של מקרים בהם המדינה נאלצת להפקיע חלק מהמקרקעין הנמצא ברובד שמתחת לפני הקרקע. במרבית המקרים אותה הפקעה חלקית של רובד מסוים או ממד מסוים נדרשת כדי לאפשר את השגתן של מטרות תכנוניות בעלות חשיבות לאומית, ובה בעת לצמצם את הפגיעה שנגרמת מפעולת ההפקעה ואת העלויות הכלכליות שנגזרות כךו.

בדרך זו, התיקון לחוק מאפשר להפקיע חלק ספציפי שבאמצעותו מבקשים להגשים את מטרת ההפקעה, וזאת מבלי שיפגע השימוש הנוסף שבעלי הזכויות יכולים להפיק מיתר החלקים במקרקעין שלא הופקעו.

תחילה, הצורך ברישום תלת ממדי וחלוקה של תא שטח מוגדר למספר שכבות שהן מושא קנייני נפרד לבעלות [בדומה, אך גם במובחן, לפעולת רישום של בית משותף למספר תתי חלקות שנות] עלה בפסק דין אקונס. לפי עובדות המקרה שתוארו בהרחבה בפסק הדין, בין המדינה לבין בעלי הזכויות במקרקעין שמהם הופקע החלק התת קרקעי התגלעה מחלוקת באשר להיקף ההפקעה ולפיצויים שיש לשלם בשל כך.

מבלי להרחיב יתר על המידה, תוצאת פסק הדין הייתה, בין היתר, שניתן להימנע מהפקעה של המקרקעין בשלמות, אך שיש לרשום הערת אזהרה בנסח לשכת רישום המקרקעין בגין נטילת זכויות השייכות לחלק התת קרקעי בלבד. עוד צוין בפסק הדין כי ביצוע הפקעה חלקית באמצעות רישום של הערת אזהרה מהווה סטייה ניכרת מדרך המלך, ועל כן יש להכשיר פעולות שכאלו באמצעות הליך חקיקה מסודר, ומכאן נבע גם תיקון 33 לחוק המקרקעין שנעשה ברוח פסק הדין.

עם זאת, וכפי שיובהר להלן, תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין עשוי לספק מענה יעיל והולם, וכן לצמצם את היקף הפגיעה שנגרמת מהפקעות, לא רק במקרים בעלי דמיון רלוונטי למקרה שנדון בעניין אקונס, אלא גם להפקעות שמשפיעות על חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

כל מי שמבין דבר או שניים בתחום ההפקעות (הן מכח הוראות חוק התכנון והבניה והן מכח פקודות מנדטוריות כגון פקודת המסילות) יודע שמדובר בתחום שעבר שינויים נרחבים בשנים האחרונות, תיקוני חקיקה שהוגדרו כרפורמות של ממש (כמו למשל תיקון מספר 101 לחוק התכנון והבניה ו- תיקון מס' 3 מספר לפקודת הקרקעות), וכן מהשפעה חיובית של חוקי היסוד שקידשו את מטרות "צמצום הפגיעה" ו- "השגת מטרת ההפקעה" באמצעות החלתם של מבחנים עזר לבחינת דרכים להשגת מטרת ההפקעה - מבחנים אשר נקבעו והושמו בפסיקות של בתי המשפט ובמציאות.

מאחר שמדובר במאמר קצר ותכליתי שדן בהשפעתו של תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין על חישוב לזכויות הבנייה שניתנות מכח תמ"א 38, לא תינתן התייחסות נוספת לנושא ההפקעות. שכן, המאמר עוסק בתיקון לחוק המקרקעין על פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

על כן, יצוין בקצרה כי, השילוב של תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין, התמורות שחלו בשנים האחרונות בתחום ההפקעות, חוקי יסוד, התפתחויות במשפט המנהלי, וכן יריעה ארוכה של מקרים בהם רשויות מקומיות צמצמו את זכויות הבנייה כתוצאה מהפקעה של רצועת קרקע שהקטינה את חישוב הזכויות לפי "שטח נטו" ואשר הובילה לנסיגה של קווי בניין ושל תכסית הבניין.


במסגרת אותן הפקעות או הקצאת שטחים לצורכי ציבור שביצעו רשויות מקומיות, ניתן למנות רשימה ארוכה של הפקעת (בעיקר רצועת קרקע בצד החלקה קרוב לכביש) שנרשמו באמצעות הקמת חלקה חדשה, רישום של זכויות חכירה לטובת העירייה על שטח ספציפי שמסומן בתשריט (ולעתים אפילו ללא סימון), באמצעות רישום הערת אזהרה לטובת הרשות המקומית וכיו"ב.

לאחר קריאת התיקון לחוק המקרקעין ניתן לומר כי ישנה אפשרות, ברמות סבירות משתנה/דיפרנציאלית, שתיבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, כי התיקון יאפשר להימנע מצמצום זכויות הבנייה, מהקטנת קווי הבניין ומגריעה מתכסית הבניין שנגרמו בעקבות ההפקעה באמצעות חלוקת תלת ממדית של השטח הדרוש להגשמת הייעוד הציבורי שבעטיו בוצעה ההפקעה.

בהתאם לכך, סעיף 14ה(3) לחוק המקרקעין, אשר נחקק במסגרת תיקון 33 לחוק, מסמיך את שר המשפטים, בכפוף לאישורה של ועדת הפנים וההגנה על הסביבה לקבוע הוראות בקשר להליכים שינקטו בגין קרקעות שהופקעו לפני שתיקון מספר 33 נכנס לתוקף. על כן, ייתכן כי צמצום הפגיעה שנגרמה בשל ההפקעה תבוצע גם מכח תקנות שיתוקנו במיוחד בקשר לכך.

#ניצולזכויותבנייה #ועדהמקומיתלתכנוןובניה #חיזוקמבנים #תמא38 #שיקוליםתכנונייםבתמא38 #ביתמשותף #נדלןמקרקעין #התחדשותעירונית #היתרבניה #הריסהובניה #תכנוןובניה #זכויותבניה

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com