ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

היתר לבניית מלון ליד חוף ים הושעה עקב קביעת קו גובה פני הים בתמ"א 13


תכנית תמ"א 13 אושרה בשנת 1983 והיא קובעת הוראות לשמירה על חופי הים התיכון בארץ (להלן: "התכנית"). מבין הוראותיה של התכנית ניתן למצוא הנחיות לבנייה בסמוך לחופי הים, כללים פרוצדורליים לחריגה מהתכנית, הגדרת מוסד התכנון שאמון על שמירת הוראותיה וכיו"ב. במרוצת השנים מטרת התכנית לא הושגה, ובתוך שכך אושרו תכניות רבות הנוגדות את הוראותיה.

בהוראות התכנית לשמירה על חופי הים ישנה מגבלה האוסרת על בנייה במרחק של מאה מטרים לפחות מ- "קו גובה פני הים", וזאת מבלי לציין מהו אותו קו שרק לאחר 100 מטרים ממנו ניתן להמשיך לבנות (מאז שאושרה התכנית לא נקבע מהו קו פני הים ואותה נקודה שממנה יספרו את מרחק 100 המטרים לא הייתה ידועה). מעיון במספר פסקי דין שניתנו לאורך השנים בנושא זה נראה כי ניטשה מחלוקת באם יש לקבוע את גובה פני הים בנקודה 00 או לחלופין בנקודות 15 או 0.75 - הוזזת הנקודה עשויה להרחיב בעשרות מטרים של אזור החיץ בו לא יהיה ניתן לבנות בשל המגבלה.

בניה בסמוך לחוף ים

הקושי לקביעת נקודת גובה פני הים נעוץ בשינויי גאות ושפל, התחממות גלובלית שעתידה להעלות בשנים הקרובות את גובה מפלס הים וכן שינויי מזג האוויר במהלך עונות השנה (בחורף המפלס עולה). לכן, קביעת נקודת גובה פני ים בזמן נתון עשויה להשתנות לפי עיתוי המדידה, ובכך לשרת את האינטרסים בצד שמעוניין באותה תוצאה.

קביעת גובה פני הים לפי נקודת 00 תותיר רצועת חוף קצרה ודלה אשר לא תיתן מענה לצורכי הציבור, וזאת בשל העובדה כי נקודה זו נמצאת ברוב ימות השנה מתחת לקו פני הים. לעומת זאת, ציון נקודת קו פני הים בגובה של 1.5 מ' מעל פני הים נבחרה כחלופה הנכונה והמתאימה לפי מומחים שבחנו את הנושא, אולם היה קושי לקבל זאת בשל פגיעה יתרה בתכניות שאושרו ובהרחקת אזור החיץ בעשרות מטרים. משכך, לאורך השנים נדונה כפשרה נקודת ביניים שהינה 0.75 מ' מעל פני הים.

בין לבין, ובשל אי השגת מטרות תמ"א 13, נחקק חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד-2004 (להלן: "החוק") שנועד להסדיר את הכשלים שלא תוקנו באמצעות התכנית וכן לתת מענה לביקורת שניתנה בדו"ח מבקר המדינה בשנת 1998 (בהמשך גם בשנת 2013). יצוין כי, בחלקים מסוימים ישנו דמיון בין הוראות החוק לבין הוראות התכנית, אמנם חרף זאת הגישה הרווחת גרסה כי החוק והתכנית אינם משלימים האחד את השני. אמנם, לפי החוק קו פני הים נקבע לפי 0.75 מ' מעל פני הים, כך שלמעשה חלופת הביניים שנדונה ביחס לתכנית נבחרה כאופציה המתאימה לקביעת אזור החיץ בחוק. עם זאת, הגדרת קו פני הים בתכנית לא שונתה לאחר שהחוק נחקק ואף לא בוצעה השלמה לאותו חוסר בהגדרה באמצעות החוק (עד לפסק הדין המופיע מטה).

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה עת"מ (ת"א) 27857-04-14 הפורום הישראלי לשמירה על החופים נ' הועדה המקומית לתו"ב בת-ים נתקבלה החלטה בנוגע לקביעת נקודת קו גובה פני הים בתכנית תמ"א 13 בהתאם להגדרתה בחוק בגובה 0.75 מעל פני הים. במסגרת פסק הדין מתוארת באריכות החשיבות של השמירה על המרחב החופי, על הצורך בפיתוח בר קיימא, שמירת משאבים לדורות הבאים ושמירה על הסביבה.

בית המשפט המחוזי נדרש לדון בעתירה בעקבות ייעוד מקרקעין הסמוכים לים בעיר בת ים לצורכי תיירות ומלונאות. העותרים ועמותת אדם טבע ודין שהתנגדו לבניה במתכונתה הנוכחית טענו כי היתר הבניה שניתן לביצוע העבודות על פי התכנית החלה על המקרקעין חורג מהוראותיה של תכנית תמ"א 13, ומשכך על מי שמבקש לבנות בחריגה מהוראות התכנית צריך להגיש למועצה הארצית לתכנון ובניה בקשה מתאימה להקלה. או

בהתאם לתוצאתו האופרטיבית של פסק נקבע כי ההיתר שניתן לביצוע הפרויקט יבוטל, אולם הכרזת הבטלות מושעת במשך 24 חודשים לצורך תיקון ההיתר או לחלופין לאישור ההקלות הנדרשות כדי שיהיה ניתן לבנות על פי

בנוסף, פסק הדין מגולל רשימה ארוכה של פסקי הדין אשר עסקו בנושא מבלי שניתנה בהם החלטה חד משמעית מכיוון שבכל אותם פסקי הדין בוטל הצורך בדיון מעמיק בשל שיהוי בהגשת הבקשה, מעשה עשוי והעדר יכולת לקבוע את קו גובה פני הים. אגב כך, לאורך כל הסקירה ניתנת התייחסות לגבי הפגיעה שנוצרה בשל כך באיכות הסביבה, בהקצאת משאבים סביבתיים לא נכונה ומהעדר צדק בין דורי. עם זאת, מדובר בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי לכן ייתכן כי כנגד החלטה זו יוגש ערעור לעליון אשר בהתאם להחלטתו יקבע תקדים מחייב.

אולי יעניין אותך גם:

1. תיקון 119 לחוק התכנון והבניה - פיצול צמודי קרקע.

2. איחור במסירת דירה - פיצויים לפי חוק המכר.

3. בנייה על גג בניין ללא הסכמת השכנים - של מי הזכויות בגג?

4. המדריך לרכישת דירה.

#הקלהמתקנות #הקלה #שימושחורג #חריגותבנייה #תכנוןובניה #היתרבניה #תמא13 #איכותהסביבה #פיתוחברקיימא

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?