ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

היתר לבניית מלון ליד חוף ים הושעה עקב קביעת קו גובה פני הים בתמ"א 13


תכנית תמ"א 13 אושרה בשנת 1983 והיא קובעת הוראות לשמירה על חופי הים התיכון בארץ (להלן: "התכנית"). מבין הוראותיה של התכנית ניתן למצוא הנחיות לבנייה בסמוך לחופי הים, כללים פרוצדורליים לחריגה מהתכנית, הגדרת מוסד התכנון שאמון על שמירת הוראותיה וכיו"ב. במרוצת השנים מטרת התכנית לא הושגה, ובתוך שכך אושרו תכניות רבות הנוגדות את הוראותיה.

בהוראות התכנית לשמירה על חופי הים ישנה מגבלה האוסרת על בנייה במרחק של מאה מטרים לפחות מ- "קו גובה פני הים", וזאת מבלי לציין מהו אותו קו שרק לאחר 100 מטרים ממנו ניתן להמשיך לבנות (מאז שאושרה התכנית לא נקבע מהו קו פני הים ואותה נקודה שממנה יספרו את מרחק 100 המטרים לא הייתה ידועה). מעיון במספר פסקי דין שניתנו לאורך השנים בנושא זה נראה כי ניטשה מחלוקת באם יש לקבוע את גובה פני הים בנקודה 00 או לחלופין בנקודות 15 או 0.75 - הוזזת הנקודה עשויה להרחיב בעשרות מטרים של אזור החיץ בו לא יהיה ניתן לבנות בשל המגבלה.

הקושי לקביעת נקודת גובה פני הים נעוץ בשינויי גאות ושפל, התחממות גלובלית שעתידה להעלות בשנים הקרובות את גובה מפלס הים וכן שינויי מזג האוויר במהלך עונות השנה (בחורף המפלס עולה). לכן, קביעת נקודת גובה פני ים בזמן נתון עשויה להשתנות לפי עיתוי המדידה, ובכך לשרת את האינטרסים בצד שמעוניין באותה תוצאה.

קביעת גובה פני הים לפי נקודת 00 תותיר רצועת חוף קצרה ודלה אשר לא תיתן מענה לצורכי הציבור, וזאת בשל העובדה כי נקודה זו נמצאת ברוב ימות השנה מתחת לקו פני הים. לעומת זאת, ציון נקודת קו פני הים בגובה של 1.5 מ' מעל פני הים נבחרה כחלופה הנכונה והמתאימה לפי מומחים שבחנו את הנושא, אולם היה קושי לקבל זאת בשל פגיעה יתרה בתכניות שאושרו ובהרחקת אזור החיץ בעשרות מטרים. משכך, לאורך השנים נדונה כפשרה נקודת ביניים שהינה 0.75 מ' מעל פני הים.

בין לבין, ובשל אי השגת מטרות תמ"א 13, נחקק חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד-2004 (להלן: "החוק") שנועד להסדיר את הכשלים שלא תוקנו באמצעות התכנית וכן לתת מענה לביקורת שניתנה בדו"ח מבקר המדינה בשנת 1998 (בהמשך גם בשנת 2013). יצוין כי, בחלקים מסוימים ישנו דמיון בין הוראות החוק לבין הוראות התכנית, אמנם חרף זאת הגישה הרווחת גרסה כי החוק והתכנית אינם משלימים האחד את השני. אמנם, לפי החוק קו פני הים נקבע לפי 0.75 מ' מעל פני הים, כך שלמעשה חלופת הביניים שנדונה ביחס לתכנית נבחרה כאופציה המתאימה לקביעת אזור החיץ בחוק. עם זאת, הגדרת קו פני הים בתכנית לא שונתה לאחר שהחוק נחקק ואף לא בוצעה השלמה לאותו חוסר בהגדרה באמצעות החוק (עד לפסק הדין המופיע מטה).

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה עת"מ (ת"א) 27857-04-14 הפורום הישראלי לשמירה על החופים נ' הועדה המקומית לתו"ב בת-ים נתקבלה החלטה בנוגע לקביעת נקודת קו גובה פני הים בתכנית תמ"א 13 בהתאם להגדרתה בחוק בגובה 0.75 מעל פני הים. במסגרת פסק הדין מתוארת באריכות החשיבות של השמירה על המרחב החופי, על הצורך בפיתוח בר קיימא, שמירת משאבים לדורות הבאים ושמירה על הסביבה.

בית המשפט המחוזי נדרש לדון בעתירה בעקבות ייעוד מקרקעין הסמוכים לים בעיר בת ים לצורכי תיירות ומלונאות. העותרים ועמותת אדם טבע ודין שהתנגדו לבניה במתכונתה הנוכחית טענו כי היתר הבניה שניתן לביצוע העבודות על פי התכנית החלה על המקרקעין חורג מהוראותיה של תכנית תמ"א 13, ומשכך על מי שמבקש לבנות בחריגה מהוראות התכנית צריך להגיש למועצה הארצית לתכנון ובניה בקשה מתאימה להקלה. או

בהתאם לתוצאתו האופרטיבית של פסק נקבע כי ההיתר שניתן לביצוע הפרויקט יבוטל, אולם הכרזת הבטלות מושעת במשך 24 חודשים לצורך תיקון ההיתר או לחלופין לאישור ההקלות הנדרשות כדי שיהיה ניתן לבנות על פי

בנוסף, פסק הדין מגולל רשימה ארוכה של פסקי הדין אשר עסקו בנושא מבלי שניתנה בהם החלטה חד משמעית מכיוון שבכל אותם פסקי הדין בוטל הצורך בדיון מעמיק בשל שיהוי בהגשת הבקשה, מעשה עשוי והעדר יכולת לקבוע את קו גובה פני הים. אגב כך, לאורך כל הסקירה ניתנת התייחסות לגבי הפגיעה שנוצרה בשל כך באיכות הסביבה, בהקצאת משאבים סביבתיים לא נכונה ומהעדר צדק בין דורי. עם זאת, מדובר בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי לכן ייתכן כי כנגד החלטה זו יוגש ערעור לעליון אשר בהתאם להחלטתו יקבע תקדים מחייב.

אולי יעניין אותך גם:

1. תיקון 119 לחוק התכנון והבניה - פיצול צמודי קרקע.

2. איחור במסירת דירה - פיצויים לפי חוק המכר.

3. בנייה על גג בניין ללא הסכמת השכנים - של מי הזכויות בגג?

4. המדריך לרכישת דירה.

#הקלהמתקנות #הקלה #שימושחורג #חריגותבנייה #תכנוןובניה #היתרבניה #תמא13 #איכותהסביבה #פיתוחברקיימא

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com