ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

תפקידי הנציגות: כיצד השפיע התנהלות הנציגות על הליכים בפני המפקחת


הוצאתו של פרויקט תמ"א 38 מהכח אל הפועל מצריך את קבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות. אולם, וכפי שידוע לנו, קבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות לא מתאפשרת תמיד, וזאת בשל התנגדות של בעלי דירות אשר אינם מעוניינים בפרויקט, תופעת סחטנות הנובעת מאמונתם של דיירים שעיכוב הפרויקט על ידם יקנה להם יתרונות ותמורה נוספת והתנגדויות הנעוצות בטעמים עניינים.

משכך, ועל מנת למנוע מצב בו קומץ בעלי דירות יסכלו את ביצועם של פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (אשר הוגדר כאינטרס לאומי) מאפשר חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") לכפות את רצון רוב בעלי הדירות התומכים בפרויקט על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט. ואולם, סיכויי הצלחתם של "רוב בעלי הדירות" בבית המשותף לאשר את הפרויקט המבוקש על ידם חרף התנגדות המיעוט תלויה בהתנהלותם לכל אורך הדרך בה פעלו לאישור הפרויקט. וליתר דיוק: התנהלות הנציגות בעלי הדירות שנבחרה על ידי רוב בעלי הדירות בעת ביצוע תפקידיה "כיד הארוכה" של יתר בעלי הדירות בבניין.

אם כן, במה דברים אלו אמורים?

נציגות הבית המשותף מורכבת ממספר מצומצם של בעלי דירות שנבחרו כדין באספת הבית המשותף לייצג את שאר בעלי הדירות בהליכים הדרושים לאישור וביצוע הפרויקט, בחינת האפשרויות העומדות לרשות בעלי הדירות, בחירת היזם, ניהול משא ומתן, בדיקת התמורות וכיו"ב. מיוצר לציין כי כל אחת מהפעולות עליהן אמונה הנציגות טומנות בחובן פעולות ובדיקות נלוות אשר משפיעות על כלל בעלי הדירות ואשר נבדקות לעומק בעת פניה למפקח על הבתים המשותפים.


תפקידי הנציגות: כיצד משפיע התנהלות הנציגות על הליכים בפני המפקחת

על מנת שניתן יהיה לפנות למפקח על הבתים המשותפים מכח חוק החיזוק חל הצורך לעמוד במספר תנאים מקדמיים הכוללים קבלת הסכמתם של לפחות 2/3 מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף, קבלת אישור תכנוני לביצוע הפרויקט מאת מוסדות התכנון, וכן תנאים נוספים שנקבעו בפסיקה הבוחנים את התנהלותם של בעלי הדירות.

בפסק דין שניתן בהליך רע"א 1002/14‏ דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח'‏, נדרש בי המשפט העליון להכריע האם טענותיו של בעל דירה כנגד ביצוע פרויקט תמ"א 38 נמצאת בגדר מתחם הסבירות (ומשכך מדובר בטענות מוצדקות) או שלחלופין מדובר בטענות שרירותיות אשר נועדו לסכל את ביצוע הפרויקט.

ניתן לשים לב לסקירתו של בית המשפט כבר בתחילת פסק הדין את הבדיקות שנעשו בערכאות הקודמות (ערכאה ראשונה - המפקח על הבתים המשותפים1 ערכאת ערעור - בית המשפט המחוזי) אשר בחנו את התנהלותם של בעלי הדירות (כשלעניין זה מדובר למעשה בתוצאות התנהלותה של הנציגות). מעיון בפסק הדין נראה כי 2 הערכאות הקודמות לא מצאו פגם בהתנהלותם של יתר בעלי הדירות, לרבות:

  1. בדיקה האם הופר השוויון בין בעלי הדירות?

  2. האם הרוב נהג בתום לב?

  3. בדיקת התכנית המוצעת שהתקבלה על ידי בעלי הדירות לעומת תכניות אחרות, ובכלל זאת גם ביחס לתכנית חלופית המוצעת על ידי בעל הדירה המתנגד.

  4. בחינת טענותיו של בעל הדירה המתנגד וטענותיו.

  5. האם ישנם פערים במפרט הטכני של מי מבעלי הדירות?

  6. האם הפגיעה בזכויותיו הקנייניות של בעל הדירה המתנגד בטלות לעומת התועלת שתצמח מהפרויקט.

כאמור לעיל, ביחס לכל המבחנים לעיל המיוחסים להתנהלותה של הנציגות נקבע כי לא נפל כל דופי, ומשכך אין לקבל את טענות המערער אשר נחזות להיות ככסות לרצונו האמתי לסיכול הפרויקט ולהותרת מצבו של הבניין על כנו.

#התחדשותעירונית #תמא38 #התנגדותלתמא38 #נציגותהביתהמשותף

למרות הכשלים במבנה – בית המשפט ביטל הכרזה על מבנה מסוכן שלא עמדה בהנחיות

פקודת העיריות מאפשרת לתקן חוקי עזר שיאפשרו להתמודד ולפעול עם מבנים מסוכנים. כלומר, מבנים המסכנים את שלום הציבור, עוברי אורח ודרי הבניין.

למרות הכשלים במבנה – בית המשפט ביטל הכרזה על מבנה מסוכן שלא עמדה בהנחיות

רוכש מול יזם: על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי

המאמר שלפנינו עוסק בשאלה – מי נדרש להוכיח (או לסתור) את הטענות שבגינן מבוקש פטור מתשלום פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה – רוכש הדירה שמבקש

רוכש מול יזם: על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

יזם שלא התקין אביזרים ותא שירותים יפצה רוכש, למרות שהדירה נרכשה כשבנייתה כמעט הושלמה

יזם ישלם לרוכש 90,000 ₪ משום שהותקן חדר שירותים 1 במקום 2, ולא עדכן את הרוכש שלא ניתן לבחור אצל הספקים את כל הפריטים והאביזרים שצוינו במפרט

יזם שלא התקין אביזרים ותא שירותים יפצה רוכש, למרות שהדירה נרכשה כשבנייתה כמעט הושלמה

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

מוכר שלא התאים את החוזה למאפייני העסקה חויב לשלם לרוכש פיצוי מוסכם

עסקאות מכר יד 2 נועדו להיות פשוטות וקצרות יותר, אולם העדר ניסוח מתאים של הסכם המכר וצפיית התרחשויות עתידיות עלול להשית על הצדדים הוצאות נוספ

מוכר שלא התאים את החוזה למאפייני העסקה חויב לשלם לרוכש פיצוי מוסכם

בטוחות וערבויות מכח חוק המכר דירות - חשיבותן והאחריות של הקבלן ועובדיו

הסיבות שבגללן לכל ר