ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

תפקידי הנציגות: כיצד השפיע התנהלות הנציגות על הליכים בפני המפקחת


הוצאתו של פרויקט תמ"א 38 מהכח אל הפועל מצריך את קבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות. אולם, וכפי שידוע לנו, קבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות לא מתאפשרת תמיד, וזאת בשל התנגדות של בעלי דירות אשר אינם מעוניינים בפרויקט, תופעת סחטנות הנובעת מאמונתם של דיירים שעיכוב הפרויקט על ידם יקנה להם יתרונות ותמורה נוספת והתנגדויות הנעוצות בטעמים עניינים.

משכך, ועל מנת למנוע מצב בו קומץ בעלי דירות יסכלו את ביצועם של פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (אשר הוגדר כאינטרס לאומי) מאפשר חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") לכפות את רצון רוב בעלי הדירות התומכים בפרויקט על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט. ואולם, סיכויי הצלחתם של "רוב בעלי הדירות" בבית המשותף לאשר את הפרויקט המבוקש על ידם חרף התנגדות המיעוט תלויה בהתנהלותם לכל אורך הדרך בה פעלו לאישור הפרויקט. וליתר דיוק: התנהלות הנציגות בעלי הדירות שנבחרה על ידי רוב בעלי הדירות בעת ביצוע תפקידיה "כיד הארוכה" של יתר בעלי הדירות בבניין.

אם כן, במה דברים אלו אמורים?

נציגות הבית המשותף מורכבת ממספר מצומצם של בעלי דירות שנבחרו כדין באספת הבית המשותף לייצג את שאר בעלי הדירות בהליכים הדרושים לאישור וביצוע הפרויקט, בחינת האפשרויות העומדות לרשות בעלי הדירות, בחירת היזם, ניהול משא ומתן, בדיקת התמורות וכיו"ב. מיוצר לציין כי כל אחת מהפעולות עליהן אמונה הנציגות טומנות בחובן פעולות ובדיקות נלוות אשר משפיעות על כלל בעלי הדירות ואשר נבדקות לעומק בעת פניה למפקח על הבתים המשותפים.


על מנת שניתן יהיה לפנות למפקח על הבתים המשותפים מכח חוק החיזוק חל הצורך לעמוד במספר תנאים מקדמיים הכוללים קבלת הסכמתם של לפחות 2/3 מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף, קבלת אישור תכנוני לביצוע הפרויקט מאת מוסדות התכנון, וכן תנאים נוספים שנקבעו בפסיקה הבוחנים את התנהלותם של בעלי הדירות.

בפסק דין שניתן בהליך רע"א 1002/14‏ דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח'‏, נדרש בי המשפט העליון להכריע האם טענותיו של בעל דירה כנגד ביצוע פרויקט תמ"א 38 נמצאת בגדר מתחם הסבירות (ומשכך מדובר בטענות מוצדקות) או שלחלופין מדובר בטענות שרירותיות אשר נועדו לסכל את ביצוע הפרויקט.

ניתן לשים לב לסקירתו של בית המשפט כבר בתחילת פסק הדין את הבדיקות שנעשו בערכאות הקודמות (ערכאה ראשונה - המפקח על הבתים המשותפים1 ערכאת ערעור - בית המשפט המחוזי) אשר בחנו את התנהלותם של בעלי הדירות (כשלעניין זה מדובר למעשה בתוצאות התנהלותה של הנציגות). מעיון בפסק הדין נראה כי 2 הערכאות הקודמות לא מצאו פגם בהתנהלותם של יתר בעלי הדירות, לרבות:

  1. בדיקה האם הופר השוויון בין בעלי הדירות?

  2. האם הרוב נהג בתום לב?

  3. בדיקת התכנית המוצעת שהתקבלה על ידי בעלי הדירות לעומת תכניות אחרות, ובכלל זאת גם ביחס לתכנית חלופית המוצעת על ידי בעל הדירה המתנגד.

  4. בחינת טענותיו של בעל הדירה המתנגד וטענותיו.

  5. האם ישנם פערים במפרט הטכני של מי מבעלי הדירות?

  6. האם הפגיעה בזכויותיו הקנייניות של בעל הדירה המתנגד בטלות לעומת התועלת שתצמח מהפרויקט.

כאמור לעיל, ביחס לכל המבחנים לעיל המיוחסים להתנהלותה של הנציגות נקבע כי לא נפל כל דופי, ומשכך אין לקבל את טענות המערער אשר נחזות להיות ככסות לרצונו האמתי לסיכול הפרויקט ולהותרת מצבו של הבניין על כנו.

#התחדשותעירונית #תמא38 #התנגדותלתמא38 #נציגותהביתהמשותף

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com