מבוא:
רבים ממי שרכשו דירה מקבלן תוהים לגבי החשיבות של השלמת רישום הבית המשותף, ואפילו רואים בכך כעוד פעולה חסרת חשיבות. מבחינתם, די בכך שהדירות נמסרו לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט, וכן שליקויי תקופת הבדק תוקנו. מעבר לכך, כל יתר הנושאים מקבלים חשיבות משנית (אם בכלל), וזאת עד אשר מתעוררת החשיבות של רישום הבית המשותף – כאשר רוכשי הדירות מעוניינים למכור את דירתם.
כלל ידוע הוא שעסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כך שעד לאותו מועד מדובר בזכויות חוזיות בלבד (ולא קנייניות). הנוהג כיום הוא שעד למסירת הדירה היזם (או הקבלן) מספק לרוכש הדירה בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר דירות שהינה במרבית המקרים הערת אזהרה או ערבות חוק מכר. לאחר מסירת הדירה ועד לרישום הזכויות עם תיקון או רישום צו הבית המשותף תוסב ערבות חוק המכר להערת אזהרה. עד כאן בנוגע לפרקטיקה נהוגה.
אכן, אין מניעה למכור דירה שנרכשה מקבלן גם לפני שהיא נמסרה, ומשכך בוודאי שאין מניעה למכור אותה גם לאחר שהיא נמסרה בהתאם להוראות הדין והוראות הסכם המכר שנחתם. בכל אותו הזמן שהעסקה טרם הסתיימה ברישום רשומה לטובת הרוכש הערת אזהרה שניתן להסב אותה לטובת צד ג', וכן יש רישום זכויות מקביל אצל החברה המשכנת שמנוהלת על ידי היזם (בדרך עו"ד מטעם היזם אחראי על כך).
אם כך, מתי מתעוררת הבעיה?
ידוע שרישום של בית משותף הוא תהליך ארוך שלוקח יותר מיום או יומיים, לכן בשלב הראשון שסמוך למסירת החזקה ההשפעה של העדר הרישום תהיה פחות מורגשת, אם בכלל (בהקשר של הנושא שלפנינו כאשר מובן שזמן הרישום חורג מן המקובל ולא ביחס לפעולות הנוספות שכרוכות במכירת דירה שטרם נרשמה). אולם, אם הרישום לא מתבצע ומושלם בתוך מספר שנים או בכל פרק זמן סביר אחר, וזאת מבלי שתהא לכך כל הצדקה, יהיה קושי למכור את הדירה לרוכש אחר שיהיה מעוניין להבטיח כי זכויותיו החוזיות תהפוכנה לזכויות קנייניות בהמשך.
מהן ההשלכות לכך שהבית המשותף לא נרשם?
קושי ועיכוב במכירת הדירה.
ירידת ערך של הדירה לעומת דירות עם מאפיינים דומים שהרישום הושלם אצלם.
במידה ונלקחה משכנתא למימון העסקה – הפרה אפשרית מול הבנק המממן שטרם הוסבה הערת אזהרה שנרשמה לטובתו בגין התחייבות לרישום משכנתא.
חשיפה לרישום של זכויות נוגדות והערות מגבילות (עיקולים, שעבודים, הערות למיניהן וסוגיהן).
קביעת שווי נמוך של הדירה ע"י השמאי מטעם הבנק הממן של הרוכש.
הגברת הסיכויים לסירוב של הבנק המממן מטעם הרוכש לאשר משכנתא.
יובהר כי, מדובר ברשימה חלקית ולא סופית של סיכונים אפשריים.
מהו רישום הבית המשותף, ומדוע הוא באמת חשוב?
באופן פשוט ורעיוני, ניתן להגדיר את התוצאה הסופית של רישום הבית המשותף כחלוקה של נסח לשכת רישום המקרקעין לתתי חלקות אשר במסגרתה כל יחידה בבניין נרשמת באופן נפרד ועצמאי מיתר היחידות. לפי סעיף 54 לחוק המקרקעין, כל יחידה עצמאית נפרדת בבית המשותף שמכונה תת חלקה מהווה נושא נפרד לעסקאות, לבעלות ולזכויות, כך:
"על אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות"
יחד עם רישום תת החלקות ושיוכן לכל אחד מהדירות שקיימות בבניין נרשמת גם תת החלקה של הרכוש המשותף (בדרך כלל תת חלקה מספר 0). לכל אחת מתתי החלקות מוצמד חלקי יחסי ובלתי מסוים מהרכוש המשותף שמהווה חלק בלתי נפרד מהבעלות על הדירה.
בנוסף, בעת רישום הבית המשותף נרשם גם צו הבית המשותף, התקנון (מסוכם או מצוי) ותשריט הבית המשותף. מסמכי הבית המשותף ירשמו רק לאחר שיתקבל אישורה של המפקחת על הבתים המשותפים, אישור שניתן לאחר שבוצעו כל הפעולות מול הגורמים שמהווים תנאי לקבלת אישורה של המפקחת (ביצוע פרצלציה במידת הצורך, קבלת טופס 4 ותעודת גמר, אישור של התשריט, רישום הערות לפי דרישה הרשות המקומית וכיו"ב).
לאור כל זאת, ברור מדוע לא ניתן שלא להפריז בחשיבות של רישום הבית המשותף.
המסגרת הנורמטיבית לרישום הבית המשותף:
המסגרת הנורמטיבית שמחילה על היזם את החובה לרישום בית משותף מעוגנת בראש ובראשונה בחוק המכר (דירות) ובהסכמי המכר שנחתמו בין היזם לבין הרוכשים, בעלי הדירות. הסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן / יזם מסדירים בין היתר מגוון רחב של נושאים שכוללים, בין היתר, גם את אופן ומועד רישום זכויות הבעלות בדירה על שם הרוכשים.
כאמור עליל, לרישום הזכויות על שם הקונים נודעת חשיבות רבה על הבטחת זכויותיהם בנכס הנרכש ועל שוויה של הדירה, כך שהעדר רישום או אפילו עיכוב ברישום עלול לפגוע במידה בזכויותיהם ולהקים עילת תביעה.
התחייבותו של המוכר לרישום הזכויות על שם הרוכשים מוסדרת בחוק המכר (דירות), כאשר התחייבות זו נמדדת על פי מבחן התוצאה ולא לפי מידת המאמץ וההשתדלות שהשקיע היזם.
לכן, העדר רישום במועד שנקבע בשל נסיבות שהיזם לא יכל לצפות אותן ואשר לא היו בשליטתו לא מצדיקות את העיכוב ברישום מכיוון שמדובר בסיכון שהוא לקח על עצמו עת התחייב לרשום את זכויות הקונים עד למועד מסוים.
כמו כן, לרישום הזכויות על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין ישנה חשיבות רבה מבחינה קניינית כיוון שעסקה במקרקעין מסתיים עם רישום הזכויות בטאבו. עד לרישום הזכויות כאמור ייחשבו זכויותיהם של רוכשי הדירות כזכויות חוזיות ולא כזכות קניינית במקרקעין.
משכך, ערכן של הדירות ללא רישום הזכויות נפגע הואיל ומדובר בזכויות חוזיות (ראו מאמר בעניין רישום מאוחר של זכויות שכמעט וגרם לגניבת זכויותיהם של היורשים), צורך בביצוע פעולות נוספות לצורך העברת הזכויות, חשש של רוכשים חדשים מפני רכישת דירה שאינה רשומה בטאבו וקשיים במקרים מסוימים לקבלת משכנתא לצורך מימון הדירה על ידי רוכשים עתידיים.
המועד להשלמת רישום הזכויות מוסדר בדרך כלל בהסכמי המכר כשהתחייבויות המוכר עשויות להיות מותנות באירועים מסוימים או לחלופין בקיומן של פעולות מסוימות שלאחריהן תושלם פעולת הרישום. לעתים, התחייבות המוכר לא תהיה מותנת כך שמועד הרישום יספר החל מיום מסירת הדירה לידי הרוכש. בהעדר ציון מועד לרישום יש להשלים את רישום הזכויות בתוך פרק זמן סביר אשר משכו משתנה לפי נסיבות המקרה. כך למשל בפסקי דין מסוימים ניתן לראות כי 7 שנים נחשבות לזמן סביר ואילו במקרים אחרים 4 שנים נחשבו לחריגה מהזמן הסביר.
ההסבר לפער בין המקרים נעוץ, ככול הנראה, בפעולות שביצע היזם ובהשפעתם של גורמים חיצוניים.
בהעדר הוראות הקובעות כי אי רישום הזכויות בתוך זמן סביר ייחשב להפרה יסודית סיווג ההפרה ייעשה לפי הוראות דיני החוזים ולפי נסיבותיו של כל מקרה. יוער כי, לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) נקבע כי הפרה יסודית תיחשב כהפרה שהצד השני שנפגע מההפרה לא היה נקשר בהסכם לו היה מודע לכך, וכן במקרים בהם הפרות מסוימות נקבעו בהסכם כהפרה יסודית. כמו כן, במקרים בהם לא אי רישום הזכויות לא הוגדר כהפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם יהיה על התובע להוכיח את הנזק שנגרם לו כדי לקבל פיצוי.
בהליך שנדון בבית משפט השלום בתיק תא (ת"א) 48498-01-14 דלית אלקובי נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ, נדרשה הכרעה לגבי חובתו של מוכר לפצות את רוכשי הדירות בגין אי השלמת רישום זכיותיהם במועד שנקבע לכך בהסכם המכר. לפי פסק הדין המוכר אינו חייב בפיצוי הרוכשים מכיוון שלא הוכח נזק המעיד על ירידת ערכן של הדירת עקב אי הרישום בטאבו, אלא נהפוך הוא - שוויין של הדירות עלה מאז מסירתן ועד למועד הגשת התביעה. עוד נקבע כי הפרתו של המוכר הינה הפרה רגילה ולא הפרה יסודית, כך שלצד חובת הוכחת הנזק על רוכשי הדירות להודיע למוכר על כוונתם להגיש תביעה ולאפשר לו לתקן את הפרתו.
כמו כן, נקבע כי לרוכשי הדירות ישנו אשם תורם בגין העיכוב בהשלמת רישום הזכויות עקב אי המצאת מלוא המסמכים הנדרשים על ידם לצורך השלמת הרישום. לכן בית המשפט דחה את תביעתו של אחד מבין רוכשי הדירות אשר לגביו נקבע בהסכם פיצוי קבוע מרש בגין אי רישום הזכויות בזמן בשל השתהות מצדו בהמצאת המסמכים.
לעומת זאת, בהליך ע"א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ברוך ובר (פורסם בנבו, 06.07.2014), שניתן על ידי בית המשפט העליון נקבע כי יזם שאיחר ברישום הבית המשותף היפר את התחייבויותיו הפרה יסודית. באותו מקרה דובר על איחור שעלה על שנה לעומת המועד שנקבע בהסכם המכר.
