הבלוג:
כל מה שקשור לנדל"ן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
פוסטים אחרונים
Please reload

לקבלת ייעוץ השאירו פרטים מלאים. משרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.

 
Follow Us

איחור במסירת הדירה – מה פסק בית המשפט לגבי עיכובים שבאשמת רשות הכבאות וחברת החשמל?

19/03/2019

כפיר חיון, עו"ד

 

איחור במסירת דירה מקבלן מתרחש לעתים די קרובות, כך שלא מעט רוכשים מקבלים את דירותיהם לאחר שמועד המסירה החוזי שנקבע בהסכם המכר חלף. מבחינת הרוכש הסביר, למועד המסירה נודעת חשיבות רבה שאי אפשר שלא להפריז בעניינה, שכן על בסיסה הוא מכלכל את צעדיו בעתיד, לרבות: סיום תקופת השכירות או מכירת דירתו, רישום הילדים לגנים, ביצוע פעולות הכנס וכו'.

 

כמו כן, למועד המסירה שנקבע בהסכם המכר השפעה רבה על שוויה של הדירה הנמכרת, כך שככול שמועד החתימה יהיה קרוב יותר למועד המסירה, אזי סביר להניח שמחיר הדירה יעלה. לפיכך, נקודת המוצא בלא מעט פסקי דין מחילה על היזם אחריות לבדוק כי יש ביכולתו לעמוד במועד החוזי שנקבע למסירת הדירה, בדיקה שכוללת גם אירועים בלתי צפויים שעשויים לעכב את השלמת העבודות ואת הוצאת טופס 4.

 

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), רוכש שחל איחור במסירת הדירה לידיו זכאי לפיצוי מכח חוק המכר דירות שיחושב באמצעות הכפלת חודשי האיחור בדמי השכירות הראויים ומקדם הפיצוי (בשמונת החודשים הראשונים 150% וביתר 125% מדמי השכירות הראויים) .

 

אולם, בניגוד למצופה, וחרף הוראותיו הברורות והמחייבות של חוק המכר דירות, רוכשים רבים נתקלים בקשיים ובטענות רבות מגוונות שמעלים יזמים רבים על מנת לצמצם את גובה הפיצוי שישולם בגין האיחור.

 

טענות אלו מתמקדות בדרך כלל בסיבות שנעוצות "בכח עליון" שמצדיקות לכאורה את דחיית מועד המסירה החוזי מבלי שישולם בגין אותה תקופה פיצוי, בהפרות שונות של הסכם המכר מצד הרוכש שמובילות לדחיית מועד המסירה, ביצוע שינויים, הפחתת דמי השכירות הראויים ועוד טענות רבות שהיריעה תקצר מלהכיל.

 

על מנת לצמצם את היקף הפגיעה שהטענות לדחיית מועד המסירה יוצרות, ועל מנת שלא לרוקן את החוק מתוכנו, נקבע בסעיף 7 לחוק המכר דירות איסור התניה על הוראות החוק.

 

כפי שצוין במספר מאמרים שהועלו לאתר, הוראה זו גרמה לביטול של לא מעט סעיפים בהסכמי מכר אשר עמדו בניגוד להוראות החוק.

 

בהליך ת"א 53377-05-16 צביבך ואח' נ' בולווארד נדל"ן - שותפות מוגבלת (פורסם בנבו, 03.03.19) שנדון בפני בית משפט השלום בתל אביב העלה (שוב) את הסוגיות הבאות לדיון:

 

קביעת משך תקופת האיחור:

המחלוקת הראשונה שנדונה בפסק הדין עסקה בשאלה כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור במסירת הדירה אשר בגינה ישולם הפיצוי.  לטענת התובעים, הנתבעת איחרה ב- 32 חודשים במסירת הדירה, אולם בסופו של דבר בית המשפט העמיד את האיחור על כ 18 חודשים. כמעט מחצית מתקופת האיחור שנטענה.

 

כיצד נוצר הפער בין תקופת האיחור שנקבעה בפסק הדין לבין התקופה לה טענו הרוכשים?

הרוכשים רכשו מהנתבעת את הדירה לפני שניתן לפרויקט היתר בנייה, כך שמדובר בעסקה לרכישת דירה על הנייר במובנה הקלאסי. כאשר נחתמת עסקה לרכישת דירה מקבלן לפני שניתן לפרויקט היתר בנייה, נהוג לקבוע בין הצדדים מספר תנאים שמסדירים את מאפייניה הייחודיים של העסקה, לרבות: הטמעת תנאי מתלה בהסכם המכר, הצמדת מועד המסירה ליום הוצאת ההיתר, הסדרת נקודות יציאה למקרה של איחור במסירת הדירה וכיו"ב.

 

גם במקרה שלפנינו, הסכם המכר עליו חתמו התובעים קבע את מועד המסירה בתוך 24 חודשים ממועד הוצאת ההיתר. אולם, התובעים דרשו לקבוע את המסירה החל ממועד החתימה על הסכם המכר שהינו מוקדם בשנה ממועד הוצאת היתר הבנייה. לעומת זאת, הנתבעת דרשה לקבוע את מועד המסירה בתוך 24 חודשים ממועד הוצאת היתר בנייה, ובנוסף לכף להוסיף עוד 3 חודשים שנקבעו בהסכם בגין עיכוב בהוצאת היתר בנייה.

 

כפי שציון במספר מאמרים שהועלו לאתר, בהסכמי מכר רבים מועד המסירה נקבע באמצעות מנגנון שמשלב בתוכו מספר אירועים כמו מועד הוצאת היתר בנייה, זמן התארגנות, תחילת ביצוע עבודות ועלייה על הקרקע. ככלל, יש להימנע מכך, ורצוי להגדיר באופן ברור ומפורש את מועד המסירה. במקרה דנן, בית המשפט ביכר את עמדת הנתבעת ומועד המסירה נקבע בתוך 24 חודשים מהמועד בו הוצא היתר בנייה.

 

עם זאת, נדחתה טענת הנתבעת לדחייה נוספת של 3 חודשים במועד המסירה אשר הוקנו לה במסגרת תקופת גרייס (ימי חסד) להוצאת היתר בנייה, וזאת מהטעם שאין מקום לאשר תקופת התארגנות נוספת לאחר שהתנאי להוצאת היתר בנייה התקיים.

 

בהקשר זה, ראוי לציין, שבימים אלו מונחת על שולחן הכנסת הצעה לתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות אשר מסדירה בין היתר את התנאים החוזיים בהסכם מכר לרכישת דירה מקבלן לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט.

 

קביעת גובה דמי השכירות:

 מניתוח של פסק הדין עולה בבירור כי הצדדים קבעו ביניהם בהסכם המכר את דמי השכירות הראויים שישולמו בגין איחור במסירת הדירה, דמי שכירות אשר נאמדו בשנת 2009 ב- 3,500 ₪. עם זאת, היתר הבנייה לפרויקט ניתן רק בסוף שנת 2010, ואילו מועד המסירה נקבע בתוך 24 חודשים לאחר מכן. עד לאמצע שנת 2015 הנתבעת לא מסרה את הדירה לידי התובעים, ואף לא שילמה פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה. 

 

ברור לכל בר דעת כי, בשנת 2015 דמי השכירות לדירה חדשה מקבלן בתל אביב, באזור בו ממוקם הפרויקט, עולים על 3,500 ₪. לכן, דמי שכירות אלו אינם משקפים את שווי השוק של הדירה בין שוכר מרצון לבין משכיר מרצון.

 

היות שלא ניתן להתנות על חוק המכר דירות אלא לטובת הרוכש, חל הצורך לשערך מחדש את דמי השכירות שנקבעו בהסכם ולהעמידם לפי שווים הריאלי במועד הגשת התביעה.

 

דחיית מועד המסירה עקב שביתות ועיצומים ברשות הכבאות:

הנתבעת טענה בנוסף שיש לדחות את מועד המסירה בשל עיכובים שנגרמו בשל עיצומים ושביתות שאירעו ברשות הכבאות. טענות אלו שגורות בפיהם של יזמים רבים אשר מנסים להצדיק את דחיית מועד המסירה. אולם, בעוד שברוב המקרים טענות אלו נדחות, במקרה זה הוחלט לקבל תא טענת היזם.

 

 טענה זו, ועוד טענות דומות, חוסות תחת ההגדרה של "כח עליון" אשר בו יזמים רבים תולים את יהבם בבואם לצמצם את תקופת האיחור. עם זאת, נקבעו בפסיקה מבחנים מחמירים לאישורן של טענות אלו, וזאת מתוך רצון שלא לרוקן את חוק המכר דירות מתוכן.  

 

דחיית מועד המסירה עקב שיהוי מצד חברת החשמל בהזזת קו מתח גבוהה:

הנתבעת דרשה לדחות את מועד המסירה בעקבות השתהות של חברת החשמל בהזזת קו מתח גבוהה. לטענת הנתבעת, מדובר בעיכוב שלא היה בשליטתה ושלא היה ניתן להיערך אליו. עם זאת, המומחה מטעם בית המשפט שמונה לצורך בחינת טענות הצדדים דחה זאת, וקבע שלא הוכח עיכוב בגלל רכיב זה, ומה גם שהנתבעת לא נקטה במאמצים סבירים לצמצום האיחור.

 

לעניין זה, ייתכן כי בחינה מדוקדקת של מסמכי הפרויקט הייתה מייתרת את הצורך בחוות דעתו של המומחה ביחס לקו המתח הגבוה, שכן מרבית הסיכויים כי נושא זה עלה במסגרת הליכי הרישוי עת הוגשה בקשה לקבלת היתר בנייה, ועל כן הנתבעת יכלה להיערך לכך.

דחיית מועד המסירה בשל מבצעים ומלחמות (צוק איתן):

טענה נוספת של הנתבעת התייחסה לעיכוב שנגרם לשיטתה בשל מחסור בפועלים ובכוח אדם בעקבות מבצע צוק איתן ומבצע שובו אחים. טענות דומות ואפילו כמעט זהות נדונו כבר בעבר ונדחו, אולם חרף הפסיקה הרבה שקיימת בנושא הנתבעת חזרה על טענות אלו שוב.

 

מיותר לציין כי גם במקרה זה בית המשפט קבע שמבצעים צבאיים אינם נחשבים לכח עליון ואינם משפיעים על האיחור שנגרם במסירת הדירה.

 

פעמיים גרייס – טענה ל- 180 ימי חסד במצטבר בגין האיחור:

בתחילה, הנתבעת דרשה לדחות את מועד המסירה ב- 90 יום כנגד ימי חסד שניתנו להוצאת היתר בנייה, ובהמשך פעם נוספת כנגד ימי חסד שנקבעו בגין כל עיכוב במסירת הדירה.

 

טענות מסוג זה היו נפוצות בעבר לפני שנערך תיקון לחוק המכר דירות אשר הגביל את ימי החסד עד ל- 60 יום, וכן הורה על תשלום פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור לאחר שתקופת החסד הסתיימה.

 

עם זאת, כמו במקרה הקודם, בית המשפט דחה את הטענה היות שאין מקום לצמצם את תקופת העיכוב בגין ימי חסד שעה שמסירת הדירה התעכבה הרבה מעבר לכך.

 

האם ניתן לתבוע עוגנת נפש, ואם כן כמה?

רוכשים רבים אשר חל איחור במסירת דירתם, קל וחומר אם מדובר באיחור משמעותי, תובעים פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב האיחור במסירה. לכאורה, דרישה זו מובנית מאליה וכלל אינה מוגזמת, אולם היות שמשולם פיצוי סטטוטורי ללא צורך להוכיח נזק עולה השאלה האם הפיצוי כולל בתוכו את הרכיב הלא ממוני של עוגמת הנפש.

 

בתביעה דנן, התובעים דרשו פיצוי נוסף מעבר לזה שנקבע בחוק המכר דירות, וזאת מהטעם שהתנהלותה של הנתבעת העצימה והגבירה את הנזקים שנגרמו להם. במסגרת זו, התובעים ציינו כי הם התכוונו להיקשר בהסכם למכירת הדירה שהם רכשו מהקבלן, אך העדר רישום הערת אזהרה לטובתם הקשתה עליהם, דחתה את מועד החתימה והסבה להם נזקים כבדים.

 

עוד טענו התובעים כי העדר יכולת להסתמך על מועד המסירה שנקבע בהסכם, על העדכונים של הנתבעת לגבי מועד המסירה הנדחה, ובהעדר פיצוי חודשי – כל אלו רק הקשו על שגרת יומם. לפיכך, בית המשפט פסק פיצויים בגין עוגמת נפש בסכום של 6,500 ₪, וזאת חרף טענותיה של הנתבעת כי מדובר במי שרכשו דירה להשקעה וכיו"ב.

 

יש לציין כי, חלק ההחלטות שהתקבלו בפסק הדין ביחס לכוחות עליונים שבעטיים נדחה מועד המסירה נדחו בפסקי דין אחרים, כאשר סיבת הדחייה נומקה בהחלטות קודמות שמצודדות בכך, במתן פרשנות והגדרת המתווה המשפטי לפי מבחנים שנקבעו בפסיקה וכו'.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Share on Facebook
like this post
Please reload

  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

Please reload

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com