הבלוג:
כל מה שקשור לנדל"ן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
פוסטים אחרונים
Please reload

לקבלת ייעוץ השאירו פרטים מלאים. משרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.

 
Follow Us

כך בוטלה עסקת מתנה בשל מחסור בפרטים חיוניים ביפוי הכח

13/11/2017

כפיר חיון, עו"ד

נהוג לראות בעסקה להעברה ללא תמורה בין קרובים כפעולה פשוטה וקלה יחסית, אולם בפועל מדובר בעסקה בעלת מאפיינים ייחודים שאינם מתמצים אך ורק בסוגיות במיסוי מקרקעין, אלא במגוון נושאים שעלולים להוביל לביטול העסקה (ולא רק להוצאות נוספות). אגב כך, ניתן להיווכח במקרים בהם נדחות בקשות בלשכת רישום המקרקעין בשל שימוש בייפוי שאינו מפורט מספיק, וכן בהליכים משפטיים המתקיימים בעקבות זאת או בעקבות אי התאמה בין העסקה לבין להוראות חוק המתנה.

 

העברה ללא תמורה בין קרובים מכונה בנוסף גם עסקת מתנה אשר נהפכה זה מכבר לפעולה שכיחה לצורך העברת זכויות ונכסים בתוך המשפחה, וזאת בשל יתרונותיה המתבטאים בדרישות ביורוקרטיות מרוככות, פטור חלקי ממס רכישה ו- פטור ממס שבח (בהתקיים תנאי מסוימים), דחיית מועד החיוב בהיטל השבחה, משך זמן קצר יחסית לסיום העסקה וכו'.

 

עם זאת, לצד יתרונותיה ומאפייניה של עסקת המתנה עלינו לזכור כי מדובר בעסקה במקרקעין בעלת מאפיינים ייחודיים, כך שבנוסף לדינים החלים על עסקה רגילה ישנן הוראות נוספות החלות על עסקה זו מכח חוק השליחות ו- חוק המתנה, לרבות: דרישת הכתב העולה מסעיף 8 לחוק המקרקעין, ציון מפורש בייפוי הכח כי מדובר בהעברה ללא תמורה, ביטול תוקפו של ההסכם עקב "מתנה מחמת מיתה", תנאים חוזיים ייחודים וכיו"ב.

 

בערעור שנדון לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי (על החלטת בית משפט השלום) בהליך (נצ') 45587-04-17 י' ס' נ' ע' א' ס'., נדרש בית המשפט להכריע במספר סוגיות הנוגעות לתוקפו של יפוי כח לצורך השלמת העברת זכויות בהעברה ללא תמורה בין קרובים, כך:

 

  1. האם יפוי כח שעליו חתמה המנוחה ז"ל מקיים את התנאי לדרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין?

  2. האם תוכנו של יפוי הכח מלמד אותנו כי אכן הייתה למנוחה ז"ל כוונה להעביר במתנה לבנה את הנכסים במתנה?

 

האם ייפוי כוח עונה על דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין:

ככלל, אין מניעה כי יפוי כח ייתן מענה לדרישת הכתב המופיע בסעיף 8 לחוק המקרקעין, אולם אין בכך כדי לגרוע מעצם היותו של יפוי הכח כלי לביצוע העברת הזכויות ולא כתחליף להסכם המכר אשר יוצר את ההתחייבות להעברת הזכויות. לכן, במקרים בהם לא נחתם הסכם להעברת הזכויות (או תצהיר העברה ללא תמורה) ניתן להשלים את דרישת הכתב באמצעות יפוי הכח חרף העובדה כי הדבר מהווה סטייה מדרך המלך בכל הקשור לביצוע עסקאות.

 

ואולם, לא ניתן להשלים את דרישת הכתב באמצעות יפוי סטנדרטי, אלא שעל מנת לתת מענה לדרישת הכתב בד בבד עם יצירת תוקף מחייב נדרשת רמת פירוט גבוהה, ברורה ומפורשת לפיה בכוונתו של מייפה הכח לבצע את העברת הזכויות וכן הרשאה כי מיופה הכח יבצע זאת. למרות זאת, המסמך אינו חייב לגלם את מלוא הפרטים הדרושים לצורך ההתחייבות ואף לא את ההתחייבות עצמה, אלא די בכך שהוא מעיד על קיומה.

 

דרישה זו משקפת את השינוי שחל בפסיקה בעשורים האחרונים ממנו ניתן ללמוד על הכוונה להקנות לפעולות ולכוונות הצדדים תוקף מחייב לפי מהותם ולא לפי מאפייניהם הצורניים של מסמכי העסקה השונים. בהתאם לכך, ניתן להקנות לזכרון דברים תוקף מחייב הנותן מענה לדרישת הכתב באם נכללו בו במידה מספקת הפרטים הרלוונטיים לעסקה, לרבות: שמות הצדדים, פרטי הזיהוי של המקרקעין, תיאור הנכס הנמכר, פיצויים, תנאי מימון ותשלום, שווי העסקה, מועדי תשלומים, חלוקת המסים וכיו"ב. 

 

האם תוכנו של יפוי הכח מלמד אותנו על כוונת מייפת הכח (האם המנוחה) להעביר במתנה את הנכסים לבנה?

 

ככלל, את ייפויי הכח יש לפרש על הדרך המרחיבה, כך שההרשאה הניתנת במסגרתו תהיה רחבה ככול האפשר. עם זאת, סעיף 5(א) לחוק השליחות מסייג את הפרשנות הרחבה ביחס לעסקאות מתנה וקובע כי יש לקבוע הרשאה להעברה ללא תמורה באופן ברור ומפורש. לכן, בהעדר הרשאה מפורשת וברורה לפיה ניתן לבצע העברה ללא תמורה באמצעות יפוי הכח תוקפו של יפוי הכח מוטל בספק.

 

האמור לעיל נכון למקרים בהם יפוי הכח מהווה מסמך נלווה לעסקה, כך שמדובר בכלי שבאמצעותו ניתן לבצע / להשלים את העברת הזכויות. לעומת זאת, במקרים בהם נבקש לראות ביפוי הכח כמסמך היחידי העונה על דרישת הכתב אשר באמצעותו יינתן תוקף מחייב לעסקה אנו נדרש לרמת פירוט גבוהה המעידה על קיומה של העסקה וכן להרשאה לביצוע העברת זכויות ללא תמורה. 

 

לסיכום:

 

בית המשפט המחוזי קיבל בפסק דינו את הערעור שהוגש על החלטת בית משפט השלום (שדן במקרה כערכאה ראשונה) וקבע כי לא ניתן להקנות לייפוי הכח תוקף מחייב ממנו ניתן ללמוד על כוונתה של האם המנוחה להעביר במתנה וללא תמורה את אילו מבין נכסיה לבנה בפרט, וכן שלא ניתן ללמוד על כוונתה להעביר נכסים ללא תמורה בכלל בשל אי עמידה בהוראות סעיף 5(א) לחוק המתנה.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Share on Facebook
like this post
Please reload

  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

Please reload

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com