הבלוג:
כל מה שקשור לנדל"ן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
פוסטים אחרונים
Please reload

לקבלת ייעוץ השאירו פרטים מלאים. משרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.

 
Follow Us

הכשרת חריגות בניה: חשיבותם של מבחני העזר ושיקולים נוספים

03/02/2018

הכשרת חריגות בניה מאפשרת למי שביצע עבירות בניה להימנע מהחזרת המצב לקדמתו באמצעות הריסת החלק שנבנה בניגוד או ללא היתר. עם זאת, מכיוון שבשנים האחרונות הולכת ומתחזקת ההערכה כי יש לטפל בחומרה בעבירות בניה שנהפכו ל- "מכת מדינה". לכן, מוסדות התכנון נוקטים בגישה מעורבת ביחס לבקשות לאישור חריגות בניה, וזאת מתוך הרצון שמי שביצע עבירות בניה לא ייהנה מפרי הפרתו, מהרצון למנוע הרתעה מפני ביצוע עבירות בניה וכן למנוע מתן יתרון למי שביצע עבירות בניה והתחיל לבנות לפני שניתן היתר בניה לפעולותיו.

 

למאמר מקיף בעניין עבירות בנייה לחצו כאן!

 

על מנת לוודא שהאפשרות להכשרת חריגות בניה אינה פוגעת בגישת מוסדות התכנון המצודדים בבניה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו ישנם מבחנים ובנוסף מערכת של שיקולים ואיזונים שעל פיהם מחליטים האם לאשר את חריגות הבניה או לאו. לעומת הגורמים התומכים בהרתעה מפני פגיעה בלתי חוקית ישנו רצון להגן על זכויות הפרט, קניינו והשימוש לו הוא זכאי לבצע בנכסיו. לכן, וכדי למנוע פגיעה בלתי מדתית  בקנינו וזכויותיו של הפרט מבוצע איזון בין הגורמים לעיל (שלטון בחוק לעומת זכויות הפרט).

בהליך ערר (דרום) 6081/17 ‏ ניסנוב בניה וייזמים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית מלאכי, נדרשה ועדת הערר לאזן בין הגורמים לעיל. אגב כך, ותוך ביצוע האיזונים חזרה ועדת הערר על מספר הלכות החוזרות ונשנות בדיונים להכשרת חריגות בניה. במקרה נשוא הערר נדונה בקשתה של חברה להכשרת חריגות בניה שבוצעו על ידה עקב בניה בניגוד להיתר של 3 יחידות דיור בבניין שנבנה על ידה. יוער כי, תוספת יחידות הדיור בוצעה לאחר שאושרה לחברה תוספת יחידות דיור שהכפילה כמעט פי 2 את מספרן לעומת המצב הקודם (במסגרת תכנית נקודתית שאושרה), כך שמבחינת הוועדה נוצלו כל הזכויות שניתן לאשר על המגרש.

 

בעקבות ביצוע חריגות הבניה הוצא צו מנהלי להפסקת העבודות שלאחר מכן נהפך לצו שיפוטי, כשכתוצאה מכך הגיש היזם שבנה את הבניין בקשה לקבלת היתר ולהקלה מהוראות התכניות שיאפשרו להכשיר את חריגות הבניה. אולם הוועד המקומית לתכנון ובניה סירבה לבקשה. הטעם העיקרי לסירוב היה מהעדר הלימה בין מספר החניות שנקבעו בתכנית לבין מספר הדירות שנוצר במצב החדש לאחר ביצוע חריגות הבניה.

 

במסגרת פסק הדין שניתן חזרה ועדת הערר על כך שקיומה של חריגת בניה מהווה נדבך מרכזי בשיקוליה של הועדה באם להיעתר לבקשה להכשרת חריגות בניה, שיקול שמשקלו גובר מעת לעת עד כדי כך שיש המבקשים לאחד בין ההליך הפלילי לבין ההליך להכשרת חריגות בניה. את הצורך בחמרה מסבירים בשל הנורמה שנוצרה לפי העבירות על חוק התכנון והבניה הופכות את היוצרות ומביאות לכך שבמקום לתכנון ולבנות – קודם בונים ואז מתכננים.

 

אם לא די בכך, נטען שיש להציב גבול להכשרת החריגות כדי למנוע תמריצים לעברייני חריגות בניה שמתחילים לבנות בטרם הסתיימו כל ההליכים ולפני שניתנו כל האישורים. לצורך מניעת עיוותים אלו ופגיעה במי שפעלו לפי הוראות החוק מוסדות התכנון מחילים מערכת של שיקולים, איזונים ומבחנים שעוזרים להם להכריע האם לאפשר הכשרת חריגות בניה שבוצעו. מבחן המגרש הריק מהווה את המבחן הראשון שעל מוסדות התכנון לשקול בבואם לאשר בקשה זו, כשלצורך כך מבוצעת הערכת היפוטתית האם חריגות הבניה היו מאושרות במסגרת הליכי רישוי או תכנון אם המגרש היה ריק, קרי ללא חריגות הבניה.

 

הפניה לחלק הספציפי במאמר העוסק בהכשרת חריגות בנייה לחצו כאן!

 

במרבית המקרים, ולמעט חריגים שבחריגים, רק אם הבקשה תעבור את מבחן המגרש הריק יפנה מוסד התכנון לשקול את שיקוליו הנוספים. משכך, ניתן לראות כי למוסד התכנון יש שיקול לסטות ממקרים בהם התכניות החלות המקרקעין אינן מאפשרות לאשר את חריגות הבניה. עם זאת, נקבע שכלל אל למוסד התכנון לצאת מגדרו ולעשות מאמצים עילאיים כדי להכשיר חריגו

 

ת בניה שבוצעו. בהתאם לכך, למוסד התכנון יש סמכות לדחות בקשות להכשרת חריגות בניה אשר צלחו את מבחן המגרש הריק, וזאת מתוך שיקולים ש שמירה על שלטון החוק והגנה על האינטרס הציבורי, הרתעה מפני ביצוע עבירות בניה, הצדקות תכנוניות לאישור הבקשה, עצימות ההקלות המבוקשות, מועד התכנון המאושר, פגיעה בצדדים שלישיים וכיו"ב.

 

במקרה שלפנינו נקבע כי בדין נדחתה הבקשה להחרגת חריגות הבניה משום שאינה עמדה בדרישות התכניות החלות על המקרקעין ובמדיניות הוועדה המקומית שדחתה את הפתרונות אותן הציעה העוררת (מגישת הבקשה להכשרת החריגות).ש

Share on Facebook
like this post
Please reload

  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

Please reload

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com