הבלוג:
כל מה שקשור לנדל"ן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
פוסטים אחרונים
Please reload

לקבלת ייעוץ השאירו פרטים מלאים. משרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.

 
Follow Us

עסקה יד 2: רכישת דירה בבניין בו יתבצע פרויקט תמ"א 38

11/09/2019

בית המשפט קיבל תביעה של רוכשי דירה לביטול הסכם מכר שנחתם בקשר לדירת גג, וזאת בעקבות מיצג שווא של המוכרים לפיו ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין.  בית המשפט קיבל את טענת התובעים שלא היו רוכשים את הדירה לו היו מודעים לכך שאין התכנות לביצוע הפרויקט.

 

רוכשי דירות רבים מחפשים במשך חודשים רבים אחר העסקה הטובה ביותר. אותה עסקה שבמסגרתה ימצאו את הנכס שעונה על מרבית צורכיהם, ובעלות הנמוכה ביותר. עם זאת, לא פעם אנו נתקלים בסיפורים כואבים של רוכשים "שנפלו בפח" לאחר שנשבו בקסמיהן של הצעות מפתות מדי.

 

כלל ידוע הוא כי לפני רכישת דירה עלינו לבצע בדיקות מקדימות ביחס למצב הקנייני, המשפטי, הפיסי, התכנוני, הרישומי והרישוי(י) של הנכס. רוכש דירה שמוותר על ביצוען של הבדיקות הללו חושף את עצמו בפני נזקים רבים, הפרות יסודיות של הסכם המכר, רכישת דירה בעלת שווי נמוך ובעלת מאפיינים פחות טובים מאלו שהתכוון לקנות.

 

למאמר בעניין רכישת דירה בעסקת יד 2 – לחצו כאן

 

היקף הבדיקות משתנה לפי מאפייניו של הנכס, סוג העסקה, מטרת הרכישה (העסקה) ובשים לב לשלבי הביצוע הדרושים לצורך השגת אותה מטרה. כך למשל, יש לבצע בדיקות שונות באם מדובר ברכישת דירה בקבוצת רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן. גם ביחס לרכישת דירה מקבלן ישנו הבדל בין דירה שטרם התקבל לגביה היתר בנייה לבין רכישת דירה ממי שרכש דירה מקבלן.

 

וכך, גם ברכישת דירה בבניין בו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38, חל הצורך לבחון את העסקה לפי מאפייניה. במקרה שכזה, אם טרם נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 – אנו נבחן את הייתכנות, נבדוק האם יש הסכמה של בעלי הזכויות או לפחות של הרוב דרוש לביצוע הפרויקט תמ"א 38, נברר האם התנהלו משאיים ומתנים קודמים וכיו"ב.

 

לקריאת ההבדלים בין תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) לבין תמ"א 38/2 הריסה ובניה – לחצו כאן

 

במקרים בהם נחתם הסכם לביצוע פרויקט – אנו נבחן כי ההסכם בתוקף, שאף אחד מהצדדים לא היפר את ההסכם, כי שלבי הביצוע מתקיימים, נשלול סיבות לדחייה, את התקיימותם של גורמים מעכבים, האם הוגש היתר בנייה וכיו"ב.

 

מי שלא יבצע את הבדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה יגלה מדוע מחדל זה ידוע כאחד מהגורמים השכיחים לרשלנות מקצועית של עו"ד בעסקאות מקרקעין, אחת מנקודות החולשה של רוכשי דירות שלא יודעים אילו בדיקות עליהם לבצע, ומקור לדאגה בעבור רבים שלא יודעים להתאים את הבדיקות לסוג העסקה.

 

לקריאת מאמר בעניין מכירת דירה – לחצו כאן.

 

כך למשל, ניתן לגלות באמצעות הבדיקות המקדימות כי המבנה בו נמצאת הדירה מוכרז כמבנה מסוכן (או שהוכרז בעבר ככזה), כי נפתחו כנגד הבעלים הליכים בגין עבירות בנייה, כי בוצעו בנכס עבודות בניגוד לתנאי היתר, תשלומים צפויים (כמו היטל השבחה), סיווג התכנוני של הנכס, רישומם של שעבודים ועיקולים על הדירה, אי השלמה של הליכי רישום וכיו"ב.

 

במאמר שלהלן, נעסוק בעסקה לרכישת דירה בבניין אשר מיועד לתמ"א 38, וכן לחובת הגילוי שחלה על המוכר לעומת אחריותו של הרוכש לבצע בדיקות ולגלות פרטים אודות העסקה?

 

תכנית תמ"א 38 היא תכנית כלל ארצית, והיא חלה על בניינים שנבנו לפני כניסתו לתוקף של התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (413). במסגרת הפרויקט לפי תמ"א 38 מוסיפים לדירות הבניין ממ"ד לחיזוק, ולעיתים תוספות אחרות (כמו חניה ומרפסות) ובתמורה מקבל הקבלן תוספת של דירות חדשות (למאמר בעניין אבני דרך בתמ"א 38 – לחצו כאן). מספר הדירות החדשות וערכן מהווה שיקול לכדאיות כלכלית של פרויקט מסוג זה.

 

לא אחת, מי שמוכר דירה, מציין בפני הרוכשים מידע שגוי או חלקי לפיו הבניין צפוי לעבור תמ"א 38 בשנים הקרובות. בעקבות אותו שינוי והרווח שצפוי בעקבותיו – המוכר מבקש סכום גבוהה יותר בעבור הדירה, ואילו הרוכש מעריך את הדירה בשווי גבוהה יותר.

 

לא אחת, כל המיצג בדבר פרויקט עתידי וההסתמכות מתקיימת בין צדדים להסכם שאינם בקיאים די הצורך בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, ומשכך כל ציפיותיהם תלויות על בלימה!

 

בהליך שנדון בפני בית המשפט בתל אביב, שמספרו ה"פ 22607-09-17 ספוזניקוב (המנוח) ואח' נ' ברננקה ואח', נדרש בית המשפט להכריע באשר לזכותם של רוכשי דירה לבטל הסכם שנחתם בעקבות הצהרה מטעה (ביודעין) של המוכר כי ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין בו נמצא הדירה.

 

ראשיתה של המחלוקת הינה בהסכם מכר שנחתם בקשר למחסן שבנסח לשכת רישום המקרקעין הוגדר כדירת מגורים, אך לפי סיווגו בוועדה המקומית הוא סווג "כחדר כביסה".

 

הרוכשים אשר היו מודעים לסיווגה של "הדירה", רכשו את אותה דירה בסכום כפול ממחיר השוק, וזאת לאור הבטחת המוכר כי לאחר שיבוצע פרויקט חיזוק מבנים הם יקבלו פנטהאוז גדול ומרווח יותר.

 

לטענת הרוכשים, לפני רכישת הדירה המוכרים בדקו האם ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) בבניין, אך נענו בשלילה על ידי מספר יזמים. אולם, בעת מכירת הדירה המוכרים סיפקו מידע שגוי, וציינו שהם מעוניינים למכור את הדירה חרף היתרונות הגלומים בביצוע הפרויקט משום שהם "לחוצים לכסף".

 

הרוכשים טענו כי הם ערכו בדיקות מקדימות בעירייה, במחלקת הנדסה וברשויות השונות, אך לא נאמר להם שאי אפשר לבצע פרויקט תמ"א 38.

 

לעומת הרוכשים, המוכרים הסתמכו על סעיף חוזי שמטיל את האחריות לביצוע בדיקות על הקונים, לכך שהדירה נרכשה as-is, כי הסכם המכר פוטר אותם מאחריות בקשר לכך ושהתובעים התרשלו בכך שלא ביצעו בדיקות מקדימות.

 

לפי התיאור העובדתי שבפסק הדין בהסכם המכר אין התייחסות לביצוע פרויקט תמ"א 38, ועל כן בית המשפט הסתמך על עדויות הצדדים ועל עדות של יזם שעמו המוכרים נועצו ביחס לביצוע תמ"א 38 בבניין.

 

לאחר שבית המשפט קיבל את עמדת הרוכשים, ובהעדר התייחסות בהסכם בית המשפט הכריע באמצעות הוראות הדין אשר מטילות על הצדדים חובות וזכויות משלימות כאשר אין הוראה חוזית אחרת.

 

תחילה, בית המשפט דחה את גישת המוכרים שמצודדת בדוקטרינת "יזהר הקונה" אשר כוחה נחלש בשנים האחרונות והוחלף בעיקרון תום הלב ועיקרון המונע הזול שזוכים להעדפה ברורה בפסיקה הקיימת כיום.

 

בית המשפט קבע כי המוכרים הפרו את חובת תום הלב הטרום חוזית (משא ומתן) המוטלת עליהם מכח סעיף 12 לחוק החוזים, (חלק כללי), תשל"ג-1973. חובה זו, הוכרה בפסיקה כחובת תום לב מוגברת אשר מחייבת את הצד שמחזיק במירב המידע הרלוונטי לעסקה לגלות את הפרטים המהותיים שגילויים על ידי הצד השני תהא מורכבת ויקרה.

 

בנוסף, בית המשפט קבע שלפי חוק המכר, תשכ"ח-1968 המוכרים מחויבים לגלות כל פרט מהותי שידוע להם או שעליהם לדעת על הנכס. הסתרת מידע או אי התאמה מהווים הפרה של התחייבויות המוכרים.

 

לאור כל זאת, בית המשפט קבע כי המוכרים הטעו את התובעים לחשוב כי ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין, גבו תמורה גבוהה יותר בשל כך, הפרו את התחייבויותיהם, ומשכך יש לקבל את טענת הרוכשים ולהורות על ביטול ההסכם.

 

סיבת הביטול של ההסכם הייתה נעוצה בהטעיה, עילה אשר הוכחת מחייבת לעמוד במספר מבחנים מצטברים ובניהם קשר סבתי בין הטעות לבין החתימה על ההסכם. לטענת הרוכשים, הם ביצעו בדיקות מקדמיות, אך לא צוין בפניהם דבר וחצי דבר על העדר סיכוי לבצע פרויקט. עם זאת, נראה כי המוכרים פספסו טענה שיכלה לנתק את הקשר הסיבתי לאור סיווגו של הנכס, ובכך לאיין את האפשרות לביטול העסקה.

 

 

 

 

 

 

Share on Facebook
like this post
Please reload

  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

Please reload

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com