הבלוג:
כל מה שקשור לנדל"ן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
פוסטים אחרונים
Please reload

לקבלת ייעוץ השאירו פרטים מלאים. משרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.

 
Follow Us

האם סיווג הארנונה למגורים מאפשר שימוש שונה בנכס בניגוד להיתר

18/12/2017

חוק התכנון והבניה קובע כי השימוש בכל נכס ייעשה לפי ייעודו הקבוע בתכניות ובהיתר הבנייה שניתן בעניינו, אחרת שימוש שונה מזה שנקבע במסמכי הנכס הנ"ל מהווים עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה אשר מטילים אחריות פלילית על עושיהם. אחת עבירות הבנייה השכיחות לשימוש חורג עולה משימוש בנכס בפועל כדירת מגורים בעוד השימוש שמותר בנכס בהיתר הינו משרד, מלאכה וכיו"ב.

 

במרבית המקרים על יש להתאים את הנכס לשימוש החורג המבוצע בו, שיהיה צורך להוסיף כלים סניטריים (ברזים, מקלחות, כיורים, שירותים וכו'), מטבח, חלונות נוספים, מתקני כביסה, תוספת נקודות מים חשמל וגז וכן פעולות נוספות הנדרשות להתאמת השימוש בנכס למגורים. את הפעולות הללו יש לבצע באמצעות הקלות ובקשות לשימוש חורג בהתאם להוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבניה.

 

לפיכך, ניתן לראות כי מדובר בשתי עבירות שונות. בשלב הראשון מדובר בביצוע עבודות הטעונות היתר מבלי שניתן לכך היתר עת מבוצעת התאמה של הנכס. בהמשך, מבוצע השימוש בפועל לצורך מגורים.

 

הואיל והארנונה ותשלומי החובה המוטלים על משרדים גבוהה מזו המוטלת על נכס שמבוצע בו שימוש למגורים, בעלי נכסים רבים פועלים לשינוי סיווג החיוב בארנונה של הנכס ברשות המקומית. עם זאת, נקבע לא אחת בפסקי דין שונים כי סיווג הארנונה למגורים במסמכי הרשות המקומית אינה מקהה את האחריות לשימוש חורג ללא היתר. כמו כן, נקבע כי אין לראות בשינוי הסיווג כגורם הקובע את המועד לספירת תחילת תקופת ההתיישנות.

 

גם טענות המועלות כי הנכס סוג בארנונה למגורים בעת רכישתו אינה גורעת מאחריות של בעליו לשימוש החורג, שכן את הבדיקה יש לבצע במחלקת ההנדסה ובמסגרת זו יש לבחון את מצב התכנוני ואת מצב הרישוי של הנכס, לרבות השימושים שניתן לעשות בו.

 

בהליך  (ת"א) 1295-01-15‏ ‏ מדינת ישראל נ' צבי הרניב, נדרש בית המשפט להכריע האם ביצוע שימוש חורג בנכס למטרת מגורים במקום משרדים מהווה עבירה לפי חוק התכנון והבניה. במסגרת ההליך הועלו על ידי הנאשם הטענות שלהלן.

 

לטענת הנאשם, העירייה הגישה כתב אישום זמן רב לאחר שבוצע השימוש החורג ואף לאחר שהדבר הובא לידיעתה שעה ששונה החיוב בארנונה למגורים במרשמיה. כמו כן, הנאשם טען כי שינוי הארנונה למגורים הטעה אותו בעת רכישת הדירה, כך שבשל השינוי הוא טעה לחשוב כי ניתן לבצע בנכס שימוש למגורים.

 

בשל האמור לעיל, הנאשם טען כי יש לזכות אותו בנוסף גם לנוכח הגנה מן הצדק מכיוון המוסדרת בסעיף 22 לחוק העונשין ובסעיף 208 לחוק התכנון והבניה משום שהוא נקט בכל האמצעים שביכולתו כדי להימנע מביצוע העבירה.

 

טענה נוספת שהועלתה על ידי הנאשם נוגעת לחיפוש ולכניסה לנכס על ידי פקחיה של העירייה, כך שפעולה זו בוצע בניגוד להוראותיו של סעיף 257 לחוק התכנון והבניה. לטענת הנאשם היה על העירייה להיכנס לנכס לאחר קבלת הסכמת הבעלים או המחזיק; שהביקור ייערך בשעות היום ושתינתן הודעה בכתב 24 שעות לפני ביצוע הביקור.

 

בית המשפט התייחס לטענות הנאשם בהכרעת הדין וקבע כי סיווג הארנונה למגורים אינו מהווה שינוי ייעוד של הנכס ואינו מתיר שימוש אחר. אגב כך, הוצגה אף הודעת הרשות המקומית כי שינוי סיווג הארנונה אינו מתיר שימוש בניגוד להוראות חוק התכנון והבניה.

 

כן נקבע כי שינוי סיווג הארנונה אינו מייתר את הצורך לבדוק את הנכס במחלקת ההנדסה את השימוש שניתן לבצע בו לפי התכניות ועל פי ההיתר שניתן. אי ביצוע הבדיקות הללו והסתמכות על סיווג הנכס במחלקת הארנונה אינו מאפשר להסתמך או להתגונן בכתב אישום שעילתו נעוצה בשימוש חורג.

 

עוקב נקבע כי לא עומדת לנאשם טענת הגנה מן הצדק עקב אכיפה בררנית של הרשות שעה שהוכח שננקטו הליכים כנגד שימוש חורג שבוצע בנכסים סמוכים. עם זאת, הוטחה ביקורת רבה על התנהלות הפקחים בשל כניסתם לנכס מבלי שניתנה הודעה מתאימה על כך 24 שעות מראש. אמנם, נקבע שלא ניתן לקבל את טענת הנאשם לפריצה שלא כדין למקרקעין, אך בוודאי שיש לקחת את התנהלות מחלקת ההנדסה בחשבון בשלב הטיעונים לעונש לקראת גזר הדין.

 

במאמר אחר שנכתב בעניין זה בקשר לעבירות בנייה ועד למועד בו הוגש אישום. עם זאת, באותו המקרה דובר על עבירת בנייה בעקבות שימוש חורג העולה  על 80 שנה, וכן על עבירה שביצועה החל עוד בזמן שהבעלים של הנכס היו הוריה של הנאשמת. באותו המקרה ניתנה לנאשמת הגנה מהצדק מהטעם כי אין לצפות שמי שמחזיק בנכס במשך שנים כה רבות יהיה מודע למצבו של הנכס וזאת להבדיל ממי שרכש את הנכס שגביו כן מצפים לביצוע בדיקות.

Share on Facebook
like this post
Please reload

  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

Please reload

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com