הבלוג:
כל מה שקשור לנדל"ן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
פוסטים אחרונים
Please reload

לקבלת ייעוץ השאירו פרטים מלאים. משרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.

 
Follow Us

היתר לבניית מלון ליד חוף ים הושעה עקב קביעת קו גובה פני הים בתמ"א 13

29/10/2017

כפיר חיון, עו"ד

תכנית תמ"א 13 אושרה בשנת 1983 והיא קובעת הוראות לשמירה על חופי הים התיכון בארץ (להלן: "התכנית"). מבין הוראותיה של התכנית ניתן למצוא הנחיות לבנייה בסמוך לחופי הים, כללים פרוצדורליים לחריגה מהתכנית, הגדרת מוסד התכנון שאמון על שמירת הוראותיה וכיו"ב. במרוצת השנים מטרת התכנית לא הושגה, ובתוך שכך אושרו תכניות רבות הנוגדות את הוראותיה.

 

בהוראות התכנית לשמירה על חופי הים ישנה מגבלה האוסרת על בנייה במרחק של מאה מטרים לפחות מ- "קו גובה פני הים", וזאת מבלי לציין מהו אותו קו שרק לאחר 100 מטרים ממנו ניתן להמשיך לבנות (מאז שאושרה התכנית לא נקבע מהו קו פני הים ואותה נקודה שממנה יספרו את מרחק 100 המטרים לא הייתה ידועה). מעיון במספר פסקי דין שניתנו לאורך השנים בנושא זה נראה כי ניטשה מחלוקת באם יש לקבוע את גובה פני הים בנקודה 00 או לחלופין בנקודות 15 או 0.75 - הוזזת הנקודה עשויה להרחיב בעשרות מטרים של אזור החיץ בו לא יהיה ניתן לבנות בשל המגבלה. 

 

הקושי לקביעת נקודת גובה פני הים נעוץ בשינויי גאות ושפל, התחממות גלובלית שעתידה להעלות בשנים הקרובות את גובה מפלס הים וכן שינויי מזג האוויר במהלך עונות השנה (בחורף המפלס עולה). לכן, קביעת נקודת גובה פני ים בזמן נתון עשויה להשתנות לפי עיתוי המדידה, ובכך לשרת את האינטרסים בצד שמעוניין באותה תוצאה.

 

קביעת גובה פני הים לפי נקודת 00 תותיר רצועת חוף קצרה ודלה אשר לא תיתן מענה לצורכי הציבור, וזאת בשל העובדה כי נקודה זו נמצאת ברוב ימות השנה מתחת לקו פני הים. לעומת זאת, ציון נקודת קו פני הים בגובה של 1.5 מ' מעל פני הים נבחרה כחלופה הנכונה והמתאימה לפי מומחים שבחנו את הנושא, אולם היה קושי לקבל זאת בשל פגיעה יתרה בתכניות שאושרו ובהרחקת אזור החיץ בעשרות מטרים. משכך, לאורך השנים נדונה כפשרה נקודת ביניים שהינה 0.75 מ' מעל פני הים. 

 

בין לבין, ובשל אי השגת מטרות תמ"א 13, נחקק חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד-2004 (להלן: "החוק") שנועד להסדיר את הכשלים שלא תוקנו באמצעות התכנית וכן לתת מענה לביקורת שניתנה בדו"ח מבקר המדינה בשנת 1998 (בהמשך גם בשנת 2013). יצוין כי, בחלקים מסוימים ישנו דמיון בין הוראות החוק לבין הוראות התכנית, אמנם חרף זאת הגישה הרווחת גרסה כי החוק והתכנית אינם משלימים האחד את השני. אמנם, לפי החוק קו פני הים נקבע לפי 0.75 מ' מעל פני הים, כך שלמעשה חלופת הביניים שנדונה ביחס לתכנית נבחרה כאופציה המתאימה לקביעת אזור החיץ בחוק. עם זאת, הגדרת קו פני הים בתכנית לא שונתה לאחר שהחוק נחקק ואף לא בוצעה השלמה לאותו חוסר בהגדרה באמצעות החוק (עד לפסק הדין המופיע מטה).

 

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה עת"מ (ת"א) 27857-04-14 הפורום הישראלי לשמירה על החופים נ' הועדה המקומית לתו"ב בת-ים נתקבלה החלטה בנוגע לקביעת נקודת קו גובה פני הים בתכנית תמ"א 13 בהתאם להגדרתה בחוק בגובה 0.75 מעל פני הים. במסגרת פסק הדין מתוארת באריכות החשיבות של השמירה על המרחב החופי, על הצורך בפיתוח בר קיימא, שמירת משאבים לדורות הבאים ושמירה על הסביבה.

 

 

בית המשפט המחוזי נדרש לדון בעתירה בעקבות ייעוד מקרקעין הסמוכים לים בעיר בת ים לצורכי תיירות ומלונאות. העותרים ועמותת אדם טבע ודין שהתנגדו לבניה במתכונתה הנוכחית טענו כי היתר הבניה שניתן לביצוע העבודות על פי התכנית החלה על המקרקעין חורג מהוראותיה של תכנית תמ"א 13, ומשכך על מי שמבקש לבנות בחריגה מהוראות התכנית צריך להגיש למועצה הארצית לתכנון ובניה בקשה מתאימה להקלה. או

 

 

בהתאם לתוצאתו האופרטיבית של פסק נקבע כי ההיתר שניתן לביצוע הפרויקט יבוטל, אולם הכרזת הבטלות מושעת במשך 24 חודשים לצורך תיקון ההיתר או לחלופין לאישור ההקלות הנדרשות כדי שיהיה ניתן לבנות על פי

 

בנוסף, פסק הדין מגולל רשימה ארוכה של פסקי הדין אשר עסקו בנושא מבלי שניתנה בהם החלטה חד משמעית מכיוון שבכל אותם פסקי הדין בוטל הצורך בדיון מעמיק בשל שיהוי בהגשת הבקשה, מעשה עשוי והעדר יכולת לקבוע את קו גובה פני הים. אגב כך, לאורך כל הסקירה ניתנת התייחסות לגבי הפגיעה שנוצרה בשל כך באיכות הסביבה, בהקצאת משאבים סביבתיים לא נכונה ומהעדר צדק בין דורי. עם זאת, מדובר בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי לכן ייתכן כי כנגד החלטה זו יוגש ערעור לעליון אשר בהתאם להחלטתו יקבע תקדים מחייב.

 

 

 

 

 

 

אולי יעניין אותך גם:

 

1. תיקון 119 לחוק התכנון והבניה - פיצול צמודי קרקע.

2.  איחור במסירת דירה - פיצויים לפי חוק המכר.

3. בנייה על גג בניין ללא הסכמת השכנים - של מי הזכויות בגג?

4. המדריך לרכישת דירה.

 

 

 

 

 

 

Share on Facebook
like this post
Please reload

  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

Please reload

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com