איחור במסירת דירה – ניתוח דו"ח משרד המשפטים לגבי משבר הקורונה

איחור במסירת דירה – רקע:

רשימת הקבלנים והיזמים שטוענים לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות לידי הרוכשים מהטעם שהוא נגרם בשל משבר הקורונה – מתארכת מדי יום, כך שיש מעט פרויקטים (אם בכלל) בהם טענה זו טרם עלתה (נכון להיום).

לנוכח זאת, עוד עלול להיווצר הרושם המטעה כי בעיית האיחור במסירת הדירה הפציעה בחיינו יחד עם משבר הקורונה. אולם, לאמתו של דבר, מדובר בבעיה שמוגדרת "כמכת מדינה" כבר מספר עשורים. כך שלא מן הנמנע כי משבר הקורונה הוא בסך הכל תירוץ חדש לבעיה ותיקה.

מכיוון שמדובר בבעיה שמלווה את שוק הנדל"ן כבר מספר עשורים, ישנה פסיקה ענפה ושורה של מבחנים משפטיים אשר מאפשרים להכריע באם האיחור מוצדק או לאו, ובאם הנסיבה שבעטיה נגרם האיחור פוטרת את היזם מתשלום פיצוי, מהווה כח עליון וכיוצא בזה שיקולים וטענות שבתי המשפט נדרשים לדון בהם כמעט בכל תביעה.

וכך, במרוצת השנים בתי המשפט נדרשו להכריע במאות (ואף אלפי) תביעות בהם נטען כי אירועים בטחוניים נכנסים בגדרו של המונח כח עליון. לנוכח זאת, יזמים רבים טענו לפטור בשל מבצע חומת מגן, עופרת יצוקה, צוק איתן, שובו אחים וכיו"ב. נקצר במקום בו נוכל להרחיב ונציין שניתן לספור על יד אחת תביעות בהן הוכח שאירוע בטחוני גרם לעיכוב במסירה.

עוד הועלו טענות מצד יזמים וקבלנים כי שביתות, עיצומים, והתנהלות של רשויות שונות כמו משרד הבינוי והשיכון, חברת החשמל, תגידי מים, רשויות מקומיות וכו' – גרמו לעיכובים מצטברים של עשרות ימים (ושיש להוסיף עליהם ימי התארגנות וכיו"ב). גם ביחס לטענות אלו נקבעו מבחנים שאפשרו לבחון את מידת ההשפעה, וגם הפעם אין כמעט מקרים בהם נמצא שהרשויות גרמו לעיכוב.

על כך יש להוסיף טענות שכיחות נוספות אשר מטילות האשם בעיכוב בקריסה של הקבלן, מחסור באבזרים וכוח אדם, ימי גשם וכיו"ב. עם מיצוי הטענות הכלליות שמטילות את האחריות על גורמים חיצוניים הועלו טענות כנגד הרוכשים בעקבות הזמנת שינויים, איחור בתשלום, וכיו"ב. אולם, גם ביחס לטענות אלו נמצא שאין ממש במרבית המקרים.

לפיכך, וכפי שניתן לראות, הנטייה למסור דירות באיחור החלה לפני משבר הקורונה. בעשורים האחרונים היזמים ניצלו כמעט כל אירוע שהתרחש כדי להצדיק את הפרותיהם, האריכו את רשימת הגורמים שמהווים כח עליון בהסכמי המכר ועוד טענו שכל רשלנות או מחדל שלהם מהווה כח עליון. אולם, מסקירה של פסקי הדין עולה כי בתי המשפט דחו את מרבית הניסיונות הללו.

אם כך, עולה השאלה, האם משבר הקורונה מנוצל על ידי יזמים בדיוק כמו אירועים אחרים שנועדו להסתיר ולכסות את מחדליהם?

יחד עם זאת, ובטרם נתייחס למשבר הקורונה, להלן סיכום ביניים:

1. איחור במסירת דירות אינו נגזרת או פועל יוצא של משבר הקורונה, אלא שמדובר בבעיה שהחלה עשרות שנים לפני.

2. במהלך השנים האחרונות יזמים וקבלנים לא פסחו על אף טענה שמאפשרת להם להתחמק מתשלום פיצוי, והחשיבו כל גורם מעכב לכח עליון.

3. השימוש הנרחב בטענות מסוג כח עליון הובילו למספר לא מבוטל של התדיינויות משפטיות, פסקי דין מנחים והלכות מחייבות.

4. איחוד כל הטענות והכוחות העליון הוביל לא פעם את היזמים לטעון שלמרות שחלפו שנתיים מאז מועד המסירה החוזי – הם למעשה מסרו את הדירות לפני הזמן אם מתחשבים "כראוי בטענותיהם.

5. במרבית המקרים, בתי המשפט דחו את ניסיונותיהם של יזמים להתחמק מתשלום פיצוי. נתון זה, המשקף את המגמה הרווחת בפסיקה צוין לא אחת בחוות הדעת של משרד המשפטים.

הרקע למשבר הקורונה:

בסוף שנת 2019 הופיעו בתקשורת דיווחים שהתגלה בסין וירוס בשם קורונה. זמן קצר לאחר מכן פורסמו ידיעות על מספר נדבקים וחולים שגדל מדי יום, ותוך מספר חודשים לא נותרה כמעט מדינה בעולם שהקורונה לא הגיעה אליה.

חודשים לפני שהתגלה המקרה הראשון בארץ או לפני שהוטלו הסגרים – רוכשי דירות קיבלו מכתבים בדבר עיכובים שנגרמים בשל משבר הקורונה ואשר יגרמו לדחייה של מועד המסירה מבלי שישולם פיצוי. על מנת להצדיק את ההודעה נטען שהווירוס גרם לעיכוב של אביזרים ופריטים אצל הספקים, למחסור בחומרי בנייה ואף בכח אדם.

נכון להיום, ברור לכל שאותן הודעות ראשוניות היו מוקדמות וחסרות בסיס, ושחלק ניכר מהחששות לגבי קריסת ענף הנדל"ן נעלמו כלא היו.

ביום 21/02/2020, אובחן בישראל החולה המאומת הראשון, וביום 14/03/2020 הוכרז במדינת ישראל סגר בעקבות התפשטות משבר הקורונה. כחודש לאחר מכן, ארגון הבריאות העולמי הכריז על מגפת הקורונה כמגפה עולמית. לכאורה, לא משבר הקורונה לא היה אמור להשפיע על היות שענף הבנייה שהוחרג מתקנות שעת החירום שהוחלו, ומכיוון שהעוסקים הוגדרו.

זמן קצר לאחר שהסגר הראשון הסתיים, משרד הבינוי והשיכון פרסם הודעה לאקונית וקצרה לפיה נגרם עיכוב של 40 יום במסירת הדירות בשל משבר הקורונה. הודעה של משרד הבינוי והשיכון גרמה להרמת גבה בקרב רוכשי דירות רבים שלא הבינו כיצד החלטה משמעותית התקבלה בתוך זמן קצר ובצורה כל כך לאקונית.

לאחר הסגר הראשון אירעו סגרים נוספים ונוספו עוד מגבלות – אך גם בתקופות אלו ענף הנדל"ן הוחרג, כך שהעבודה בו לכאורה לא הופסקה.

חוות דעת מטעם משרד המשפטים:

ביום 07/07/2020, משרד המשפטים פרסם דו"ח נוסף בעניין השפעת הקורונה על המשק ועל ענף הנדל"ן. למרות שהדו"ח פורסם מספר חודשים לאחר הודעת משרד הבינוי והשיכון – הוא אימץ את המסקנה לפיה משבר הקורונה גרם לעיכוב במסירה, ובד בבד הסתייג מקביעה זו וקבע שיש לבחון כל מקרה לגופו.

לפני שנדון במסקנות הדו"ח שערך משרד המשפטים, מן הראוי לציין שעל הסכמי המכר לרכישת דירה מקבלן חלה מסגרת נורמטיבית שכוללת מגוון רחב של חוקים ותקנות אשר כוללים את דיני הסיכול שמעוגנים בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") ו- בסעיף 5א.ג לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות").

החלת עקרונות תום הלב ועיקרון המונע הזול על הצדדים להסכם:

הדו"ח ממליץ צדדים לנהוג בתום לב ולמצוא פתרונות להפרות שנגרמו בעזרת משא ומתן. כן מצוין בדו"ח שחרף הקשיים בקיום החוזה – אין הצדדים רשאים להתנער מחיוביהם החוזיים ושעליהם לעשות כל מאמץ כדי לעמוד בהתחייבויותיהם (עמ' 4 סעיף 7 לחוות הדעת).

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם עיקרון הקטנת הנזק שמעוגן בסעיף 18 לחוק החוזים תרופות; עקרון שמחייב את הצד שנפגע לנקוט בפעולות להקטנת הנזק שנגרם לו.

לפי חוק החוזים תרופות, על מנת שדיני הסיכול יחולו במקרה בו קיום החוזה בלתי אפשרי – צריכים להתקיים מספר תנאים מצטברים (מידע נוסף על דיני הסיכול ניתן למצוא במאמר שנכתב בנושא שכירות), ובכלל זאת אי ציפייה של האירוע שעומד להתרחש.

לפי האמור בדו"ח משרד המשפטים, ישנה החלה מסויגת של מבחן הציפיות, וחובה גורפת לפעול להקטנת הנזק ולנהוג בתום לב. החובה לנהוג בתום לב (שממילא קיימת) מטילה על היזם חובה לגלות מידע בדבר נסיבות האיחור, אופן ניהול הפרויקט וגילוי מסמכים.

כפי שנראה בהמשך, לחובה זו יש השפעה על התנהלותו של היזם והיא מונעת ממנו לשבת בחיבוק ידיים ולהעלות טענות כלליות כי העיכוב נגרם בשל כח עליון.

החלת דיני הסיכול שמעוגנים בחוק החוזים תרופות:

לפי חוות דעת מטעם משרד המשפטים אין פסיקה אחידה ועקבית ביחס למבחן הציפיות (עמ' 4 סעיף 11), אך הם סבורים שמשבר הקורונה והשלכותיו נחשבים ל- "נסיבות חריגות ונדירות למדי" (עמ' 5 סעיף 13).

עוד מצוין בחוות הדעת כי מבחן הציפיות אינו חל על עצם התממשותו של האירוע החריג, אלא על השלכותיו המעשיות של האירוע (כלומר, מדובר במבחן נורמטיבי). כדי להחיל את דיני הסיכול צריך שיתקיימו שלושה תנאים מצטברים:

1. העדר ידיעה או העדר ציפייה של המפר את הנסיבות המסכלות.

2. אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות הללו.

3. העדר יכולת לקיים את החוזה בשל הנסיבות המעכלות.

על מנת לטעון לסיכול של החוזה על הצד הטוען לכך להוכיח, כך:

1. שהגורם המסכל או הנזק שבמחלוקת לא נגרמו באשמתו.

2. שהוא עשה כל שיש בידיו על למנוע את השפעתן של אותן נסיבות על התקיימות החוזה.

על הטוען לסיכול להוכיח כי עשה כל שיש בידו על מת למנוע את אי העמידה בהתחייבויותיו ושטענת הסיכום נטענת בחוסר ברירה (עמ' 6 סעיף 15).

לפיכך, נטל ההוכחה הרובץ על הטוען לסיכול החוזה מחייב על הצד שטוען לדחיית מועד המסירה או פטור מתשלום פיצוי בגין האיחור – הוא גבוהה ביותר.

עיקרון תום הלב ודיני הפרשנות ככלים לעיצוב מחדש את חלוקת הסיכונים:

עיקרון תום הלב נחשב לעיקרון על בשיטת המשפט הישראלי ובדיני החוזים בפרט. עיקרון זה מעוגן במגוון רחב של חוקים שמסדירים יחסים והתנהגויות בין פרטים, שכנים, רשויות, מוסדות שלטון וכיו"ב.

כך למשל סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מונע מבעלי זכויות במקרקעין לעשות בהם שימוש שגורם לנזק או אי נוחות לאחר, סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע שימוש בזכות השכירות או הנובעת תקוים בתום לב, סעיף 6 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 קובע כי שימוש בזכות הנובע מהסכם מכר יבוצע בתום לב וכו'.

לפי חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים כללי"), תום הלב מובחן ומובדל בין השלב הטרוםחוזי שמעוגן בסעיף 12, לבין קיום חוזה שמעוגן בסעיף 39. כמו כן, סעיף 61 לחוק החוזים כללי מחיל את הוראות החוק על דינים נוספים כשאין הסרה ייחודית במסגרת אותו חוק.

לפי דו"ח משרד המשפטים, צד לחוזה יכול לדרוש מבית המשפט לשנות למפרע את התחייבויותיו עקב שינוי נסיבות. כמו במקרים הקודמים, צוין כי ההחלטה בדבר שערוך הסכמים כפופה לשיקול הדעת של בית המשפט ושיש לבחון כל מקרה לגופו. כן נוספה הערת הסתייגות לפיה אין מגמה אחידה בפסיקה.

דרך נוספת לפי חוות הדעת להתאים את החוזה ל- "נסיבות משתנות" מתאפשרת מכח דיני הפרשנות והלכת אפרופים, כך שהצד המפר יכול באמצעות כלים אלו לדרוש כי כוונת הצדדים ממועד החתימה תעבור התאמה מחדש לנסיבות הקיימות כיום.

התייחסות להתאמת חוזים מכח עיקרון תום הלב, פרשנות ודיני סיכול:

שינוי הוראות ההסכם באמצעות דיני הפרשנות אינו מתאים לחוזי מכר:

למרות שקשה לצאת כנגד עמדת משרד המשפטיים, בכל הקשור לאיחור במסירת דירה נראה כי הכלים הללו אינם מתאימים. שכן, בעת קביעת מועד המסירה החוזי עמדת הצדדים הייתה ברורה והדרישה כי הדירה תימסר בזמן אינה יכולה להיות נגועה בחוסר תום לב.

הציפייה כי רוכש דירה שקנה דירה במיליוני שקלים יספוג את עלויות האיחור בשם עיקרון תום הלב תמוהה כאשר מנגד עומד יזם שמכר דירה בסכום עתק ומבלי שהוכח כי האיחור שנגרם בשל משבר הקורונה, ככול שנגרם, פגע ברווחיות של הפרויקט.

יתרה מכך, אחד מהעקרונות שנגזרים מחובת תום הלב היא חובת הגילוי. בשלב הטרום חוזי עיקרון תום הלב מטיל על הצדדים חובת גילוי מוגברת. לפיכך, מצופה כי היזם ישתף את הרוכש מכח חובה זו בפרטיו של הקבלן המבצע, ניסיונו, הסכם הביצוע, לוח הזמנים לביצוע הפרויקט וכיוצא בזה פרטיים משמעותיים בעניין מועד המסירה.

החלטה סלקטיבית של עיקרון תום הלב:

אולם, פרטים אלו לא נמסרים לרוכשים בדרך כלל באף שלב. על כן, כיצד ייתכן כי בשלב מתקדם של ההתקשרות ולאחר שהיזם מאחר במסירת הדירה עיקרון תום הלב יעמוד לזכותו במקרה של הפרת התחייבויותיו.

לא יתכן, שצד לחוזה יחיל את עיקרון תום הלב באופן סלקטיבי במועד ובנסיבות שמתאימים לו, כך שלאורך כל הדרך, לרבות לאחר משבר הקורונה, לא ישלח על ידו אף פרט או מסמך רלוונטיים למעט הודעה כי מועד המסירה נדחה ושלא ישולם פיצוי בגין האיחור במסירה.

לא ברור כיצד עיקרון תום הלב מאפשר לשערך חיובים, התחייבויות, מועדים וניהול סיכונים באופן רטרואקטיבי ומבלי שהצורך בכך נבחן לעומק. שכן, במרבית הסכמי המכר היזם מתחייב כי הפרויקט יבוצע על ידו או על ידי קבלן מבצע מטעמו. משכך, ההתחייבות להשלים את הפרויקט במועד שנקבע, שכירת אנשי מקצוע, פועלים וקבלני משנה חלים על היזם.

חיוב הרוכש בעלויות האיחור במסירה – שגויה:

לא יעלה על הדעת חוות דעת כה ארוכה מטעם משרד המשפטים תתמקד אך ורק "במצוקה" של היזמים, תמליץ על פטור לתקופה לא מבוטלת; וכל זאת מבלי להתוות אמות מידה לנטל ההוכחה שרובץ על יזמים שמבקשים פטור מתשלום פיצוי, את המידע המינימאלי שעליהם לחשוף כתנאי לבקשת הפטור, חובת הגילוי החלה עליהם וכו'.

ליזם יש יתרון בולט וכח עודף בעיצוב החוזה, ניהול הסיכונים וקביעת תנאי ההתקשרות:

שינוי רטרואקטיבי של חוזה ללא הסכמת הצדדים והתאמתו לנסיבות משתנות שלא הוכחו כנדרש – פוגעת באופן קשה באינטרס ההסתמכות של רוכשי הדירות כי הדירה תימסר לידיהם במועד שנקבע בהסכם המכר. עיצוב מחדש של התחייבות זו תותיר את הרוכשים בפני שוקת שבורה.

פערי הכוחות בין יזמים לרוכשי הדירות, יתרון המידע, ניסיונם הרב של יזמים, היכולת להיוועץ באנשי מקצוע, היתרון בניסוח תנאי ההתקשרות וכשלי שוק שהשתרשו במהלך השנים – כל אלו משיאים את כוחם של היזמים שמנצלים את יתרונם הברור על רוכשי הדירות.

במהלך תקופת האיחור, מספר לא מבוטל של רוכשי דירות כורע תחת הנטל הכפוף והמכופל של החזרי משכנתא, שכר דירה, הובלה, אחסון והוצאות משפטיות במקרה של סירוב לשלם פיצוי. החשיבות של מועד המסירה בעיני הרוכש וההשפעה שיש לאיחור במסירה, זאת כפי שצוין בהליך רע"א 6605/15‏ אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21/02/2016), כך:

"מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. על כן, במקרה הטיפוסי, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה. קושי שחזר והתעורר במהלך השנים נסב על קיומה של הסדרה חוזית שאינה נותנת הגנה מספקת לרוכש הדירה, בין השאר בשל העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם "גמישות" באשר למועד המסירה."

עמדת משרד המשפטים:

חוות הדעת מטעם משרד המשפטים כוללת בתוכה עמדה "לא מעודדת" מבחינת בעלי הדירות; עמדה שלפיה הפיצוי המוקנה להם מכח חוק המכר דירות נחשב להוראה עונשית או כהוראה "חריגה למדי" שמהווה תמריץ עונשי במקרה של אי עמידה בזמנים (עמ' 12 סעיף 29.א.).

מקריאה של עמדת משרד המשפטים עוד עלולה להתקבל המסקנה המוטעית כי הרוכש מתעשר על חשבון היזם שלא בצדק (לכאורה). אלא שבפועל מנגנון הפיצוי מטיב במקרים מסוימים עם יזמים. שכן, הפיצוי הסטטוטורי שמשולם במקרה של איחור במסירה כולל את רכיבי הנזק הבאים:

1. שכר הדירה בעבור דירה חליפית או הפסד שכירות שאינו משולם עקב אי השכרת הדירה הנרכשת.

2. עלויות הובלה ואחסון של רהיטים ומיטלטלין בעת מעבר הדירה.

3. דמי תיווך, הפסד זמן וימי עבודה בשל מעברי דירה תכופים.

4. הצמדה למדד שיזמים נוהגים להוסיף עד למועד המסירה בפועל.

5. החזרי משכנתא שמשולמים במקביל לתקופת האיחור.

6. דחיית מועד הזכאות למכירת הדירה בפטור ממס שבח.

7. הוכחת גובה הפיצוי בתביעה בעלת רכיבי נזק רבים.

זאת ועוד, האמור לעיל שנלקח מעמדת משרד המשפטים, מתן פטור ליזמים, הותרת רוכשי הדירות ללא כלים והוראות כיצד להתמודד עם ניסיונות לא מוצדקים להתחמקות מתשלום פיצוי וכו' – מנוגדת לדברי ההסבר שליוו עד כה את החקיקה הצרכנית הנוגעת לחוק המכר דירות, ובכלל זאת את תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות (שטרם אושר) בו נאמרו הדברים הבאים:

"דינים צרכניים היא לצמצם את פערי הכוחות בין הצרכן לספק, אשר באים לידי ביטוי בכך שלצרכן יש, בדרך כלל, אפשרות מוגבלת להשפיע על תנאי החוזה עיקר הידע והמידע לגבי העסקה, הנחוצים לצרכן כדי להבין את תנאי העסקה וכדאיותה בעבורו, מצוי בידי העוסק, כוחו הכלכלי של הצרכן מצומצם יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה כשלים אלה משמעותיות ויקרות לצרכן מקבלים משנה תוקף בעסקאות כגון רכישת דירה."

המלצות הצוות לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים – חוזי מכר דירות:

בנספח א' לדו"ח משרד המשפטים ישנן המלצות של הצוות הבין-משרדי שהוקם על ידי מספר משרדי ממשלה (להלן: "פרק ההמלצות"), גופים ועמותות שונים. בפסקה הראשונה להמלצות מצוין שהוטלו על המשק והציבור הישראלי מגבלות שונות, אולם ענף הבנייה הוחרג (עמ' 18 סעיף 1 לפרק ההמלצות).

בנוסף, נרשם כי בידי משרד הבינוי והשיכון נתונים הממחישים כי קצב הבנייה הואט, אלא שנתונים אלו לא צורפו לדו"ח. טענה זו, שנטענת כבדרך אגב, מתעלמת מכך שלא מעט ספקים העסיקו את עובדיהם במספר משמורות (בקפסולות), שזמן השירות והעבודה המצרפי גדל ושענף הבנייה כמעט ולא ניזוק (תמיכה לכך תתקבל בכתבה שפורסמה בעיתונות).

עמדת התאחדות הקבלנים והביקורת לגביה:

לאחר הצגת הגופים השונים העמדה הפותחת היא של התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים), ארגון שמגן ללא פשרות על האינטרסים של העוסקים בענף הבנייה. לטענת התאחדות הקבלנים אנו נמצאים במצב חירום החל מחודש פברואר 2020, ועל כן יש לדחות את מועד המסירה במשך כל תקופת החירום ובתוספת חודשיים נוספים (עמ' 19 סעיף 5 לפרק ההמלצות).

הדרישה לפטור של עשרות חודשים מתשלום פיצוי התעלמה מכך שענף הנדל"ן הוחרג ממצב החירום, לא נתמכה בעובדות, לא הציגה פעולות שננקטו לצורך הקטנת הנזק – כך שמבחינת הקורא (שלא לקח חלק בדיונים) מדובר בטענות בעלמא.

את העיכוב במסירת הדירות ההתאחדות מסבירה בשל מיעוט בעובדים פלסטיניים, עיכוב מצד השלטון המקומי בקבלת אישורים וכו' (עמ' 18 סעיף 4 לפרק ההמלצות). מנגד, וחרף הסברים אלו, באתר של התאחדות הקבלנים פורסמו תנאים להלנת עובדים מהשטחים באתרי בנייה שמאפשרים זאת בתנאים הולמים, בבתי מלונות שיועדו לכך ועוד פתרונות.

כפי שידוע במהלך תקופת הקורונה לא מעט פרויקטים קיבלו היתרי בנייה, אישורים מגופים ורשויות שונים ואף טפסי 4 (אישורי אכלוס). זאת בכל רשות מקומית, מועצה מקומית ומוסד תכנון.

למרות שנטען שישנם נתונים אמפיריים שמוכיחים כי העיכובים שנגרמו "באשמת" השלטון המקומי – אין כלל התייחסות לכמות האישורים שנדרשו לצורך הוצאת אישורי אכלוס (טופס 4 או 5), לעומת בקשות שהתעכבו ביחס לאישור תכניות שינויים שבאשמת היזם, מהו שיעור היזמים שנכנסו למשבר הקורונה כשהם מאחרים במסירה (אפילו לפי מדגם סטטיסטי) ומהו משך העיכוב שנגרם בשל נסיבות לפני משבר הקורונה ולאחר מכן (על כך יש להוסיף ולציין כי לפי כתבה שפורסמה נציגי הממשלה טענו שאין עיכוב).

הביקורת:

מן הראוי היה לציין כי בראש התאחדות הקבלנים עומדים בכירי חברות הבנייה המובילות, הגדולות והמצליחות ביותר בארץ; חברות שבונות מדי שנה כמות גדולה של יחידות דיור, כך שהצגת העמדה ללא ציון ניגודי האינטרסים יוצרת טעם לפגם ולוקה בחסר.

כמו כן, היה מקום לציין שהתאחדות הקבלנים דרשה במהלך משבר הקורונה פיצוי של מיליארדי שקלים אפילו "שענף הנדל"ן נפגע הכי פחות" (לכאורה); ושהניסיון לחלץ הטבות, תמריצים ופיצוי מהמדינה להצלת ענף הנדל"ן נדחה על הסף. לפיכך, נראה כי המדינה דחתה את מרבית הטענות והדרישות הללו כאשר הטעם לכך ברור.

לא אוזכר במסגרת ההמלצות כי אושרה העסקתם של 42,000 פועלים מהשטחים בקפסולות במהלך תקפת הסגר, זאת מתוך 60,000 פועלים מהשטחיים. לא ניתנו (כאמור לעיל) דוגמאות לעיכובים ביחס לאותן חברות נדל"ן שבונות מדי שנה, ככול הנראה, במצטבר את מרבית יחידות הדיור בארץ.

יתרה מכך, מן הראוי היה לערב את נציגי מרכז השלטון המקומי בעריכת הדו"ח, ובתוך שכך להוסיף את תגובתם לטענות כי התנהלותם גרמה לעיכובים במסירת הדירות. אך זאת כאמור לא נעשה.

עמדות נוספות שהוצגו בפני הוועדה:

בנוסף לעמדת התאחדות הקבלנים הוצגו עמדו של גופים שנועדו לייצג את האינטרס של רוכשי הדירות. אולם, עמדותיהם של הגורמים הללו התייחסה לזכויות הרוכשים באופן כללי ביותר, למניעת הצפה של בתי המשפט בתביעות, ביצירת שיח הוגן וכו'.

העמדות של המועצה לצרכנות והקליניקה המשפטית נמצא טעם לפגם על כך שלא ניתנה התייחסות לאינטרס ההסתמכות של רוכשי הדירות כי הדירה תימסר להם במועד שנקבע, לכך שהנטל בגין העיכוב במסירה מוטל עליהם, על כך שלא לוקחים בחשבון את הנזקים שנגרמו לרוכשים בעקבות משבר הקורונה ולנכונות טענות היזם על בסיס נתונים בסיסיים כמו מצב הפרויקט וקצב התקדמות הבנייה לעומת מספר החודשים שנותרו או חלפו ממועד המסירה חוזי, וביתר פירוט כך:

ביקורות ודוגמאות:

ניקח לדוגמה פרויקט שבמהלך חודש 4/2020 (כחודש לאחר שהסגר הראשון החל) היזם כבר היה באיחור של כשנה מבלי שהתקבל טופס 4 לפרויקט.

אם היזם שילם עד לאותו המועד פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה זה יראה לא הגיוני שהוא יעצור לפתע את התשלום בגלל משבר הקורונה, שהרי – אם הוא היה מוסר את הדירות בזמן רוכשי הדירות לא היו נקלעים למחלוקת הנוכחית. מנגד, אם הוא לא משלם פיצוי אז ממילא הוא מפר את התחייבויותיו כלפי הרוכשים ללא קשר למשבר הקורונה.

בנסיבות אלו, ברור שאין לפתור יזם מתשלום פיצוי.

מנגד, נניח שבאותו המועד ישנו יזם שצריך למסור את הדירות עד לחודש 05/2020, אולם עבודות בנייה רחוקות מלהסתיים, טרם התקבל אישור אחד מבין האישורים הנחוצים להוצאת טופס 4 ומה גם שנראה כי מסירת הדירה עוד רחוקה.

גם בנסיבות אלו ההיגיון אומר שאין לפתור את היזם מתשלום פיצוי.

בנוסף, נניח כי היזם החל בעבודות הפרויקט חודשיים לאחר שמדבר הקורונה החל ונותרו לו עוד 34 חודשים לפחות למסירת הדירות, האם במקרה שכזה לא מצופה מהיזם שינצל את יתרת חודשי העבודות לביטול השפעות הקורונה במקום לבקש פטור מתשלום פיצוי – ודאי שמצופה ממנו.

ניקח לצורך העניין פרויקט אחר בו העבודות החלו באיחור מספר חודשים לאחר שהתקבל היתר בנייה לפרויקט, שהקבלן המבצע קרס במהלכו, שההזמנות מהספקים בוצעו חודשים לאחר התכנון הראשוני, שניתנו לגביו צווי הפסקת עבודות והריסה, שלא עבר ביקורות רבות לנוכח תכנון וביצוע כושלים של הפרויקט וכיו"ב – האם במקרה כזה חרף כל הנסיבות המעכבות שאירעו באשמת יהיה מקום להקנות לו פטור חלקי – ודאי שלא.

כל התרחישים שאוזכרו לעיל, כל אותן נסיבות שדוחקות הצידה את משבר הקורונה, ההתעלמות מחלוקת וניהול הסיכונים שהצדדים לוקחים על עצמם וכו' – לא אוזכרו בכלל על ידי הגורמים שייצגו את האינטרסים של בעלי הדירות.

על כן, צוין לעיל שישנו טעם לפגם בכך שלא נקבעו אמות מידה להחלת הפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת דירה בשל משבר הקורונה, שלא ניתנו לרוכשי הדירות כלים להתמודדות עם טענות מעושות של יזמים בקשר לכך וכיו"ב.

עמדות משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר:

עמדת משרד הבינוי והשיכון נותרה ללא שינוי. לטענת משרד הבינוי והשיכון פרויקטים של מחיר למשתכן מספקים לו נתונים בדבר העיכוב שנגרם, ושעל בסיסם נקבעה תקופת דחייה של 40 ימים.

יחד עם זאת, הנתונים והמידע לא הוצגו לציבור הרחב, הסיבות שגרמו לעיכוב לא צוינו, לא צוין שחל עיכוב דיפרנציאלי בפרויקטים שנמצאים אצל רשויות שונות, ולא צוין מהי כמות הפועלים החוקיים שהיזמים העסיקו בכל פרויקט (שהרי יזם שהעסיק שוהים בלתי חוקיים לא יכול להתלונן על עיכוב שנגרם לו בשל העדר יכולת להלין אותם) וכו'.

משרד האוצר דחה את הניסיון להחיל התערבות בהסכמות החוזיות שנקבעו בהסכמי המכר, ובכלל זאת ביחס למועד המסירה וציין שכל התערבות ושינוי צריכים להיעשות במסגרת חקיקה ולא באופן רטרואקטיבי.

המסגרת המשפטית – שיקולים, מגמות אפשריות בבית המשפט וסיכוי לצד סיכון לצדדים:

הצגת המסגרת הנורמטיבית לפיצוי בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות מציגה את מנגנון הפיצוי החודשי אשר מורכב מדמי שימוש ראויים (דמי שכירות לדירה בעלת מאפיינים דומים – ראו מאמר) כשהם מוכפלים במקדם הפיצוי (150% בשמונת החודשים הראשונים ו- 125% לאחר מכן – להלן קישור למאמר בעניין חישוב תקופת האיחור).

מיד לאחר מכן, הדיון "קופץ" לשיקולים המשפטיים ולמגמות בפסיקה שהן לרעת היזם, ומנגד בשיקולים שגורעים מטענות הרוכש לפיצוי. לטעמנו, דרך הצגת דברים לוקה בחסר.

כפי שציינו בתחילת המאמר, מזה שנים רבות שהאיחור במסירת דירות נחשב למכת מדינה. במהלך השנים הללו הצטברה בפסיקה ענפה שנותנות מענה לטענות מסוג כח עליון, משקפות את הלך הרוח בפסיקה, מדיניות משפטית וכיוצא בזה שיקולים. על כך, יש להוסיף ולציין שורה של פסקי דין מפורטים שנקבעו בהם מספר מבחנים משפטיים.

כמו כן, אין כלל התייחסות לכך שנטל ההוכחה לעניין סיכול החוזה וקבלת פטור מתשלום פיצוי חל על היזם, כך שבעל כורחנו יצוין פעם נוספות שחסרות אמות מידע למתן הפטור, כללים אפריוריים, גורמים ונסיבות שגורעות מטענות היזם וכו'.

בסעיף 14 לפרק העוסק בהמלצות נאמר בקצרה כי בתי המשפט ממעיטים במשקלן ובתוקפן של טענות לסיכול חוזה והתחייבויות, כך שסביר להניח שגם ביחס למשבר הקורונה תתקבל תוצאה דומה. ואכן, כבר היום האמרה כי "הקורונה אינה מילת קסם" נהפכה למטבע לשון.

השימוש בקורונה ככלי לעיצוב מחדש של חוזים מוצג בחוות הדעת באופן חד צדדי. חוות הדעת לא בוחנת האם משבר הקורונה מאפשר לרוכשי דירות לבטל הסכמים או להקטין את שווי העסקה משום שהם נותרו ללא עבודה, מאחר שמצבם הכלכלי הורע, מכיוון שהם נטלו משכנתא בתנאים פחות טובים במהלך משבר הקורונה, לנוכח עליית מדד תשומות הבנייה בחודשים הללו או עקב מניעת זכותם לקבל פיצוי בעקבות האיחור במסירה וכו'.

הפיצוי בגין האיחור במסירה מגלם בתוכו נזק כלכלי שהיזם חייב בפיצוי בגינו. היות שהמסגרת המשפטית (סעיפים 10 – 16 לפרק ההמלצות) שהוצגו בחוות הדעת אינם משקפים באופן מלא את ההלכות, פסקי הדין המנחים שהצטברו בשנים האחרונות ואת נטל ההוכחה הרובץ על היזם – אנו נסתפק בחזרה על האמור לעיל ונדגיש: ש- "הקורונה אינה מילת קסם".

במאמר אחר ניתנה התייחסות לחלק מהמבחנים המשפטיים שעל הטוען לפטור מתשלום פיצוי לעמוד בהם, ועל כן נסתפק בהפניה בלבד.

מנגנון הפיצויים המוצע במסגרת הוראות שעה:

מנגנון הפיצוי שנחבר על ידי משרד המשפטים:

לפי דו"ח משרד המשפטים מוצע לקבוע פרק זמן של 120 שיוגדר כ- "תקפה מוכרת". תקופה זו תורכב מ- 60 ימי חסד שהחוק מקנה כימי חסד ועוד כ- 60 ימי חסד נוספים. בעד 60 הימים הראשונים מוצע שלא ישולם פיצוי מכח חוק המכר דירות, אולם הרוכש רשאי לתבוע פיצוי מכח סעדים שמחייבים אותו להוכיח נזק בפועל.

בעד 30 הימים שלאחר מכן ישולם פיצוי לפי שווי דמי השכירות של הדירה (מבלי שיהיה צורך להוכיח נזק) וב- 30 הימים שלאחר מכן יהיה צורך להוכיח נזק. בתום 120 הימים הפיצוי ישולם לפי מנגנון הפיצוי הקיים של חוק המכר דירות.

מנגנון הפיצוי שאומץ על ידי משרד הבינוי והשיכון: הסדר אחר שאומץ על ידי משרד הבינוי והשיכון הוא דחיית מועד המסירה החוזי ב- 40 ימים, כך שבתוספת תקופת החסד יהיו ליזם 100 ימי איחור מתוכם 60 ימי חסר. החל מהיום ה- 101 לאיחור ישולם פיצוי לפי חוק המכר דירות החל מהיום ה- 41 לאיחור. התמריץ – אימוץ של מסקנות הדו"ח יקנה לצדדים ודאות, יציבות וימנע התדיינויות מיותרות: על מנת לעודד את הצדדים לאמץ את המתווה המוצע בחוות הדעת – מצוין כי צד אשר יסטה מהוראות חוות הדעת לא יוכל לטעון כי הוא פטור מתשלום פיצוי בעד האיחור במסירה ביחס לתקופה המוכרת כהגדרתה לעיל ולעוד תקופה נוספת מכח הוראות הסכם המכר. לעניין זה, מצוין בדו"ח היזמים לא יוכלו לפסוח על שתי הסעיפים. על כן, מי שיטען לפטור מתשלום פיצוי בעד האיחור המסירה למשך תקופה ארוכה יותר לא יוכל לקבוע את התקופה המוכרת בתקופה מינימאלית שעליה ניתן רק להרחיב. מן הכלל אל הפרט – האם משבר הקורונה מהווה כח עליון:

1. התופעה של איחור במסירת דירות החלה שנים רבות לפני שמשבר הקורונה הפציע בחיינו.

2. במרבית המקרים, בדיקה של הנסיבות לאיחור גילתה שורה של כשלים ומחדלים מצד יזמים.

3. מסקנה זו, בדבר מחדלים וכשלים, נכונה ביתר שאת כאשר מדובר באיחור של חודשים ואף שנים במסירת הדירה.

4. מעקב אחר "האבולוציה" של חוזי המכר ממחישה כיצד רשימת הגורמים המהווים כח עליון הלכה והתארכה. כיום, רשימות אלו כוללות אירועים שמניעתם נמצאת תחת שליטה מוחלטת של היזם או גורמים שבתי המשפט קבעו כבר עשרות פעמים שאינם מהווים כח עליון.

5. למרות זאת, ניסיונותיהם של היזמים להתחמק ולהשתמט מתשלום פיצוי לא הופסקה חרף פסקי הדין הרבים שדחו את ניסיונותיהם וחרף העובדה שככול שניסיונותיהם גברו כך הפסיקה בעניינם נהייתה מחמירה יותר.

6. מבדיקת של השפעת משבר הקורונה על ענף הנדל"ן נמצאנו למדים שניתנו אישורי לינה למרבית הפועלים שנכנסים לארץ, שהספקים השונים בהיותם חלק מתחום הנדל"ן הוחרגו, שהעבודות לא הופסקו ושנמצאו פתרונות בזמן אמת.

7. גלגול עלויות האיחור שנגרמו על רוכשי הדירות באופן אוטומטי, מבלי שהציבור שותף בקבלת ההחלטות, מבלי שנקבעו אמות מידה וחובת גילוי על היזמים – עלולה לפטור יזמים מחובת תשלום פיצוי ומנגד להטיל את ההחצנות על הצד החלש.

8. לפיכך, היה מצופה שהדו"ח באילו מקרים יינתן ליזם פטור מתשלום פיצוי, מהם התנאים לכך, ובהתאם לכך מהי תקופת הפטור שתינתן. בדרך זו, ניתן להחיל מנגנון דיפרנציאלי ולא אחיד.

9. עוד היה מקום לקחת כחלק משיקולי מדיניות את רווחיות הפרויקט ליזם, כך שככול שהפרויקט רווחי יותר היקף הפטור יקטן.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי או להוות תחליף לייעוץ. אין לעשות שימוש באמור בכתבה או לראות במידע כחוות דעת.

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה. ​