כפיר חיון, עורך דין
2 אפר 20203 דקות
עסקה במקרקעין מחולקת למספר שלבים ותחנות שתחילתם במשא ומתן, המשכם בנקודה מרכזית עת הסכם המכר נחתם, שיאם עם מסירת החזקה וסיומם עם רישום הזכויות בטאבו.
בדרך כלל, כל אחד מהשלבים (או שלבי משנה כמו נטילת המשכנתא) יחשוף האם הסכם המכר הסדיר את כל הנושאים הרלוונטיים לעסקה או לא.
ובמילים אחרות: איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק, להגדיר מה נשאר בדירה או לקבוע מועד סופי להמצאת מסמכי העסקה [למסמכי עסקה ניתנה התייחסות מקיפה במאמר נפרד (המדריך לרוכש דירה – כל המידע הנחוץ), ועל כן נסתפק בהפניה בלבד].
בעסקאות (יד 2) לרכישת דירה, הסכם המכר מהווה את הנדבך המרכזי, העיקרי והחשוב ביותר להסדרת החובות והזכויות של הצדדים והוא גם האמצעי המתאים ביותר לניהול הסיכונים. כדי שמסמך מסוים יקבל תוקף משפטי מחייב עליו להכיל רשימה של פרטים מינימאלית, כגון: פרטי הכנס, התמורה, לוח תשלומים, מועד מסירה, חלוקת מסים וכו'.
למה צריך להיות חשוב לכם ממסכי העסקה:
עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כך שמבחינה קניינית (להבדיל מחוזית) הדירה אינה שלכם גם אם הסכם המכר נחתם, נרשמה הערת אזהרה לטובתכם, מלוא התמורה שולמה והחזקה נמסה.
באותה מידה, המוכר לא עמד בעל התחייבויותיו כלפי המוכר כל עוד העסקה לא הושלמה וכל עוד לא הומצאו כל האישורים שנמצאים תחת אחריותו לרישום זכויותיו של הרוכש. אי עמידה בהתחייבות זו על פי המועדים שנקבעו בהסכם המכר או בתוך זמן סביר עלולה להוות הפרה יסודית של הסכם המכר.
בדרך כלל, מי שנפגע מהווה יסודית של הסכם המכר זכאי לפיצוי מוסכם שנאמד בין 10% ל- 15% משווי העסקה (הצדדים קובעים את גובה הפיצוי המוסכם, אך אלו הערכים המקובלים). לכן, ברור שלאי המצאת מסמכים יש משמעות רחבה ומשמעותית.
למדריך המקף והמלא למוכר דירה (המדריך למוכר) – לחצו כאן!
ככול שחסרים פרטים בהסכם המכר – ניתן להשלימם מכח ערוצי ההשלמה החוזיים אשר מורכבים מהוראות החוק, פסיקה, נוהג קיים שפועלים על פיו בשוק, תכתובות בין הצדדים, מצגים מוקדמים שלא נסתרו לאחר מכן וכו'.
יחד עם זאת, חשוב לציין שלא כל פרט חסר ניתן להשלים, זאת במיוחד אם אותה השלמה מטילה על הצד השני התחייבות או יוצרת הפרה בדיעבד. לכן, חשוב מאוד שהסכם המכר יכלול בתוכו את כל הנושאים שסומנו כחשובים במהלך הבדיקות המקדמיות, המשא ומתן, בעקבות מאפיינים ייחודיים של הנכס ונושאים בעלי חשיבות סובייקטיבית למי מהצדדים.
הליך תא (ת"א) 43113-04-17 אורי זילבר נ' תלמה ידלובקר (פורסם בנבו, 12/03/3020) (להלן: "עניין זילבר") מהווה דוגמא למחלוקת משפטית שניטשה בין צדדים להסכם מכר שלא "סגרו" את כל הפרטים בהסכם המכר באופן חד משמעי וברור. סלע המחלוקת בעניין זילבר ניטש סביב איחור של המוכרים בעסקה להמציא אישורי מסים. במה דברים אמורים?
בין הצדדים נחתם הסכם מכר ביחס לנכס בהרצליה פיתוח בסך של 11,000,000 ₪. לפי הסיכום שנערך בין הצדדים – המוכרים התחייבו להעביר עד למועד המסירה את כל מסמכי העסקה אשר כללו אישור מס שבח ואישור עירייה. עוד נקבע כי, באם המסמכים האחרונים לא יהיו בידי המוכרים – יישארו כספים בנאמנות בסך של 3,000,0000 ₪.
אלא שלטענת הרוכשים (התובעים), המוכרים (הנתבעים) הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית מאחר שהם לא המציאו את האישורים הנ"ל במועד המסירה, ומכיוון שלא תיקנו את הפרתם גם בחלוף 8 חודשים לאחר מכן.
עם זאת, לטענת הנתבעים, לא נקבע בהסכם המכר מועד אחרון להמצאת אישורי המיסים, וזאת בשים לב כי חובתם להמציא מסמכים במועד המסירה ניתנת להחלפה בהפקדת כספים בנאמנות. משכך, טענו התובעים שהם לא הפרו את ההסכם הפרה יסודית משום שלא נקבע מועד סופי ואחרון להמצאת מסמכים.
כפי שצוין לעיל, הצדדים קבעו את הפיצוי המוסכם על סך של 10% משווי העסקה, כלומר בגין הפרה יסודית הצד המפר צפוי לשלם 1,100,000 ₪.
בסיכומו של דבר, בית המשפט דחה את הטענה כי מדובר בהפרה יסודית. תחילה, נקבע כי לא נקבע בהסכם מועד אחרון להמצאת מסמכים, ובלבד שהושארו כספים בנאמנות. בהמשך, נערכה בדיקה לגבי הסיבות שהובילו לעיכוב בהמצאת המסמכים אשר הובילו למסקנה כי מדובר בעיכוב סביר שנגרם בשל נסיבות שמצדיקות זאת.
לכן, נקבע כי המצאת המסמכים בחלוף 8 חודשים נעשתה בתוך זמן סביר. אולם, פסק הדין והמחלוקת שניטשה בין הצדדים מעידה עד כמה חשוב לשים לב לפרטים הקטנים של ההסכם, לקבוע מועדים, לעגן חריגים ודחיות מוצדקות, לפעול בשיתוף פעולה עם הצד השני ולהטמיע בגוף ההסכם כל הנושאים הייחודיים והפרטניים שרלוונטיים לעסקה.