מקרקעין - נדל"ן

תחום המקרקעין מורכב מתתי תחומים רבים אשר מהווים ביחד ענף שלם המכיל דינים, הוראות ופרקטיקה מגוונת שמכתיבים את התנהלותם של העוסקים בתחום ומבצעי הפעולות (אתם הלקוחות) בכל עסקה ופעולה במקרקעין. בעת מתן ייעוץ לכל אחד מהנושאים הללו רצוי להסתייע בעו"ד מקרקעין בעל ניסיון, ידע ומומחיות בתחום.

כמו כן, בעת ביצוע פעולה במקרקעין חל הצורך לקחת בחשבון את מלוא ההשלכות הנגזרות ממנה, לרבות: סיכונים וחשיפות, הסדרת זכויות קנייניות ומשפטיות, עיגון התנאים המשפטיים המשקפים את חובותיהם וזכיותיהם של הצדדים וקיום בפועל של כל הנושאים האלו לאורך שלבי העסקה.

עסקה במקרקעין:

כיוון שתחום הנדל"ן מורכב מתתי נושאים, כך גם עסקה במקרקעין מורכבת מתתי תחומים המשקפים את מהותן של העסקאות. אגב כך, יש היום מאפיינים מיוחדים לעסקאות לרכישת דירה מקבלן / יזם, רכישת דירה יד 2, רכישת דירה מקבוצת רכישה, רכישת דירה בפרויקט תמ"א.

לקבלת ייעוץ השאירו פרטים מלאים. משרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

באופן דומה - גם עסקאות למכירת דירה / נכס מאופיינות באופן שונה לפי תנאי העסקה, מהותה ואפיון הזכות הנמכרת. כך למשל, ישנו הבדל בין מכירת דירה מקבלן לאחר שניתן לפרויקט טופס 4 או לפני, באם נרשם בית משותף או לא וכיו"ב. כמו כן, ישנו הבדל באם העסקה מבוצעת על זכות בעלות, חכירה או הערת אזהרה כיוון שהזכויות של המוכר טרם הושלמו ברישום. לעניין רישום הזכויות חשיבות רבה.

עם זאת, מדובר רק בשלב הראשון במסגרתו אנו מסווגים את העסקה לפי מאפייניה, מהות הזכויות ופרטים נוספים המגבשים את תוכנה של העסקה. לכן, בהמשך יהיה עלינו לשלב נושאים חוזיים נוספים אשר ירכיבו את מכלול ציפיותיהם של הצדדים.

אפיון העסקה והסדרת תנאיה בהתאם מחייבת ידע ובקיאות רבה.

שלבי העסקה:

ככלל, עסקה נחלקת לשלושה שלבים עיקריים: השלב הטרום חוזי - שלב המשא ומתן, חתימה וקיום של ההסכם והלבסוף השלמה וסיום של העסקה. לכל אחד משלבי העסקה יש מאפיינים משל עצמו כשקו פרשת המים הינו שלב החתימה על ההסכם. שכן, עד לנקודה זו ניתן לפתוח ושלנות את ההסכמות מחדש, אך לאחר מכן כל שינוי מצריך הסכמה של הצדדים אשר לא תמיד מתקבלת. כיום, ייתכנו מקרים בהם ניתן יהיה לראות עקב התנהגות הצדדים בשלב המשא ומתן כקו פרשת המים. אולם, מדובר מצב חריג יחסית

כרטיס הביקור שלנו - ידע, ניסיון מוכח ומקצועיות:

למשרדנו ידע וניסיון מוכח בליווי של עשרות עסקאות מסוגים שונים אשר נצברו במהלך פעילותינו הענפה בתחום המקרקעין / נדל"ן. אנו מלווים עשרות פרויקטים אשר במסגרתם נבנות דירות, כך שכל הסכמי המכר מבוצעים על ידינו. ניסיוננו הרב והיקף הפעילות הרציף והתמידי בתחום הנדל"ן הופך את השירותים הניתנים על ידינו למקור ידע עצום אשר ועמד לרשות הלקוח לאורך כל העסקה ואף לאחריה.

משרדנו נותן ללקוחותיו שירות מקיף אשר כולל את הפעולות הבאות:

  • עריכה של הסכם המכר וניהול משא ומתן לשיפור התנאים החוזיים.

  • פגישת מקדמית עם הלקוח לאחר השלב הראשון של המשא ומתן.

  • ניהול משא ומתן לסיכום הנושאים המשפטיים ופגישת הסבר נוספת עם הלקוח.

  • עריכת שומות (מס רכישה מס שבח לפי הנסיבות) בגין העסקה.

  • ביצוע בדיקות מקדמיות אשר נמצאות במסגרת האחריות של עורך דין מקרקעין בקשר לעסקה.

  • הכנסת כל המסמכים הדרושים לעסקה.

  • ליווי במהלך שלבי הביצוע של העסקה.

  • השלמת העסקה עם רישום הזכויות.

רשימת מאמרים:

מקרקעין - נדל"ן - בלוג ומאמרים:

16/10/2019

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנשלחה על ידי המוכר או ההיפך – האם המוכר יכול לחייב את הקונה לרכוש את הדירה? האם ניתן לתבוע פיצוי מוסכם בסך עשרות אלפי ₪ ללא הוכחת נזק או שניתן לתבוע רק את הנזק שנגרם בפועל (במקרה הטוב)?

28/09/2019

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הגדלה) ובמיקומם משפיע באופן ישיר ומידי על שוויו של הנכס, מאפייניו, זכויות הבנייה, השימוש שניתן לעשות בו וההנאה שניתן להפיק ממנו.

השפעתם של מאפיינים אלו על נכסים חולשת (כמעט) על כל הסוגים, לרבות: נכסים מסחריים, פרטיים, צמודי קרקע, ברכישת דירה מקבל...

17/09/2019

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכלית ליזם הבא, לצמצום הנזקים שיגרמו בשל כך וליצירת חקיקה צרכנית ייחודית לרכישת דירה מקבלן שנועדה לתקן כשלי שוק

11/09/2019

רכישת דירה בבניין בו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38 נחשבת כעסקה כדאית ורווחית, וכעסקה גרועה ביותר אם בסופו של יום הפרויקט לא מבוצע. לכן, לפני חתימה על הסכם יש לבצע את הבדיקות הנדרשות, ובכך למנוע מחלוקות משפטיות בין שני הצדדים להסכם

15/08/2019

אם אתם נמצאים לפני רכישה או מכירה של דירת מגורים, כדאי שתקדישו מספר דקות לקריאת המאמר שלפניכם. מאמר זה נועד להדגיש בפני מי שניצב לפני אחת העסקאות החשובות והיקרות בחייו את החשיבות של בדיקת הנכס ואת יכולתו לעמוד בהתחייבויות שיקבעו בהסכם המכר.

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה יד 2 – לחצו כאן.

כמעט כל מאמר שני שנכתב ביחס לרכישת דירה (וכמעט כל עסקה במקרקעין) מציג את רכישת הדירה כאחת העסקאות החשובות ביותר בחי...

13/05/2019

עסקאות נוגדות וסותרות במקרקעין – איך קורה שאותה דירה נמכרה פעמיים לרוכשים שונים?

ידוע כי עסקה לרכישת דירה נחשבת לאחת העסקאות החשובות והיקרות ביותר בחייו של אדם מן השורה, ובכל זאת – כמעט כל רוכש דירה חשוף ללא מעט סיכונים בעת ביצוע העסקה. אחד מהסיכונים הידועים נובע (בין השאר) מביצוע עסקאות נוגדות, כלומר ממכירת הדירה למספר רוכשים באופן שיוצר תחרות ביניהם.

לרשימת מאמרים בנושא עסקאות נוגדות – לחצו כאן!

על...

מהם המקרים שיימנעו ממי שמחזיק בדירה ציבורית לרכוש את זכות הבעלות?

הדיור הציבורי נחשב למשאב מוגבל, ומשכך כל העברת בעלות לידי הזכאים חייבת להיעשות בהתאם לקריטריונים שנקבעו. העברת הזכויות בירושה לידי ילדיו של הזכאי מהווה חריג לכך, ובכל זאת עולה השאלה האם פעולה זו נכללת במסגרת הקריטריונים?

זהירות! הסכמי מכר רבים אינם מתאימים למאפייניה של העסקה ואינם מסדירים באופן נכון את החובות והזכויות של הצדדים. פערים אלו נכונים ביחס לקביעת מועד מסירה וגם ביחס לטעויות שהתגלו ביחס לשטחה של הדירה, טעויות שבגינן חויב המוכר בפיצוי

האם לבעל דירה בבית משותף יש זכות "לקורת גג יבשה". ידוע כי בעיות רטיבות, הצפות ונזילות מהוות את הגורם העיקרי והנפוץ ביותר לסכסוכי שכנים בבניינים למגורים משותפים. אך עדיין בעלי דירות רבים שנדרשים לבצע את התיקונים מתוך דירתם מסרבים לעשות כן משום שהאחריות לכך, לטענתם, אינה חלה עליהם. סיבת הסירוב נתמכת בדרך כלל בטענה שהליקויים נגרמו מעבודות שביצע אותו בעל דירה שגרמו לכך, הסכם שנחתם בין הצדדים...

קריאה וניתוח של פסקי הדין העדכניים הקיימים בנושא מחזקים את המסקנה כי בתי המשפט אימצו את גישה מחמירה באשר לאחריותו של בעל דירה לתקן ליקויים שנובעים מדירתו. בתי המשפט נמנעו בדרך כלל לפטור בעל דירה מאחריות זו גם אם הועלו טענות שמבחינתו מצדיקות זאת, לרבות: ביצוע עבודות מטעם בעל הדירה שסובל מהליקויים שהובילו לכך, הוצאת חוות דעת והנחיות שגויות, הטלת האחריות לתיקון על גורם אחר וכו'.

החיים בבית המשותף "כופים" שכנות משותפת שמחייבת את בעלי הדירות לשתף פעולה, לפתור בעיות שנמצאות באחריות משותפת של כמה מהם, ובתוך שכך לתקן ליקויים, בעיות רטיבות ואיטום, נזילות, חלחול של מים, כשלים במערכת החשמל ובצנרת ועוד מספר ליקויים כאלו ואחרים.

ליקויים אלו בדרך כלל מוגדרים גם כליקויים דינמיים אשר הולכים מתפשטים ומחמירים, ולכן ברור מאליו גם הצורך לטפל בהם כמה שיותר מהר ומוקדם

הלוואות אלו נועדו להעמיד לרשות הרוכש את ההפרש שבין ההון העצמי שנמצא ברשות הרוכש לבין שוויה של הדירה הנרכשת. הסתייעות זו בבנקים למשכנתאות משרתת את מטרתם של שני הצדדים לעסקה. מצד אחד, הרוכש מקבל השלמה של הכספים הדרושים לרכישת הדירה, ומצד שני ההלוואה מאפשרת למוכר למכור את דירתו תמורת סכום שאינו נמצא בהישג ידם של מרבית האנשים מהשורה.

מתעוררות שאלות ומחלוקות באשר להיותה של הדירה ראויה למגורים. שאלות אלו עשויות לנוע בין שלל טענות שגורסות שדי בהצטברות של ליקויים קטנים כדי להפוך את הדירה ללא ראויה למגורים, דרך ליקויים ואי התאמות ברמות חומרה משתנות שכוללות ליקויים בטיחותיים ועד למצב בו תשתיות הדירה אינן פועלות.

Please reload

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com