בדיקות מקדמיות בעסקה יד 2

בדיקות מקדמיות בהסכמי מכר יד 2 והשפעתן של חריגות בנייה שלא התגלו על העסקה

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

מבוא:

 

לקבלת ייעוץ משפטי בעניין הסכמי מכר השאירו פרטים ונחזור אליכם.

Please reload

עסקה במקרקעין לרכישה או מכירת דירת מגורים נחשבת לאחת העסקאות היקרות והחשובות ביותר שאדם רגיל מבצע במהלך חייו. אולם, לצד החשיבות והעלות יש לציין גם כי מדובר גם בעסקה מורכבת אשר מחייבת את הצדדים לבצע בדיקות מקדמיות ביחס למצב הדירה – בדיקות שגם המוכר וגם הרוכש נדרשים לבצע.

 

כיצד באה לידי ביטוי "המורכבות" בעסקאות מקרקעין?

מבחינת המוכר, לפני מכירת הדירה עליו לוודא שלא קיימת מניעה מכל מין וסוג שהוא למכירת הדירה, להעברת הזכויות בה ולרישומן על שם הקונה בעת סיום העסקה.

 

לצורך כך, על המוכר לבדוק את מצבה הקנייני של הדירה, אופן רישומה במרשמים הרלוונטיים (במרבית המקרים מדובר בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל רמ"י), מצבה התכנוני והפיסי, ולאחר מכן: לוודא כי לא יחולו שינויים במצב של הדירה על לסיום העסקה.

 

מנגד, גם הקונה נדרש לבצע בדיקות מקדימות ביחס לדירה לפני "סגירת" העסקה ובטרם ייחתם הסכם מכר, ובכך לדאוג לקבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא מאת הבנק המממן מטעמו שעיד לספק לו הלוואה מובטחת במשכנתא, להימנע מעיכובים ברישום זכויותיו בסיום העסקה, לבדוק שאין ליקויים, אי התאמות, חריגות, רישום של זכויות מגבילות, עסקאות נוגדות וכל מיני אי התאמות שעשויות להשפיע על העסקה.

 

אם כך, יוצא אפוא, כי כל אחד מהצדדים לעסקה, המוכר והרוכש, נדרשים לבצע בדיקות מקדימות ביחס למצבה, הקנייני, המשפטי, התכנוני, הרישומי והפיסי של הדירה – ובכל זאת, מתגלות לעתים קרובות עוד ועוד מחלוקות אשר במרכזן האשמות הדדיות של הצדדים להסכם המכר בגין אי התאמות שהתגלו, ובייחוד בכל הקשור לנושא המאמר – חריגות בנייה.

 

כפי שנראה בהמשך תוצאה זו נגרמת משום שכל אחד מהצדדים לעסקה סבור, או לפחות מסתמך על סעיף מסוים בהסכם המכר, לפיו הצד השני ביצע את הבדיקות, אחרת בכל מקרה האחריות לאי התאמה תוטל על אותו "צד שני" שלא ביצע את הבדיקות ולא על אותו צד שבמקום לבצע בדיקות הסתמך על הצהרות בהסכם המכר.

 

לפיכך, יובהר כי, בהסכמי מכר יד 2 יש משנה חשיבות לכל מה שקשור לביצוע בדיקות מקדמיות לפני רכישת הדירה ולצורך גילוי חריגות בנייה מבעוד מועד.

 

לצורך הדוגמא, בהסכם מכר שנחתם צוין כי מדובר בדירת פנטהאוז לה מוצמד חלק מהגג, אך כששמאי מטעם הבנק המממן לרוכשים ביקר בדירה לצורך אישור משכנתא התגלה כי הגג לא מוצמד לדירה בנסח לשכת רישום המקרקעין (להלן: "נסח הרישום"). וכך, מסיבה זו, לא אושרה לרוכשים משכנתא. כפי שיובהר להלן, בעסקאות יד 2 לסירוב שכזה יש השפעה משמעותית על כל אחד מהצדדים.

למאמר בעניין סירוב לאישור משכנתא בעקבות חוות דעת שמאית – לחצו כאן!

למאמר בעניין זכויות בנייה על הגג והצמדתן לדירה – לחצו כאן!

במקרים אחרים, שמאים מטעם בנקים קבעו שווי נמוך לדירה מזה של מחיר השוק בשל חריגות בנייה שמקורן בסגירת מרפסת, הרחבת דירות שלא כדין, הקמת מחסנים ללא היתר, התקנת פרגולות ללא אישור, ביצוע שינויים חיצוניים שלא כדין או שינויים פנימיים המחייבים קבלת היתר, פיצול דירות ועוד מקרים שהיריעה קצרה מלהכיל.

 

למאמר בעניין פיצול דירות מגורים – לחצו כאן!

סוגי בדיקות מקדמיות שיש לבצע לפני חתימה על הסכם מכר

Please reload

 
 
 

 

בדיקות קנייניות:

בקצרה, יצוין כי, בדיקות אלו נועדו לבחון מהן זכויותיו של המוכר בדירה, מהי הזכות הנמכרת, כי המוכר הוא אכן הבעלים של אותה זכות, היכן רשומות הזכויות (רמ"י, חברה משכנת, לשכת רישום המקרקעין, פנקס השטרות וכו') שלא נרשמה הערה מגבילה או הערה המצמצמת או מגבילה את זכויותיו של המוכר בדירה (כולל שעבודים), שלא נעשתה קודם לכן עסקה נוגדת , קיומם של רישומים נוספים כגון הסכם שיתוף וכיו"ב.

למאמר בעניין עסקאות נוגדות – לחצו כאן!

 

בדיקות תכנוניות:

להבדיל מהבדיקות הקנייניות אשר נערכות מול הגורמים או הגופים שאצלם מתבצע רישום הזכויות של הדירה את הבדיקות התכנוניות לפני רכישה או מכירת דירה בעסקה יד 2 נבצע בדרך כלל מול מוסדות התכנון השונים. במסגרת זו, מתפקידנו לבחון האם בוצעו שינויים פיסיים בדירה בניגוד לתנאי היתר הבנייה, האם קיימות חריגות בנייה ובאם מבוצע בנכס שימוש חורג שלא כדין. כלומר, האם בוצעו שינויים אשר מצריכים את תיקון היתר הבנייה.

 

עם זאת, יש לציין שלא כל שינוי או פעולה מצריכים את תיקונו של היתר הבנייה. שכן, ניתן לבצע שינויים פנימיים שבכפוף לתנאים שנקבעו בחוק התכנון הבנייה אין צורך לתקן בגינם את ההיתר או לחלופין לבצע פעולות שתקנות הפטור סייגו את החובה לבקש או לתקן בגינם את היתר בנייה (אך יש צורך לדווח לרשות המקומית על עצם ביצוע הפעולה) כמו למשל בעת התקנת פרגולה, סכך לחניה ועוד מספר פעולות שניתנה להן התייחסות בתקנות.

 

לרשימת הפעולות הפטורות מהיתר מכח התקנות – לחצו כאן.

בדיקות פיסיות לגבי מצבו של הנכס:

מדובר בבדיקות הנוגעות לתקינות ולמצבן של מערכות, תשתיות, מתקנים ואביזרים בדירה. במקרים רבים, אין ביכולתם של המוכרים להתחייב לגבי מצבו הפיסי של הנכס ולתקינות מערכותיו אשר התבלו ונשחקו במשך שנים רבות של שימוש. מנגד, לרוכש חשוב לוודא שאין בנכס ליקויים רבים שאת תיקונם הוא יצטרך לבצע לאחר קבלת החזקה על חשבונו, זמנו ואחריותו.

 

למאמר בעניין חיובו של מוכר דירה לשלם פיצוי בגין רטיבות כעבור 3 שנים מסיום העסקה – לחצו כאן!

 

משכך, הפתרון היעיל והנכון ביותר במקרים שכאלו הוא להזמין מומחה בעל כישורים ואמצעים טכנולוגיים שמאפשרים לבדוק את מצבו הפיסי של הנכס ובאם קיימים ליקויים נסתרים שלא ניתן לגלותם בבדיקה רגילה.

 

האם ניתן להיעזר במסמכים שבאמצעותם עשינו את הבדיקות הקנייניות לצורך ביצוע הבדיקות תכנוניות:

 

תחילה, יובהר כי, התשובה לכך שלילית. לא ניתן להסתמך על אותם מסמכים, אך צריך לבדוק את ההתאמה ביניהם.

 

בעת ביצוע הבדיקות הקנייניות אנו בוחנים, במרבית המקרים, את מסמכי הבית המשותף שמורכבים מתשריט, תקנון ו- צו רישום, וכן את נסח הרישום. במקרים מסוימים, יהיה צורך לבחון מסמכים נוספים בהתאם למאפייניו הספציפיים של הנכס או של הדירה כמו טופס אישור זכויות מרמ"י, הסכם חכירה, תשריט חלוקה וכיו"ב.

 

לעומת זאת, בבדיקות תכנוניות עלינו לבחון את היתר הבנייה, את תכנית הבנייה שצורפה אליו, תכניות נוספות, הוראות מרחביות, בקשות להקלות ולשימוש חורג, בקשות לתיקון היתר בנייה ככול שישנן, את התכניות החלות על המקרקעין, וכן מסמכים נוספים.

 

עם זאת, בדיקת הפרטים והנתונים שמופיעים במסמכים של הבדיקה הקניינית עשויים לסייע לנו באיתור "נקודות אדומות" הרלוונטיות לבדיקה התכנונית שחובה עלינו לבדוק לעומק בטרם ייחתם הסכם.

 

כפי שצוין לעיל, החובה לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס חלה על שני הצדדים, אך בפועל בדיקות אלו לא מבוצעות תמיד לפני כל עסקה, כך שרק לאחר החתימה על הסכם המכר, תשלום התמורה וביצוע יתר הפעולות שהוסדרו בהסכם מתגלות לפתע בעיות שנוצרו בשל חריגות בנייה.

 
 
 
 

כיצד גילוי מאוחר של חריגות בנייה עשוי להשפיע על השלמת העסקה?

סירוב של הבנק הממן מטעם הקונה לאשר משכנתא:

מרבית הרוכשים מממנים את רכישת דירתם באמצעות נטילת משכנתא ממוסד פיננסי שבדרך כלל יהיה אחד מהבנקים הגדולים במשק.

 

מאחר שהבנקים לא נוהגים לשים את כספם על קרן הצבי – הם שולחים שמאי מקרקעין מטעמם על מנת לשום את שווי הנכס, ועל מנת שיונפק דו"ח בנקאי.

ודוק, לא מדובר בדו"ח שמאי, אלא בדו"ח בנקאי שהוא קצר בהרבה.

 

במידה שישנן חריגות בנייה, אי התאמות קנייניות, הערות מגבילות וכיו"ב אשר עשויות לגרוע משוויה של הדירה, עשוי להינתן דו"ח שמאי שלילי שיגרום לבנק שלא לאשר את המשכנתא, ומשכך בהעדר יכולת לשלם את מלוא התמורה בעבור הדירה העסקה ככול הנראה תתבטל .

סירוב של הרשות המקומית לתת אישור עירייה המופנה ללשת רישום המקרקעין:

 

לצורך העברת זכויות חל הצורך להמציא אישור עירייה (רשות מקומית) המופנה ללשכת רישום המקרקעין בהתאם. על כן, מרבית הרשויות מקומיות שולחות מפקח מטעמן לבדוק את הנכס וכן לבדוק האם מתקיימות בו חריגות בנייה.

 

יש לציין כי, כל רשות מקומית מחילה מדיניות שונה ביחס לחריגות בנייה בשטחה, וכך בעוד שרשות אחת מתעלמת מכך, אחרות עשויות להוציא צו הריסה או לחייב את הכשרתן של החריגות (ולשלם היטלים) וכו'. 

 
 
 

אי עמידה בהתחייבויות מכח ההסכם:

כתוצאה מסירובה של הרשות המקומית להנפיק אישור עירייה המופנה ללשכת רישום המקרקעין אשר דרוש להוצאת הזכויות, וכן כפועל יוצא מסירובו של הבנק לאשר משכנתא לרוכש נוצרת שרשרת של הפרות הנובעת מכך שאין ביכולתם של הצדדים לעמוד בהתחייבויות נוספות שנטלו על עצמם. ההפרה הראשונה מיוחסת לרוכש בשל אי עמידתו בלוח התשלומים שנקבע בהסכם המכר, וזאת משום שבהעדר אישור למשכנתא אין ביכולתו לשלם את יתרת התמורה בעבור הדירה.

פיגור של הרוכש בתשלומים או העדר יכולת לשלם את מלוא התמורה בעבור הדירה עשוי להשפיע גם המוכר אשר (במקרים מסוימים) פועל "כמשפר דיור", כלומר כמי שמוכר את דירתו כדי לרכוש דירה אחת, ובהעדר תשלום בעבור הדירה הנמכרת אין ביכולתו לשלם על הדירה החדשה - הנרכשת.

בנוסף, בהעדר אישור עירייה המוכר מפר את התחייבותו כלפי הרוכש כי השלמת העברת הזכויות תושלם עד לתאריך שסוכם בין הצדדים בהסכם המכר, וכן על המצאת מלוא מסמכי העסקה הדרושים לצורך כך.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון - 0502-744815; דוא"ל kfir@zte-law.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

הוצאת צו הריסה והגשת כתב אישום בהליך פלילי:

ניתן להגדיר את צמד המונחים "חריגות בנייה" ו- "עבירות בנייה" כמילים נרדפות שמשקפות עבודות בנייה שנעשו בניגוד לתנאי היתר הבנייה – פעולת שעשויות להיחשב כעבירה על חוק התכנון הבנייה אשר ניתן להטיל בגינן אחריות פלילית מכח חוק העונשין.

 

במשך שנים רבות הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון התעלמו מעבירות הבנייה שהתפשטו בשטחן, אך לאחר שהיקף התופעה וחומרתה התברר – הן החלו לפעול ביתר שאת למיגורן, וגם בתי המשפט פעלו בהתאם והגדירו זאת כבר לפני שנים רבות כלא פחות מ- "מכת מדינה".

 

ואכן, גם המחוקק נרתם למיגור התופעה ו- בתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, ההגדרה לעבירת הבנייה הורחבה ונכללו בתוכה פעולות נוספות, ניתן לרשויות המקומיות "סל כלים" להתמודד עם עבירות בנייה, הורחבו סמכויותיהם של הפקחים, נקבעו זמנים לביצוע פעולות, הוצאת צווים וכיו"ב.

 

לכן, ובשים לב להלך הרוח המתואר לעיל ביחס לעבירות הבנייה ברי כי יש לרשויות סמכות להוציא צווי הריסה מנהליים ומשפטיים, והכל בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק התכנון והבנייה.

 

אי לכך, וכאמור לעיל, הרשות המקומית עשויה מצד אחד להתנות את הוצאת אישור העירייה בהכשרת או הסרת העבירות, אך מהצד השני היא יכולה להוציא צו להריסתן, ובכך למעשה לפגוע בשווי הנכס, בכדאיות הכלכלית של הצדדים לעסקה ובהתחייבות המוכר למסור נכס כפי שהובטח ביום חתימת הסכם המכר.

 
 

ביצוע עבירה מסוג שימוש חורג:

במקרים רבים התגובה של רוכשי הדירות לעבירות הבנייה כי הם אינם מוטרדים מכך משום שהעבירה לא בוצעה על ידם. ואכן, בנייה בניגוד לתנאי היתר הבנייה מתיישנת כעבור חמש שנים, אך עבירה בגין שימוש חורג (עצם השימוש שעושים מעבודות הבנייה) מתחדשת מדי יום. ולכן, לגבי עבירה זו אין התיישנות.

 

על כן, יובהר כי, יש בידן של הרשויות המקומיות להוציא צווי הריסה גם בגין שימוש וחורג, ובהתאם לכך גם לפתוח בהליכים פליליים בגין עבירה זו. לכן, עצם העובדה שהבנייה לא נעשתה על ידי הרוכש מסירה מעליו אחריות לעבירה אחת, אך מותירה את האחריות לעבירת השימוש – והתוצאות עשויות להיות זהות.

 

הוצאות בגין הכשרת או סילוק חריגות בנייה:

חריגות הבנייה משפיעות על התחייבויותיהם של הצדדים להסכם המכר ואף מעבר לכך. לצורך ההמחשה, א' מוכר את דירה מספר 1 לרוכש - ב' (להלן: "העסקה הראשונה"), ואילו הכספים שיתקבלו ממכירת דירה מספר 1 ישמשו ל- א' לרכוש את דירה מס' 2 ממוכר אחר שיכונה ג' (להלן: "העסקה השנייה").

 

משכך, ניתן להגדיר את א' כמשפר דיור אשר משתמש בכספים שיתקבלו ממכירת דירתו לרכישת דירה חלופית, כך שמצד אחד א' מוכר דירה ומהצד השני הוא רוכש דירה.

 

עם זאת, בעקבות חריגות הבנייה שהתגלו בדירה מס' 1 (הדירה מהעסקה הראשונה) הבנק הממן מטעם הרוכש מסרב לאשר משכנתא לרוכש ב', ומשכך גם א' לא עומד בתשלומים שעליו לשלם בעסקה השנייה.

 

לכן, ועל מנת להחזיר את העסקאות למסלולן על פי הסכם המכר, חל הצורך להכשיר את חריגות הבנייה או להסירן, כשכל אחת מהפעולות הללו טומנות בחובן הוצאות בשיעור לא מבוטל עקב השימוש באנשי מקצוע, קנסות, היטלים, מסים, הוצאות פינוי וסילוק פסולת ביצוע פעולות הקשורות לרישוי או תכנון וכיו"ב.

 

למאמר בעניין תשלום פיצוי על ידי מוכר בעסקה יד 2 שאיחר במסירת דירה – לחצו כאן!

 

בנוסף, ייתכנו גם הוצאות נוספות בגין הפרה של הסכם המכר (במקרים מסוימים גם תשלום פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית), פיצוי בגין ירידת ערך או אי התאמה בין הנכס שהובטח לבין הנכס בפועל, תשלום פיצויים בגין אי עמידה בזמנים שנקבעו בהסכם וכו'.

 

להפרה זו יש משנה חשיבות באם ישנו שוכר בדירה.

 
 
האם רוכש דירה רשאי לבטל את הסכם המכר:

בהמשך לדוג' לעיל, לאחר שהתגלו חריגות בנייה בדירה מס' 1 שבעטיין לא אושרה לרוכש ב' משכנתא, המוכר א' הגיש לרשות המקומית בקשה מתאימה להכשרתן, אולם הרשות המקומית דחתה את בקשתו, כך שכל נותר לעשות הוא להסיר את חריגות הבנייה.

 

לאור זאת, עומדים לרשות הרוכש ב' 2 אפשרויות – לבקש את הסעדים המוקנים לו מכח הסכם המכר והוראות כל דין או לבקש את ביטולו של ההסכם, וזאת בהתאם להוראותיו של חוק החוזים.

 

ראוי לציין כי, תיאור הסעדים הינו ממצה וחלקי, ובכל מקרה הסעד שיינקט צריך להיבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, ולכן מומלץ ורצוי להתייעץ לפי כל החלטה עם עו"ד.

הקושי של המוכר להתחייב לגבי מצב הדירה:

 

מוכרים רבים אינם בטוחים לגבי מצבה הפיסי והתכנוני של דירתם, ובתוך שכך אינם מתחייבים לכך שאין בדירה חריגות בנייה.

 

הסיבות לכך עשויות להשתנות ממוכר למוכר, אך במרבית המקרים הטעמים יהיו נעוצים בהעדר יכולת לדעת אילו עבודות נעשו בדירתם שנבנתה לפני עשרות שנים, אילו שינויים עברה הדירה על ידי כל אחד מהבעלים שהחזיקו בה בתורם וכו'.

 

למרות זאת, וחרף חוסר הבהירות, במקום לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה לפני שייחתם הסכם המכר, כל אחד מהצדדים (המוכר והקונה) מסתמך בתורו על הצהרתו של השני לפיה הוא בדק את הדירה, מצבה ומאפייניה (ומצאה מתאימה לצרכיו כמו שנהוג לכתוב), וכך כל אחד מהצדדים מקווה כי העסקה תסתיים ללא אירועים מיוחדים וחריגים.

 

אולם, הסתמכות לחוד ותוצאות לחוד. שכן, לא אחת קורה כי הצדדים לעסקה מתבדים ומגלים כי קיימים חריגות בנייה אשר מונעים או מעכבים את השלמת העסקה.

 

לפיכך, עולה השאלה, על מי מוטלת האחריות לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה, ובמקרה של מחלוקת על מי תוטל האחריות?

'.

מהי אחריותם של הצדדים למצבו הפיסי והתכנוני של הנכס?

חלוקת הסיכונים בהסכמי המכר:

 

יצוין כבר עתה כי, הצדדים להסכם המכר רשאים ויכולים לחלק את החובות והזכויות ביניהם לפי רצונם ושיקול דעתם הבלעדי. אולם, על פי רוב, ישנה חלוקה מוסכמת שנהוג ומקובל להטמיע בהסכמי מכר יד 2.

 

לפי החלוקה המוסכמת, המוכר מצהיר כי הדירה נבנתה על פי היתר הבנייה ללא חריגות בנייה ושאין כל מניעה (חוזית, משפטית, חוקית או עובדתית) להעברת הזכויות בנכס. במקרים מסוימים, מוכרים מבקשים להקהות את תוקף הצהרתם באמצעות הוספת המילים "למיטב ידיעתו". עם זאת, מאחר שהחרגה של התחייבות צריכה להיעשות באופן ברור ומפורש לא נראה כי יש לתוספת זו משמעות מחייבת וחד משמעית.

 

תניית AS-IS:

לעומת המוכר, בנוסח המקובל כיום הקונה מצהיר כי הוא בדק את הנכס, לרבות מצבו הפיסי, התכנוני והמשפטי, ושהוא מצא אותו מתאים למטרותיו ולשביעות רצונו המלאה. בכפוף לבדיקות אלו, המוכר מתחייב לרכוש את הנכס AS-IS, כאילו שמדובר בתניית ויתור גורפת ביחס לכל טענותיו בעתיד. אולם, גם ניסוח זה קיבל פרשנות שצמצמה את הפרשנות המרחיבה שניסו להקנות לו.

 

אולם, הפרשנות המצמצמת שנתנו בתי המשפט לתניית AS-IS לא אומרת כי היא נהפכה לאות מתה וחסרת חשיבות בהסכמי המכר.

 

מן האמור לעיל, ניתן לראות כי ישנו פער בין חלוקת אחריות לפי הסכמי המכר בעסקאות יד 2 לבין המשמעות המעשית שניתנה לאותה חלוקה על ידי בתי המשפט.

 

למאמר בעניין טעויות נפוצות בהסכמי מכר – מוכר שהטעה את הקונה ביחס לשטחו ומצבו של נכס ישלם פיצוי – לחצו כאן!

 
 
 
 
 

על מי מוטלת האחריות לחריגות לפי חוק המכר?

 

אסדרה נוספת לחלוקת החובות והזכויות של הצדדים להסכם המכר ניתן למצוא בחוק המכר (ולא חוק המכר דירות, שכן מדובר בעסקאות יד 2 למכירה או לרכישת דירת מגורים). לפי סעיף 11 לחוק המכר, המוכר לא עמד בהתחייבויותיו אם התגלתה אי התאמה בדירה, ובהתאם להוראות החוק בזו הלשון:

 

"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –

(1)   רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;

(2)   נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;

(3)   נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או    המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;

(4)   נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;

(5)   נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים."

 

ואילן בסעיף 16 לחוק המכר הורחבה האחריות גם ביחס לאי התאמות שהמוכר ידע או שהיה עליו לדעת, כך:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

 

כמו כן, סעיפים נוספים בחוק המכר מטילים על המוכר חובה לבדוק את הממכר (הדירה), להודיע על אי התאמה, לדרוש תיקון של ליקוי ואי התאמה נסתרים שלא ניתן היה לגלותם בזמן המסירה, ולמעט אי התאמות וליקויים שהקונה ידע עליהם.

 

גישת בתי המשפט:

כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, בהסכמי המכר כל אחד מהצדדים מצהיר ומתחייב כי הוא בדק את מצבה של הדירה, ואילו ביחס לקונה נוספת התחייבות לפיה הוא קונה את הדירה במצבה כפי שהיא ביום חתימת ההסכם ושאין ולא יהיו לו כל טענות בקשר לכך (תניית ויתור בהסכמי מכר יד 2).

 

לעומת זאת, לפי חוק המכר המוכר אחראי לכל אי התאמה שקיימת בנכס אשר הוא ידע עליה או שהיה עליו לדעת (תנייה מרחיבה), כך שלמעשה המוכר נדרש לוודא ולבדוק שאין חריגות בנייה בדירה.

 

את הפער שנפער בין הסעיפים בהסכמי המכר לבין הוראות חוק נדרשו בתי המשפט ליישב ולהסדיר. וכך, נקבע כי בניגוד להוראות חוק אחרות, הוראותיו של חוק המכר אינן קוגנטיות, ולכן ניתן להתנות עליהן.

 

אולם, במקרה בו המוכר רוצה להסיר מעליו את האחריות הוא אינו יכול לעשות זאת באופן כללי, גורף ומעומעם, אלא באמצעות ניסוח ברור, מפורש וספציפי.

 

סופה של גישת "זהר הקונה":

לפיכך, נקבע בפסיקה כי האחריות מעל המוכר תוסר רק אם הסעיף או התנאי המחריג בהסכם המכר יציינו באופן ברור ומפורש כי ישנה אי התאמה (במקרה שרלוונטי לנו חריגת בנייה) או אם יוכח שהקונה ידע על אי התאמה או הליקוי לפני החתימה על ההסכם.

 

קביעה זו של בתי המשפט מסמלת במאמרים רבים באקדמיה (וגם בפסקי דין) את סופה של גישת "יזהר הקונה" אשר מטילה את רוב האחריות על הקונה.

למאמר בעניין אחריותו של מוכר וחובת הגילוי שחלה עליו בעסקה למכירת דירה יד 2 – לחצו כאן!

למאמר בעניין תחולתו של סעיף ויתור לחצו כאן!

עם זאת, גם לאחר שבתי המשפט החליפו את גישת יזהר הקונה בגישה אחרת, מאוזנת יותר, הסכמי המכר לא עודכנו בהתאם לעקרונות הגישה החדשה. אולם, גם מבלי שהסכמי המכר יעודכנו, השינוי בגישה והפרשנות שניתנה על ידי בתי המשפט כאמור לעיל מחייבת כל אחד מהצדדים לנהוג אחרת לפני מכירה או רכישת דירה – לפי העניין.

לפיכך, מומלץ שלא להסתמך על סעיפים ידועים ומוכרים שנהוג ומקובל להטמיע בהסכמים כעניין שבשגרה, אלא לתת ביטוי למאפייניו של הנכס ובהתאם לכך לנסח באופן ברור ומפורש את הצהרות והתחייבויות הצדדים, לרבות הצהרותיהם לגבי מצבו של הנכס ולהימצאותם של ליקויים, פגמים, אי התמאות וכיו"ב אי התאמה, פגם או ליקוי לתת התייחסות מפורשת.

 

מקרים מיוחדים:

  1. אם הרוכש שכר את הדירה במשך תקופה ארוכה לפני ביצוע העסקה.

  2. מקרים בהם הקונה נכנס כשוכר לפני שהעסקה הושלמה ברישום.

  3. נורות אדומות (דירת 5 חדרים על 40 מ"ר, גג ללא הצמדה בנסח).

  4. הבדל בין סיווג הנכס בארנונה לבין ייעודו בהיתר.

 

אולי יעניין אותך גם:

מס רכישה – מדרגות דירת מגורים יחידה.

מס שבח – עריכת שומה עצמית למס השבח וסוגי פטורים.

עסקת מתנה – העברת דירה ללא תמורה בתוך המשפחה.

כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן
 

קביעת פגישת ייעוץ:

 

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון: 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com