רכישת / קניית דירה יד שניה - כל המידע שחשוב לדעת לפני החתימה

במקרים רבים הקונה עתיד לשלם את התורה בעבור הדירה באמצעות כספי משכנתא שאותה יקבל מאת הבנק המלווה מטעמו. האחריות לקבלת המשכנתא ולביצוע התשלומים מכוחה מוטלת על הקונה, כך שעל הקונה מוטלת החובה לשלם את מלוא התמורה במועדים שנקבעו בהסכם אף אם לא מאושרת לא משכנתא, אחרת הקונה מסתכן בהפרה יסודית של ההסכם או בהליכים משפטיים שבהם יוכרע על מי תוטל האחריות בגין הפרת ההסכם (כמו למשל במקרה בו נדחתה בקשה למשכנתא לאחר שנרשם עיקול על זכיות המוכר יום לאחר החתימה על ההסכם).

 

החל מהמועד הטרום חוזי בו נוהל משא ומתן לחתימה על ההסכם ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על הקונה לבצע (בדר כלל) מספר פעולות בעניין המשכנתא, כך:

​

• קבלת אישור עקרוני מאת הבנק בדבר אישור משכנתא.

• המצאת כתב התחייבות לרישום משכנתא - חתום ומאומת כדין.

• המצאת מסמכים לידי הבנק המלווה לצורך אישור המשכנתא.

• רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה מטעם הקונה על הזכויות החוזיות ברשם המשכונות.

• רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא.

• רישום משכנתא לטובת הבנק יחד עם רישום הזכויות לטובת הקונה.

​

כך למשל בפסק דין תא (נצ') 34950-02-11‏ ‏ לריסה בלביץ נ' חנה חליוה, מדובר היה בהסכם מכר שנחתם לצורך רכישת דירה תמורת 430,000 ש"ח, כשלצורך תשלום התמרוה בעבור הדירה שילמו המוכרים סך של 210,000 ש"ח באמצעות הון עצמי של המוכרים והיתרה באמצעות משכנתא אשר הרוכשים התכוונו ליטול לצורך תשלום יתרת התמורה. כמו כן, לצורך מימון תשלום יתרת התמורה התחייבו המוכרים להמציא לידי הקונים מכתב כוונות לפיו באם תשולם יתרת המשכנתא של המוכרים יוסר השעבוד שנרשם בגינה בלשכת רישום המקרקעין. את ההתחייבות להמצאת מכתב כוונות הניח בית המשפט לא מתוך התחייבות מפורשת בהסכם, אלא באמצעות ידיעת המוכרים כי הקונים ישלמו את התורה בעבור הדירה באמצעות משכנתא, כך שמכוח ידיעה זו עליהם להמציא מכתב כוונות. אולם, המוכרים לא עמדו בהתחייבות זו ולא המציאו מכתב כוונות, כך שהבנק המלווה מטעם הקונים לא אישר את המשכנתא לרכישת הנכס. במקרה זה, בית המשפט פסק כי אי המצאת מכתב כוונות מהווה הפרה של ההסכם ופעולה חסרת תום לב מצד המוכרים להכשיל את ביצועו של ההסכם. לפיכך, בנוסף למסמכים שישי להמציא לצורך אישור המשכנתא מומלץ להסדיר גם את ביצוע הפעולות הבאות:

​

• תיאום כניסה לדירה של שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה.

• עריכת ביטוח לדירה בהתאם לדרישת הבנק המלווה.

​

בנוסף יש לדאוג מראש להמצאת כל המסמכים הנדרשים אשר מופיעים ברשימת הבנק המלווה.

​

אישור עקרוני לקבלת משכנתא:

​

בניגוד לעבר, כיום ניתן לקבל משכנתא הן מבנקים והן מגופים פנסיונים כגון חברות ביטוח וכיו"ב, והכל בהתאם לתנאים קנבעו על ידי בנק ישראל. לפי הוראות הביצוע של המפקח על הבנקים - ניהול בנקאי תקין [15] (11/06) - נהלים למתן הלוואות לדיור, על הבנק המלווה לתת לרוכש אישור עקרוני שתוקפו 12 יום לפחות או לתקופה ארוכה יותר לצורך המצאת המסמכים הדרושים לאישור המשכנתא, כשבמסגרת זו עליו לספק לרוכש (הלווה) את הפרטים הבאים:

​

• שיעור הריבית הקבועה או מנגנון הריבית המשתנה.

• סכום ההלוואה.

• תקופת ההלוואה.

• סכום ההחזר החודשי.

• במקרה של ריבית משתנה - העקרונות לשינוי הריבית.

• סכום החיובים והעמלות מאת הבנקאים לגורמים חיצוניים.

• פירוט הסיכונים שאותם יש לבטח ואת עלויות הביטוח.

• רשימת המסמכים שיש להמציא לצורך אישור המשכנתא.

• הודעה בדבר השינוי בגובה הריבית באם חלף המועד שניתן לאישור העקרוני.

​

כתב התחייבות, רישום שעבוד ברשם המשכונות ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק:

​

לאחר קבלת האישור העקרוני והמצאת כל המסמכים הדרושים לצורך אישור המשכנתא, חל הצורך לשלם בעבור הדירה באמצעות כספי המשכנתא. אולם, במקרים רבים התשלומים מכח המשכנתא מבוצעים לפני שהקונה רשום כבעלים של הנכס, כך שהבנק המלווה לא יכול לרשום לזכותו שעבוד על הדירה על דרך רישום משכנתא מדרגה ראשונה בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, וכדי להגן על זכויותיו הבנק המלווה מתנה את התשלום באמצעות כספי המשכנתא לאחר ביצוע הפעולות הבאות:

​

• חתימת הצדדים על כתב התחייבות:

כתב ההתחייבות מהווה למעשה מעין הסכם משולם בין הבנק המלווה מטעם הקונה לבין הקונה ולבין המוכר. לפי הסכם זה המוכר מתחייב כי תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק בגין התחייבות לרישום הערת אזהרה, כי הוא מסכים לרישום משכנתא לטובת הבנק בעת רישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין (הקונה מתחייב לכך) ושהתשלומים שהתקבלו על חשבון המשכנתא יושבו לידי הבנק באם ההסכם יבוטל מכל סיבה שהיא.

 

כמו כן, במסגרת כתב ההתחייבות הקונה מאשר מהו הסכם שהתקבל עד כה על חשבון הדירה, כי הוגשו דיווחים מתאימים למיסוי מקרקעין ולגורמים השונים, כי הדירה מבוטחת בביטוח  דירה מתאים, הסכמה לרישום שעבוד על זכיותיו החוזיות של הקונה בדירה וכיו"ב.

​

• רישום שעבוד ברשם המשכונות:

בנוסף, הבנק יבקש מאת הקונה כי יירשם שעבוד על זכויותיו החוזיות בדירה ברשם המשכונות, וזאת כבטוחת ביניים עד לרישום הזכויות משכנתא זכויות הקונה בדירה. עם זאת, השעבוד מוסר רק לאחר כיסוי מלוא החוב בעבור המשכנתא. 

​

• רישום הערת אזהרה לטובת הבנק:

כמו כן, הבנק יבקש לרשום הערת אזהרה (בגין התחייבות לרישום משכנתא) על זכויותיו של המוכר בלשכת רישום המקרקעין בגין הכספים שהתקבלו וכן אלו שעתידים להתקבל מכח המשכנתא. בעת רישום הבעלות של הקונה בדירה תמחק הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק בד בבד עם רישום משכנתא על זכויות הבעלות של הקונה. כיום ניתן לבצע רישום מקוון של הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

​

כמו כן, יובהר כי, כמות וסוג המסמכים ישתנו באם יבקש הקונה לרשום משכנתא או לגרור משכנתא. לצורך גרירת משכנתא יידרשו פעולות נוספות והתייחסות נוספת אשר תעוגן בין הצדדים בהסכם המכר. כיום, רוכשים רבים נעזרים בשירותיהם של יועצי משכנתאות לצרוך הפחתת עלויות המימון והסדרת תנאי הרכישה.

​

רישום משכנתא לטובת הבנק:

​

כיוון שהערת אזהרה אינה זכות במקרקעין, אלא זכות מעין קניינית אשר מקנה למוטב בעיקר כח שלילי למניעת עסקאות נוגדות, הרי שבעת השלמת פעולת הרישום יש להסב את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק למשכנתא אשר מוגדרת כזכות קניינית. לפיכך, בשל השלמת העברת זכויות הבעלות בדירה ורישומן על שם הקונה יש לרשום במקביל משכנתא לטובת הבנק המלווה. לפי הוראות בנק ישראל - הבנק המלווה מחויב להסיר את המשכנתא לאחר ששולם מלוא הסכום בגין ההלוואה.