רכישת / קניית דירה יד שניה - כל המידע שחשוב לדעת לפני החתימה

תוכן עניינים:

רכישת דירה

מבוא:

המדריך שלפניכם נכתב בעזרת ידע רב שנצבר בעקבות ליווי מספר רב של הסכמי מכר רבים ומגוונים, הכוללים עסקאות פשוטות ומורכבות כאחד - כשלבסוף הסכם זה כולל את הנושאים השכיחים אשר עולים במרבית העסקאות, וכן עצות שימושיות, נקודת חשובות שיש לקחת בחשבון החל מהשלב הטרום חוזי ועד להשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

את הידע הרב שנצבר למדנו לאור פעילותינו הענפה בתחום הנדל"ן הכולל ייעוץ משפטי שוטף לחברות נדל"ן רבות בתחום במספר רב של פרויקטים, ליווי הסכמי מכר רבים וכן מתוך למידה של הוראות החוק והפרקטיקה הנוהגת.

עם זאת, המדריך אינו מהווה בשום פנים ואופן תחליף לייעוץ מקצועי על ידי עורך דין מתחום הנדל"ן ו/או של כל בעל מקצוע אחר אשר אמון על מתן ייעוץ וליווי של עסקאות אלו.

זיכרון דברים

על הסכמי המכר חלים דיני החוזים והוראות דין נוספות (כגון הוראות חוק המקרקעין בו מעוגנת דרישת הכתב בהסכמי מכר), ומשכך כדי שיתקבל הסכם מחייב חל הצורך לביצוע בין הצדדים של הצעה, מסוימות, גמירות דעת וקיבול. ככלל, זיכרון הדברים נותן מענה לדרישת הכתב ובמקרים מסוימים הוא מגלם בתוכו את כל היסודות הדרושים לצורך היותו הסכם מחייב.

לגבי פרטים שלא הוסדרו בזיכרון הדברים ניתן להשלים באמצעות הוראות חוק משלימות, לפי מה שנהוג ומקובל בתחום וכן לפי נסיבות המקרה. לפיכך, יש להיזהר כי זיכרון הדברים אינו מהווה הסכם מחייב. ככלל, בתי המשפט נוטים לתת פרשנות מצמצמת לתוקפו של זיכרון הדברים, אך אין לגרוע מכך שבלא מעט פעמים ניתן לו תקוף מחייב. מבחינת הפסיקה נקבעו מספר פרמטרים לכך שיראו בזיכרון הדברים כהסכם מחייב, וזאת בעת הסדרת הנושאים שלהלן:

חתימה על זיכרון דברים:

זיהוי פרטי הנכס.
קביעת לוח תשלומים ושווי הדירה.
קביעת מועד מסירה.
הסדרת החיובים בין הצדדים.
קביעת פיצוי מוסכם וסנקציות בשל אי עמידה בחיובים שנקבעו.
רישום חפצים וריהוט שיישארו בדירה.

ככלל, לא מדובר ברשימה סגורה של נושאים או ברשימה הקובעת דרישות מינימליות ליצירת הסכם מחייב, אולם ככול שהפירוט בזיכרון הדברים יהיה רחב יותר, כך נטה לראות בו כהסכם מחייב שמכוחו ניתן להשלים את החסר. בחיי היום-יום אנו נתקלים ברוכשים רבים אשר חתמו על זיכרון דברים ולאחר מכן חזרו בהם מהחלטתם, אולם המוכרים מתעקשים על תוקפו של הסכם ואף מציינים כי פעולת הביטול גורמת להם לנזקים כבדים. משכך, וכדי להימנע ממקרים אלו רצוי להיזהר בעת החתימה על זיכרון דברים ובמידת הצורך לסייג את תוקפו המחייב במפורש. עם זאת, נקודת המוצא כיום בתחום היא שאין לחתום על זיכרון דברים, וזאת בייחוד לנוכח הבדיות הרבות שיש לבצע לפני רכישת הדירה אשר יתוארו בהרחבה בהמשך המאמר.

כך למשל בפסק דין ע"א 158/77‏ ‏ חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) נדון תוקפו של זיכרון דברים שנחתם בעניין רכישת מגרש בין חברה יזמית לבין המוכרת כשבגדרו נקבעו התנאים למכירת המגרש בנוסף לתניה חוזית הקובעת כי בהמשך ייחתם הסכם בין הצדדים. במסגרת פסק הדין נקבע כי זיכרון הדברים עונה לדרישת הכתב היחס לעסקאות מקרקעין, וכי תוקפו מחייב את הצדדים וזאת בהתאם למבחן לפיו בודקים האם האדם הסביר היה רואה במסמך שנחתם כהסכם מחייב.

רכישת דירה - בדיקות מקדמיות:

ככלל, בעבור מרבית האנשים רכישת תהיה הינה העסקה היקרה והמשמעותית ביותר, לכן לפני רכישת הנכס רצוי לבצע מספר בדיקות מקדמיות לבדיקת סביבת הנכס, מצבו התכנוני והרישומי, בירור זכויות של הבעלים, מסמכי הבית המשותף, זכויות לטובת צד ג', דרכי מימון העסקה,ביצוע בדק בית ובדיקת שווי לדירה, אומדן הוצאות נלוות, היתרונות שניתן להפיק מהנכס וכיו"ב.

הבדיקות המקדמיות מאפשרות לקונה לעמוד על טיבו של הנכס הנרכש, לצבור מידע רב אשר יאפשר לו לקבל החלטה מושכלת באם לרכוש את הדירה או לא ולבדוק האם הדירה מתאימה למטרותיו.

כפי שניתן לראות ישנן בדיקות רבות שעל הקונה לבצע לפני החתימה על הסכם המכר, אמנם החובה לבצע את הבדיקות משתנה בהתאם לסוג הנכס הנרכש (כך למשל יש הבדל בין דירה רגילה בבית משותף לבין דירת גג/גן או בית צמוד קרקע), עם זאת ישנן בדיקות שלא ניתן לוותר עליהן, וזאת למרות שמומלץ לבצע את כל הבדיקות כדי לקבל את מלוא המידע הדרוש לפני החתימה על הסכם המכר ורכישת הדירה.

רכישת דירה - בדיקת סביבת הדירה לפני חתימה על הסכם מכר:

בעת בדיקת סביבת הדירה אנו נבדוק כי אין מטרדים אשר יימנעו או ייפגעו בשימוש הסביר למגורים בדירה וכן כי סביבת הנכס תואמת את המטרות שלשמה נרכשה הדירה.

אגב כך, אנו נבחן האם בסביבת הנכס ישנם גנים, בתי ספר, גני ילדים, פרקים, אזורי מסחר, תחבורה ציבורית, מרכזים קהילתיים ועוד מגוון שירותים שהשימוש בהם נפוץ. כמובן, שיקולים אלו ביחס להתאמת סביבת הדירה משתנים לפי מטרת הרכישה.

שכן, ככול ומדובר בדירה הנרכשת לצורכי השקעה אנו ניתן דגש לתחבורה ציבורית ולביקוש של שוכרים באזור בו נמצאת הדירה. לעומת זאת, אם מטרת הרכישה נועדה לצורכי מגורים של הקונה יינתן דגש נוסף על כמות החניות בסביבת הדירה, קרבה לגנים וכיו"ב.

כמו כן, לפני רכישת הדירה רצוי לבדוק כי אין בסביבה מטרדים כגון ריח או רעש ממפעלים, גגות אזבסט, כבישים סואנים, שימוש חורג שנעשה בדירות באמצעות הפיכתן לגני ילדים אשר גורמים לרעש ומגבירים את מצוקת החניה, קליניקות רפואיות משרדים וכיו"ב. עוד יש לבדוק כי אין בבניין שימוש שלא כדין בשטחי הרכוש המשותף (כמו למשל בנייה שלא כדין על גג הבניין), הפרעות שנגרמות על ידי בעלי דירות אחרים, קרבה גינות שגורמות לרעש לא סביר, מצוקת חניה וכיו"ב.

לצורך בדיקת סביבת הנכס רצוי לבדוק פיזית את סביבת הדירה מספר פעמים בשעות שונות ובימים שונים, כך למשל מומלץ לבדוק את העומס בכבישים בעת יצאת אנשים לעבודה ובחזרה, מומלץ לבדוק האם קיימת בעיית חניה בשעות מסוימות ובסופי שבוע וכו'. כן מומלץ לשאול אנשים הגרים בסביבת הדירה האם קיימים מטרדים או גורמים אשר יש בהם כדי להשפיע על ההנאה ממגורים. עם זאת, ניתן לבצע הים בדיקות רבות מבלי לצאת מהבית, וזאת עוד בשלב בו התחלנו רק להתעניין לגבי רכישת הדירה, כך:

ניתן לבדוק באמצעות "גוגל מפות" האם יש נגישות לתחבורה ציבורית בסביבת הדירה וכן את התדירות.
כמו כן, ניתן לבחון באמצעות "גוגל מפות" את סביבת המושכר, לרבות הקרבה לגנים, שטחים ציבורים וכיו"ב.
באמצעות "google street view" ניתן לראות את חזית הבניין וסביבתו, ובכך ללמוד על מצבו הפיזי של הבניין והסביבה.
בדיקה באמצעות אתר "גוב-מאפס (gov-maps)" אשר באמצעותו ניתן לקבל נתונים סטטיסטיים ביחס לסביבת הנכס וכן בגין תכניות החלות על המקרקעין וכן מציאת גוש החלקה של הנכס לפי כתובת באמצעות שכבות המידע.
בדיקת עלויות של עסקאות שבוצעו בסביבת המקרקעין באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים.
בדיקה פרטנית של תכניות החלות על המקרקעין באתר של מנהל התכנון - מבא"ת ובאתר של רשות מקרקעי ישראל.
בדיקה של זיהום אוויר בסביבת הדירה באתר של המשרד להגנת הסביבה.
בנוסף ניתן לבדוק את מיקומן של אנטנות סלולריות באתר של המשרד להגנת הסביבה.
לבדוק באתרי חיפוש באינטרנט לגבי סביבת המגורים, הפרויקט בו נמכרת הדירה וכו'.

בנוסף לאמור לעיל, ניתן לבצע בדיקות נוספות באמצעות אתרים שונים, קבוצות פייס וכו'. אולם, חשוב לציין כי למרות החשיבות שבביצוע בדיקות באמצעות האינטרנט אין תחליף לבדיקה פיזית של סביבת הנכס בשעות ובימים שונים. כמו כן, במידת האפשר רצוי ליזום שיחה עם דיירים בבניין ואפילו עם ועד הבית כדי לקבל מידע עדכני לניהול הבניין ואופן השימוש בו.

מסמכי בית משותף:

מסמכי הבית המשותף מורכבים (בדך כלל) מתשריט, תקנון וצו רישום הבית המשותף. שילוב המסמכים הללו מאפשר מצד חד לקבלת נקודת מבט ראשונית על מצבו התכנוני של הנכס בעת רישום הבית המשותף וכן בגין הסדרת היחסים והזכויות שבין בעלי הדירות.

יובהר כי, לעיתים ייתכנו אי התאמות אשר מקורן בשינויים שבוצעו כשלא תמיד ניתן להסיק מכך כי מדובר בחריגות בניה, אולם עצם אי ההתאמה מחייבת ביצוע בדיקה. את ההשוואה בין המצב הפיזי של הנכס ממועד הרישום לעומת מצבו הפיסי של הנכס בפועל רצוי לבצע באמצעות איש מקצוע אשר מוסמך ובקיא בנושא.

כאמור, לצד התשריט מצויים תקנון וצו רישום בית משותף בהם מוסדרים החובות בין בעלי הזכויות בנכס, לרבות: חלוקת עלויות אחזקת והוצאות הבית המשותף, חלוקת הרכוש המשותף שניתן להוציאו על פי חוק המקרקעין, חלוקת הבניין לדירות וכיו"ב.

ספרי ועד בית:

דירות מגורים רבות מרכיבות למעשה יחד עם יחידות נוספות בבניין את הבית המשותף שהינו צורת מגורים שכיחה בעיר המודרנית, וזאת כדי לנצל באופן מיטבי את הקרקעות בתוך העיר. כתוצאה מהחיים בבית המשותף נקבעים כללים להסדרת היחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף אשר ניתנות לשינוי מעת לעת בהחלטות המתקבלות באספות דיירים כשעל החלטות אלו להירשם בספר ועד הבית שצריך להיות נגיש לכל בעלי הדירות.

לכן, בנוסף לבדיקת מסמכי הבית המשותף, נסח לשכת רישום המקרקעין ויתר המסמכים בהם מסדירים את זכויות המוכר בדירה יש לבדוק גם את ספרי ועד הבית ולבחון שלא התקבלו באספות הדיירים החלטות שמשנות את מצב הזכויות של המוכר בדירה (כמו למשל הסכמה להוציא חלקים מהרכוש המשותף, הצמדת זכויות בניה לדירה מסוימת, חלוקה מסוימת של חניות וכו').

רכישת דירה - בירור הזכויות בנכס:

באופן עקרוני, אפילו אם לכל הבדיקות היה משקל זהה, הרי שבירור הזכויות בנכס היה ראשון בין שווים. מדובר בבדיקה חשובה כך שבמסגרתה מוודאים ומאמתים כי התמורה אינה משולמת "על קרן הצבי".

משכך, יש לבדוק כי המוכר אכן רשום כבעלים של הדירה הנמכרת, כי פרטי הזהות של המוכר בתעודת הזהות זהים לפרטים במסמכי הרישום, כי הזכויות הנמכרות כולל ההצמדות אכן רשומות על שם המוכר וכו'. ככל לפי חוק המקרקעין רישום הזכויות בנסח לשכת רישום המקרקעין מהווה הוכחה חותכת לתוכנו, כלומר לפי החוק הרישום של פלוני כבעלים מהווה ראיה חלוטה ביחס לבעלות. אולם ייתכנו מקרים בהם יזויפו פרטי המוכר באופן התואם את הרישום בנסח.

נסח לשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו):

כאמור לעיל, נסח לשכת רישום המקרקעין מהווה ראיה חלוטה לעניין הבעלות. לפיכך, הפעולה הראשונה שיש לבצע היא בדיקת נסח לשכת רישום המקרקעין ולאמתם מול תעודת הזהות של המוכר, באצעות כך ניתן לבדוק האם הדירה הנמכרת היא דירתו של המוכר וכן האם המוכר הוא הבעלים של הדירה.

בנוסף, בעזרת הנסח ניתן לראות מהן הצמדותיה של הדירה הנמכרת, לרבות: חניות, מחסן, מרפסות, גינה וחלקים ברכוש המשותף. כיום ניתן להוציא נסח דרך האינטרנט, כך שמדובר בפעולה פשוטה וזולה יחסית (נכון להיום עלות נסח מקוון 15 ש"ח).

כמו כן, באמצעות הנסח ניתן לראות האם נרשמו על הדירה עיקולים, הערות, שעבודים (משכנתאות), צווים, הערות אזהרה וכן הערות נוספות. לנוכח המידע הרב שניתן לקבל מהנסח, וכן בשל התוקף הניתן לרישום בו מומלץ להוציא נסח כבר בתחילת המשא ומתן, אך גם ביום החתימה על ההסכם וזאת כדי לוודא שלא נערכו שינויים בנסח. אולם, ראוי לשים לב למספר סוגי נסחים, כדלהלן:

פנקס הבתים המשותפים: רישום הזכויות כשכל דירה רשומה כתת חלקה נפרדת אשר מהווה יחידה רישומית נפרדת ביחס ליתר החלקות בבניין.
פנקס הזכויות: רישום הזכויות כשכול בעלי הזכויות בחלקה רשומים ביחד (במושע) כשלכל אחד מבעלי הזכויות רשום חלקו היחסי לפי שיעור הבעלות.
נסח היסטורי: נסח בו מתעדים כל הפעולות שבוצעו במקרקעין.

בהתאם למצב רישום הזכויות בנכס והמטרה שלשמה מעוניינים להוציא נסח אנו נבחר באם להוציא נסח מרוכז, נסח פרטני וכו'.

אישור זכויות - רשות מקרקעין ישראל:

במקרים מסוימים לגבי במקרקעין בהם הבעלות רשומה על שם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), רשות הפיתוח וכן גופים נוספים מטעם מדינת ישראל הבעלות תירשם בספרי רשות מקרקעי ישראל. לפיכך, במקרים אלו אישור לבעלות תינתן באמצעות טופס אישור זכויות המונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל. בנוסף, ניתן לבצע בדיקה ראשונית ביחס לרישום באתר של רמ"י - קבלת מידע על נכס.

זכות מסוג הערת אזהרה (זכות מעין קניינית):

בנוסף, ייתכנו מקרים בהם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין טרם נרשמו כמו למשל במקרים בהם מוכר רכש את הדירה אשר טרם הסתיימו ברישום בלשת רישום המקרקעין (בדרך כלל הרישום יתבצע לאחר רישום בית משותף) או במקרים בהם המוכר רכש את הדירה הנמכרת לפני זמן רב, אך במשך הזמן הדירה לא נרשמה בשל טעות טכנית.

לעניין זה יובהר כי, עד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הזכויות הנמכרות/הנרכשות הינן זכויות חוזיות, ולכן יש להבטיח שבסוף ההליך יירשמו הזכויות החוזיות.

לכן, ראוי לשים לב למהות ההערה שנרשמה ולזכויות המוקנות מכוחה (יש לכל מקרה מנגונים חוזיים שמבטיחים את רישום הזכויות או מקטינים את הסיכונים בהתאמה).

רשם המשכונות:

ככלל, כל שעבוד על הדירה צריך להירשם בלשכת רישום המקרקעין. אולם, ייתכנו מקרים נוספים בהם יירשמו שעבודים ברשם המשכונות או אפילו ברשם החברות אם הדירה נמכרת על ידי דירה. לכן, לפני רכישת הדירה יש להוציא דו"ח שעבודים מאת רשם המשכונות ובמקרים המתאימים גם נסח חברה לצורך בדיקה כי אין שעבודים שנרמו על הדירה. כך למשל כשמדובר בדירה הנמכרת על ידי רוכש שקנה את דירתו מיזם/קבלן יירשם במקרים מסוימים שעבוד על זכויות היזם במקרקעין לטובת הבנק המלווה לפרויקט.

ככלל, עד לרישום הבית המשותף יהיה היזם הבעלים של הדירה, ולכן השעבוד שיחול על זכויותיו במקרקעין לטובת הבנק המלווה יחול על הדירה. לכן במקרים אלו יש לבקש מכתב החרגה סופי (בהנחה שבניית הדירה הסתיימה) מאת הבנק המלווה לפיו השעבודים הרשומים לטובתו על הנכס מוחרגים מהדירה.

יצוין כי, נסח חברה יידרש בכל מקום בו הנכס נמכר על ידי החברה, וזאת בנוסף למסמכים הנוספים הדורשים את אימות פרטי ובעלי הזכויות בחברה, מורשי חתימה מטעמה וכיו"ב.

זכויות בחברה משכנת:

כפי שניתן ללמוד מהאמור לעיל, במקרים מסוימים מכירת הדירה תתבצע כשזכויות הבעלות טרם נרשמו על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין, בייחוד במקרים בהם המוכר רכש את הדירה מקבלן כשכיום הדירה נמסרה לידיו מבלי שהושלם רישום הזכויות על שמו. אולם, עד לרישום הזכויות תירשם לטובת המוכר הערת אזהרה מפורטת בלשכת רישום המקרקעין וכן יתנהל רישום של הזכויות בפרויקט בחברה המשכנת שתפקידה לדאוג לרישום והסדרת הזכויות עד לרישום בטאבו.

במקרים אלו, אנו נבקש לראות בנוסף לנסח טאבו הכולל רישום הערת אזהרה לטובת המוכר (במידת האפשר) גם טופס אישור זכויות מאת החברה המשכנת, ובנוסף נוהל העברת זכויות המפרט את התנאים הדרושים לקבלת הסכמתה של החברה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש החדש וכן להעברת הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. עלויות הרישום והעברת הזכויות בחברה המשכנת נקבעו צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין).

בדיקות הנדסיות - מחלקת הנדסה (ועדה מקומית לתכנון ובניה):

חלק מן הבדיקות המקדמיות לפני רכישת הנכס מבוצעות מול העירייה בה נמצא הנכס, וליתר דיוק מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (מחלקת הנדסה) שהינה מעין גוף נפרד בתוך הועדה המקומית. לצורך ביצוע הבדיקות חל הצורך לקבל מהמוכר יפוי כח לבדקה ועיון במסמכים בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כך שבאמצעותו ניתן יהיה לעיין בתשריטי ותכניות הדירה, ברישומים שיש לגביה (ככול וישנם), חובות הרשומים על שם בעלי הזכויות, זהות המחזיקים בנכס (זהות המחזיקים בעירייה יכולה להיות שונה מאלו הרשומנם בנסח לשכת רישום המקרקעין רישום הנעשה בדרך כלל כשיש שוכרים בדירה), השימוש שמבוצע בנכס וסיווגו ומצב תכנוני עדכני אשר עלול להיות שונה מזה הנמצא במסמכי הבית המשותף. כיום, ניתן למצוא מידע רב באופן מקוון באתרי האינטרנט של מחלקות הנדסה הועדות מקומיות רבות, ובכך לקבל תמונת מצב ראשונית ביחס לנכס.

היתר בניה:

היתר בניה הינו מסמך שמכוחו ניתן להתחיל בעבודות בניה, כשקודם להוצאת ההיתר יש לקבל אישור לתכנית מפורטת שמכוחה ניתן לקבל היתר, להגיש תכניות בינוי, לשלם אגרות והיטלים וכן לבצע פעולות נוספות במסגרת הליך הרישוי.

בהיתר הבניה נקבע מספר הדירות שניתן לבנות בבניין, קביעת שטחי השירות והשטחים העיקריים וכן תנאים נוספים שנקבעו בהיתר. ואולם, כיום ישנם מבנים רבים אשר נבנו החריגה מהיתר הבניה שניתן ואפילו ללא היתר. משכך, לפני רכישת הדירה יש לבדוק כי הדירה נבנתנה על פי היתר בניה כדין וכן כי ניתן לפרויקט ולדירה טופס 4 בהתאם לייעוד הדירה.

תשריטים ותכניות של הדירה:

לעומת תיאור הידרה בתשריט שבמסמכי הבית המשותף ייתכנו מקרים בהם התשריט שיהיה במחלקת הנדסה יהיה שונה בעקבות שינויים ותיקונים שהוכנסו בהיתר, הקלות שאושרו במהלך השנים, שינוי שבוצע בעקבות תכניות שונות שאושרו וכן בעקבות שינויים שהוכנסו בנכס לאחר רישום הבית המשותף.

בדרך זו, ניתן יהיה לראות שינויים שהוכנסו בנכס כמו למשל בעת פיצול צמודי קרקע כדין בעקבות התיקון שנערך לחוק התכנון והבניה, זאת לעומת פיצול דירות שבוצע לא כדין כשבמקרה זה לא יהיה היתר לשימוש חורג בתשריטים ובמסמכי העירייה. בעת בדיקת התכניות הנמצאות בעירייה יש לבדוק כי נתקבלו לגביהם האישורים הדרושים וכן כי חתמו עליהם בעלי התפקידים הרלוונטיים ברשות המקומית ובוועדה לתכנון ובניה.