המדריך המקיף לרכישת דירה יד 2

רכישת / קניית דירה יד שניה - כל המידע שחשוב לדעת לפני החתימה

תוכן עניינים:

רכישת דירה

מבוא:

המדריך שלפניכם נכתב בעזרת ידע רב שנצבר בעקבות ליווי מספר רב של הסכמי מכר רבים ומגוונים, הכוללים עסקאות פשוטות ומורכבות כאחד - כשלבסוף הסכם זה כולל את הנושאים השכיחים אשר עולים במרבית העסקאות, וכן עצות שימושיות, נקודת חשובות שיש לקחת בחשבון החל מהשלב הטרום חוזי ועד להשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

 

את הידע הרב שנצבר למדנו לאור פעילותינו הענפה בתחום הנדל"ן הכולל ייעוץ משפטי שוטף לחברות נדל"ן רבות בתחום במספר רב של פרויקטים, ליווי הסכמי מכר רבים וכן מתוך למידה של הוראות החוק והפרקטיקה הנוהגת.

 

עם זאת, המדריך אינו מהווה בשום פנים ואופן תחליף לייעוץ מקצועי על ידי עורך דין מתחום הנדל"ן ו/או של כל בעל מקצוע אחר אשר אמון על מתן ייעוץ וליווי של עסקאות אלו.

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

זיכרון דברים

 

על הסכמי המכר חלים דיני החוזים והוראות דין נוספות (כגון הוראות חוק המקרקעין בו מעוגנת דרישת הכתב בהסכמי מכר), ומשכך כדי שיתקבל הסכם מחייב חל הצורך לביצוע בין הצדדים של הצעה, מסוימות, גמירות דעת וקיבול. ככלל, זיכרון הדברים נותן מענה לדרישת הכתב ובמקרים מסוימים הוא מגלם בתוכו את כל היסודות הדרושים לצורך היותו הסכם מחייב. לגבי פרטים שלא הוסדרו בזיכרון הדברים ניתן להשלים באמצעות הוראות חוק משלימות, לפי מה שנהוג ומקובל בתחום וכן לפי נסיבות המקרה. לפיכך, יש להיזהר כי זיכרון הדברים אינו מהווה הסכם מחייב. ככלל, בתי המשפט נוטים לתת פרשנות מצמצמת לתוקפו של זיכרון הדברים, אך אין לגרוע מכך שבלא מעט פעמים ניתן לו תקוף מחייב. מבחינת הפסיקה נקבעו מספר פרמטרים לכך שיראו בזיכרון הדברים כהסכם מחייב, וזאת בעת הסדרת הנושאים שלהלן:

לייעוץ משפטי בעניין הסכמי מכר  ניתן לפנות למשרדנו

רכישת דירה - בדיקות מקדמיות:

 

ככלל, בעבור מרבית האנשים רכישת תהיה הינה העסקה היקרה והמשמעותית ביותר, לכן לפני רכישת הנכס רצוי לבצע מספר בדיקות מקדמיות לבדיקת סביבת הנכס, מצבו התכנוני והרישומי, בירור זכויות של הבעלים, מסמכי הבית המשותף, זכויות לטובת צד ג', דרכי מימון העסקה,ביצוע בדק בית ובדיקת שווי לדירה, אומדן הוצאות נלוות, היתרונות שניתן להפיק מהנכס וכיו"ב.

 

הבדיקות המקדמיות מאפשרות לקונה לעמוד על טיבו של הנכס הנרכש, לצבור מידע רב אשר יאפשר לו לקבל החלטה מושכלת באם לרכוש את הדירה או לא ולבדוק האם הדירה מתאימה למטרותיו.

 

כפי שניתן לראות ישנן בדיקות רבות שעל הקונה לבצע לפני החתימה על הסכם המכר, אמנם החובה לבצע את הבדיקות משתנה בהתאם לסוג הנכס הנרכש (כך למשל יש הבדל בין דירה רגילה בבית משותף לבין דירת גג/גן או בית צמוד קרקע), עם זאת ישנן בדיקות שלא ניתן לוותר עליהן, וזאת למרות שמומלץ לבצע את כל הבדיקות כדי לקבל את מלוא המידע הדרוש לפני החתימה על הסכם המכר ורכישת הדירה. 

 
רכישת דירה - בדיקת סביבת הדירה לפני חתימה על הסכם מכר:

בעת בדיקת סביבת הדירה אנו נבדוק כי אין מטרדים אשר יימנעו או ייפגעו בשימוש הסביר למגורים בדירה וכן כי סביבת הנכס תואמת את המטרות שלשמה נרכשה הדירה.

 

אגב כך, אנו נבחן האם בסביבת הנכס ישנם גנים, בתי ספר, גני ילדים, פרקים, אזורי מסחר, תחבורה ציבורית, מרכזים קהילתיים ועוד מגוון שירותים שהשימוש בהם נפוץ. כמובן, שיקולים אלו ביחס להתאמת סביבת הדירה משתנים לפי מטרת הרכישה.

 

שכן, ככול ומדובר בדירה הנרכשת לצורכי השקעה אנו ניתן דגש לתחבורה ציבורית ולביקוש של שוכרים באזור בו נמצאת הדירה. לעומת זאת, אם מטרת הרכישה נועדה לצורכי מגורים של הקונה יינתן דגש נוסף על כמות החניות בסביבת הדירה, קרבה לגנים וכיו"ב. 

כמו כן, לפני רכישת הדירה רצוי לבדוק כי אין בסביבה מטרדים כגון ריח או רעש ממפעלים, גגות אזבסט, כבישים סואנים, שימוש חורג שנעשה בדירות באמצעות הפיכתן לגני ילדים אשר גורמים לרעש ומגבירים את מצוקת החניה, קליניקות רפואיות משרדים וכיו"ב. עוד יש לבדוק כי אין בבניין שימוש שלא כדין בשטחי הרכוש המשותף (כמו למשל בנייה שלא כדין על גג הבניין), הפרעות שנגרמות על ידי בעלי דירות אחרים, קרבה גינות שגורמות לרעש לא סביר, מצוקת חניה וכיו"ב. 

לצורך בדיקת סביבת הנכס רצוי לבדוק פיזית את סביבת הדירה מספר פעמים בשעות שונות ובימים שונים, כך למשל מומלץ לבדוק את העומס בכבישים בעת יצאת אנשים לעבודה ובחזרה, מומלץ לבדוק האם קיימת בעיית חניה בשעות מסוימות ובסופי שבוע וכו'. כן מומלץ לשאול אנשים הגרים בסביבת הדירה האם קיימים מטרדים או גורמים אשר יש בהם כדי להשפיע על ההנאה ממגורים. עם זאת, ניתן לבצע הים בדיקות רבות מבלי לצאת מהבית, וזאת עוד בשלב בו התחלנו רק להתעניין לגבי רכישת הדירה, כך:

מסמכי בית משותף:
 

מסמכי הבית המשותף מורכבים (בדך כלל) מתשריט, תקנון וצו רישום הבית המשותף. שילוב המסמכים הללו מאפשר מצד חד לקבלת נקודת מבט ראשונית על מצבו התכנוני של הנכס בעת רישום הבית המשותף וכן בגין הסדרת היחסים והזכויות שבין בעלי הדירות. יובהר כי, לעיתים ייתכנו אי התאמות אשר מקורן בשינויים שבוצעו כשלא תמיד ניתן להסיק מכך כי מדובר בחריגות בניה, אולם עצם אי ההתאמה מחייבת ביצוע בדיקה. את ההשוואה בין המצב הפיזי של הנכס ממועד הרישום לעומת מצבו הפיסי של הנכס בפועל רצוי לבצע באמצעות איש מקצוע אשר מוסמך ובקיא בנושא.

 

כאמור, לצד התשריט מצויים תקנון וצו רישום בית משותף בהם מוסדרים החובות בין בעלי הזכויות בנכס, לרבות: חלוקת עלויות אחזקת והוצאות הבית המשותף, חלוקת הרכוש המשותף שניתן להוציאו על פי חוק המקרקעין, חלוקת הבניין לדירות וכיו"ב.

ספרי ועד בית:
 

דירות מגורים רבות מרכיבות למעשה יחד עם יחידות נוספות בבניין את הבית המשותף שהינו צורת מגורים שכיחה בעיר המודרנית, וזאת כדי לנצל באופן מיטבי את הקרקעות בתוך העיר. כתוצאה מהחיים בבית המשותף נקבעים כללים להסדרת היחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף אשר ניתנות לשינוי מעת לעת בהחלטות המתקבלות באספות דיירים כשעל החלטות אלו להירשם בספר ועד הבית שצריך להיות נגיש לכל בעלי הדירות. לכן, בנוסף לבדיקת מסמכי הבית המשותף, נסח לשכת רישום המקרקעין ויתר המסמכים בהם מסדירים את זכויות המוכר בדירה יש לבדוק גם את ספרי ועד הבית ולבחון שלא התקבלו באספות הדיירים החלטות שמשנות את מצב הזכויות של המוכר בדירה (כמו למשל הסכמה להוציא חלקים מהרכוש המשותף, הצמדת זכויות בניה לדירה מסוימת, חלוקה מסוימת של חניות וכו').

רכישת דירה - בירור הזכויות בנכס:
 

באופן עקרוני, אפילו אם לכל הבדיקות היה משקל זהה, הרי שבירור הזכויות בנכס היה ראשון בין שווים. מדובר בבדיקה חשובה כך שבמסגרתה מוודאים ומאמתים כי התמורה אינה משולמת "על קרן הצבי". משכך, יש לבדוק כי המוכר אכן רשום כבעלים של הדירה הנמכרת, כי פרטי הזהות של המוכר בתעודת הזהות זהים לפרטים במסמכי הרישום, כי הזכויות הנמכרות כולל ההצמדות אכן רשומות על שם המוכר וכו'. ככל לפי חוק המקרקעין רישום הזכויות בנסח לשכת רישום המקרקעין מהווה הוכחה חותכת לתוכנו, כלומר לפי החוק הרישום של פלוני כבעלים מהווה ראיה חלוטה ביחס לבעלות. אולם ייתכנו מקרים בהם יזויפו פרטי המוכר באופן התואם את הרישום בנסח. 

 

נסח לשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו):

 

כאמור לעיל, נסח לשכת רישום המקרקעין מהווה ראיה חלוטה לעניין הבעלות. לפיכך, הפעולה הראשונה שיש לבצע היא בדיקת נסח לשכת רישום המקרקעין ולאמתם מול תעודת הזהות של המוכר, באצעות כך ניתן לבדוק האם הדירה הנמכרת היא דירתו של המוכר וכן האם המוכר הוא הבעלים של הדירה. בנוסף, בעזרת הנסח ניתן לראות מהן הצמדותיה של הדירה הנמכרת, לרבות: חניות, מחסן, מרפסות, גינה וחלקים ברכוש המשותף. כיום ניתן להוציא נסח דרך האינטרנט, כך שמדובר בפעולה פשוטה וזולה יחסית (נכון להיום עלות נסח מקוון 15 ש"ח). בנוסף, באמצעות הנסח ניתן לראות האם נרשמו על הדירה עיקולים, הערות, שעבודים (משכנתאות), צווים, הערות אזהרה וכן הערות נוספות. לנוכח המידע הרב שניתן לקבל מהנסח, וכן בשל התוקף הניתן לרישום בו מומלץ להוציא נסח כבר בתחילת המשא ומתן, אך גם ביום החתימה על ההסכם וזאת כדי לוודא שלא נערכו שינויים בנסח. אולם, ראוי לשים לב למספר סוגי נסחים, כדלהלן:

  • פנקס הבתים המשותפים: רישום הזכויות כשכל דירה רשומה כתת חלקה נפרדת אשר מהווה יחידה רישומית נפרדת ביחס ליתר החלקות בבניין.

  • פנקס הזכויות: רישום הזכויות כשכול בעלי הזכויות בחלקה רשומים ביחד (במושע) כשלכל אחד מבעלי הזכויות רשום חלקו היחסי לפי שיעור הבעלות.

  • נסח היסטורי: נסח בו מתעדים כל הפעולות שבוצעו במקרקעין.

בהתאם למצב רישום הזכויות בנכס והמטרה שלשמה מעוניינים להוציא נסח אנו נבחר באם להוציא נסח מרוכז, נסח פרטני וכו'.

אישור זכויות - רשות מקרקעין ישראל:

במקרים מסוימים לגבי במקרקעין בהם הבעלות רשומה על שם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), רשות הפיתוח וכן גופים נוספים מטעם מדינת ישראל הבעלות תירשם בספרי רשות מקרקעי ישראל. לפיכך, במקרים אלו אישור לבעלות תינתן באמצעות טופס אישור זכויות המונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל. בנוסף, ניתן לבצע בדיקה ראשונית ביחס לרישום באתר של רמ"י - קבלת מידע על נכס.

 
 
 

זכות מסוג הערת אזהרה (זכות מעין קניינית):

בנוסף, ייתכנו מקרים בהם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין טרם נרשמו כמו למשל במקרים בהם מוכר רכש את הדירה אשר טרם הסתיימו ברישום בלשת רישום המקרקעין (בדרך כלל הרישום יתבצע לאחר רישום בית משותף) או במקרים בהם המוכר רכש את הדירה הנמכרת לפני זמן רב, אך במשך הזמן הדירה לא נרשמה בשל טעות טכנית.

 

לעניין זה יובהר כי, עד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הזכויות הנמכרות/הנרכשות הינן זכויות חוזיות, ולכן יש להבטיח שבסוף ההליך יירשמו הזכויות החוזיות.

לכן, ראוי לשים לב למהות ההערה שנרשמה ולזכויות המוקנות מכוחה (יש לכל מקרה מנגונים חוזיים שמבטיחים את רישום הזכויות או מקטינים את הסיכונים בהתאמה).  

 

רשם המשכונות:

ככלל, כל שעבוד על הדירה צריך להירשם בלשכת רישום המקרקעין. אולם, ייתכנו מקרים נוספים בהם יירשמו שעבודים ברשם המשכונות או אפילו ברשם החברות אם הדירה נמכרת על ידי דירה. לכן, לפני רכישת הדירה יש להוציא דו"ח שעבודים מאת רשם המשכונות ובמקרים המתאימים גם נסח חברה לצורך בדיקה כי אין שעבודים שנרמו על הדירה. כך למשל כשמדובר בדירה הנמכרת על ידי רוכש שקנה את דירתו מיזם/קבלן יירשם במקרים מסוימים שעבוד על זכויות היזם במקרקעין לטובת הבנק המלווה לפרויקט. ככלל, עד לרישום הבית המשותף יהיה היזם הבעלים של הדירה, ולכן השעבוד שיחול על זכויותיו במקרקעין לטובת הבנק המלווה יחול על הדירה. לכן במקרים אלו יש לבקש מכתב החרגה סופי (בהנחה שבניית הדירה הסתיימה) מאת הבנק המלווה לפיו השעבודים הרשומים לטובתו על הנכס מוחרגים מהדירה.

יצוין כי, נסח חברה יידרש בכל מקום בו הנכס נמכר על ידי החברה, וזאת בנוסף למסמכים הנוספים הדורשים את אימות פרטי ובעלי הזכויות בחברה, מורשי חתימה מטעמה וכיו"ב.

זכויות בחברה משכנת:

כפי שניתן ללמוד מהאמור לעיל, במקרים מסוימים מכירת הדירה תתבצע כשזכויות הבעלות טרם נרשמו על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין, בייחוד במקרים בהם המוכר רכש את הדירה מקבלן כשכיום הדירה נמסרה לידיו מבלי שהושלם רישום הזכויות על שמו. אולם, עד לרישום הזכויות תירשם לטובת המוכר הערת אזהרה מפורטת בלשכת רישום המקרקעין וכן יתנהל רישום של הזכויות בפרויקט בחברה המשכנת שתפקידה לדאוג לרישום והסדרת הזכויות עד לרישום בטאבו. במקרים אלו, אנו נבקש לראות בנוסף לנסח טאבו הכולל רישום הערת אזהרה לטובת המוכר (במידת האפשר) גם טופס אישור זכויות מאת החברה המשכנת, ובנוסף נוהל העברת זכויות המפרט את התנאים הדרושים לקבלת הסכמתה של החברה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש החדש וכן להעברת הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. עלויות הרישום והעברת הזכויות בחברה המשכנת נקבעו צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין).

 
 
בדיקות הנדסיות - מחלקת הנדסה (ועדה מקומית לתכנון ובניה):

חלק מן הבדיקות המקדמיות לפני רכישת הנכס מבוצעות מול העירייה בה נמצא הנכס, וליתר דיוק מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (מחלקת הנדסה) שהינה מעין גוף נפרד בתוך הועדה המקומית. לצורך ביצוע הבדיקות חל הצורך לקבל מהמוכר יפוי כח לבדקה ועיון במסמכים בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כך שבאמצעותו ניתן יהיה לעיין בתשריטי ותכניות הדירה, ברישומים שיש לגביה (ככול וישנם), חובות הרשומים על שם בעלי הזכויות, זהות המחזיקים בנכס (זהות המחזיקים בעירייה יכולה להיות שונה מאלו הרשומנם בנסח לשכת רישום המקרקעין רישום הנעשה בדרך כלל כשיש שוכרים בדירה), השימוש שמבוצע בנכס וסיווגו ומצב תכנוני עדכני אשר עלול להיות שונה מזה הנמצא במסמכי הבית המשותף. כיום, ניתן למצוא מידע רב באופן מקוון באתרי האינטרנט של מחלקות הנדסה הועדות מקומיות רבות, ובכך לקבל תמונת מצב ראשונית ביחס לנכס.

היתר בניה:

היתר בניה הינו מסמך שמכוחו ניתן להתחיל בעבודות בניה, כשקודם להוצאת ההיתר יש לקבל אישור לתכנית מפורטת שמכוחה ניתן לקבל היתר, להגיש תכניות בינוי, לשלם אגרות והיטלים וכן לבצע פעולות נוספות במסגרת הליך הרישוי. בהיתר הבניה נקבע מספר הדירות שניתן לבנות בבניין, קביעת שטחי השירות והשטחים העיקריים וכן תנאים נוספים שנקבעו בהיתר. ואולם, כיום ישנם מבנים רבים אשר נבנו החריגה מהיתר הבניה שניתן ואפילו ללא היתר. משכך, לפני רכישת הדירה יש לבדוק כי הדירה נבנתנה על פי היתר בניה כדין וכן כי ניתן לפרויקט ולדירה טופס 4 בהתאם לייעוד הדירה.

תשריטים ותכניות של הדירה:

לעומת תיאור הידרה בתשריט שבמסמכי הבית המשותף ייתכנו מקרים בהם התשריט שיהיה במחלקת הנדסה יהיה שונה בעקבות שינויים ותיקונים שהוכנסו בהיתר, הקלות שאושרו במהלך השנים, שינוי שבוצע בעקבות תכניות שונות שאושרו וכן בעקבות שינויים שהוכנסו בנכס לאחר רישום הבית המשותף. בדרך זו, ניתן יהיה לראות שינויים שהוכנסו בנכס כמו למשל בעת פיצול צמודי קרקע כדין בעקבות התיקון שנערך לחוק התכנון והבניה, זאת לעומת פיצול דירות שבוצע לא כדין כשבמקרה זה לא יהיה היתר לשימוש חורג בתשריטים ובמסמכי העירייה. בעת בדיקת התכניות הנמצאות בעירייה יש לבדוק כי נתקבלו לגביהם האישורים הדרושים וכן כי חתמו עליהם בעלי התפקידים הרלוונטיים ברשות המקומית ובוועדה לתכנון ובניה.

אישור מבנה מסוכן:

מדובר באישור הניתן מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לפיה המבנה או הדירה לא סומנו כמבנה מסוכן וכי אין כל הערה על הנכס שבנדון.

 
 
 

היטל השבחה:

היטל השבחה הינו מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין השבח שנוצר עקב אישור תכניות המשביחה את המקרקעין, אישור הקלה ומתן אישור לשימוש חורג. גובה ההיטל הינו 50% מהשבח שנוצר בגין אישור התכנית והמועד לתשלומו חל בעת   המפגש עם הכסף כלומר בעת מכירת הנכס או בעת מתן היתר לשימוש חורג ולחילופין את במתן היתר להקלה. יום החתימה על הסהכם מהווה את קו פרשת המים לעניין החבות בהיטל השבחה, כך שמיום חתימת ההסכם החיובים שיחולו בעקובת אישור תכנית יחולו על הקונה. משכך, יש לבחון לפני החתימה האם ישנו צפי לתשלום היטל השבחה במועדים בגין אישור תכניות בסמוך לחתימה, וכן באם אין היטל שישולם באופן יחסי על כל אחד מהצדדים בעקבות הלכת "אליק רון".

כ​די להשלים את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין חל הצורך לקבל אישור עירייה המונפק ללשכת רישום המקרקעין, כשבמגרת זו בוחנים האם שולמו כל החובות וההיטלים ביחס לנכס הנמכר. משכך, חלק מהבדיקות המקדמיות בוחנים האם ישנם חיובים שעל המוכר לשלם לידי הרשות המקומית, ובהתאם לכך קובעים את גובה הסכום שייותר בנאמנות עד להשלמת כל המסמכים על ידו. לצורך כך, יש לבחון גם את שרשור העברת הזכויות בדירה, כך שאם המוכר קיבלת את זכויותיו בעסקת מתנה - העברה ללא תמורה יש לבחון את החבות שהייתה מוטלת על נותן המתנה, שכן נכון החיוב בהיטל השבחה אינו חל בהעברה ללא תמורה, אלא נדחה לאחר המפגש עם הכסף.

 

מחלקת ארנונה:

בדיקה במחלוקת ארנונה מתייחסת בעיקר לחובות הרשומים על שם המוכר וכן בכל הקשור לזהות המחזיקים. ככול ורשום מחזיק שונה אנו נרצה לוודא כי מדובר בשוכר, וכן לקבל הסכם שכירות המאשר זאת. בהמשך, אנו נרצה להסדיר בהסכם המכר את היחסים בין השוכר לבין הקונה, כך שבמקביל להעברת הזכויות והחובות בין השוכר לבין הקונה יימסרו גם לידי האחרון כל השיקים, הערבויות והביטחונות שנמסרו לקונה.

צווים, הערות ובדיקות נוספות:

בנוסף, אנו נרצה לוודא כי אין ביחס לדירה הליכים שר מתנהלים בבתי המשפט, במפקחת על הבתים המשותפים ובפני בית המשפט לעניינים מקומיים. ביצוע הבדיקה ייעשה באמצעות בדיקה במאגרים משפטיים, מול המחלקה המשפטית בעירייה ומחלקת הנדסה וכן באמצעות בחינת נסח לשכת רישום המקרקעין. אגב כך, אנו מוודא כי אין חובות ביחס לפעולות שבוצעו בנכס כמו למשל במקרים בהם ניתנה לוואה לשיפוץ המבנה שהחזרתה מבוצעת באמצעות תשלומי הארנונה, העדר תניה לפיה יינתן פטור מהיטל השבחה בכפוף לתקופת מגורים בנכס וכיו"ב.

כמו כן, לפי הצורך יבוצעו בדיקות נוספות בייחוד במקרים בהם הדירה נמכרת באמצעות נהל מיוחד כמו כונס נכסים, מנהל עזבון וכו' אשר מונו על ידי בית המשפט או בנסיבות המצריכות בדיקות נוספות מול גורמים שונים. משכך, ניתן לראות כי לא מדובר ברשימה סגורה של מקרים.

 
 
 

הערכת שווי על ידי שמאי ובדק בית:

בדיקת הנכס על ידי שמאי ו/או על ידי חברת בדק בית עשויה להקנות לרוכש ידע רב מאת אנשי מקצוע אשר עיסוקים היום יומי הינו סקירת מצבן של דירות, כשבמסגרת זו נבדקים גורמים שונים המשפיעים על שוויו של הנכס אשר חלקם הגדול כלל אינו מוכר לרוכשים רגילים.

 
בדיקת הנכס ושוויו על ידי שמאי מקרקעין:

כפי שציינו לעיל, ניתן לקבל אומדן ראשוני בקשר לשווי הדירה מאתר "מידע נדל"ן" של מיסוי מקרקעין, וכן מאתר של מדל"ן הסוקר את שווי העסקאות שבוצעו בסביבת הדירה. עם זאת, בדיקת שווי הנכס באמצעות אתרים אלו נועדה לתת אינדיקציה ראשונית שאינה מקצועית, ולכן כדי להעריך נכון את שווי הנכס יש להסתייע בשמאי מקרקעין שיבצע את הבדיקה. בהנחה כי אנו נמצאים בשלבים מתקדמים לפני החתימה ניתן לבדוק את האפשרות כי תבוצע בדיקה מקדמית על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבנק שעתיד ממנו לקח המשכנתא. כשלעניין זה יובהר כי, ישנו הבדל בין דו"ח של שמאי להערכת נכס לבין דו"ח מקוצר אותו מבצע השמאי מטעם הבנק, לכן עריכת בדיקה מקדמית הכוללת את הדו"ח המלא מקנה מספר יתרונות, הכוללים בין היתר את הפעולות הבאות:

ביצוע בדק בית:
 

כיום ישנן חברות רבות המספקות שירותי בדק בית לבדיקת מצבו של הנכס אנשי מקצוע באמצעות מכשירים מתקדמים ובהתבסס על ידע והניסיון המקצועי שלהם, כשבמסגרת זו בודקים האם אין בדירה ליקויים שונים, כגון: בעיות רטיבות נסתרות, בעיות רטיבות מאחורי רהיטים שאין באפשרותו של קונה סביר לגלותם, בעיות בתשתיות ומתקני הדירה (חשמל, מים, גז, תקשורת וכיו"ב), תקינות מוצרים ואביזרים הקיימים בדירה, וכן פעולות נוספות. באמצעות בדיקה ו ניתן לגלות בעיות וליקויים הקיימים בדירה לפני רכישת הנכס - גילוי המאפשר לקונה לבקש את תיקונם של הליקויים עוד לפני תשלום מלוא התמורה בעבור הדירה או להפחית את שוויו של הנכס (בהנחה כי הליקויים יתוקנו על ידו). בנוסף, ניתן לגלות באמצעות בדיקה זו על אביזרים מקולקלים שלא ניתן לתקנם, אלא להחליפם באביזר חדש. כפי שציינו במאמרנו הקודם בעניין ליקויי בניה ואי התאמות במסירת דירה, ליקויים נמצאים הן בנכסים שבנייתם רק הסתיימה והן בנכסים אשר בנייתם הסתיימה לפני זמן רב. 

 

רכישת דירה  - דיווחים למיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין מחייב כל אחד מהצדדים לעסקה להגיש דיווח מתאים בתוך 30 יום (תצהיר מוכר ותצהיר רוכש - ניתן להגיש דיווח משותף) (יש לשים לב כי מועד הדיווח שונה מ- 40 יום ל- 30 יום), וכן לשלם את המס המוטל על העסקה בתוך 60 יום ממועד החתימה על ההסכם. העדר תשלום או דיווח במועד עלול לגרום להטלת עיצומים כספיים (קנסות בשל איחור/אי דיווח בזמן) ואף להוות עבירה פלילית. לדיווח ישנו משקל רב בעת בחינת כוונת הצדדים וגמירות הדעת בקשר לחתימה על ההסכם, בייחוד בכל הקשור להוכחה כי לא מדובר בעסקה שנעשתה למראית עין. 

על מנת לאמוד את סך כל עלויות העסקה יש לבצע שומה עצמית למס הרכישה וכן שומה עצמית למס השבח (על החשיבות של שומה עצמית למס השבח נדון בהמשך), וזאת כדי לאפשר לקונה לכלכל את צעדיו מראש, להיערך לכל ההוצאות שיוטלו בגין העסקה ולבדוק את זכאותו להטבות מס שונות. ככלל, מס השבח משולם על ידי המוכר, ואילו מס הרכישה משולם על ידי הקונה. כשלצורך חישוב מס הרכישה יש לקחת בחשבון את כל הנכסים הנמצאים בבעלות התא המשפחתי וכן את יתר ההוצאות אשר נכללות מבחינת מיסוי מקרקעין תחת "יתרת שווי הרכישה" (הוצאות אשר מגדילות את שווי העסקה מבחינת מיסוי) כמו במקרים בהם משלם הרוכש את מס השבח.

את הדיווח יש להגיש לאחר החתימה על הסכם המכר, אך את עריכת השומה העצמית יש לבצע עוד לפני החתימה.

עריכת שומה עצמית למס הרכישה:
 

עריכת שומה עצמית למס הרכישה מאפשרת לאמוד את גובה מס הרכישה שיוטל בגין העסקה, כשהחישוב מבוצע בהתאם לפרטים אותם מוסר הקונה אשר לפיהם יקבעו גם מדרגות מס הרכישה. לצורך קבלת פטור/פטור חלקי ממס הרכישה הניתן לדירת מגורים יחידה יש לעמוד בתנאים הבאים (מדובר ברשימה חלקית): 

  • הפטור ניתן ליחיד בלבד (לא לחברה).

  • זוהי דירתו היחידה של הרוכש למעט במקרים בהם יראו דירה נוספת אוחלק מדירה תחת חזקת דרת מגורים רגילה.

    • עד 1/3 מהזכויות בדירה שלא התקבלה בירושה.​

    • כד 1/2 מהזכויות בדירה שהתקבלה בירושה.

    • רכישת דירה חלופית (למשפרי דיור).

 

מדרגות מס רכישה (דירת מגורים יחידה ודירת מגורים רגילה):

בהתאם למדרגות מס הרכישה שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין, וכן בהתאם להנחיות מיסוי מקרקעין בהוראות ביצוע מס' 1/2017 - בהן מעודכנות מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה, החיוב בגין כל מדרגת מס רכישה יחול כמופרט להלן:

  • עד 1,623,320 ש"ח - פטור ממס רכישה.

  • על החלק היחסי שבין 1,623,32 ש"ח ועד 1,925,460 ש"ח - ישולם מס רכישה בשיעור 3.5%.

  • בין 1,925,460 ש"ח ועד 4,967,445 ש"ח - ישולם מס רכישה בשיעור 5%.

  • בין 4,967,445 ש"ח ועד 16,558,150 ש"ח - ישולם מס רכישה בשיעור 8%.

  • מעל 16,558,150 ש"ח - ישולם מס רכישה בשיעור 10%.

לעומת זאת, בעבור דירת מגורים רגילה יחולו מדרגות מס שונות (אשר יגדילו את גובה השומה), כך:

  • עד לסכום של  4,967,445 ש"ח - ישולם מס רכישה בשיעור 8%.

  • מעל לסכום זה ישולם מס רכישה בשיעור 10%.

לצורך חישוב גובה מס הרכישה ניתן להיעזר במחשבון מס הרכישה שבאתר מיסוי מקרקעין.

ניתן לקבל בהרחבה פרטים נוספים בקישורים שלהלן בקשר לקבלת פטור חלקי ממס רכישה לדירת מגורים מזכה, מדרגות מס רכישה לדירת מגורים רגילה וכן הוראות שונות ביחס למס הרכישה.

 
 
 
פטורים, פטורים חלקיים והקלות למס הרכישה:

בנוסף לפטור/פטור החלקי הניתן לרוכש דירת מגורים יחידה, יישנן הטבות נוספות במס הרכישה אשר ניתנות לנכה, לעולה חדש וכן בעת רכישת דירה לצורכי ילד נכה. המשותף לכל ההטבות הללו הוא מתן פטור חלקי במסגרתו משולם מס רכישה בשיעור של 0.5% מהתשלום שהיה על הקונה לשלם בפועל. עם זאת, כיוון שההטבה ניתנת לניצול עד לפעמיים במהלך חיי הרוכש מומלץ לנצלה באופן משוכל ובהתאם לתנאי העסקה.

להלן קישורים למאמרים בעניין פטור חלקי לנכה ולעולה חדש ממש רכישה ו- פטור חלקי ממס רכישה לצורכי ילד נכה.

כמו כן, במקרים מסוימים ניתן יהיה לקבל החזר ממס רכישה לאחר הוצאת היתר בניה.

 

עריכת שומה עצמית למס השבח:

כפי שצוין לעיל, מס השבח מוטל על המוכר ומשכך הוא משולם על ידו. אולם, לרוכש יש עניין ביחס לגובה מס השבח שיוטל על העסקה, וזאת לצורך חישוב סך הכספים שיושארו בחשבון נאמנות עד שיינתן אישור מס שבח המופנה ללשכת רישום המקרקעין (אישור הדרוש לצורך השלמת העברת הזכויות) וכן לצורך חישוב מקדמת מס השבח אשר תשולם על ידי הקונה. יובהר כי, תשלום מקדמת מס השבח יבוצע על חשבון התמורה שתשולם על חשבון הדירה, כך שלמעשה מבחינת הקונה תשלום המקדמה אינו מגדיל את הוצאת הרכישה של הדירה, אולם לאחר ביצוע התשלום מקבל הרוכש למעשה אישור מס שבח המופנה ללשכת רישום המקרקעין (עד לביצוע התשלום ייחשב האישור כאישור המותנה בתשלום).

תשלום מקדמת מס שבח ומקדמת מס רכישה:

כאמור, מקדמת מס השבח משולמת על ידי הרוכש על חשבון התמורה המשולמת בעבור הדירה, כשלאחר ביצוע התשלום השובר משמש כאישור מס שבח. שיעור מקדמת מס השבח משתנה בהתאם למועד בו נרכש הנכס על ידי המוכר, וכן בהתאם לזהות הבעלים של הנכס. במקרים בהם השומה העצמית למס השבח נמוכה מגובה התשלום בעבור המקדמה ניתן לבקש להקטין את סך גובה המקדמה שתשולם, ובלבד שהבקשה תסתמך על שומה מבוססת. אנו נעשה שימוש במקדמת מס השבח במקרים בהם אנו נרצה לבצע העברת זכויות מהירה אשר תתבצע לפני שיסתיים הטיפול בשומת מס השבח שדווחה וכן כדי לצמצם את החשיפה של המוכר בעקבות אי תשלום מס השבח על ידי המוכר.

להלן קישור למאמר בעניין מס שבח ו- מקדמת מס שבח.

כמו כן, לצורך קידום פעולות הרישום של העסקה והעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ניתן יהיה לשלם גם מקדמת מס הרכישה אשר תאפשר קבלת אישור מס רכישה המופנה ללשכת רישום המקרקעין, וזאת עוד בטרם יסתיים הטיפול בשומה שדווחה על ידי לשכת רישום המקרקעין. עם זאת התנאים לקבלת אישור מכח תשלום מקדמת מס רכישה שונים מאילו שבמקדמת מס השבח.

 

הוצאות נלוות:

 

בנוסף הנובעות מחיובים השכיחים בעסקאות בשל תשלום מס הרכישה והיטל השבחה (ככול וישנם), ייתכנו הוצאות נוספות כדלהלן:

  • שכ"ט מתווך.

  • שכ"ט עו"ד (בדר"כ נהוג שכל צד משלם בעבור עורך הדין ששכר).

  • תשלומי מיסים.

  • הוצאות מימון לרכישת הדירה.

  • הוצאות רישום בלשכת רישום המקרקעין.

  • תשלום בעבור יועצים ומומחים (שמאי מקרקעין, בדק בית, יועצים, מהנדסים, מודדים וכיו"ב - בכל במידת הצורך).

  • עלויות הובלה.

  • שיפוצים, תיקונים ועבודות להתאמת הדירה.

  • ריהוט הדירה.

  • תשלום בעבור ביצוע בדיקות מקדמיות (נסחי טאבו, דו"ח מקוון מרשם המשכונות, מסמכי בית משותף וכו')

  • תשלום נוסף במקרים של רכישת דירה בכינוס נכסים, באמצעות מנהל מיוחד שמונה לעזבון וכו'.

הוצאות נלוות בהתאם למטרת הרכישה:

במקרים מסומים, ובייחוד כשהדירה נמכרת לצורכי השקעה יש לבחון עלויות נוספות לרבות:

 

מאישוור עקרוני לקבלת משכנתא ועד לרישום משכנתא:

 

 

במקרים רבים הקונה עתיד לשלם את התורה בעבור הדירה באמצעות כספי משכנתא שאותה יקבל מאת הבנק המלווה מטעמו. האחריות לקבלת המשכנתא ולביצוע התשלומים מכוחה מוטלת על הקונה, כך שעל הקונה מוטלת החובה לשלם את מלוא התמורה במועדים שנקבעו בהסכם אף אם לא מאושרת לא משכנתא, אחרת הקונה מסתכן בהפרה יסודית של ההסכם או בהליכים משפטיים שבהם יוכרע על מי תוטל האחריות בגין הפרת ההסכם (כמו למשל במקרה בו נדחתה בקשה למשכנתא לאחר שנרשם עיקול על זכיות המוכר יום לאחר החתימה על ההסכם). החל מהמועד הטרום חוזי בו נוהל משא ומתן לחתימה על ההסכם ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על הקונה לבצע (בדר כלל) מספר פעולות בעניין המשכנתא, כך:

  • קבלת אישור עקרוני מאת הבנק בדבר אישור משכנתא.

  • המצאת כתב התחייבות לרישום משכנתא - חתום ומאומת כדין.

  • המצאת מסמכים לידי הבנק המלווה לצורך אישור המשכנתא.

  • רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה מטעם הקונה על הזכויות החוזיות ברשם המשכונות.

  • רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא.

  • רישום משכנתא לטובת הבנק יחד עם רישום הזכויות לטובת הקונה.

כך למשל בפסק דין תא (נצ') 34950-02-11‏ ‏ לריסה בלביץ נ' חנה חליוה, מדובר היה בהסכם מכר שנחתם לצורך רכישת דירה תמורת 430,000 ש"ח, כשלצורך תשלום התמרוה בעבור הדירה שילמו המוכרים סך של 210,000 ש"ח באמצעות הון עצמי של המוכרים והיתרה באמצעות משכנתא אשר הרוכשים התכוונו ליטול לצורך תשלום יתרת התמורה. כמו כן, לצורך מימון תשלום יתרת התמורה התחייבו המוכרים להמציא לידי הקונים מכתב כוונות לפיו באם תשולם יתרת המשכנתא של המוכרים יוסר השעבוד שנרשם בגינה בלשכת רישום המקרקעין. את ההתחייבות להמצאת מכתב כוונות הניח בית המשפט לא מתוך התחייבות מפורשת בהסכם, אלא באמצעות ידיעת המוכרים כי הקונים ישלמו את התורה בעבור הדירה באמצעות משכנתא, כך שמכוח ידיעה זו עליהם להמציא מכתב כוונות. אולם, המוכרים לא עמדו בהתחייבות זו ולא המציאו מכתב כוונות, כך שהבנק המלווה מטעם הקונים לא אישר את המשכנתא לרכישת הנכס. במקרה זה, בית המשפט פסק כי אי המצאת מכתב כוונות מהווה הפרה של ההסכם ופעולה חסרת תום לב מצד המוכרים להכשיל את ביצועו של ההסכם. לפיכך, בנוסף למסמכים שישי להמציא לצורך אישור המשכנתא מומלץ להסדיר גם את ביצוע הפעולות הבאות:

  • תיאום כניסה לדירה של שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה.

  • עריכת ביטוח לדירה בהתאם לדרישת הבנק המלווה.

בנוסף יש לדאוג מראש להמצאת כל המסמכים הנדרשים אשר מופיעים ברשימת הבנק המלווה.

אישור עקרוני לקבלת משכנתא:

בניגוד לעבר, כיום ניתן לקבל משכנתא הן מבנקים והן מגופים פנסיונים כגון חברות ביטוח וכיו"ב, והכל בהתאם לתנאים קנבעו על ידי בנק ישראל. לפי הוראות הביצוע של המפקח על הבנקים - ניהול בנקאי תקין [15] (11/06) - נהלים למתן הלוואות לדיור, על הבנק המלווה לתת לרוכש אישור עקרוני שתוקפו 12 יום לפחות או לתקופה ארוכה יותר לצורך המצאת המסמכים הדרושים לאישור המשכנתא, כשבמסגרת זו עליו לספק לרוכש (הלווה) את הפרטים הבאים:

  • שיעור הריבית הקבועה או מנגנון הריבית המשתנה.

  • סכום ההלוואה.

  • תקופת ההלוואה.

  • סכום ההחזר החודשי.

  • במקרה של ריבית משתנה - העקרונות לשינוי הריבית.

  • סכום החיובים והעמלות מאת הבנקאים לגורמים חיצוניים.

  • פירוט הסיכונים שאותם יש לבטח ואת עלויות הביטוח.

  • רשימת המסמכים שיש להמציא לצורך אישור המשכנתא.

  • הודעה בדבר השינוי בגובה הריבית באם חלף המועד שניתן לאישור העקרוני.

כתב התחייבות, רישום שעבוד ברשם המשכונות ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק:

לאחר קבלת האישור העקרוני והמצאת כל המסמכים הדרושים לצורך אישור המשכנתא, חל הצורך לשלם בעבור הדירה באמצעות כספי המשכנתא. אולם, במקרים רבים התשלומים מכח המשכנתא מבוצעים לפני שהקונה רשום כבעלים של הנכס, כך שהבנק המלווה לא יכול לרשום לזכותו שעבוד על הדירה על דרך רישום משכנתא מדרגה ראשונה בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, וכדי להגן על זכויותיו הבנק המלווה מתנה את התשלום באמצעות כספי המשכנתא לאחר ביצוע הפעולות הבאות:

  • חתימת הצדדים על כתב התחייבות:

כתב ההתחייבות מהווה למעשה מעין הסכם משולם בין הבנק המלווה מטעם הקונה לבין הקונה ולבין המוכר. לפי הסכם זה המוכר מתחייב כי תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק בגין התחייבות לרישום הערת אזהרה, כי הוא מסכים לרישום משכנתא לטובת הבנק בעת רישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין (הקונה מתחייב לכך) ושהתשלומים שהתקבלו על חשבון המשכנתא יושבו לידי הבנק באם ההסכם יבוטל מכל סיבה שהיא. כמו כן, במסגרת כתב ההתחייבות הקונה מאשר מהו הסכם שהתקבל עד כה על חשבון הדירה, כי הוגשו דיווחים מתאימים למיסוי מקרקעין ולגורמים השונים, כי הדירה מבוטחת בביטוח  דירה מתאים, הסכמה לרישום שעבוד על זכיותיו החוזיות של הקונה בדירה וכיו"ב.

  • רישום שעבוד ברשם המשכונות:

בנוסף, הבנק יבקש מאת הקונה כי יירשם שעבוד על זכויותיו החוזיות בדירה ברשם המשכונות, וזאת כבטוחת ביניים עד לרישום הזכויות משכנתא זכויות הקונה בדירה. עם זאת, השעבוד מוסר רק לאחר כיסוי מלוא החוב בעבור המשכנתא. 

  • רישום הערת אזהרה לטובת הבנק:

כמו כן, הבנק יבקש לרשום הערת אזהרה (בגין התחייבות לרישום משכנתא) על זכויותיו של המוכר בלשכת רישום המקרקעין בגין הכספים שהתקבלו וכן אלו שעתידים להתקבל מכח המשכנתא. בעת רישום הבעלות של הקונה בדירה תמחק הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק בד בבד עם רישום משכנתא על זכויות הבעלות של הקונה. כיום ניתן לבצע רישום מקוון של הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

כמו כן, יובהר כי, כמות וסוג המסמכים ישתנו באם יבקש הקונה לרשום משכנתא או לגרור משכנתא. לצורך גרירת משכנתא יידרשו פעולות נוספות והתייחסות נוספת אשר תעוגן בין הצדדים בהסכם המכר. כיום, רוכשים רבים נעזרים בשירותיהם של יועצי משכנתאות לצרוך הפחתת עלויות המימון והסדרת תנאי הרכישה.

רישום משכנתא לטובת הבנק:

כיוון שהערת אזהרה אינה זכות במקרקעין, אלא זכות מעין קניינית אשר מקנה למוטב בעיקר כח שלילי למניעת עסקאות נוגדות, הרי שבעת השלמת פעולת הרישום יש להסב את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק למשכנתא אשר מוגדרת כזכות קניינית. לפיכך, בשל השלמת העברת זכויות הבעלות בדירה ורישומן על שם הקונה יש לרשום במקביל משכנתא לטובת הבנק המלווה. לפי הוראות בנק ישראל - הבנק המלווה מחויב להסיר את המשכנתא לאחר ששולם מלוא הסכום בגין ההלוואה.

 
 
 
 
 
 

ניסוח וחתימה על הסכם מכר:

 

 

לאחר שנעשו הבדיקות המקדמיות ועמדנו על טיבה של הדירה הנמכרת, נערכה בדיקה לגבי שווי הדירה, נוהל משא ותן בנוגע לנושאים מהותיים, התקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק המלווה, בוצעה בדיקה של הוצאות נלוות וכן לתשלומי המיסים ועוד בדיקות נוספות - חל הצורך להסדיר ולעגן את כל אותן הסכמות ומסקנות בהסכם המכר שעתיד להיחתם בקשר לרכישת הדירה. ככלל, כל הסכמה שלא עוגנה בהסכם תושלם לפי הנהוג המקובל בתחום או לפי פרשנות מסוימת שתינתן - אולם, דרך המלך היא הסדרת כל הנושאים בהסכם המכר.  כמו כן, מטרת ההסכם היא להסדיר את החובות והזכויות של מי מהצדדים, קביעת מנגנונים להבטחת זכויות המוכר מחד בד בבד זכויות והגנות לקונה ועוד נושאים משפטיים.

נוסחו של הסכם המכר צריף לשקף את כל ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, לרבות הסכמות בנוגע לנושאים משפטיים, לוח התשלומים שנקבע, מועד מסירת החזקה בדירה ואופן מסירת הדירה. במועד החתימה על ההסכם חותמים הצדדים על ההסכם ונספחיו הכוללים את המסמכים הלווים לחתימה על ההסכם (כמו למשל יפוי כח, שטרי מכר, טופס לרישום הערת אזהרה, דיווחים וכיו"ב). לאחר מכן, כל אחד מהצדדים להסכם צריך לקבל לפחות עותק מקורי אחד, אולם מסמכי העברת הזכויות יישארו אצל המוכר עד למוסד מסירת החזקה בדירה. כמו כן, על הקונה לקבל אישור מאת המוכר לפיו נמסר לידיו שיק בנקאי בגין התשלום הראשון בעד הדירה.

 
פריסת לוח תשלומים:
פטורים, פטורים חלקיים והקלות למס הרכישה:

בנוסף לפטור/פטור החלקי הניתן לרוכש דירת מגורים יחידה, יישנן הטבות נוספות במס הרכישה אשר ניתנות לנכה, לעולה חדש וכן בעת רכישת דירה לצורכי ילד נכה. המשותף לכל ההטבות הללו הוא מתן פטור חלקי במסגרתו משולם מס רכישה בשיעור של 0.5% מהתשלום שהיה על הקונה לשלם בפועל. עם זאת, כיוון שההטבה ניתנת לניצול עד לפעמיים במהלך חיי הרוכש מומלץ לנצלה באופן משוכל ובהתאם לתנאי העסקה.

להלן קישורים למאמרים בעניין פטור חלקי לנכה ולעולה חדש ממש רכישה ו- פטור חלקי ממס רכישה לצורכי ילד נכה.

כמו כן, במקרים מסוימים ניתן יהיה לקבל החזר ממס רכישה לאחר הוצאת היתר בניה.

פריסת לוח תשלומים:

באופן עקרוני, ההתחייבות החשובה ביותר של הקונה הינה תשלום מלוא התמורה בעבור הדירה במועדים שנקבעו בהסכם המכר, אחרת אי עמידה בלוח התשלומים עלולה להוות הפרה יסודית של ההסכם. את לוח התשלומים בהסכם המכר יש לקבוע באופן שיאפשר לקונה לעמוד חיובים ולבצע במקביל את יתר הפעולות שעליו לבצע. לפיכך, ביתר היתר מומלץ כי התשלום הראשון על חשבון המשכנתא ישולם לפחות בתוך 60 יום ממועד החתימה על ההסכם, וזאת בשל פרק הזמן שלוקח לאשר את המשכנתא מול הבנק המלווה. בנוסף, בעסקאות בהן הקונה ממן את רכישת הדירה באמצעות מכירת דירה שבבעלותו מומלץ לקבוע מועדי תשלום מתאימים כך שהכספים שיתקבלו ממכירת הדירה ישמשו למימון הדירה הנרכשת. 

רישום של חפצים שיישארו בדירה:

בדרך כלל הצדדים נכנסים למשא ומתן לאחר שנערך ביקור בנכס בו הקונים רואים את הדירה, כשבמקרים רבים מסוכם בין הצדדים על השארת חפצים בדירה. לכן, וכדי למנוע אי הבנות בעתיד רצוי לקבוע בהסכם אלו חפצים יישארו בדירה, ואף לציי זאת בפרוטוקול המסירה שייחתם בעת מסירת החזקה בדירה. 

רישום הערת אזהרה לטובת הקונה:

רישום הערת אזהרה לטובת הקונה צריך להתבצע מיד לאחר החתימה על ההסכם והעברת התשלום הראשון בשיק בנקאי לידי המוכר. לרישום הערת אזהרה משמעות רבה בכל הקשור להגנה על המוכר מפני עריכת עסקאות נוגדות יחס לדירה, הגנה מפני עיקולים שנרשמו על הדירה ונושים, הבטחת זכויות הקונה ועוד. על הבקשה לרישום הערת אזהרה חותמים הצדדים במעמד החתימה על הסכם המכר, כשבאמצעות הרישום המקוון כיום ניתן להגיש את הבקשה מיד לאחר מכן. אולם, בכל מקרה - התשלום הראשון יוחזק בידי נאמן ולא יימסר לידי המוכר עד אשר תירשם הערת אזהרה לטובתה הקונה. בנוסף, לרישום הערת אזהרה אנו נפעל לרשום הערה מתאימה על זכויות המוכר במרשמים נוספים המתנהלים בגופים נוספים כמו רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכו'.

מחיקת המשכנתא הרשומה על זכויות המוכר על פי מכתב כוונות:

במקרים בהם רשומה על זכויות המוכר משכנתא שנלקחה לצורך מימון הדירה הנמכרת על ידו יש למחוק את המשכנתא באמצעות הכספים שהתקבלו על חשבון התמורה על הדירה. ככלל, ניתן לקבוע מנגנון לפי כל תשלום שיתקבל על חשבון התמורה ישמש להקטנת המשכנתא או לחילופין כי המשכנתא תסולק באמצעות תשלום אחד באמצעות אחד מבין התשלומים שנקבעו בלוח התשלומים. לעניין גובה התשלום ששולם וגובה המשכנתא של המוכר ישנה חשיבות במיוחד כשמדובר בגרירת משכנתא.

את מחיקת המשכנתא מבצעים באמצעות תשלום שנקבע על פי מכתב כוונות בו הבנק מתחייב כי אם ישולם תשלום לחשבון הבנק שצוין במכתב אז תימחק המשכנתא. יש להקפיד כי התשלום יבוצע כנגד מכתב כוונות בתוקף, וכי גובה התשלום יקבע עוד בשלב של המשא ומתן באמצעות מכתב כוונות שיימסר על ידי הבנק עוד בשלב זה.

מסירת החזקה בדירה וחתימה על פרוטוקול מסירה:

לעומת החובה העיקרית המוטלת על הקונה שהינה תשלום התמורה במלואה במועדים שנקבעו, הרי שהחובה העיקרית של המוכר הינה מסירת הדירה במועד שנקבע לכך בהסכם המכר. כמו כן, במעמד מסירת החזקה על המוכר למסור לידי הקונה את מסמכי העברת הזכויות וכן לחתום על פרוטוקול מסירה בו יוסדרו בדר"כ הנושאים שלהלן:

  • רישום מוני גז, מים וחשמל וכו'.

  • אישור מאת המוכר על קבלת התשלום האחרון בעבור הדירה באמצעות שיק בנקאי.

  • רישום החפצים שנותרו בדירה.

  • העברת מסמכים נוספים לפי נסיבות העניין (מסמכים הקשורים לשוכרים כשהדירה נמכרת בכפוף לשוכר הנמצא בנכס).

קביעת מנגנוני הגנה:

  • מסירת התשלום הראשון בשיק בנקאי לידי נאמן עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

  • תשלום מקדמת מס השבח על ידי הקונה על חשבון התמורה בעבור הדירה.

  • יצירת חשבון נאמנות עד למסירת כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות.

  • אומדן עלויות העסקה לצורך צמצום החשיפה וקביעת סכום ריאלי בחשבון הנאמנות.

  • יצירת לוח תשלומים בהתאם לקצב התקדמות העסקה.

  • תשלום 10% בעבור הדירה רק בעת מסירת החזקה בדירה.

 
 
 
 
 
 

רכישת דירה - מסמכי הערת זכויות:

כאמור לעיל, עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, לכן לצורך השלמת העסקה חל הצורך להמציא לרשם המקרקעין את כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות מאת המוכר לקונה. כ- עו"ד במקרקעין חל הצורך לבדוק ולוודא כי התחייבויות הצדדים בהסכם המכר כוללת את כל המסמכים הדרושים להשלמת הרישום, כך שמיד לאחר מסירת החזקה במקרקעין ועם תשלום מלוא התמורה על ידי המוכר אנו נוכל לפעול להשלמת הרישום בטאבו. במרבית המקרים, יידרשו המסמכים שלהלן:

  • שטרי מכר.

  • שטרי משכנתא (במידת הצורך).

  • אישור מס שבח המופנה ללשכת רישום המקרקעין (במידת הצורך אישור להעדר חוב במס רכוש).

  • אישור מס רכישה המופנה ללשכת רישום המקרקעין.

  • אישור עירייה להעדר חובות בארנונה והיטל השבחה אשר מופנה ללשכת רישום המקרקעין.

  • ייפויי כח בלתי חוזרים מאת הצדדים לעסקה.

  • תצלומי תעודת זהות/תעודת התאגדות של הצדדים לעסקה.

בעת סיום הטיפול יש להוציא נסח לשכת רישום מקרקעין עדכני.

המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות נמסרים לידי הקונה בעת מסירת החזקה בדירה לידיו, ולאחר שהקונה עמד בכל התחייבויותיו כלפי המוכר. במקרים בהם לא ניתן להמציא את כל המסמכים במעמד המסירה ייקבע מנגנון שלפיו יוחזקו כספים בנאמנות עד להמצאת כל המסמכים על ידו, וזאת מבלי לגרוע מחובת המוכר להמציא את יתר המסמכים שבידיו כמו שטר מכר וייפויי כח אשר נחתמים במעמד החתימה על הסכם המכר, אך נשארים בידיו עד למועד מסירת החזקה בדירה. בדרך כלל מנגנון הנאמנות יתייחס לאישורי העירייה ואישור מס השבח אשר הוצאתם מותנית בטיפול של גורמים חיצוניים אשר למוכר אין שליטה על קצב עבודתם, אולם גם מנגנון זה מוגבל בזמן בהתאם למשך הזמן שהוקצב לטיפול בנושאים אלו על ידי הגורמים הרלוונטיים.

ראוי להדגיש, כי בנוסף למסמכים הנ"ל ייתכנו מקרים בהם יידרשו מסמכים נוספים לצורך השלמת העברת הזכויות, וכן מסמכים הדרושים לצורך קיום ההתחייבויות של הצדדים להסכם כמו למשל בעת אישור המשכנתא אותה ייטול הקונה מהבנק מלווה מטעמו, מסמכים הדרושים לצורך העברת זכויות בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל וכן מסמכים הדרושים לצורך הבטחת זכויות הקונה עד להשלמת העברת הזכויות, לרבות: מסמכים לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, מסמכי לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה מטעם הקונה, מסמכים לרישום שעבוד על הזכויות החוזיות בדירה, תצהיר בן זוג או תצהיר בן זוג אשר נדרש פעמים רבות לצורך אישור משכנתא וכיו"ב.

סיום העסקה:

חשוב לזכור! העסקה מסתיימת ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. כלל זה חשוב לא רק לגבי הסכם המכר של הקונה בעסקה, אלא גם כשבוחנים מצב הזכויות בנכס, כשבמסגרת זו יש לנקוט במשנה זהירות כשקונים זכויות חוזיות כמו במקרים בהם לטובת המוכר רשומה הערת אזהרה.

רכישת דירה - תיאור מקוצר של סדר הפעולות:

  • בירור זכויות בנכס.

  • קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק המלווה.

  • ביצוע בדיקות מקדמיות.

  • ניהול משא ומתן לקראת חתימה על הסכם.

  • עריכת שומות מס שבח ורכישה בגין העסקה.

  • בדיקת מצב הנכס וחיובים בעירייה (וועדה מקומית לתכנון ובניה).

  • קביעת לוח תשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה.

  • ניסוח הסכם - הסדרת החיובים של כל אחד מהצדדים להסכם.

  • רישום הערת אזהרה.

  • דיווח למיסוי מקרקעין.

  • דיווח לעירייה לצורך קבלת אישור עירייה המופנה ללשכת רישום המקרקעין.

  • ביצוע פעולות הדרושות לאישור המשכנתא.

  • ניקוי הנסח מהערות ושעבודים (הסרת משכנתא הרשומה על זכויות המוכר באמצעות מכתב כוונות).

  • פתיחת חשבון נאמנות.

  • מסירת החזקה בדירה.

  • העברת זכויות ורישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.

לסיכומו של דבר, אנו ממליצים לפני רכישת דירה לפנות לעורך דין אשר בקיא בתחום המקרקעין / נדל"ן לצורך מתן ייעוץ והכוונה, כך שכל הפרטים הרלוונטיים ביחס לדירה יהיו ידועים לפני.

תפקידו של עו"ד ברכישת דירה:

  • לוודא שנעשו כל הבדיקות המקדמיות.

  • לבדוק את הימצאותם של כל האישורים לפני העסקה.

  • להכווין את הרוכשים בתקופת המשא ומתן - לפני החתימה על הסכם המכר.

  • להסדיר בהסכם המכר את הנושאים המשפטיים, ובייחוד את הנושאים שרלוונטיים ביחס לדירה הנרכשת.

  • הגשת דיווחים למיסוי מקרקעין ועריכת השומות.

  • ביצוע העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

קישורים רלוונטיים:

  1. מיסוי מקרקעין הוראת ביצוע מספר 4/13.

  2. אתר מדל"ן: מפת הנדל"ן של ישראל.

  3. אתר מדל"ן: משכנתא.

  4. מיסוי מקרקעין: מידע נדל"ן

  5. מדריך משכנתא בנק דיסקונט.

 
 

קביעת פגישת ייעוץ:

קביעת פגישת ייעוץ:

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים.

 

אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים.

 

אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com    

 

שאלון/צ'ק ליסט לרוכש דירה יד 2

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק .שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

אמור במסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ולא ניתן לראות בתוכן המאמר כייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. לפני כל ביצוע פעולה רצוי להיוועץ בעו"ד.

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com