כפיר חיון, עורך דין
8 פבר 20194 דקות
המרחב האורבני כיום רווי בבניינים שמוגדרים כבתים משותפים, כאשר הגידול באוכלוסייה והמחסור הקיים ממילא בדירות, רק מגביר את השימוש באותם מבנים ואת מספר הדירות שנבנות בכל אחת מהן. למעשה, הגברת השימוש כל כך נחוצה עד שפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים מוסיפים לבניינים ישנים יחידות דיור חדשות, ואילו בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הורסים את הבניין הישן ובונים תחתיו מבנה חדש עם מספר רב יותר של יחידות דיור.
לפי סעיף 52 חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בית משותף מוגדר כבית שבו 2 דירות לפחות והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים, ואילו המונח בנייה רוויה כולל בתוכו מבנים שבהם מעל 2 קומות ולא פחות מ- 4 דירות. להבדיל מהמונח "בנייה רוויה" שמתייחס למצב עובדתי, ההגדרה לבית משותף הינה משפטית, ועל כן לא כל מבנה שנכנס בגדרו של המונח הראשון (בנייה רוייה) ייכנס בגדרו של המונח השני (בית משותף).
אחד ממאפייניו הבולטים של הבית המשותף הוא הרכוש המשותף שכולל את כל החלקים שאינם רשומים כדירות, וכן מתקנים שמעצם טבעם ומהותם נועדו לשרת את כלל בעלי הדירות כמו מעלית, מבואה, חדר מדרגות, מקלטים קרקע וכו'. ישנם חלקים ברכוש המשותף שניתן להוציא ולהצמיד לדירות לצד חלקים שהוצאתם אסורה, ומשכך כל פעולה שתעשה לגביהם תהיה חסרת תוקף.
לכל בעל דירה יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף שנקבע לפי שטח רצפת דירות לעומת אותו שטח אצל יתר בעלי הדירות בבניין. עם זאת, בעלי הדירות רשאים לקבוע ביניהם מנגנון חלוקה שונה בתקנון הבית המשותף. במסגרת זו, בעלי הדירות יכולים להצמיד את זכויות הבנייה לדירה מסוימת, ואף לקבוע תנאים למימוש הזכויות.
מאחר שלכל דירה מוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף (למרות שניתן לקבוע מנגנון שונה, ואף להוציא שטחים, ישנם חלקים שלא ניתן להוציא מהרכוש המשותף), יוצא שלכל בעל דירה יש חלק בלתי מסוים מהרכוש המשותף. בעקבות זאת, מתאפשר לכל בעל דירה לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף.
נושא השימוש הסביר ברכוש המשותף על ידי בעלי הדירות מתרחש בחיי היום-יום כדבר שבשגרה, אך יוצר גם לא מעט מחלוקות וסכסוכים בין בעלי דירות. ניקח למשל את השימוש בחניות בבניין, בבניינים רבים החניות אינן מוצמדות לדירות, אלא שהן שייכות כלל בעלי הדירות, והשימוש בהן מתבצע על בסיס מקום פנוי. במקרים אלו, מדובר ברצועת הקרקע שאינה מוצמדת לאף הדירה.
בנוסף, במקרים אחרים נמצא שהחניות מוצמדות לדירות, אך בשל מצוקת החניה בעלי דירות בבניין מחנים את רכביהם לצדן של אותן חניות בחלק ששייך בהגדרתו לרכוש המשותף. במקרה הטוב, החניית הרכוש ברכוש המשותף תקשה על יציאה וכניסה לחניה (מכונה גם כ- "תמרון") או במקרה הפחות טוב לחסום את החניה. ברור כי במקרים האלו, כאשר שכן חוסם את החניה, יהיה מדובר בשימוש לא סביר.
מהאמור עד כה עולה כי, חוק המקרקעין מכיל הוראות שמסדירות את השימוש ברכוש המשותף, את הזכויות שיוצמדו מסך כל הזכויות ברכוש המשותף לכל אחת מהדירות, ואת היכולת לקבוע מנגנון שונה שיעוגן בתקנון הבית המשותף. דוגמה לחשיבותו של התקנון, והשלכותיו על בעלי הדירות, מתקבלת מתוך פסק דין שעסק בהתנגדותם של בעלי הדירות לתיקון הוראות התקנון באופן שיאפשר לבעלי נכסים בקומה הקרקע, שהקימו מסעדות, לבצע שימוש בפיר המעלית לצורך הוצאת ארובה.
כך למשל, גם הרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 לא מחייב את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין, אלא 66% באם מדובר בחיזוק מבנים או 80% במקרה של הריסה ובניה. עם זאת, שמורה לבעלי הדירות שמסרבים לפרויקט הזכות להתנגד לביצוע הפרויקט, אולם מומלץ לבחון את סבירות הטענות שמועלות ובאם מדובר בטעמי התנגדות סבירים.
למשל, במקרה אחר, נדונה התנגדות של בעלת דירה בבית משותף בו בוצע פרויקט תמ"א 38/1 על ידי בעלי הדירות לידי יזם חיצוני. עם זאת, למעט המקרים שצוינו לעיל, בהם לא נדרש הסכמה ואישור של כלל בעלי הדירות, כל שינוי ברכוש המשותף מחייב לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. מסיבה זו, לא אחת נוצרת מערכת היחסים מורכבת בין בעלי הזכויות (בדר"כ שכנים) שמונעת מהם לקבל החלטות משותפות ולהגיע להסכמות.
בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בהליך עשא (ת"א) 39129-09-17 עופר פריוב נ' זילברברג רייסנר משרד עורכי דין, עלתה השאלה – האם התקנת שלט על קיר חיצוני של בניין משותף מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף או לאו.
לפי תיאור העובדות שבפסק הדין, מדובר בבניין לבנייה רוויה שבנוסף לכל הסדרה אחרת של מערכת החובות והזכויות בין בעלי הזכויות בבניין נחתם גם הסכם שיתוף. על קומת הקרקע של הבניין יש משרדים או נכסים אחרים שמיועדים לשימוש מסחרי, ויתר הקומות מיועדות למגורים. ניהול ואחזקת הבניין מתבצע באמצעות חברת ניהול אשר סמכויותיה מעוגנות בהסכם השיתוף ובהסכמים פרטניים שנחתמו בין בעלי הדירות לבין החברה.
תחילתה של המחלוקת שבעטיה ניתן פסק הדין במסגרת ערעור שהוגש על החלטתה של המפקחת על הבתים המשותפים, נבעה מהתקנת שלט על קיר חיצוני של הבניין אשר מהווה חלק מהרכוש המשותף. לטענת בעלי הדירות המתנגדים, מדובר בשימוש לא סביר שלא ניתן לבצעו מבלי שניתנה הסכמתם של כלל בעלי הזכויות בבניין. מנגד, המערערים, מתקיני השלט, טענו שפעולת ההתקנה נעשתה כדין לאחר שהתקבלה הסכמת הנציגות.
לטענת המערערים, הסכם השיתוף שכולל את מינויה של חברת הניהול כנציגות בעלי הדירות לאחזקה וניהול של הרכוש המשותף מקנה לה את הסמכות להחליט בשם בעלי הדירות בנושאים הקשורים לרכוש המשותף. היות שכך, ובשים לב לאישור שניתן, הרי שפעולת ההתקנה נעשתה כדין.
בפסק הדיו שניתן על ידי המפקחת, עלה כי אותה נציגות לא מונתה כשלוחה מטעם בעלי הדירות, וממילא בעדותו של מנהל חברת הניהול נאמר כי השלט הותקן בניגוד להנחיותיה המפורשות. לכן, המפקחת דחתה את טענותיהם, ועברה לבחון את סבירות השימוש ברכוש המשותף על ידי המערערים. לפי בדיקה שנערכה, נמצא כי מדובר בשלט גדול ובולט שחורג בהרבה ממתחם הסבירות שכל בעל דירה לבצע. לכן, גם מבחינת הסבירות נמצא שאין מקום לאשר את התקנת השלט.
בדיון שנערך בפני בית המשפט המחוזי, נבחנה פעם נוספת שאלת הסמכת חברת הניהול כנציגות שרשאית לבצע מכח הרשאה מסוג שליחות פעולות קנייניות שקשורות לרכוש המשותף בשם בעלי הדירות. אולם, גם בבדיקה נוספת שנערכה נמצא כי ההסכם למינוי חברת הניהול שצורף להסכם השיתוף היה טיוטה בלבד, ומשכך אינו מחייב. כן נמצא כי ההסכמים הפרטניים שעליהם חתמו בעלי הדירות אינם מסמיכים את חברת הניהול לבצע את הפעולות הללו.
עם זאת, ובניגוד להחלטה הזהה שהתקבלה ביחס לחברת הניהול, לפי פסק הדין של ערכאת הערעור לא היה צורך לבחון את מידת הסבירות של השימוש היות שכל תפיסת חזקה ייחודית מהווה שימוש לא סביר. לעניינו, בוצעה הפרדה והבחנה להבדיל משימוש בחניות על בסיס פנוי כאמור לעיל, וכן נקבע שלא מדובר בהלכה, אלא בהבעת עמדה.
כאמור, מקרה זה ופסק הדין שניתן בעניינו מצטרף לשורה ארוכה של מחלוקות שהתגלעו בין בעלי דירות ביחס לניהול הבית המשותף, כגון מחלוקות סביב סבירות הסבתן של דירות גן לגני ילדים.
#עודנדלן #נדלןמקרקעין #לשכתרישוםהמקרקעין #בתיםמשותפים #נציגותהביתהמשותף #ועדבית #רכושמשותף