שאלות ותשובות בנושא בית משותף - ועד בית

נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה
Please reload

לייעוץ משפטי בעניין בתים משותפים ניתן לפנות למשרדנו

 

מהי אסיפה כללית? ומהו הרוב הדרוש לקיומה?

אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין כשמה כן היא אסיפה של כל בעלי דירות או מיופה כח מטעמם, ותפקידיה הם למנות את חברי הנציגות (ועד הבית) לצורך קביעת דרכי הטיפול והשימוש ברכוש המשותף, הוצאות בעלי הדירות בגין מיסי ועד בית. על בעלי הדירות בבניין לקיים אסיפת דיירים אחת לשנה, וכן לקבוע אספות נוספות מעת לעת כאשר ישנה חובה באם הועלתה דרישה זו על ידי לפחות 1/3 מבעלי הדירות בבניין. אי קיום אספה כללית על ידי בעלי הדירות בבניין חרף מסירת הודעה כאמור מאפשרת להגיש תביעה בפני המקפח על הבתים המשותפים לצורך אכיפת חובה זו. לצורך קיום אסיפה תקינה חל הצורך בנוכחות של רוב בעלי הדירות בבניין אשר נמסרה הודעה לגביה 5 ימים לפני שפורסמה הודעה על כך במקום בולט בבניין.

היה ונקבעה אסיפה אליה לא הגיע רוב בעלי הדירות בניין, אזי שיש לקבוע פגישה נוספת באותו היו עליה נמסרה הודעה לבעלי הדירות בבניין אשר יהיה ניתן לקיימה גם אם לא הגיעו רוב בעלי הדירות בבניין. את הנושאים שיידונו באסיפה יש לציין מראש, במקרה בו בעלי הדירות מעוניינים להעלות נושא שלא צוין על סדר היום ניתן לעשות זאת רק אם יש הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות, אחרת צריך לקבוע אסיפה נוספת לפי המועדים שנקבעו בחוק. במסגרת האספה הכללית ניתן לקבל החלטות שאינן משנות באופן מהותי על מצב הזכויות של בעלי הדירות בבניין.

בנוגע להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת חל הצורך לקבל את הסכמתם של 2/3 לפחות מבעלי הדירות בבניין והסכמה של מי שבבעלותם 75% לפחות מהרכוש המשותף, ובלבד שההחלטה לא תפגע בזכיותיו של בעל דירה שהתנגד להצמדה. עקב הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת ישולמו תשלומי איזון על ידי הבעלים שלדירתו יוצמד הרכוש המשותף ליתר בעלי הדירות. עם זאת, לצורך הוצאת שטחים לצורך בניית ממ"ד בלבד די בהסכמה של 60% מבעלי הדירות בבניין.

מהו דו"ח הוצאות של ועד הבית?

לפי חוק המקרקעין חלה חובה על כל ועד בית להציג דו"ח הוצאות כל חצי שנה, ובתוך שכך לכלול בדו"ח את כל ההוצאות שהוצאו מחשבון והבנק של ועד הבית. בעניין חשבון הבנק של ועד הבית - חלה חובה לפתוח חשבון ייעודי לטובת ועד הבית. במידה וועד הבית מתבקש להמציא פירוט שאינו סביר או ארוך אפשר לבקש לקבוע פגישה לצורך מעבר על תיק ועד הבית.

 

האם חנויות צריכות לשלם ועד בית?

 

סעיף 58 הנמצא בפרק ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כך:

"נשיאת הוצאות:

 58.  (א)  בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

הגדרת דירה לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין מוגדרת כך:

""דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;"

מהאמור בסעיף 58 לעיל ניתן לראות כי כל חובת התשלום חלה על כל דירה או מערכת תאים וחדרים, הכוללים בין היתר החנויות, זולת מקרים בהם נקבע בתקנון אחרת. בעניין התקנון, קביעת חבות בעלי הדירות בתקנון אינה רק עניין של חובת תשלום בגין חנויות, נכונה גם לבעלי דירות של דירות מגורים, לכן יש לבחון את הוראותיו של התקנון בכל שאלה של חבות של מי מבעלי הדירות.

סיבת חלוקת נטל התשלומים בין בעלי דירות מהווה גם את אחת הסיבות שבגינה בוחנים את התקנון לפני רכישת דירה ובטרם החתימה על הסכם מכר.

 

מה ניתן לעשות כשדייר סרבן מסרב לשלם מיסי ועד בית?

ניתן לפעול כנגד דייר סרבן בגין אי תשלום מיסי ועד הבית בפני המפקחת על הבתים המשותפים, וזאת באמצעות הגשת תביעה מתאימה כדי לאכוף את חובותיו של בעל הדירה בבניין המשותף וכן את גביית חובות העבר. לפני הגשת התביעה חל הצורך להמציא לדייר הסרבן מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, ובכך לתת לו הזדמנות מלתקן את הפרתו כלפי יתר בעלי הדירות.

אי תשלום מיסי ועד בית הנובע מאי תיקון של מעלית הבניין או מתקנים ותשתיות אחרים אינה מהווה סיבה מספקת כדי להשתמט מאחריות וחובת תשלום ועד בית אשר מעוגנת בחוק.

מהן הוצאות ועד הבית?

 

הוצאות ועד הבית או מיסי ועד הבית כוללים את כל הדרוש להחזקתו התקינה ולניהול הרכוש המשותף בבניין, וכן את ההוצאות הדרושות לשימור המצב הקיים ותיקון נזקים. כך למשל, אם התקבלה החלטה כדין לשיפוץ הבניין חלה חובה על כל בעלי הדירות להשתתף בעלויות התיקון, זאת אפילו אם נבחר איש מקצוע לביצוע העבודות שלא היה הזול ביותר, ובלבד שהוצגו לבעלי הדירות מס' אפשרויות בחירה (רצוי מעל 3 אפשרויות).

האם חלה חובה לתקן מעלית שהתקלקלה?

 

באחריות בעלי הדירות בבניין לשמור על תקינות המעלית, תשתיות הבניין (מים, גז, חשמל, ביוב וכיו"ב) וכן את יתר המתקנים והאביזרים של הבניין. סירוב של מי מבעלי הדירות מלתקן את הדרוש תיקון, לרבות המעלית, מהווה הפרה של חובותיו כלפי יתר בעלי הדירות, וזאת אפילו אם התקבלה החלטה שלא לתקן באסיפה כללית או מיוחדת של בעלי הדירות. הסיבה לכך היא שינוי המצב לרעה של יתר בעלי הדירות אשר הסתמכו על כך שיש מעלית עובדת.

הפתרון לסירוב לתיקון המעלית הוא פנייה לוועד הבית לצורך נקיטת פעולות לתיקון. אם הפנייה לוועד הבית לא סייע לפתרון הבעיה ניתן לפנות לבעלי הדירות במכתב פנייה לפני נקיטת הליכים משפטיים, ובהמשך למפקחת על הבתים המשותפים.

כיצד בוחרים ועד בית?

 

ועד בית נבחר באסיפה כללית של בעלי הדירות ברוב רגיל. ועד הבית יכהן בתפקידו למשך פרק הזמן שנקבע, כאשר במרבית המקרים נהוג לקצוב את משך הזמן לשנה.

למידע נוסף: קישור לאתר יד 2 - כל מה שרציתם לדעת על ועד בית.

 

כיצד נקבע השימוש בחניות שאינן מוצמדות בטאבו - חניות על בסיס כל הקודם זוכה?

חניות שאינן מוצמדות לאף דירה בבניין שייכות למעשה לכל בעלי הדירות. ככלל, אין התייחסות חד משמעית בחוק המקרקעין לחניות שאינן צמודות לאף דירה, אולם יש התייחסות בפסיקה לגבי השימוש הראוי ברכוש המשותף לפיה כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש בסביר ברכוש המשותף, ובלבד שלא ייגרם מטרד, נזק או הפרעה בלתי סבירה ליתר בעלי הדירות בבניין. לעניין זה - כל החלקים בבניין שלא הוצמדו לאף דירה שייכים לרכוש המשותף ובתוך שכך נמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות. אולם, הבעיה היא שלא ידוע מהו החלק הממשי של כל אחד מבעלי הדירות.

לפיכך, שכן אשר שומר את החניה לעצמו באמצעות דלת מסתובבת של רכבים אשר שומרים בשבילו את החניה מהווה, ככול הנראה, שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, וכן הפרעה בלתי סבירה ליתר בעלי הדירות בבניין.

של מי האחריות לתקן נזילה הנמצאת בגג הבניין?

 

יש נזילה בגג הבניין ומיד ניטשת מחלוקת האם בעלי הדירות בקומה האחרונה צריכים לתקנו על חשבונם או אולם בעלי דירות הגג (פנטהאוז) בשל קרבתם לנזילה, לחילופין - חלק מבעלי הדירות ייטענו כי מדובר באחריות של כלל בעלי הדירות בבניין. במקרה זה, יש לשאול למי שייך החלק בגג בו יש נזילה?

במידה ומדובר בנזילה הנמצאת על הגג בחלק הנמצא ברכוש המשותף, הרי שהאחריות חלה על כל בעלי הדירות, שכן הרכוש המשותף שייך לכולם. אגב כך, גם האחריות לזיפות החלק של הגג הנמצא ברכוש המשותף חל על כל בעלי הדירות. לעומת זאת, אם אותו חלק בגג מוצמד לאחת מדירות הגג - הרי שהאחריות והחובה לתיקון הנזילה חלה על אותה דירה.

 

מה ניתן לעשות למניעת גרימת מטרד ממזגן - נזילת מים ממזגן?

נזילת/טפטוף מים ממזגן הינו גורם מטרד מרכזי ושכיח בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. במידה ונגרם מטרד מדירתו חל הצורך לעדכן אותו בגין המטרד ולבקש ממנו לתקן זאת. במידה בו המטרד לא יטופל/יתוקן ניתן לפנות למפקחת על הבתים המשותפים לצורך הסרת המטרד.

 

מה ניתן לעשות כנגד זריקת לכלוך מהדירה לרחבת הבניין?

לצורך הפסקת המטרד חל הצורך ניתן לפנות למפקחת על הבתים המשותפים, ובלבד שנשלח קודם לכן מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים.

 

האם ניתן לחייב בעל דירה בהוצאות לשדרוג הבניין?

שיפוץ שלא נועד לשמור על המצב הקיים ולצורת תחזוקת הבניין, קרי שיפות חזיתות המבנים והוספת מרפסות דורש רוב רגיל מעל 50%, אולם למרות אישור הפעולה ברוב רגיל לא ניתן לחייב את בעלי הדירות שמסרבים לשדרוג הבניין לשאת בהוצאות.

 

השארת חפצים במסדרון הבניין?

השארת חפצים כגון עגלות, חפצים ורהיטים במסדרון הבניין כמו למשל בקומת הלובי תלויה בהוראותיו של התקנון בבית המשותף. באם התקנון שותק לגבי אפשרות זו הרי שהנושא נתון להסכמתם של יתר בעלי הדירות בבניין אשר יכולה להתקבל באסיפה הכללית ברוב רגיל.

מהו תקנון הבית המשותף?

 

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע קובע כי בית משותף ינוהל באמצעות תקנון, כך:

 "61.  בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם

        וחובותיהם בקשר לבית המשותף."

כמו כן, סעיף 62 לחוק קובע כי בעלי הדירות רשאים לאשר תקנון מוסכם לפי הסכמתם בהתקיים התנאים הבאים, כדלהלן:

תקנון מוסכם

(א)   בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות

ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון

זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק

זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית

אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי

הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.

(ב) לענין סעיף קטן (א), "בעל דירה" - לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר המשנה בדירה

המוחכרת בחכירת משנה לדורות.

(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

במידה ולא אושר תקנון מוסכם יחול על בעלי הדירות תקנון מצוי אשר נמצא בתוספת לחוק מיסוי מקרקעין. ניתן לשנות את התקנון המוסכם אם הסכימו רוב בעלי הדירות שלהם 2/3 לפחות מהרכוש המשותף, למעט החלטות אשר פוגעות בזכויותיו של בעל דירה שהתנגד או באם מטרת ההחלטה להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירה מסוימת.

השארת חפצים במסדרון הבניין?

השארת חפצים כגון עגלות, חפצים ורהיטים במסדרון הבניין כמו למשל בקומת הלובי תלויה בהוראותיו של התקנון בבית המשותף. באם התקנון שותק לגבי אפשרות זו הרי שהנושא נתון להסכמתם של יתר בעלי הדירות בבניין אשר יכולה להתקבל באסיפה הכללית ברוב רגיל.

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com