התחדשות עירונית:
ההבדל בתמ"א 38 בין הריסה ובניה לבין חיזוק מבנים
 נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

תמ"א 38 - ההבדל בין הריסה מחדש ובנייה לבין חיזוק מבנים ישנים

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית החולשת על שטחה של כל המדינה והיא נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, לחדש את הסביבה העירונית (התחדשות עירונית) ובמידת האפשר לשפר את יחס החלוקה בין שטחים פתוחים ושטחים לצורכי ציבור לבין השטחים המיועדים לבניה.

 

את השגת מטרותיה של התמ"א ניתן לבצע באמצעות מספר הליכים תכנוניים ודרכי ביצוע, ובהם: תמ"א 38/1 - חיזוק מבנים, תמ"א 38/2 - הריסה ובניה ופינוי בינוי. למרות שרבים מכנים את כל ההליכים התכנוניים כתמ"א 38, עדיין רצוי להבדיל בין פעולות אלו ולהכיר את השוני ביניהן. אם כן, עולה השאלה מהו ההבדל בין התכניות, ובייחוד מה ההבדל בין הריסה לבנייה לבין חיזוק מבנים?

לייעוץ משפטי בעניין התחדשות עירונית - תמ"א 38 ניתן לפנות למשרדנו

תמ"א 38 - מה ההבדל בין חיזוק מבנים לבין הריסה ובנייה?

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
 

כפי שצוין לעיל, תמ"א 38 משלבת בתוכה מספר אפשרויות תכנוניות ודרכי ביצוע להשגת מטרותיה, אולם לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות, חסרונות והבדלים מהותיים, כך שישנו שוני משמעותי בין הריסה ובנייה מחדש לבין חיזוק מבנים ישנים. כיום, מרבית התכניות שיוזמים בעלי דירות הן הריסה ובנייה ו- חיזוק מבנים, ולכן מאמר זה יתמקד בעיקר באפשרויות אלו.

 

משכך, ההבדל בין התכניות נעוץ בהיערכות שונה בזמן המשא ומתן לקראת חתימה על הסכם לביצוע הפרויקט בין היזם לבין בעלי הדירות, מתן ערבויות ובטחונות, התמודדות שונה עם דיירים סרבנים, שוני בתמורות הניתנות לבעלי הדירות, תכנון שונה, השפעת הפרויקט על בעלי הדירות במהלך תקופת הביצוע, הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע הפרויקט, ההטבות הניתנות ליזם, תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות בסוף הפרויקט לאחר השלמת העבודות.

  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

לקבלת עדכונים שוטפים בתחומי מקרקעין / נדל"ן, התחדשות עירונית / תמ"א 38, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה 

עשו לנו לייק בפייס.

תמ"א 38/1 - חיזוק מבנים:

 

פרויקט מסוג תמ"א 38/1 נעשה ללא הריסת המבנה הקיים, כך שכל הפעולות לחיזוק מפני רעידות אדמה והחלפת התשתיות נעשות בתוך המעטפת הקיימת. כמו כן, גם התוספות הניתנות לבעלי הדירות דוגמת חניה, ממ"ד וכיו"ב מבוצעים באמצעות תוספת בנייה על המבנה הקיים.

לצורך ביצוע עבודות החיזוק על היזם לשבור את הכלונסאות (עמודים המהווים את היסוד של הבניין) הקיימים, ולאחר מכן לעבות ולמלא אותם בבטון ופלדה.

 

כמו כן, על היזם לבנות במקביל את הממ"ד, מעלית והמרפסות הניתנים בדרך כלל לבעלי הדירות תוך כדי ביצוע העבודות.

 

ביצועו של הפרויקט מוגדר כמורכב בייחוד לאור העובדה שבעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניין בזמן ביצועו, כך שבמקביל לעבודות ולהיותו של הבניין אתר הבנייה - חל הצורך לשמור על רמת מחיה ראויה למגורים.

בהמשך, ייבנו הדירות אשר ניתנות ליזם מכוח הסכם התמ"א 38 כנגד שירותי הבנייה שניתנו לבעלי הדירות (התמורות - חניה, מרפסת וכו'), כך שלבסוף ייבנו על גג הבניין 2.5 קומות חדשות (במרבית המקרים). 

עם זאת, במסגרת ביצוע העבודות התשתיות של הדירות עצמן לא מוחלפות (במרבית המקרים), כך שבעלי הדירות נותרים עם תשתית ישנה יחסית לעומת התשתית החדשה שתותקן בבניין בעת ביצוע הפרויקט.

 

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה:

בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 המבנה הקיים נהרס ותחתיו נבנה בניין חדש, כך שכל פעולות הבנייה נעשות כשבעלי הדירות לא גרים בבניין. במסגרת פרויקט זה מקבלים בעלי הדירות דירה חדשה מהקבלן וכן אחריות בדק בהתאם להוראות חוק המכר. למאמר בעניין תקופת בדק לחץ כאן.

במסגרת הפרויקט יינתנו לבעלי הדירות תמורות זהות בדרך כלל לאלו הניתנות בפרויקט לחיזוק מבנים, אך התכנון במקרה זה יהיה מיטבי יותר כיוון שאין מגבלות הקיימות עקב התכנון של המבנה הקיים". כך למשל, התקנת המעלית בפרויקט זה תבוצע באופן שונה ויעיל יותר מזה שניתן לבצע בחיזוק מבנים.

כמו כן, בפרויקט זה תוחלף התשתית הקיימת בדירות, וכן יינתן לבעלי הדירות מפרט  טכני זהה לאלו של רוכשי הדירות החדשות בפרויקט, כלומר בפרויקט זה בעלי הדירות יקבלו את כל האביזרים שמקבלים רוכשי דירות חדשות.

מכיוון שבזמן העבודות בעלי הדירות מפנים את דירותיהם ניתנות להם ערבויות בשווי גובה הדירה העתידית וערבויות בנקאיות בשווי שכר הדירה הקיימת.

לפיכך, ניתן לראות שמבחינת ביצוע הפרויקט ותכנון הדירות בהריסה ובנייה ישנם יתרונות רבים מאלו שבחיזוק מבנים.

עם זאת, ישנם גם חסרונות לפרויקט זה בשל חוסר הוודאות לגבי המועד המדויק בו יסתיימו העבודות במקרה של עיכובים במסירת הדירות החדשות, התארכות ההליכים התכנוניים, חשיפה לתכניות הסופיות בשלב מאוחר לאחר שיאושר ההיתר (המועד מאוחר יותר מבחיזוק מבנים), חשיבות יתרה לבדיקת תוקף הערבויות הוארכתן במקרה הצורך וכיו"ב. היות שנושא הערבויות מקבל משנה חשיבות בפרויקט זה חל הצורך לקבל ייעוץ משפטי עוד מהשלבים הראשונים ועד לסוף הפרויקט עם סיום רישום הבית המשותף.

 

ההבדלים בין הריסה ובנייה מחדש לבין חיזוק מבנים ישנים:

כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, ישנם הבדלים רבים בין סוגי הפרויקטים אשר באים לידי ביטוי ברבדים שונים של הפרויקט - מראשיתו ועד לסופו. במסגרת התיאור לעיל אזכרנו מספר הבדלים העוברים כחוט השני בין הפרויקטים. כך למשל, הערבויות אשר מתקבלות זמן קצר לפני ביצוע הפרויקט מסוג הריסה ובניה מחדש נדונות בשלבים הראשונים של המשא ומתן. 

נושאים משפטיים:

 

 

כמו בכל עסקה במקרקעין אנו נעדיף שכל הנושאים המהותיים והחיוניים לעסקה יוסדרו בכתב ויסוכמו עוד בשלבי המשא ומתן להסכם. בהתאם לכך, יקבעו בהסכם מנגנונים שונים לפי סוג הפרויקט, לדוגמא: מנגנון למכירת דירות היזם, תנאים לרישום הערת אזהרה לטובת היזם ולטובת הבנק המלווה מטעמו, פוליסות ביטוח שונות, קביעת מועדים לסיום העבודות, גובה הפיצוי בגין עיכוב, סנקציות בגין עיכוב ואי ביצוע העבודות, אירועים שיאפשרו לבעלי הדירות להוציא את הפרויקט מידי היזם וכיו"ב.

היערכות בעלי הדירות לפרויקט:

בפרויקט תמ"א 38 - הריסה ובנייה מחדש על בעלי הדירות למצוא דיור חלופי למשך תקופת העבודות, וכן להסדיר בהסכם השכירות את האפשרות ליציאה מוקדמת במידה והעבודות הסתיימו לפני הזמן. כמו כן, היציאה מהדירה מחייבת גם למצוא פתרונות הובלה (גם בעת החזרה לדירה לאחר סיום הפרויקט), תיווך, אחסון וכו'. משכך, לפני החתימה על ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 חשוב לקסוע כי כל הפעולות הללו ימומנו על ידי היזם.

בנוסף,יש להסדיר בהסכם רשימה של תנאים ואישורים שרק לאחר התקיימותם בעלי הדירות יתפנו מדירותיהם לטובת הריסת הבניין וביצוע העבודות, כך למשל על בעלי הדירות לקבל לפני שהתפנו שיקים מראש בעבור כל תקופת השכירות, ערבויות חוק מכר לפי שווי הדירה לאחר השלמת הבנייה, ערבויות ביצוע וכו'.

לעומת זאת, בפרויקט מסוג חיזוק מבנים על בעלי הדירות להיערך לעבודות העיבוי בדירותיהם, לשינויים זמניים בדירה עד לסיום הפרויקט עקב הוספת מרפסות וממ"ד, הקצאת חלקים נרחבים ברכוש המשותף לטובת אחסנת כלי עבודה וחומרי גלם הדרושים לעבודות וכו'.

בעלי דירות אשר משכירים את דירותיהם מחויבים לעדכן את השוכרים לפני תחילת ביצוע העבודות ולהתאים את הסכמי השכירות לפרויקט שעתיד להיות מבוצע. למאמר בעניין התאמת הסכמי שכירות בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38 לאור השינויים בחוק שכירות הוגנת לחץ כאן.

כמבן, מדובר ברשימה חלקית של נושאים שצריך להיערך להם.

ערבויות, בטחונות וביטוחים:

במסגרת פרויקט תמ"א 38 על היזם להמציא ערבות ביצוע, ערבויות מסים, אישור בדבר תשלום היטלים ואגרות, ערבות לרישום בית משותף וכו'. עם זאת, בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מכיוון שבעלי הדירות מפנים את דירתם מונפקים גם ערבויות חוק מכר לפי שווי הדירה לאחר השלמת הערבויות, ערבות בגין שכר הדירה, תשלום שכר דירה מראש וכו'.

 
 
 

משך הזמן להוצאת היתר והתנגדויות:

בפרויקט מסוג הריסה ובנייה מחדש הליכי התכנון ארוכים יותר עקב הצורך לאשר תכניות מורכבות יותר, מקסום זכויות הבנייה מכוח תכניות החלות על המקרקעין, התנהלות מול מוסדות תכנון בדרגה גבוהה יותר בהיררכיה לאישור התכניות ועוד שיקולים נוספים הגורמים לכך שהליך הוצאת ההיתר בתמ"א 38 חיזוק מבנים יהיה קצר יותר.

למאמר בנושא היתר בנייה לחץ כאן.

בשני הפרויקטים ניתן להגיש התנגדויות להוצאת היתר, כשכנגד כל אחד מהפרויקטים קיימת קשת רחבה של התנגדויות. כך למשל, בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים חל הצורך להוסיף את הממ"ד והמרפסת במקומות המיועדים לכך במגרש עליו ניצב הבניין, אך מנגד צריך שתהיה לתוספות גם פונקציונליות מבחינת הדירות, כל שקשיים תכנוניים אלו עלולים לצור התנגדויות נוספות.

למאמר בעניין התנגדות לתמ"א 38 לחץ כאן.

כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, ישנם הבדלים רבים בין סוגי הפרויקטים אשר באים לידי ברבדים שונים של הפרויקט - מראשיתו ועד לסופו. במסגרת התיאור לעיל אזכרנו מספר הבדלים העוברים כחוט השני בין הפרויקטים. כך למשל, הערבויות אשר מתקבלות זמן קצר לפני ביצוע הפרויקט מסוג הריסה ובניה מחדש נדונות בשלבים הראשונים של המשא ומתן. 

 

הרוב הדרוש לכל פרויקט:

הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 - הריסה ובנייה (88%) גבוהה יותר מזה הדרוש בחיזוק מבנים (66%). בנוסף, בחיזוק מבנים ניתן לכפות על דייר סרבן את הפרויקט בניגוד לרצונו, ואילו בהריסה ובנייה ניתן להשית על הדייר הסרבן חובת פיצוי כנגד יתר בעלי הדירות אם הפיצוי שנדרש על ידו לא מספיק.

למאמר בעניין דייר סרבן לחץ כאן.

התנגדות לתמא
התנגדות לתמ"א
זכויות בגג
זכויות בגג
דייר סרבן
דייר סרבן
הריסה או חיזוק
הריסה או חיזוק
מהו הרוב הדרוש
מהו הרוב הדרוש
מינוי נציגות
מינוי נציגות
ערבויות וביטחונות
ערבויות וביטחונות
אבני דרך
אבני דרך
סעיפי תמורה בתמ"א
סעיפי תמורה
פרויקטים
פרויקטים
Show More

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com