כפיר חיון, עורך דין
15 נוב 20174 דקות
המונח "רכישת דירה על הנייר" מתייחס למקרים בהם הדירה נמכרת לפני שבנייתה הסתיימה, כך שלמעשה לרוכש אין יכולת לבחון את מצב הדירה (בפועל) בעת החתימה על הסכם המכר, לרבות: שטח הדירה, מצבה הפיסי, כמות האביזרים והפריטים, ליקויים, פגמים, תקינות המערכות והתשתיות וכיו"ב. לכן, ועל מנת לשקף לרוכש כיצד הדירה תימסר לידיו לאחר שהבניה תושלם מפרטים את כמות וסוג האביזרים במפרט הטכני להסכם המכר.
לעניין זה, ישנו הבדל בין רכישת דירה בשלב מוקדם יחסית המכונה גם "פרי סייל (presell)" לעומת מקרים בהם הדירה נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים, כך שככול שמתקדמים בבנייה מתאפשר לרוכש לבחון את מצבה של הדירה טוב יותר.
בהתאם לכך, במקרים רבים רוכשי דירות מופתעים לגלות לאחר שהדירה נמסרה להם כי מצבה בפועל שונה מזה שצוין במפרט הטכני, בתכניות ובהסכם המכר, ובתוך שכך מתחוור להם כי כמות הפריטים נמוכה, סוג האביזרים שונה, שטח הדירה קטן, ישנן חריגות בנייה, ליקויים שלא ניתן לתקן וכיו"ב.
אם גם אתם נמנים על אותם הרוכשים שקנו דירה מקבלן "על הנייר" אתם לא לבד. בפרויקטים רבים אשר מסתיימים מתגלים לעתים קרובות ליקויים ואי התאמות אשר במרבית המקרים ניתנים לטיפול ולתיקון.
עם זאת,עולה השאלה האם מי שרכש דירה כשבנייתה בשלב מתקדם יכול לטעון כנגד אי התאמות וליקויים שהתגלו בדירה חרף העובדה שניתן היה לגלותם בבדיקה פשוטה עוד בעת החתימה על הסכם המכר?
בהסכמי מכר רבים (כמעט בכולם) נהוג להכניס את סעיף חוזי לפיו הרוכש בדק את הדירה ואת סביבתה וכי הוא מצא אותה מתאימה למטרותיו וצרכיו. עוד נהוג לכלול במסגרת זו כי הרוכש בדק את מצבה הפיסי של הדירה וכי הוא מוותר על כל טענה בקשר לאי התאמה אשר ניתן היה לגלותה במסגרת הבדיקה.
מיותר לציין כי, הסעיף נועד להגן על המוכר מפני ליקויים ואי התאמות אשר היו קיימים כבר בדירה ואשר לא צוינו בהסכם או במפרט הטכני. מדובר, אם כן, בתניית פטור או בסעיף ויתור כללי וגורף - ואגב כך, נשאלת השאלה מהו תוקפו המשפטי של סעיף זה בהנחה שהרוכש יכל לגלות את הליקוי?
בהליך תא (י-ם) 31040-04-13 צבי פטרבורגסקי נ' יורו - ישראל (י.ש) בע"מ נדרש בית המשפט לסוגיה הנ"ל, וכן לסוגיות נוספות העולות לנוכח ליקויים, אי התאמות, פגמים, חריגות בנייה, ירידת ערך ואי תיקוני תקופת הבדק שלא תוקנו במשך למעלה מ- 4 שנים מאז שהדירה נמסרה לידי הקונה.
במסגרת פסק הדין מגוללות עובדות המקרה הכוללות פניות חוזרות ונשנות ליזם שמכר את הדירה, חריגות בנייה שלא ניתן לתקנם, חוות דעת של מומחים וחברות בדק בית, פערים שהתגלו בין מצבה של הדירה בפועל לבין זה שצוין במפרט, וזאת בשים לב שחלק ניכר מהליקויים היו ניתנים לגילוי על ידי הקונה במועד החתימה על הסכם המכר.
חריגות בנייה ואי התאמות שהיו ידועות לקונה?
מסקנתו של בית המשפט הייתה כי סעיף הפטור שהוטמע בהסכם המכר אינו מקנה למוכר הגנה מפני ליקויים ואי התאמות שהתגלו בדירה, וזאת חרף העובדה כי הרוכש יכל לגלותם בעת החתימה על ההסכם. שכן, על המוכר מוטלת החובה מכח חוק המכר (דירות) למסור את הדירה ללא ליקויים ואי התאמות, ומשכך עליו לציין "ברחל בתך הקטנה" באופן ברור ומפורש על קיומן של אי ההתאמות בדירה.
לפיכך, ומכיוון שלא ניתן להתנות על חוק המכר דירות (אלא לטובת הקונה) לא ניתן למעשה לתת תוקף לסעיף ויתור המתנה עליו ומצמצם את תחולתו. בהתאם לכך, נקבע כי חרף הדמיון בין סעיף הוויתור לבין תניית AS-IS המוטמעת בהסכמי לרכישת דירה יד 2 לא ניתן לבצע גזירה שווה בין המקרים, וזאת משום שעל הסכם המכר לרכישת דירה יד 2 חל חוק המכר ואילו על הסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן חל חוק המכר דירות.
במאמר מוסגר,ניתן היה לציין בפסק הדין טעם נוסף להטלת האחריות על המוכר באמצעות עקרון המונע הזול המוסדר בחוק החוזים, שכן במקרה זה למוכר ו/או מי מטעמו יש יותר נגישות לדירה ולאתר הבנייה וכן יש בידיהם את הכלים, הידע ומרב האפשרויות לגילוי אי ההתאמות לעומת הקונה. כמו כן, עלויות הבדיקה של המוכר יהיו נמוכות יותר היות שבלאו הכי מועסקים על ידו אנשי המקצוע שלהם הציוד הדרוש לצורך כך.
מתן "זכות ראשונים" למוכר לתיקון הליקויים:
על הקונה מוטלת החובה לאפשר למוכר לתקן ליקויים, אי התאמות, חריגות בנייה, ביצוע עבודות תקופת הבדק וכיו"ב, אולם חובתו של הקונה אינה מוחלטת. לכן, אי תיקון הליקויים על ידי המוכר בתוך פרק זמן סביר לפי מהות וחומרת הליקוי או חזרתו של הליקוי לאחר כל תיקון יאפשרו לקונה לבצע את התיקון בעצמו על חשבונו של המוכר.
כפי הנראה, מטרתו של הסעיף נועדה למנוע התחמקות מביצוע תיקונים על ידי המוכר במהלך תקופת הבדק וכן הופעות חוזרות ונשנות של הליקויים בשל תיקון רשלני. במקרה שלפנינו נקבע כי ניתנה למוכר הזדמנות לתיקון הליקויים, אך משלא עשה כן במשך מספר שנים וכן עצם חזרתם של הליקויים - אפשרו לקונה לתקן את הליקויים בעצמו ובד בבד לדרוש מהמוכר לשאת בעלויות התיקון.
ואולם, הקונה לא היה זכאי לקבלת פיצוי בגין דיור חלופי לימים בהם דירתו לא הייתה ראויה למגורים במהלך ביצוע העבודות, וזאת מטעם שאין באפשרותו לקבל גם דיור חלופי וגם תשלום בעבור הליקויים בעצמו.
יש לציין כי גובה הפיצוי שנפסק לקונים בפסק הדין היה נמוך לאין ערוך מזה שנדרש על ידם לפני ובמהלך ההליך. משכך, ייתכן כי רשימת הליקויים המנופחת והמוגזמת (בהתאם להתייחסות שניתנה לכך בפסק דין) השפיע על התנהלות הצדדים ועל סירובו של המוכר אשר היה עלול להשתנות לאחר שניתנה חוות דעת מצומצמת מטעם מומחה שמונה על ידי בית המשפט.
#נדלןמקרקעין #הסכםמכר #מכירתדירה #עודנדלן #חוקהמכר #איהתאמות #ליקוייבניה #תקופתבדק #רכישתדירה #חריגותבנייה