מדריך מקיף לרכישת דירה מקבלן / יזם

רכישת דירה מקבלן - יזם

 

המדריך המלא והמקיף לרכישת דירה מקבלן נכתב בעבור מי שנמצא זה עתה לפני רכישת דירה, באחד הצמתים החשובים ביותר בחייו,  ולפני אחת מהעסקאות היקרות והמשמעותיות ביותר שאדם מן השורה מבצע במהלך חייו.

במאמר שלפנינו ניתן למצוא הסברים שנכתבו בשפה פשוטה ומידע מקצועי שיסייעו ויקלו על מי שעושה את צעדיו הראשונים בתחום הנדל"ן ולכל רוכש דירה פוטנציאלי אחר, שנועדו להפחית מספר תחושות שכיחות שאופייניות לשלב ראשוני זה כמו בלבול, חוסר התמצאות, לחץ ותחושה של מי שהולך לאיבוד בתוך עולם של מושגים ומונחים מקצועיים.

כל המידע, הפרטים והחומר המקצועי שמופיעים במאמר שלהלן הם תוצר של ניסיון פרקטי שנצבר בעמל רב לאחר ניהול של עשרות ואף מאות של משאיים ומתנים ששיפרו את מיומנותנו בייצוג רוכשי דירות ואת הרף המקצועי הנגזר מכך.

בתוך המאמר ניתן למצוא עצות שימושיות רבות שיסייעו לכל רוכש דירה לאורך כל שלבי העסקה, החל משלב ההתעניינות, דרך החתימה על בקשת רכישה (זיכרון דברים) ועד לניהול מו"מ וחתימה על הסכם מכר.

 

עם זאת, אין במאמר בשום שלב כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי עלי די עו"ד נדל"ן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

הסכם מכר - רכישת דירה מיזם / קבלן:

צעדים ראשונים לפני חתימה על הסכם מכר: חיפוש, התעניינות ובדיקת פרויקטים ודירות:

 

  • כל החלטה חשובה מתחילה בצעד אחד קטן, וכך גם המסע לרכישת דירה מתחיל ברעיון שהופך למציאות.

  • על מנת שנוכל לבחון את חלופות הרכישה שעומדות לפנינו בצורה הטובה ביותר, כלומר את הדירות המוצעות למכירה, עלינו לרכוש לכל הפחות ידע בסיסי בתחום הנדל"ן שיאפשר לנו להעריך כראוי כל אחת מהחלופות.

  • כצרכנים אנו מבצעים המון עסקאות מדי יום, וזאת מבלי שרכשנו מספיק ידע וניסיון ביחס לאותה עסקה באופן שמאפשר לנו לקבל החלטה מושכלת ונכונה. אולם, עסקה לרכישת דירה אינה דומה למרבית העסקאות שאנו עושים כצרכנים, ועל כן היא נבדלת בחשיבותה ובהיותה יוצאת דופן.

  • נכון להיום, עומדים לרשותם של המתעניינים ברכישת דירה אמצעים רבים ומגוונים לקבלת מידע ולהערכת העסקה שמוצעת להם. כך למשל, באתר של רשות המסים, מידע נדל"ן, ניתן לקבל מידע בנוגע לעסקאות שבוצעו בפרויקט עצמו ובסביבתו. כמו כן, באתרים אחרים ניתן לבדוק אחר הצעות חלופות לפי כתובת או בחיפוש לפי מפה, ואף לקבל נתונים על סביבת המקרקעין כמו גני ילדים, תחבורה ציבורית, מחירי שכירות ושווי למ"ר.

  • באמצעות הנגישות שקיימת כיום למידע כל רוכש דירה פוטנציאלי יכול לבצע בדיקות מקיפות לגבי החברה שממנה הוא רוכש דירה, לבחון את החשיבות של תיקוני תקופת הבדק, רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין בתום העסקה, על המשמעות של הצמדת חלקים בלתי מסוימים לרשותו ברכוש המשותף, על עדכוני פסיקה וחקיקה שמתרחשים מעת לעת בתחום הנדל"ן (כמו תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות) וכיו"ב.

  • לכן, וכדי להקל על התהליך למי שהחל את צעדיו הראשונים בקריאת המאמר הזה, להלן רשימה תמציתית של שלבי העסקה, וכן של הנושאים המשפטיים שמופיעים במרבית הסכמי המכר (אם לא בכולם). בהמשך המאמר יינתנו הסברים בהרחבה לכל כל אחד מהנושאים.

 

מדוע רצוי שרוכש דירה ידע את שלבי העסקה כבר בהתחלה – מספר מקרים לדוגמה:

Please reload

סיבה ראשונה – בירור הפרטים הרלוונטיים (או לחלופין לשאול את השאלות הנכונות):

כפי שיובהר בהמשך, מרבית רוכשי הדירות מתמקדים בחיפוש אחר הדירה המתאימה לפי מאפייניה הפיסים, ואילו ביחס ליתר הנושאים הם מגלים אדישות ומותירים את העיסוק בהם ואת המשא ומתן לגביהם לעו"ד שמייצג אותם בעסקה לרכישת הדירה, וזאת אף על פי שמדובר בנושאים מהותיים שההתדיינות לגביהם צריכה להיעשות בשלב הבירור הראשוני ולא במשא ומתן לקראת החתימה על הסכם מכר (ומה גם שבמרבית המקרים עו"ד נכנס לתמונה לאחר שהרוכשים כבר חותמים על בקשת רכישה).

 

כתוצאה מכך, אותו רוכש פוטנציאלי לא ממצה את שלב המשא ומתן הראשוני, לא משיג את ההצעה הטובה ביותר שיכל לקבל מכל היזמים שאצלם התעניין לגבי דירה, וכפועל יוצא מכך – ייתכן גם שהוא ישלול יזמים שהצעותיהם מתאימות יותר לצרכיו, ובמקום זאת ייבחר יזם שהצעתו פחות מתאימה.

 

דוגמה: ביצוע שינויים בדירה לעומת המפרט הטכני ותכניות המכר. רוכשים רבים אשר משקיעים את מיטב ומרבית כספם בקניית דירה, מעוניינים לבצע שינויים בדירה על מנת שתתאים לצורכיהם ומאפייניהם. אולם, רובם כלל אינו מברר אם הדבר אפשרי, ובמידה שכן – בכמה יתומחרו השינויים, כלומר מהי העלות.

 

לעניין זה, ראוי לציין כי יזמים רבים לא מאפשרים לבצע שינויים לאחר יציקת הרצפה של הדירה או קצב התקדמות מסוים, לכן מומלץ לרוכש דירה שנושא החשובים קרוב ללבו לבצע מספר בדיקות לפני כן. למעלה מכך, הזמנת שינויים במועד מאוחר כאשר הפרויקט נמצא בשלב מתקדם עשוי להגדיל את עלות ביצוע השינויים ואת משך הזמן בו מועד המסירה יידחה בשל כך.

 

סיבה שנייה – החשיבות של הפרטים הקטנים:

על מנת שרוכש דירה יוכל לדון בנושאים מהותיים שרלוונטיים אליו, עליו גם להכיר ולדעת שאותם נושאים קיימים, וביתר פירוט כך:

בלא מעט מקרים יזמים מטמיעים מגבלות חוזיות בהסכמי המכר או תנאים מיוחדים אשר נעוצים במאפייניה של העסקה או בקשיים של היזמים עצמם. כך למשל, יזמים רבים מחלקים את הוצאות הבית המשותף (מכונה גם ועד בית) באופן לא שוויוני, וזאת בשל התחייבויות קודמות שהוסדרו בהסכם התמ"א בינם לבין בעלי הדירות במקור.

 

במקרים אחרים, היזמים אוסרים על הכנסת ספקים חיצוניים עד לסיום הפרויקט כדי למנוע תחרות לספקים שעובדים עמם, ואף מגבילים את נטילת המשכנתא של הרוכש רק לאחר תשלום של 40% מהתמורה בעבור הדירה. מובהר כי, מדובר ברשימה חלקית בלבד.

כדי להגביר את ההתמצאות והשליטה של רוכשי הדירות בנושאים שרלוונטיים לעניינם, מומלץ לעיין במדריך של רשות המסים (אוגדן המכיל מידע רב על נושאים הקשורים למיסוי מקרקעין) ובאתר של משרד הבינוי והשיכון אשר מספק מספר מדריכים לרוכשי דירות, לרבות החשיבות של הבטוחה מכח חוק המכר דירות (הבטחת השקעות), תחולתם של חוק המקרקעין, חוק החוזים ו- חוק השליחות.

 

כמו כן, מומלץ לעיין במאמרים נוספים שעוסקים ברכישת דירה בפרויקט בו מבוצע תמ"א 38, להעמיק בהבדלים שבין תמ"א 38/1 חיזוק מבנים לבין תמ"א 38/2 הריסה ובניה, להשוות את הבדיקות המקדמיות שרוכש דירה מקבלן נדרש לבצע לעומת בדיקות מקדמיות רוכש דירה יד 2, וכן להתעדכן בנוגע לחידושי פסיקה כמו הגבלת זכותו של רוכש דירה להתנגד לבקשות שהגיש היזם בנושאי תכנון.

לנוחיותכם, רשימה תמציתית וחלקית של הנושאים המשפטיים.

שלבי העסקה:

  • שלב ההתעניינות (חיפוש, בדיקה ובחינת חלופות) ובדיקות מקדמיות.

  • אישור עקרוני לקבלת משכנתא.

  • חתימה על זיכרון דברים (אפילו שזה לא מומלץ, מדובר בחלק הפרקטיקה).

  • סגירת נושאים משפטיים ומסחריים לפני שמנהלים משא ומתן על הסכם המכר.

  • ניהול משא ומתן לקראת חתימה על הסכם המכר (לא, זה לא אותו הדבר כמו הסעיף הקודם).

  • סגירת כל הנושאים והמשפטיים שמשתרעים על פני הסכם "עב כרס".

  • חתימה על הסכם מכר – המועד הקובע לתחילת החובות והזכויות.

  • דיווח למיסוי מקרקעין – עריכת שומה עצמית למס הרכישה.

  • קבלת בטוחה מכח חוק המכר דירות ומכתב החרגה.

  • הליכי משכנתא מול הבנק ואישורם מול היזם/קבלן.

  • קבלת טופס 4 (לאחר תיקון 101 לחוק התכנון והבניה זה כולל בדרך כלל גם תעודת גמר).

  • סגירת חשבון מול היזם (יתרת התמורה), הזמנת מונים וקבלת מכתב החרגה סופי ובלתי מותנה.

  • מסירת החזקה בדירה וברכוש המשותף לידי הרוכשים ותקופת בדק.

  • הסבת ערבות חוק מכר בהערת אזהרה.

  • רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק המממן לקונה.

  • רישום צו הבית המשותף ורישום זכויות הבעלות של הקונים בדירה. על גבי תת חלקה ייעודית.

רשימה חלקית של נושאים משפטיים:

  • בניית הדירה לפי היתר הבנייה ותנאיו, המפרט הטכני ותכניות המכר.

  • תיאור הדירה והצמדותיה.

  • שווי הדירה, קביעת לוח תשלומים ואופן ביצועם 

  • תשלומים והוצאות.

  • שינויים תכנוניים שייתכן כי יבוצעו לאחר החתימה.

  • מסירת החזקה בדירה.

  • תיקוני תקופת הבדק.

  • ביצוע שינויים בדירה לעומת תכניות המכר והמפרט הטכני.

  • תיקון צו הבית המשותף ורישום מסמכי הבית המשותף (תקנון, צו ותשריט).

  • הוראות ביחס לרכוש המשותף.

  • מתן בטוחה מכח חוק המכר דירות.

  • תנאים למימון רכישת הדירה באמצעות משכנתא שייטול הקונה.

  • מנגנון העברת זכויות לפני סיום העסקה.

  • רשימה של נספחים להסכם המכר.

  • הפרות של הסכם המכר.

  • מינוי מתחזק לבית המשותף (חברת ניהול).

בקשת רכישה - זיכרון דברים לרכישת דירה:

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

מכאן, נובעות גם הגישות אשר רואות בבקשת הרכישה כמסמך מקדים לפני שנחתם הסכם מכר.

בקשת הרכישה נועדה להסדיר את רצונות הצדדים, ומעלה על הכתב את ההסכמות המוקדמות שלגביהן הם הגיעו, ובה בעת מעידה על הרצינות של המוכר והקונה להיקשר בהסכם מכר מחייב.

ביטוי לאותה רצינות מושג באמצעות תשלום דמי מקדמה (שמכונים גם דמי רצינות) אותם משלם הקונה על מנת שהדירה תישמר בעבורו עד לסיום המשא ומתן מבלי שהיא מוצגת לאחרים, כך שבמקביל המוכר מפסיק להציג את הדירה לאורך תקופת המשא ומתן.

 

מבחינת הרוכש הפוטנציאלי, לבקשת הרכישה יש מספר חסרונות אשר כוללות כניסה למסלול מואץ של משא ומתן לקראת החתימה על הסכם מכר, חתימה על מסמך הבנות כאמור לעיל, תשלום דמי רצינות וסגירת פרטים מהותיים ביחס לעסקה.

בנוגע לנושא האחרון שהוזכר לעיל, סגירת פרטים מהותיים, יש לציין כי מרבית רוכשי הדירות מוצאים את עצמם חותמים על בקשת רכישה בעיצומם של החיפושים אחר דירה, אך מבלי שהם מיוצגים על ידי עו"ד, וכך יוצא כי הם מסכימים על פרטים מהותיים רבים מבלי שניתן להם ייעוץ משפטי ראוי ומבלי שביצעו את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות.

 

חסרון זה מתחדד גם לאור העובדה שבשלב הבא הסכמי המכר יעלו על הכתב ויעגנו את אותן הסכמות, לכן ישנה חשיבות לייעוץ משפטי שניתן לפני שבקשת רכישה נחתמת.

 

עם זאת, ניתן למנוע חלק ניכר מאותן הסכמות מחייבות שעוגנו בבקשת הרכישה, וכן לשפר את נקודת המוצא ביחס לנושאים משפטיים ומסחריים באמצעות מספר שינויים מינוריים. על כן, חשוב מאוד להיוועץ עם עו"ד לפני החתימה על בקשת רכישה.

לעניין זה, יש לציין שמזה זמן רב מונח על שולחנה של הכנסת תיקון מספר 9 לחוק המקרקעין אשר מגביל, בין היתר, את גובה הפקדון שישולם על הקונה במסגרת חתימה על בקשת רכישה, ובכך למעשה למנוע מהרוכש לשלם סכום לא מבוטל כבר בשלב ה- "טרום-טרום חוזי" (שכן עוד לא הועברה טיוטה של הסכם המכר אפילו).

 

חברות הנדל"ן והמשווקים מטעמן מייחסים חשיבות רבה לחתימה של רוכשיים פוטנציאליים על בקשות רכישה (מכבסת מילים עדינה לזיכרון דברים), ואף רואים בהן כמסמך מחייב בעל תוקף משפטי אשר מכיל את מרבית הפרטים הדרושים ליצירת מסמך משפטי מחייב ולצורך חתימה על הסכם מכר.

 
 

יצירת הסכם מחייב, האמנם?

במרבית המקרים טופס בקשת הרכישה יהיה מסמך קצר המתפרס על 2-3 עמודים בממוצע, אולם ייתכנו מקרים בהם הטופס יהיה מפורט וארוך יותר (כך שהוא יכלול יותר פרטים והסכמות). כאמור לעיל, זיכרון דברים עשוי לקבל תוקף מחייב במקרים מסוימים, אשר עלולים להתקיים ביתר שאת כאשר היקף המסוימות עולה ככול שישנו יותר ויותר פירוט. לפי חוק החוזים, והפסיקה הרלוונטית כיום, דרישת המסוימות עונה על אחד מבין ארבעת התנאים הדרושים לצורך יצירת הסכם מכר מחייב (הצעה, קיבול מסוימות וגמירות דעת).

כיצד ניתן לדעת אם התקיימו התנאים ליצירת הסכם מחייב?

דרישת המסוימות מתייחסת למעשה לפרטים הדרושים ליצירת הסכם מחייב. הנחת היסוד היא, שככול שהצדדים הגיעו להסכמה לגבי כמה שיותר פרטים, כך מתגברת החזקה שהם התכוונו לצור ביניהם הסכם מחייב. דרישה זו, מקבלת משנה תוקף וחשיבות לאור הוראותיו של סעיף 8 לחוק המקרקעין אשר מחייב הצדדים לעשות עסקה במקרקעין בכתב.

לכן, השאלה האם נכרת הסכם מחייב נגזרת מעומקה של המסוימות.

כמו כן, ככול שיתקבלו יותר אינדיקציות על מסוימות גבוהה שהושגה בין הצדדים, חרף חולשתם של מרכיבים אחרים כמו גמירות דעת וכד', כך נטה להסכים שנוצר הסכם מחייב. מנגד, ככול שנגלה שהיה רצון עז יותר להיקשר בהסכם מחייב (גמירות דעת), אזי שתתחזק הערכה כי הצדדים התכוונו למרות שאין מספיק פרטים שהתקבלה הסכמה לגביהם.

על כן, ראוי לציין כי האינדיקציות ליצירת הסכם מחייב אינן קשיחות, כי אם יותר כמערכת כלים שלובים שמשנה את התוצאה שנשאת על ידה לפי מכלול שיקולים.

נושאים אלו, עומק המסוימות ויצירתו של הסכם מחייב, עמדו במרכזם של מספר פסקי דין אשר מנו את הפרטים הרלוונטיים ליצירת הסכם מחייב. מתוך רשימה זו ניתן למנות, בין השאר, את שווי הדירה, מועדי תשלום, מועד מסירה, פרטי הזיהוי של המקרקעין, תיאור הדירה וכיו"ב. מיותר לציין שכל הפרטים האלו, ועוד נושאים נוספים, מוסדרים היטב בבקשות הרכישה.

מבחינת יתר המרכיבים, גמירות דעת מביעה את הרצון של הצדדים להיקשר בהסכם מחייב, כאשר ביחס לבקשות הרכישה, נהוג לגבות בנוסף גם דמי רצינות / דמי פקדון הממחישים את רצונו של הרוכש להיקשר בעסקה. פעולה זו, יחד עם מספר בדיקות מצטברות ביחס לאותו הנכס כמו הרמת כוסית, חתימה על בקשת רכישה, סגירת נושאים מהותיים, חילופי טיוטות בין עו"ד וכו' –  כל אלו, רק מחזקים את גמירות הדעת.

בהתקיים השילוב של גמירות דעת ומסוימות, זה אך סביר להניח שבקשת הרכישה היא למעשה  הסכם מחייב.

הפתרון:

  • להתייעץ עם עו"ד כבר מהשלב הראשון.

  • לסגור כמה שיותר נושאים משפטיים ומסחריים עוד בשלב המו"מ, ולהעלותם על הכתב בבקשת הרכישה אחרי שבחנו את הכל.

  • לחתום על זיכרון דברים רק כשבאמת סגורים על העסקה ועל הנכס המוצע.

  • להוסיף הערות מסייגות שמקהות את תוקפה של בקשת הרכישה.

  • לנסות להימנע מחתימה על זיכרון דברים לצד אי שיווק הדירה למשך תקופה קצרה שבה יתנהל משא ומתן אינטנסיבי לגבי הדירה.

 לצורך הנוחות, אנו נציג בטבלה את הפרטים שבדרך כלל מוסדרים בבקשת רכישה ובמקביל רשימה של פרטים הדרושים להתגבשות יסוד המסוימות לפי פסקי דין קפולסקירבינאי ו- רמות השבים:

השלמת פרטים חסרים בבקשת הרכישה באמצעות ערוצי השלמה מדיני החוזים:

ככלל, הסכמי מכר לרכישת דירה מיזם או מקבלן מתפרסים על פני מספר רב של עמודים, מלפנים ומאחור, לעומת מספר דפים בודדים עליהם חותמים בטופס בקשת הרכישה.

 

עם זאת, עצם העובדה שחסרים פרטים בבקשת הרכישה לא מאיינת את יכולתו של צד להסכם שמעוניין בכך - להשלים את אותם פרטים, חסרים שכן פרטים רבים ניתנים להשלמה מכוח דין, התנהלות הצדדים או נוהג מקובל.

 

הפרטים הניתנים להשלמה, כוללים גם נושאים שהם חיוניים ומהותיים לעסקה, והם יכולים להשתנות לפי כל מקרה ונסיבותיו. אמנם, במספר פסקי דין נקבע כי נושאים מהותיים שלגביהם יש חוסר הסכמה מפורשת לא תבוצע השלמה מכח הערוצים שנקבעו בחוק החוזים. אך לצד קביעה זו, כידוע, לכל דבר בפסיקה ישנו חריג, ועל כן יש לנהוג תמיד במשנה זהירות.

לכן, על מנת שלא לצור הסכם מחייב רצוי לציין בבקשת הרכישה כי רק הסכם מכר סופי יחייב את הצדדים, כך שבקשת הרכישה אינה מהווה מסמך מחייב. הערה זו אינה מסייגת לחלוטין את תוקפה של בקשת הרכישה, אך היא מעידה על אי הסכמה לגבי הקניית תוקף מחייב ורצון להיקשר בהסכם (חוסר גמירות דעת). יש לציין שלא כל חברה יזמית מסכימה לתוספות שכאלו או לביצוע שינויים בבקשת הרכישה.

 
 
 

תשלום דמי רצינות - מקדמה על חשבון התמורה:

כאמור לעיל, במרבית המקרים הרוכשים מתבקשים בד בבד עם חתימתם על בקשת הרכישה לשלם מקדמה אשר מהווה מעין "דמי רצינות". פעולה זו מבוצעת כעניין שבשגרה, אולם יש לזכור כי תשלום דמי מקדמה מעיד על כוונת הצדדים להיקשר בהסכם מחייב ומהווה אינדיקציה לגמירות דעת. לכן, מומלץ להוסיף הערה בבקשת הרכישה לעניין "דמי הרצינות", כך:

  • באם לא ייחתם הסכם מכל סיבה שהיא דמי הרצינות יוחזרו במלואם.

  • דמי הרצינות לא יופקדו לפני שנקבע מועד לחתימה על הסכם.

  • אין בשלום דמי הרצינות כדי להעיד על רצון סופי ומוחלט של הצדדים להיקשר בהסכם מחייב.

  • ייתכנו הערות נוספות לפי נסיבותיו של כל מקרה.

  • אם נחתם הסכם יש לראות כי דמי המקדמה נכללים במסגרת הבטוחות שניתנות מכח חוק המכר דירות (תשלום עד 7%, ערבות בנקאית וכו').

מעל 10 סיבות שמסבירות היטב מדוע עליכם לבחור בנו כעו"ד  שייצגו אותכם ברכישת הדירה:

מה לבדוק לפני שמתחילים משא ומתן לרכישת דירה?

 

מרבית רוכשי הדירות מתמקדים ומסתפקים בחיפוש קדחתני אחר הדירה האולטימטיבית בעבורם, ואילו את יתר העבודה, הפעולות שמכוחן ניתן לאמוד את טיב העסקה שעומדת כעת על הפרק, הם משאירים לעו"ד שמייצג אותם.

 

ביצוען של הבדיקות שיש לבצע לפני המשא ומתן מצריך השקעה מינימאלית וזניחה (לעומת שווי העסקה הכוללת וההוצאות המיותרות שיש בכוחה למנוע) בסך של כ- 150 ₪ שמשולמים בעד אגרות של המדינה לקבלת המדינה.

היות שהרוב המכריע של רוכשי הדירות לא נדרש לשלם בעבור האגרות השונות, ובנחה שאף אחד לא שילם על כך בעבורם, הנחת היסוד היא שאותם רוכשים נכנסו למשא ומתן לפני שבוצעו כל אותן בדיקות מקדמיות ובסיסיות.

לנוחותכם, מאמר העוסק במספר נושאים הרלוונטיים כמעט לכל הסכם מכר קבלן.

 

לא_מוותרים_על_בדיקות_מקדמיות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

להלן רשימה חלקית של המסמכים שדרושים לביצוען של הבדיקות המקדמיות:

 

 

נוסחו של הסכם המכר - נושאים עיקריים:

הסכמי מכר כוללים סעיפים רבים אשר משתרעים על עמודים רבים, כשבממוצע הסכם ממוכר סטנדרטי מכיל בין 20 ל- 25 עמודים, לא כולל הנספחים, אשר מסדירים את מכלול הנושאים, החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים להסכם.

 

היות שהיחסים בין המוכר לבין הקונה נמשכים על פי רוב במשך שנים רבות לאחר שההסכם נחתם, ניתן ואף רצוי להגדירם כיחסים ארוכי טווח ובהתאם לכך לבחון ולפרוס את הוראותיו של הסכם המכר.

כדי לעשות "סדר בבלגן" הסכמי המכר מחולקים לפי נושאים, פרקים, סעיפים ותתי סעיפים. חלוקה זו מאפשרת בשעת הצורך למצוא ביתר קלות סעיף בהסכם שמסדיר סוגיה שצצה לפתע. לקורא המיומן, חלוקת הסכם המכר נראית כמו רצף פעולות כרונולוגי או כתיאור אנליטי של פעולות – לפי הצורך.

 

היכולת לקרוא הסכם מכר, ובה בעת להסביר מהו תפקידו של כל סעיף ומהותה של כל הוראה, את ההתחייבויות הנגזרות מהן, היקף הזכויות שמוקנות לצדדים (ולעניינו לרוכש), שימת דגש לנושאים המהותיים שעולים מאותו ניסוח – מעידה, הלכה למעשה, על מיומנות ומקצועיות שנרכשו בעמל רב.

חשיבותם של סעיפי הסכם המכר ותוקפן של הוראותיו משתנות ביחס לכל רוכש דירה ובהתאם לשלב בו אנו נמצאים כעת. שכן, רוכש דירה אשר משלם את מלוא התמורה באמצעות הון עצמי, ללא צורך בנטילת משכנתא, ייתן משקל נמוך יותר לפרק הספציפי שעוסק במימון העסקה באמצעות נטילת משכנתא. לחלופין, מי שרוכש דירה להשקעה ולא מעוניין לבצע בה שינויים והתאמות למטרותיו האישיות ייחס חשיבות פחותה לפרק העוסק בשינויים.

בדומה לכך, אנו נייחס חשיבות גבוהה יותר לפרק העוסק בשינויים ובבחירת האביזרים כאשר תגיע העת לכך, ומנגד ניתן חשיבות נמוכה יותר, אם בכלל, לסעיפים העוסקים באופן מסירת הדירה לידי הרוכש (באותו שלב של רכישת הדירה). לעומת זאת, לאחר שיתקבל טופס 4 לפרויקט, אנו נייחס חשיבות גבוהה ביותר למנגנון המסירה ולהוראות שמסדירות את תיקוני תקופת הבדק, בעוד שבחירת האביזרים תעסיק אותנו פחות.

לפיכך, ניתן לסכם שהחשיבות של הסעיפים בהסכמי המכר משתנה לפי מאפיינים אינדיבידואליים, שינויים כרונולוגיים, נושאי בעלי חשיבות אובייקטיבית גורפת והיותה של מערכת היחסים בין הצדדים ארוכת טווח (כך שהמאפיינים האישיים עלולים להשתנות בדרך).

בסדרת מאמרים שנכתבה והועלתה לאתר זה נדונו בזה אחר זה מקרים שהובאו לדיון והכרעה של ערכאות משפטיות שונות, לרבות מקרים בהם יזם חויב לפצות רוכשי דירות בסך של 3,000,000 ש"ח בגין אי תיקון ליקויי בנייה, ניסיונות של יזם לשנות את תקנון הבית המשותף כדי לאפשר לבעלים של חנויות הנמצאות בקומה המסחרית בבניין לעשות שימוש ברכוש המשותף של רוכשי הדירות (למגורים), פיצויים שיזם נדרש לשלם בגין איחור ברישום הבית המשותף, השלכתו של סעיף ויתור "שהוסלק" לתוך הסכם, ועוד מקרים רבים אשר ממחישים עד כמה חשוב לבחון את השפעותיהם של סעיפי ההסכם לאורך זמן, ולא רק לתקופה הקרובה.

מאחר שהסכם המכר צופה פני עתיד – עלינו להקנות לסעיפי הסכם המכר חשיבות דיפרנציאלית, אבל מושכלת, ולא להתמקד רק במה שחשוב היום.

להלן, רשימה של נושאים שמרוכזים ונמצאים כמעט בכל הסכם מכר

 
<