רכישת דירה מקבלן - יזם
המדריך המלא והמקיף לרכישת דירה מקבלן נכתב בעבור מי שנמצא זה עתה לפני רכישת דירה, באחד הצמתים החשובים ביותר בחייו, ולפני אחת מהעסקאות היקרות והמשמעותיות ביותר שאדם מן השורה מבצע במהלך חייו.
במאמר שלפנינו ניתן למצוא הסברים שנכתבו בשפה פשוטה ומידע מקצועי שיסייעו ויקלו על מי שעושה את צעדיו הראשונים בתחום הנדל"ן ולכל רוכש דירה פוטנציאלי אחר, שנועדו להפחית מספר תחושות שכיחות שאופייניות לשלב ראשוני זה כמו בלבול, חוסר התמצאות, לחץ ותחושה של מי שהולך לאיבוד בתוך עולם של מושגים ומונחים מקצועיים.
כל המידע, הפרטים והחומר המקצועי שמופיעים במאמר שלהלן הם תוצר של ניסיון פרקטי שנצבר בעמל רב לאחר ניהול של עשרות ואף מאות של משאיים ומתנים ששיפרו את מיומנותנו בייצוג רוכשי דירות ואת הרף המקצועי הנגזר מכך.
בתוך המאמר ניתן למצוא עצות שימושיות רבות שיסייעו לכל רוכש דירה לאורך כל שלבי העסקה, החל משלב ההתעניינות, דרך החתימה על בקשת רכישה (זיכרון דברים) ועד לניהול מו"מ וחתימה על הסכם מכר.
עם זאת, אין במאמר בשום שלב כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי עלי די עו"ד נדל"ן.
הסכם מכר - רכישת דירה מיזם / קבלן:
/ קבלן:
צעדים ראשונים לפני חתימה על הסכם מכר: חיפוש, התעניינות ובדיקת פרויקטים ודירות:
-
כל החלטה חשובה מתחילה בצעד אחד קטן, וכך גם המסע לרכישת דירה מתחיל ברעיון שהופך למציאות.
-
על מנת שנוכל לבחון את חלופות הרכישה שעומדות לפנינו בצורה הטובה ביותר, כלומר את הדירות המוצעות למכירה, עלינו לרכוש לכל הפחות ידע בסיסי בתחום הנדל"ן שיאפשר לנו להעריך כראוי כל אחת מהחלופות.
-
כצרכנים אנו מבצעים המון עסקאות מדי יום, וזאת מבלי שרכשנו מספיק ידע וניסיון ביחס לאותה עסקה באופן שמאפשר לנו לקבל החלטה מושכלת ונכונה. אולם, עסקה לרכישת דירה אינה דומה למרבית העסקאות שאנו עושים כצרכנים, ועל כן היא נבדלת בחשיבותה ובהיותה יוצאת דופן.
-
נכון להיום, עומדים לרשותם של המתעניינים ברכישת דירה אמצעים רבים ומגוונים לקבלת מידע ולהערכת העסקה שמוצעת להם. כך למשל, באתר של רשות המסים, מידע נדל"ן, ניתן לקבל מידע בנוגע לעסקאות שבוצעו בפרויקט עצמו ובסביבתו. כמו כן, באתרים אחרים ניתן לבדוק אחר הצעות חלופות לפי כתובת או בחיפוש לפי מפה, ואף לקבל נתונים על סביבת המקרקעין כמו גני ילדים, תחבורה ציבורית, מחירי שכירות ושווי למ"ר.
-
באמצעות הנגישות שקיימת כיום למידע כל רוכש דירה פוטנציאלי יכול לבצע בדיקות מקיפות לגבי החברה שממנה הוא רוכש דירה, לבחון את החשיבות של תיקוני תקופת הבדק, רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין בתום העסקה, על המשמעות של הצמדת חלקים בלתי מסוימים לרשותו ברכוש המשותף, על עדכוני פסיקה וחקיקה שמתרחשים מעת לעת בתחום הנדל"ן (כמו תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות) וכיו"ב.
-
לכן, וכדי להקל על התהליך למי שהחל את צעדיו הראשונים בקריאת המאמר הזה, להלן רשימה תמציתית של שלבי העסקה, וכן של הנושאים המשפטיים שמופיעים במרבית הסכמי המכר (אם לא בכולם). בהמשך המאמר יינתנו הסברים בהרחבה לכל כל אחד מהנושאים.
מדוע רצוי שרוכש דירה ידע את שלבי העסקה כבר בהתחלה – מספר מקרים לדוגמה:
סיבה ראשונה – בירור הפרטים הרלוונטיים (או לחלופין לשאול את השאלות הנכונות):
כפי שיובהר בהמשך, מרבית רוכשי הדירות מתמקדים בחיפוש אחר הדירה המתאימה לפי מאפייניה הפיסים, ואילו ביחס ליתר הנושאים הם מגלים אדישות ומותירים את העיסוק בהם ואת המשא ומתן לגביהם לעו"ד שמייצג אותם בעסקה לרכישת הדירה, וזאת אף על פי שמדובר בנושאים מהותיים שההתדיינות לגביהם צריכה להיעשות בשלב הבירור הראשוני ולא במשא ומתן לקראת החתימה על הסכם מכר (ומה גם שבמרבית המקרים עו"ד נכנס לתמונה לאחר שהרוכשים כבר חותמים על בקשת רכישה).
כתוצאה מכך, אותו רוכש פוטנציאלי לא ממצה את שלב המשא ומתן הראשוני, לא משיג את ההצעה הטובה ביותר שיכל לקבל מכל היזמים שאצלם התעניין לגבי דירה, וכפועל יוצא מכך – ייתכן גם שהוא ישלול יזמים שהצעותיהם מתאימות יותר לצרכיו, ובמקום זאת ייבחר יזם שהצעתו פחות מתאימה.
דוגמה: ביצוע שינויים בדירה לעומת המפרט הטכני ותכניות המכר. רוכשים רבים אשר משקיעים את מיטב ומרבית כספם בקניית דירה, מעוניינים לבצע שינויים בדירה על מנת שתתאים לצורכיהם ומאפייניהם. אולם, רובם כלל אינו מברר אם הדבר אפשרי, ובמידה שכן – בכמה יתומחרו השינויים, כלומר מהי העלות.
לעניין זה, ראוי לציין כי יזמים רבים לא מאפשרים לבצע שינויים לאחר יציקת הרצפה של הדירה או קצב התקדמות מסוים, לכן מומלץ לרוכש דירה שנושא החשובים קרוב ללבו לבצע מספר בדיקות לפני כן. למעלה מכך, הזמנת שינויים במועד מאוחר כאשר הפרויקט נמצא בשלב מתקדם עשוי להגדיל את עלות ביצוע השינויים ואת משך הזמן בו מועד המסירה יידחה בשל כך.
סיבה שנייה – החשיבות של הפרטים הקטנים:
על מנת שרוכש דירה יוכל לדון בנושאים מהותיים שרלוונטיים אליו, עליו גם להכיר ולדעת שאותם נושאים קיימים, וביתר פירוט כך:
בלא מעט מקרים יזמים מטמיעים מגבלות חוזיות בהסכמי המכר או תנאים מיוחדים אשר נעוצים במאפייניה של העסקה או בקשיים של היזמים עצמם. כך למשל, יזמים רבים מחלקים את הוצאות הבית המשותף (מכונה גם ועד בית) באופן לא שוויוני, וזאת בשל התחייבויות קודמות שהוסדרו בהסכם התמ"א בינם לבין בעלי הדירות במקור.
במקרים אחרים, היזמים אוסרים על הכנסת ספקים חיצוניים עד לסיום הפרויקט כדי למנוע תחרות לספקים שעובדים עמם, ואף מגבילים את נטילת המשכנתא של הרוכש רק לאחר תשלום של 40% מהתמורה בעבור הדירה. מובהר כי, מדובר ברשימה חלקית בלבד.
כדי להגביר את ההתמצאות והשליטה של רוכשי הדירות בנושאים שרלוונטיים לעניינם, מומלץ לעיין במדריך של רשות המסים (אוגדן המכיל מידע רב על נושאים הקשורים למיסוי מקרקעין) ובאתר של משרד הבינוי והשיכון אשר מספק מספר מדריכים לרוכשי דירות, לרבות החשיבות של הבטוחה מכח חוק המכר דירות (הבטחת השקעות), תחולתם של חוק המקרקעין, חוק החוזים ו- חוק השליחות.
כמו כן, מומלץ לעיין במאמרים נוספים שעוסקים ברכישת דירה בפרויקט בו מבוצע תמ"א 38, להעמיק בהבדלים שבין תמ"א 38/1 חיזוק מבנים לבין תמ"א 38/2 הריסה ובניה, להשוות את הבדיקות המקדמיות שרוכש דירה מקבלן נדרש לבצע לעומת בדיקות מקדמיות רוכש דירה יד 2, וכן להתעדכן בנוגע לחידושי פסיקה כמו הגבלת זכותו של רוכש דירה להתנגד לבקשות שהגיש היזם בנושאי תכנון.
לנוחיותכם, רשימה תמציתית וחלקית של הנושאים המשפטיים.
שלבי העסקה:
-
שלב ההתעניינות (חיפוש, בדיקה ובחינת חלופות) ובדיקות מקדמיות.
-
אישור עקרוני לקבלת משכנתא.
-
חתימה על זיכרון דברים (אפילו שזה לא מומלץ, מדובר בחלק הפרקטיקה).
-
סגירת נושאים משפטיים ומסחריים לפני שמנהלים משא ומתן על הסכם המכר.
-
ניהול משא ומתן לקראת חתימה על הסכם המכר (לא, זה לא אותו הדבר כמו הסעיף הקודם).
-
סגירת כל הנושאים והמשפטיים שמשתרעים על פני הסכם "עב כרס".
-
חתימה על הסכם מכר – המועד הקובע לתחילת החובות והזכויות.
-
דיווח למיסוי מקרקעין – עריכת שומה עצמית למס הרכישה.
-
קבלת בטוחה מכח חוק המכר דירות ומכתב החרגה.
-
הליכי משכנתא מול הבנק ואישורם מול היזם/קבלן.
-
קבלת טופס 4 (לאחר תיקון 101 לחוק התכנון והבניה זה כולל בדרך כלל גם תעודת גמר).
-
סגירת חשבון מול היזם (יתרת התמורה), הזמנת מונים וקבלת מכתב החרגה סופי ובלתי מותנה.
-
מסירת החזקה בדירה וברכוש המשותף לידי הרוכשים ותקופת בדק.
-
הסבת ערבות חוק מכר בהערת אזהרה.
-
רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק המממן לקונה.
-
רישום צו הבית המשותף ורישום זכויות הבעלות של הקונים בדירה. על גבי תת חלקה ייעודית.
רשימה חלקית של נושאים משפטיים:
-
בניית הדירה לפי היתר הבנייה ותנאיו, המפרט הטכני ותכניות המכר.
-
תיאור הדירה והצמדותיה.
-
שווי הדירה, קביעת לוח תשלומים ואופן ביצועם
-
תשלומים והוצאות.
-
שינויים תכנוניים שייתכן כי יבוצעו לאחר החתימה.
-
מסירת החזקה בדירה.
-
תיקוני תקופת הבדק.
-
ביצוע שינויים בדירה לעומת תכניות המכר והמפרט הטכני.
-
תיקון צו הבית המשותף ורישום מסמכי הבית המשותף (תקנון, צו ותשריט).
-
הוראות ביחס לרכוש המשותף.
-
מתן בטוחה מכח חוק המכר דירות.
-
תנאים למימון רכישת הדירה באמצעות משכנתא שייטול הקונה.
-
מנגנון העברת זכויות לפני סיום העסקה.
-
רשימה של נספחים להסכם המכר.
-
הפרות של הסכם המכר.
-
מינוי מתחזק לבית המשותף (חברת ניהול).
בקשת רכישה - זיכרון דברים לרכישת דירה:
050-99-24-24-4
מכאן, נובעות גם הגישות אשר רואות בבקשת הרכישה כמסמך מקדים לפני שנחתם הסכם מכר.
בקשת הרכישה נועדה להסדיר את רצונות הצדדים, ומעלה על הכתב את ההסכמות המוקדמות שלגביהן הם הגיעו, ובה בעת מעידה על הרצינות של המוכר והקונה להיקשר בהסכם מכר מחייב.
ביטוי לאותה רצינות מושג באמצעות תשלום דמי מקדמה (שמכונים גם דמי רצינות) אותם משלם הקונה על מנת שהדירה תישמר בעבורו עד לסיום המשא ומתן מבלי שהיא מוצגת לאחרים, כך שבמקביל המוכר מפסיק להציג את הדירה לאורך תקופת המשא ומתן.
מבחינת הרוכש הפוטנציאלי, לבקשת הרכישה יש מספר חסרונות אשר כוללות כניסה למסלול מואץ של משא ומתן לקראת החתימה על הסכם מכר, חתימה על מסמך הבנות כאמור לעיל, תשלום דמי רצינות וסגירת פרטים מהותיים ביחס לעסקה.
בנוגע לנושא האחרון שהוזכר לעיל, סגירת פרטים מהותיים, יש לציין כי מרבית רוכשי הדירות מוצאים את עצמם חותמים על בקשת רכישה בעיצומם של החיפושים אחר דירה, אך מבלי שהם מיוצגים על ידי עו"ד, וכך יוצא כי הם מסכימים על פרטים מהותיים רבים מבלי שניתן להם ייעוץ משפטי ראוי ומבלי שביצעו את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות.
חסרון זה מתחדד גם לאור העובדה שבשלב הבא הסכמי המכר יעלו על הכתב ויעגנו את אותן הסכמות, לכן ישנה חשיבות לייעוץ משפטי שניתן לפני שבקשת רכישה נחתמת.
עם זאת, ניתן למנוע חלק ניכר מאותן הסכמות מחייבות שעוגנו בבקשת הרכישה, וכן לשפר את נקודת המוצא ביחס לנושאים משפטיים ומסחריים באמצעות מספר שינויים מינוריים. על כן, חשוב מאוד להיוועץ עם עו"ד לפני החתימה על בקשת רכישה.
לעניין זה, יש לציין שמזה זמן רב מונח על שולחנה של הכנסת תיקון מספר 9 לחוק המקרקעין אשר מגביל, בין היתר, את גובה הפקדון שישולם על הקונה במסגרת חתימה על בקשת רכישה, ובכך למעשה למנוע מהרוכש לשלם סכום לא מבוטל כבר בשלב ה- "טרום-טרום חוזי" (שכן עוד לא הועברה טיוטה של הסכם המכר אפילו).
חברות הנדל"ן והמשווקים מטעמן מייחסים חשיבות רבה לחתימה של רוכשיים פוטנציאליים על בקשות רכישה (מכבסת מילים עדינה לזיכרון דברים), ואף רואים בהן כמסמך מחייב בעל תוקף משפטי אשר מכיל את מרבית הפרטים הדרושים ליצירת מסמך משפטי מחייב ולצורך חתימה על הסכם מכר.
יצירת הסכם מחייב, האמנם?
במרבית המקרים טופס בקשת הרכישה יהיה מסמך קצר המתפרס על 2-3 עמודים בממוצע, אולם ייתכנו מקרים בהם הטופס יהיה מפורט וארוך יותר (כך שהוא יכלול יותר פרטים והסכמות). כאמור לעיל, זיכרון דברים עשוי לקבל תוקף מחייב במקרים מסוימים, אשר עלולים להתקיים ביתר שאת כאשר היקף המסוימות עולה ככול שישנו יותר ויותר פירוט. לפי חוק החוזים, והפסיקה הרלוונטית כיום, דרישת המסוימות עונה על אחד מבין ארבעת התנאים הדרושים לצורך יצירת הסכם מכר מחייב (הצעה, קיבול מסוימות וגמירות דעת).
כיצד ניתן לדעת אם התקיימו התנאים ליצירת הסכם מחייב?
דרישת המסוימות מתייחסת למעשה לפרטים הדרושים ליצירת הסכם מחייב. הנחת היסוד היא, שככול שהצדדים הגיעו להסכמה לגבי כמה שיותר פרטים, כך מתגברת החזקה שהם התכוונו לצור ביניהם הסכם מחייב. דרישה זו, מקבלת משנה תוקף וחשיבות לאור הוראותיו של סעיף 8 לחוק המקרקעין אשר מחייב הצדדים לעשות עסקה במקרקעין בכתב.
לכן, השאלה האם נכרת הסכם מחייב נגזרת מעומקה של המסוימות.
כמו כן, ככול שיתקבלו יותר אינדיקציות על מסוימות גבוהה שהושגה בין הצדדים, חרף חולשתם של מרכיבים אחרים כמו גמירות דעת וכד', כך נטה להסכים שנוצר הסכם מחייב. מנגד, ככול שנגלה שהיה רצון עז יותר להיקשר בהסכם מחייב (גמירות דעת), אזי שתתחזק הערכה כי הצדדים התכוונו למרות שאין מספיק פרטים שהתקבלה הסכמה לגביהם.
על כן, ראוי לציין כי האינדיקציות ליצירת הסכם מחייב אינן קשיחות, כי אם יותר כמערכת כלים שלובים שמשנה את התוצאה שנשאת על ידה לפי מכלול שיקולים.
נושאים אלו, עומק המסוימות ויצירתו של הסכם מחייב, עמדו במרכזם של מספר פסקי דין אשר מנו את הפרטים הרלוונטיים ליצירת הסכם מחייב. מתוך רשימה זו ניתן למנות, בין השאר, את שווי הדירה, מועדי תשלום, מועד מסירה, פרטי הזיהוי של המקרקעין, תיאור הדירה וכיו"ב. מיותר לציין שכל הפרטים האלו, ועוד נושאים נוספים, מוסדרים היטב בבקשות הרכישה.
מבחינת יתר המרכיבים, גמירות דעת מביעה את הרצון של הצדדים להיקשר בהסכם מחייב, כאשר ביחס לבקשות הרכישה, נהוג לגבות בנוסף גם דמי רצינות / דמי פקדון הממחישים את רצונו של הרוכש להיקשר בעסקה. פעולה זו, יחד עם מספר בדיקות מצטברות ביחס לאותו הנכס כמו הרמת כוסית, חתימה על בקשת רכישה, סגירת נושאים מהותיים, חילופי טיוטות בין עו"ד וכו' – כל אלו, רק מחזקים את גמירות הדעת.
בהתקיים השילוב של גמירות דעת ומסוימות, זה אך סביר להניח שבקשת הרכישה היא למעשה הסכם מחייב.
הפתרון:
-
להתייעץ עם עו"ד כבר מהשלב הראשון.
-
לסגור כמה שיותר נושאים משפטיים ומסחריים עוד בשלב המו"מ, ולהעלותם על הכתב בבקשת הרכישה אחרי שבחנו את הכל.
-
לחתום על זיכרון דברים רק כשבאמת סגורים על העסקה ועל הנכס המוצע.
-
להוסיף הערות מסייגות שמקהות את תוקפה של בקשת הרכישה.
-
לנסות להימנע מחתימה על זיכרון דברים לצד אי שיווק הדירה למשך תקופה קצרה שבה יתנהל משא ומתן אינטנסיבי לגבי הדירה.
לצורך הנוחות, אנו נציג בטבלה את הפרטים שבדרך כלל מוסדרים בבקשת רכישה ובמקביל רשימה של פרטים הדרושים להתגבשות יסוד המסוימות לפי פסקי דין קפולסקי, רבינאי ו- רמות השבים:
השלמת פרטים חסרים בבקשת הרכישה באמצעות ערוצי השלמה מדיני החוזים:
ככלל, הסכמי מכר לרכישת דירה מיזם או מקבלן מתפרסים על פני מספר רב של עמודים, מלפנים ומאחור, לעומת מספר דפים בודדים עליהם חותמים בטופס בקשת הרכישה.
עם זאת, עצם העובדה שחסרים פרטים בבקשת הרכישה לא מאיינת את יכולתו של צד להסכם שמעוניין בכך - להשלים את אותם פרטים, חסרים שכן פרטים רבים ניתנים להשלמה מכוח דין, התנהלות הצדדים או נוהג מקובל.
הפרטים הניתנים להשלמה, כוללים גם נושאים שהם חיוניים ומהותיים לעסקה, והם יכולים להשתנות לפי כל מקרה ונסיבותיו. אמנם, במספר פסקי דין נקבע כי נושאים מהותיים שלגביהם יש חוסר הסכמה מפורשת לא תבוצע השלמה מכח הערוצים שנקבעו בחוק החוזים. אך לצד קביעה זו, כידוע, לכל דבר בפסיקה ישנו חריג, ועל כן יש לנהוג תמיד במשנה זהירות.
לכן, על מנת שלא לצור הסכם מחייב רצוי לציין בבקשת הרכישה כי רק הסכם מכר סופי יחייב את הצדדים, כך שבקשת הרכישה אינה מהווה מסמך מחייב. הערה זו אינה מסייגת לחלוטין את תוקפה של בקשת הרכישה, אך היא מעידה על אי הסכמה לגבי הקניית תוקף מחייב ורצון להיקשר בהסכם (חוסר גמירות דעת). יש לציין שלא כל חברה יזמית מסכימה לתוספות שכאלו או לביצוע שינויים בבקשת הרכישה.
תשלום דמי רצינות - מקדמה על חשבון התמורה:
כאמור לעיל, במרבית המקרים הרוכשים מתבקשים בד בבד עם חתימתם על בקשת הרכישה לשלם מקדמה אשר מהווה מעין "דמי רצינות". פעולה זו מבוצעת כעניין שבשגרה, אולם יש לזכור כי תשלום דמי מקדמה מעיד על כוונת הצדדים להיקשר בהסכם מחייב ומהווה אינדיקציה לגמירות דעת. לכן, מומלץ להוסיף הערה בבקשת הרכישה לעניין "דמי הרצינות", כך:
-
באם לא ייחתם הסכם מכל סיבה שהיא דמי הרצינות יוחזרו במלואם.
-
דמי הרצינות לא יופקדו לפני שנקבע מועד לחתימה על הסכם.
-
אין בשלום דמי הרצינות כדי להעיד על רצון סופי ומוחלט של הצדדים להיקשר בהסכם מחייב.
-
ייתכנו הערות נוספות לפי נסיבותיו של כל מקרה.
-
אם נחתם הסכם יש לראות כי דמי המקדמה נכללים במסגרת הבטוחות שניתנות מכח חוק המכר דירות (תשלום עד 7%, ערבות בנקאית וכו').
מעל 10 סיבות שמסבירות היטב מדוע עליכם לבחור בנו כעו"ד שייצגו אותכם ברכישת הדירה:
מה לבדוק לפני שמתחילים משא ומתן לרכישת דירה?
מרבית רוכשי הדירות מתמקדים ומסתפקים בחיפוש קדחתני אחר הדירה האולטימטיבית בעבורם, ואילו את יתר העבודה, הפעולות שמכוחן ניתן לאמוד את טיב העסקה שעומדת כעת על הפרק, הם משאירים לעו"ד שמייצג אותם.
ביצוען של הבדיקות שיש לבצע לפני המשא ומתן מצריך השקעה מינימאלית וזניחה (לעומת שווי העסקה הכוללת וההוצאות המיותרות שיש בכוחה למנוע) בסך של כ- 150 ₪ שמשולמים בעד אגרות של המדינה לקבלת המדינה.
היות שהרוב המכריע של רוכשי הדירות לא נדרש לשלם בעבור האגרות השונות, ובנחה שאף אחד לא שילם על כך בעבורם, הנחת היסוד היא שאותם רוכשים נכנסו למשא ומתן לפני שבוצעו כל אותן בדיקות מקדמיות ובסיסיות.
לנוחותכם, מאמר העוסק במספר נושאים הרלוונטיים כמעט לכל הסכם מכר קבלן.
לא_מוותרים_על_בדיקות_מקדמיות
050-99-24-24-4
להלן רשימה חלקית של המסמכים שדרושים לביצוען של הבדיקות המקדמיות:
-
לוודא שיש פרוטוקול חברה שמתיר למוכר לבצע את העסקה.
-
תכניות קיימות על המקרקעין, וכן תכניות החלות על סביבת המקרקעין.
-
היתר בנייה, ובדיקה של "מצב הרישוי" בסביבת הבניין.
-
אישור לליווי הבנקאי של הפרויקט.
-
ערבות חוק מכר לדוג' ומכתב החרגה.
-
הסכמים נוספים בעלי זיקה, קשר ישיר והשפעה על העסקה.
-
בדיקה לגבי תביעות עבר ותביעות קיימות של הגורמים הרלוונטיים לפרויקט.
-
לבחון הסכם מכר לדוג' – מאסטר.
נוסחו של הסכם המכר - נושאים עיקריים:
הסכמי מכר כוללים סעיפים רבים אשר משתרעים על עמודים רבים, כשבממוצע הסכם ממוכר סטנדרטי מכיל בין 20 ל- 25 עמודים, לא כולל הנספחים, אשר מסדירים את מכלול הנושאים, החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים להסכם.
היות שהיחסים בין המוכר לבין הקונה נמשכים על פי רוב במשך שנים רבות לאחר שההסכם נחתם, ניתן ואף רצוי להגדירם כיחסים ארוכי טווח ובהתאם לכך לבחון ולפרוס את הוראותיו של הסכם המכר.
כדי לעשות "סדר בבלגן" הסכמי המכר מחולקים לפי נושאים, פרקים, סעיפים ותתי סעיפים. חלוקה זו מאפשרת בשעת הצורך למצוא ביתר קלות סעיף בהסכם שמסדיר סוגיה שצצה לפתע. לקורא המיומן, חלוקת הסכם המכר נראית כמו רצף פעולות כרונולוגי או כתיאור אנליטי של פעולות – לפי הצורך.
היכולת לקרוא הסכם מכר, ובה בעת להסביר מהו תפקידו של כל סעיף ומהותה של כל הוראה, את ההתחייבויות הנגזרות מהן, היקף הזכויות שמוקנות לצדדים (ולעניינו לרוכש), שימת דגש לנושאים המהותיים שעולים מאותו ניסוח – מעידה, הלכה למעשה, על מיומנות ומקצועיות שנרכשו בעמל רב.
חשיבותם של סעיפי הסכם המכר ותוקפן של הוראותיו משתנות ביחס לכל רוכש דירה ובהתאם לשלב בו אנו נמצאים כעת. שכן, רוכש דירה אשר משלם את מלוא התמורה באמצעות הון עצמי, ללא צורך בנטילת משכנתא, ייתן משקל נמוך יותר לפרק הספציפי שעוסק במימון העסקה באמצעות נטילת משכנתא. לחלופין, מי שרוכש דירה להשקעה ולא מעוניין לבצע בה שינויים והתאמות למטרותיו האישיות ייחס חשיבות פחותה לפרק העוסק בשינויים.
בדומה לכך, אנו נייחס חשיבות גבוהה יותר לפרק העוסק בשינויים ובבחירת האביזרים כאשר תגיע העת לכך, ומנגד ניתן חשיבות נמוכה יותר, אם בכלל, לסעיפים העוסקים באופן מסירת הדירה לידי הרוכש (באותו שלב של רכישת הדירה). לעומת זאת, לאחר שיתקבל טופס 4 לפרויקט, אנו נייחס חשיבות גבוהה ביותר למנגנון המסירה ולהוראות שמסדירות את תיקוני תקופת הבדק, בעוד שבחירת האביזרים תעסיק אותנו פחות.
לפיכך, ניתן לסכם שהחשיבות של הסעיפים בהסכמי המכר משתנה לפי מאפיינים אינדיבידואליים, שינויים כרונולוגיים, נושאי בעלי חשיבות אובייקטיבית גורפת והיותה של מערכת היחסים בין הצדדים ארוכת טווח (כך שהמאפיינים האישיים עלולים להשתנות בדרך).
בסדרת מאמרים שנכתבה והועלתה לאתר זה נדונו בזה אחר זה מקרים שהובאו לדיון והכרעה של ערכאות משפטיות שונות, לרבות מקרים בהם יזם חויב לפצות רוכשי דירות בסך של 3,000,000 ש"ח בגין אי תיקון ליקויי בנייה, ניסיונות של יזם לשנות את תקנון הבית המשותף כדי לאפשר לבעלים של חנויות הנמצאות בקומה המסחרית בבניין לעשות שימוש ברכוש המשותף של רוכשי הדירות (למגורים), פיצויים שיזם נדרש לשלם בגין איחור ברישום הבית המשותף, השלכתו של סעיף ויתור "שהוסלק" לתוך הסכם, ועוד מקרים רבים אשר ממחישים עד כמה חשוב לבחון את השפעותיהם של סעיפי ההסכם לאורך זמן, ולא רק לתקופה הקרובה.
מאחר שהסכם המכר צופה פני עתיד – עלינו להקנות לסעיפי הסכם המכר חשיבות דיפרנציאלית, אבל מושכלת, ולא להתמקד רק במה שחשוב היום.
להלן, רשימה של נושאים שמרוכזים ונמצאים כמעט בכל הסכם מכר
-
תיאור המקרקעין
ביום-יום אנו מציינים משתמשים בשמות של רחובות, מספרי בניין ומספרי דירות כדי לציין מיקום של כתובות מסוימות. אולם, בעסקאות מקרקעין נעשה שימוש במספרי גוש וחלקה כאמצעי זיהוי ולציון מקום. כמו כן, ייתכנו מקרים בהם המקרקעין לא יהיו רשומים בלשכת רישום המקרקעין, אלא ברשויות או גורמים אחרים כמו, רשות מקרקעין ישראל (רמ"י), חברות משכנות, מקרקעין לא מוסדרים, המנהל האזרחי ביהודה ושומרון וכיו"ב. לנוחותכם, רשימה קצרה של פרטים הרלוונטיים לתיאור המקרקעין:
-
מספר מגרש ברמ"י.
-
מספר מגרש בתוך התב"ע.
-
מספר תיק בניין ברשות המקומית.
-
פרטי העיר, רחוב ומספר בניין.
באמצעות תיאור המקרקעין (כלומר מספרי הגוש והחלקה, מספר תיק ברמ"י, מספר מגרש וכו') ניתן לאתר את התכניות החלות על המקרקעין וסביבתם, את המצב התכנוני הקיים והעתידי, בדיקה של נושאים הקשורים לרישוי ברשות המקומית (בעיקר היתרים), מתן טופס 50, אישור של הליווי הבנקאי לפרויקט, עסקאות קודמות שנעשו במקרקעין, בדיקות קנייניות ועוד מבפר רב של פעולות.
למציאת גוש חלקה ניתן להיכנס לאתר govmap ולאתר של מפ"י - מרכז מיפי ישראל.
-
תיאור הדירה:
תיאור הדירה צריך להיעשות בצורה מפורטת ומקיפה שתכלול את כל מאפייניה הקניינים של הדירה, לרבות:
-
מספר הדירה.
-
מספר הקומה בה נמצאת הדירה.
-
שטח הדירה.
-
כיווני אוויר + חזית/עורפית.
-
שטח של הצמדות כמו מרפסות, גינה, גג וכו'.
-
מספר החניה ומאפייניה (כפולה, עוקבת, מתקן, מכפיל וכו').
-
מספר המחסן וגודלו.
-
התייחסות בהסכם שבעת רישום הזכויות יוצמדו לדירה חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף.
-
הצמדות נוספות.
בהסכמי מכר רבים נהוג לציין כי מספר הדירה, חניה, מחסן וכיו"ב הם מספרים זמנים, לכן חשוב לסמן את המיקום של כל אחד גם בתכניות, וכמובן לחתום ליד. בשל ריבוי המסמכים והנספחים שקיימים בהסכמי המכר, תיאור הדירה מצוין בהסכם המכר גופו, במפרט הטכני ובנספח ייעודי לכך. במידה והבטוחה שמסופקת מכח חוק המכר דירות מסוג הערת אזהרה, יש לשים לב שהרישום נעשה באופן מפורט שכולל את כל הפרטים.
כמו כן, יש לשים לב כי בדיווח שמוגש למיסוי מקרקעין מצוינים כל הפרטים הן בתצהיר של המוכר (היזם) והן בתצהיר של הרוכש.
-
סוג הבטוחה:
לפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) על המוכר (כפי הגדרתו בחוק) לספק לרוכש דירה בעת החתימה על הסכם המכר, ועד לא יאוחר מתשלום של 7% משווי הדירה, לפחות אחת מהבטוחות הבאות:
-
הערת אזהרה.
-
משכנתא.
-
בעלות או חכירה.
-
ערבות בנקאית.
נכון להיום, ובכלל מזה שנים רבות, שתי הבטוחות הנפוצות ביותר הן ערבות בנקאית והערת אזהרה, כאשר מבין שתיהן הערבות הבנקאית היא זו שמקנה לרוכש את ההגנה המרבית. עם זאת, לכל אחת מהבטוחות יש ייחודיות המגלמת את היתרונות והחסרונות שנובעים ממנה, כך למשל בבטוחה מסוג ערבות בנקאית הבנק ערב לקונה כנגד סך כל התשלומים שהתקבלו על ידו בפועל לדירה. לעומת זאת, הערת אזהרה מונעת את קיומן של עסקאות נוגדות בקשר לדירה שנרכשה ומגבילה את התשלום שניתן לגבות בעבור הדירה לפי ההתקדמות בבנייה.
עוד בקשר להערת האזהרה, אחד מהחסרונות של בטוחה זו נובע מהקשיים שניצבים בפניהם רוכשי דירות בעת אישור משכנתא.
במידה ותינתן בטוחה מסוג ערבות בנקאית ישולבו בהסכם הוראות והנחיות מאת הבנק המלווה לפרויקט אשר נועדו להגן על זכויותיו או על זכויות הקונה לפי חוק המכר. כך למשל, בנקים רבים מציינים מספר פעמים בהסכם המכר כי הרוכש נדרש לשלם ישירות חשבון הליווי, אחרת כל תשלום לחשבון אחר שלא באמצעות פנקס השוברים יוביל לכך שלא תינתן ערבות בעד אותו תשלום.
כמו כן, במקרים בהם מסופקת בטוחה מסוג ערבות בנקאית נרשם שעבוד (משכנתא) על המקרקעין לטובת הבנק המלווה לפרויקט, ומשכך מונפק לקונה כנגד כל תשלום מכתב החרגה.
על מנת שהרוכש יהיה מודע לזכויותיו מכח חוק המכר דירות, חוק המכר הבטחת השקעות והתקנות שהותקנו מכוחם - ישנה חובה לצרף נספח חיצוני להסכם שבו מיידעים את הקונה על זכויותיו. הוראה זו, יד עם הוראות מחייבות אחרות, מעוגנת היטב בסדרה של חוקים ותקנות שקובעים את המסגרת הנורמטיבית החלה על הסכמי מכר.
לאתר של משרד הבינוי והשיכון העוסק בהערות אזהרה לחץ כאן.
לאתר של הממונה על חוק המכר לחץ כאן.
לרשימת אתרים המאפשרים בדיקת חשבות ליווי לחץ כאן.
למאמר בעניין ההבדלים שבין הערת אזהרה לבין ערבות בנקאית לחץ כאן.
-
בדיקת המצב התכנוני והפיסי של הפרויקט:
כמעט בכל הסכם מכר הרוכש נדרש להצהיר שהוא בדק את מצבו התכנוני של הפרויקט, את הרישומים השונים, את פעולות הרישוי שבוצעו ביחס אליו, וכן את כל הנושאים הללו גם ביחס לסביבת הפרויקט.
עוד נדרש הרוכש להצהיר כי הוא בחן את הפרויקט וסביבתו ביחס למצבו הפיסי, ושבהתאם לבדיקות אלו הוא מצא את הדירה מתאימה לצרכיו ולמטרותיו.
אם כן, מהן בעצם אותן הבדיקות שהקונה נדרש לבצע?
-
בדיקה של התב"ע החלה על המקרקעין, וכן של הייעודים, השימושים והיקף הבנייה שניתן לבצע מכוחה, וכן בדיקה של תבע"ות שטרם אושרו.
-
בדיקה של הנושאים הקשורים לרישוי כמו בקשות להיתרים או היתרים שאושרו ושביצועם יחל בזמן הקרוב.
-
בדיקה של הפרויקט ושל סביבתו.
למרות שהרוב המכריע של הרוכשים לא יודע לקרוא תכניות, לא בקיא בבדיקת היתרים כמו גם בבקשות בנושאי רישוי, לא יודע מהי המשמעות של ייעודים ושימושים מכח תב"ע או מהיתר בנייה - עדיין לסעיפים העוסקים בנושאים הללו יש חשיבות רבה, וזאת מהטעם שמצפים מהרוכש שיבצע את הבדיקות הנדרשות בעצמו או באמצעות אנשי מקצוע מטעמו.
במספר מקרים שיצא לנו להיתקל בהם, פנו אלינו מספר רוכשים והלינו על פרויקטים רחבי היקף שמבוצעים ליד דירתם שהם נכנסו אליה זה עתה. עוד הלינו אותם רוכשים על כבישים שמאופיינים בקיבולת גדולה של רכבים אשר נסללים ליד ביתם או על הריסה של בסיס צבאי שבמקומו ייבנו מספר בניינים רבי קומות.
לו היו אותם רוכשים מוודאים כי הפרויקט וסביבתו נבחנו כראוי הייתה נחסכת להם עוגמת נפש רבה, וגם הפסדים כספיים ופגיעה מההנאה שהם יכולים להפיק מנכסיהם.
-
שווי הדירה ו- לוח תשלומים:
אין צורך להכביר במילים באשר לחשיבות של שווי הדירה ותשלום התמורה בעבור הדירה במלואה ובמועדה, ובאשר להיותה אחת מההתחייבויות היסודיות והמהותיות של כל הרוכש ואצל כל יזם / קבלן שעמו נחתם הסכם מכר.
ההתחייבות לשלם את התמורה בעבור הדירה במלואה ובמועדה מוגדרת כהתחייבות יסודית ומהותית בהוראות ההסכם. עם זאת, ניתן לשער שגם בהעדר הגדרה של מועדי התשלום כהתחייבות יסודית יראו באי קיום של הוראה זו כהפרה יסודית מכח הוראות חוק החוזים. מבחינת רוב הרוכשים, הפרה של חובת התשלום תתקיים רק במקרה של איחור במסירת הדירה, אולם בהסכמים מסוימים רואים גם בהקדמת התשלום וכאי עמידה בהוראות ההסכם ככתבן וכלשונן, ועל כן הרוכש לשפות את היזם בגין הנזקים שנגרמו לו בשל כך.
מכיוון שכל הנושאים הקשורים בתשלום התמורה בעבור הדירה ובעמידה בלוח התשלומים אינם נחשבים כהפרה של הוראה חוזית רגילה, כי אם הפרה יסודית, הרי שגם ההשלכות שנלוות לכך יהיו שונות, לרבות: שליחת הודעה בגין התראה, משך זמן לתיקון ההפרה, תנאים לריפוי ההפרה, הסעדים להם זכאי היזם בגין ההפרה, וכן תשלום פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם המכר.
בפועל, מימוש הסעדים במקרה של הפרה יסודית או בעטיו של איחור בתשלום אינם משימה פשוטה ואינם מאושרים בנקל על ידי בתי המשפט, אך מבחינה חוזית הם קיימים ותקפים חרף כל הקשיים שביישומם.
עם זאת, להבדיל מסעדים שקיים קושי במימושם, ישנם סעדים ישירים שנדרשים, וגף נגבים במידי, כמו ריבית פיגורים. מדובר בריבית בשיעור גבוהה מאוד בשל חריגה ואי תשלום בזמן, כאשר גבייתה נעשית יחד עם התשלום בעבור הדירה, כך שמתוך התשלום שמבוצע בפועל נלקח סכום לכיסוי חובות "עונשיים", ואילו היתרה מכסה את הקרן. לפי חוק המכר דירות, היזם רשאי לגבות ריבית פיגורים החל מהיום ה- 8 לאיחור.
מלבד זאת, יש לשים לב שנהוג להצמיד כל תשלום למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, כך שהתשלומים שנקבעו בלוח התשלומים שהסכם המכר צפויים להשתנות לפי השינויים שיחולו באותו המדד שנקבע בהסכם.
לוח התשלומים צפוי גם להשתנות בהתאם לסוג הבטוחה, כך שבמקרה בו מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה התשלומים יבוצעו לפי קצב התקדמות הבנייה (בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה)), ואילו בערבות בנקאית ניתן יהיה לשלם ללא הגבלה ובלבד שיונפקו לרוכש ערבות בנקאית ומכתב החרגה לאחר כל תשלום. עם זאת, מומלץ תמיד להשאיר את תשלום יתרת התמורה, התשלום האחרון, בגובה של 10% לפחות משווי הדירה עד למועד מסירת החזקה בדירה.
כמו כן, במקרה בו הרוכש מקבל בטוחה מסוג הערת אזהרה על היזם להמציא אישור מהנדס לפני ביצוע של כל תשלום בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976.
לכן, חובה על כל רוכש דירה לוודא היטב בעת קביעת לוח התשלומים, ולפני שייחתם הסכם המכר, שיש בידו לעמוד בלוח התשלומים שנקבע, ושאין גורמים שעשויים להשפיע על יכולתו. לפיכך, ריכזנו מספר גורמים שמשפיעים על יכולתם של רוכשי דירות לעמוד בלוח התשלומים שנקבע להם, כך:
-
ניירות ערך: רוכשים רבים מסתמכים על כספים שמושקעים בבורסה ומתעלמים משינויים ותמורות שחלים בהחזקותיהם.
-
מכירת דירה: רוכשים אשר מוגדרים 'כמשפרי דיור', נדרשים למכור את דירתם הקיימת כדי לממן את רכישת הדירה החדשה - המשופרת. אולם, לא תמיד הזמנים שנקבעו בהסכם או המצב בשוק מאפשר להם למכור את הדירה לפי השווי שלו ציפו.
-
תכנון שגוי של עלויות עסקה: רוכש דירה צריך להתייחס לעלויות הנלוות כחלק משווי העסקה, ובהתאם לכך לכל את צעדיו. לכן, חל הצורך לאמוד את שווי מס הרכישה, תשלום דמי תיווך, מס שבח שישולם בגין מכירת דירה במקרה בו פעולה זו נדרשת למימון העסקה הנוכחית וכו'.
-
סירוב לתת משכנתא: כפי שצוין בתחילת המאמר, רוכש דירה נדרש לקבל אישור עקרוני למשכנתא על מנת לצמצם את החשש שברגע האמת הוא ייתקל בסירוב מבנקים השונים, וזאת מסיבות שונות ומגוונות, ובכך להימנע מאי עמידה בהתחייבויות או מנטילת משכנתא בתנאי לחץ ותחת ריביות גבוהות.
-
מסירת הדירה, חתימה על פרוטוקול מסירה ותקופת הבדק:
ככלל, כל הסכם מכר צריך לנקוב במועד משוער בו תימסר הדירה לידי הרוכש, שהרי זוהי מהות העסקה. בהתאם לפרקטיקה שנוצרה, ישנם מספר מנגנונים שבאמצעותם מציינים את מועד המסירה, כדלהלן:
-
תאריך מדויק: הדרך הנוחה ביותר מבחינת הרוכש, ציון יום מדויק בהסכם המכר.
-
כעבור מספר חודשים: דרך נוספת היא לנקוב בתאריך מסוים שחל בתוך מספר חודשים ממועד חתימת ההסכם, כך שיום המסירה מתקבל באמצעות חישוב פשוט מאוד.
-
כעבור מספר חודשים ממועד קבלת היתר בנייה: הסכמים רבים נחתמים לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט, כך שמועד התחלת העבודות אינו ידוע, ובתוך שכך גם מועד סיום העבודות. לכן, במקרה שכזה קובעים את המועד בו יתקבל היתר בנייה כעוכן שממנו נחשב את יום המסירה. עם אישורו של תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות יחולו מספר שינויים במנגנון זה.
-
כעבור מספר חודשים ממועד תחילת העבודות: מדובר במנגנון שהופעתו נמוכה מאוד, ומידת חוקיותו מוטלת בספק עצום, אולם לעתים רחוקות יוצא להיתקל בו. המשמעות היא, שאין מועד קובע לתחילת העבודות ובתוך שגם גם לסיומן.
מנגנון מסירת הדירה:
לאחר שמועד המסירה הוסדר, חל הצורך להסדיר בהסכם המכר את התנאים למסירת הדירה ואת האופן בו היא תימסר. בדרך כלל הסכמי מכר נוקבים בקבלת טופס 4 כתנאי ראשוני למסירת הדירה, כך שרק לאחר מכן יהיה ניתן להתחיל בפעולות שדרושות לצורך מסירת הדירה.
טופס 4 מהווה מעין אישור שניתן על ידי מקור מוסמך, הרשות מקומית, אשר מתיר ליזם לאכלס את הדירות לאחר שנערכו כל הבדיקות והביקורות הנחוצות לכך. בין היתר, מבוצעות בדיקות של רשות הכיבוי, תאגיד המים, משרד התמ"ת וכו'.
בנוסף, נהוג לקבוע תנאים נוספים שעל היזם לעמוד בהם בטרם הדירה תימסר כמו סילוק של פסולת בניין, ניקיון, מעבר בטוח ונוח לדירה ולחניה, וכמובן כי הדירה ראויה למגורים ושכל מערכותיה תקינות ופועלות כראוי.
לעתים, אנו נתקלים במקרים בהם התקבל טופס 4 והרוכשים הוזמנו לקבל את הדירה, אך מסיבות כאלו ואחרות הדירה אינה ראויה למגורים ואינה מוכנה למסירה. אולם, גם במקרים אלו יש מה לעשות וישנם מספר פעולות שניתן באמצעותם להושיט עזרה לרוכשים.
פרוטוקול מסירה:
הסכמי מכר רבים מחייבים את הרוכש למלא פרוטוקול מסירה בעת מסירת החזקה בדירה לידיו, ולציין בו את הליקויים שהתגלו בדירה. מכיוון שברור שקונה מן השורה אין ידע מקצועי באיתור ליקויים וניסיון שמאפשר לו לגלות את כל הליקויים כמו איש מקצוע מיומן, הרי שבמקרה זה חוק המכר דירות מגביל אותו לליקויים שרוכש סביר יכול לגלות. עם זאת, רצוי לציין זאת במפורש גם בהסכם המכר.
מלבד ההתייחסות לדירה עצמה, יש לוודא במעמד המסירה שגם המתקנים, האביזרים והפריטים של הרכוש המשותף עובדים כראוי, לרבות חיבורים ציבוריים של הבניין, וכן שיש מעלית אחת עובדת לפחות.
תקופת הבדק:
תקופת הבדק מתחילה להימנות ממועד מסירת הדירה לידי הקונה, כשבמהלך תקופה זו יהיה על היזם לתקן את הליקויים שיתגלו בדירה. יש לציין כי תקופת הבדק משתנה בהתאם לרכיב בו מתגלה הליקוי ומהותו, והכל בהתאם להוראות חוק המכר דירות או הוראות הסכם המכר, לפי העניין והרלוונטיות.
במרבית ההסכמים מצוין שעל הרוכש לאפשר את תיקון הליקויים מביתו וכן להודיע על התגלותם של ליקויים בתוך זמן סביר. אמנם, חרך ההגנות הקבועות בחוק המכר דירות מומלץ להסתייע בחברת בדק בית אשר תבחן באמצעות מכשור מתקדם את מצב הדירה, את קיומן של נזילות וליקויים נסתרים, את כמות האביזרים והפריטים בדירה וכו'.
לאתר של משרד הבינוי והיכון העוסק במסירת הדירה ותקופת הבדק לחץ כאן.
למאמר בעניין תקופת הבדק, ליקויי בנייה ואי התאמות במסירת דירה לחץ כאן.
-
איחור במסירת הדירה:
לפי חוק המכר דירות אשר הוראותיו מחייבת וחולשות על כל הסכמי המכר מבלי שיהיה ניתן להתנות עליהן, בגין איחור במסירת הדירה אשר עולה על 60 יום, קמה למוכר כפי הגדרתו בחוק המכר דירות חובה לפצות את הקונה בגין כל יום איחור החל מהיום הראשון (ולא מהיום ה- 61). הנחיות ברוח דומה מוטמעות גם בכל הסכמי המכר אשר טורחים להגדיר זאת בנוסף בפיצוי היחידי שישולם לרוכש בשל האיחור.
עם זאת, חרף הוראותיו הברורות של חוק המכר דירות, ישנם ניסיונות תמידיים לעקוף את הוראותיו המחייבות באמצעות הכנסת סעיפים שיאפשרו לדחות את מועד המסירה בקרות אירועים מסוימים. עם זאת קיימת היום פסיקה שמנחה אילו מקרי מצדיקים את דחיית מועד המסירה ואילו לא.
בנוסף, תיתכן דחייה במסירת הדירה בשל כוח עליון כגון: מלחמה, אסון טבע, שביתות ממושכות במשק, הנחיות מפתיעות שהמוכר לא יכל לצפות להן או להיערך להן בים החתימה על ההסכם. לעניין גומרים אלו, נקבע בפסיקה קו מחמיר מאוד ביחס לדחיות הנובעות מכוח עליון, אולם במקרים בהם התקיימו התנאים לכך יהיה ניתן לדחות את מועד המסירה בשל כך.
למאמר בעניין פיצוי לפי חוק המכר בעת איחור במסירת דירה לחץ כאן.
מדוע חשוב ללמוד את הנושאים המשפטיים לפני החתימה על הסכם מכר?
-
שינויים ותוספות, איסור שינויים חיצוניים דחיית מועד מסירה ו- כוח עליון:
חלק מהנושאים שמוסדרים בהסכמי המכר מתייחסים לשינויים ותוספות שאותם יבקש הרוכש להכניס בדירה לעומת המפרט הטכני והתוספות. כמו כן, לצד ההוראות שמתירות לרוכש לבצע זאת בתנאים מסוימים, מעוגנות גם הוראות שמאפשרות ליזם לדחות את מועד המסירה בדירה בגין אותם שינויים.
נושא השינויים, זוכה לתשומת לב רבה בהסכמי המכר ובמשאים ומתנים שמנוהלים בעניינם. תחילה, רוכשי הדירות תמיד מבקשים לדעת בכמה ידחה מועד המסירה מיד לאחר ביצוע השינויים, בעוד החברות היזמיות מתחמקות מכך. לכן, וחרף העובדה כי יותר ויותר חברות יזמיות מיישרות קו עם הפסיקה הקיימת בעניין דחיית מועד המסירה, עדיין מתגלות מחלוקות רבות גם בעניין זה.
ההוראות בהסכם המכר שמסדירות את נושא השינויים לא מתייחסות רק למועד ביצוע הזמנה, מנגנון האישור של ההזמנה, והמחירון שבאמצעותו יתומחרו השינויים, אלא גם באחריותו של הרוכש לאספקת אביזרים מספק חיצוני, זיכויים ואיסור על ביצוע שינויים בניוגד להיתר הבנייה ותנאיו.
למידע נוסף בעניין דחיית מועד המסירה בגין ביצוע השינויים לחץ כאן.
-
מימון העסקה באמצעות משכנתא:
רוכשים רבים ממנים את רכישת הדירה באמצעות משכנתא, אולם קבלת הלוואה מהבנק אינה מובטחת. לכן, מומלץ לנקוט בפעולות הבאות:
-
לוודא מול הקבלן / יזם עוד ללפני החתימה על ההסכם כי יש בידיו את כל המסמכים והאישורים הדרושים לאישור המשכנתא.
-
לבדוק את אופן רישום הזכויות בנכס.
-
לבדוק את מהות הבטוחה שתינתן לפי חוק המכר.
-
לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני החתימה על ההסכם.
למאמר בעניין רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא לחץ כאן.
למידע נוסף בעניין בדיקות מקדמיות לקבלת משכנתא לחץ כאן.
-
רישום בית משותף, רישום זכויות הקונה, העברת זכויות, רכוש משותף וחברת ניהול:
-
רישום בית משותף: חוק המכר מחייב את המוכר לרשום בית משותף, כשכל דירה רשומה כתת חלקה נפרדת. לרישום זה ישנו חישוב רבה בעת הגדרת הזכויות הקנייניות, שיוך ההצמדות לכל דירה וכן לקבלת משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה. הליך רישום הבית המשותף נעשה לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונה והוא נארך בממוצע כ- 3 שנים - כשתקופה זו יכולה להשתנות בהתאם להיקף וגודל הפרויקט.
-
רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש: רישום זכויות הבעלות/החכירה של הקונה יירשמו לאחר רישום הבית המשותף שכעד אז תירשם לטובתו הערת אזהרה מפורטת על זכויותיו בדירה. במידה ונלקחה משכנתא תירשם על זכויותיו של הקונה הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא.
-
העברת זכויות: כיום נהוג לאשר לקונה למכור את זכויותיו בדירה עוד לפני השלמת הבנייה ומסירתה. אולם, לצורך כל המוכר להמציא מספר אישורים ומסמכים אשר בדרך כלל מופיעים בהסכם. המצאת המסמכים נועדה לאפשר למוכר לבצע את רישום הבית המשותף כשכול המסמכים הרלוונטיים לכך בידיו, וכן להחיל את התחייבויותיו של הרוכש על הרוכש החדש הבא בנעליו.
-
רכוש משותף: ככלל, בכל בניין ישנו רכוש משותף השייך לכל אחד מבעלי הדירות באופן יחסי בהתאם לגודל דירתו. אולם, ההתייחסות בהסכמי המכר לרכוש המשותף נועדה בראש ובראשונה לאפשר למוכר להוציא חלקים מהרכוש המשותף אשר מותרים על חוק חוק המקרקעין. הוצאת החלקי ברכוש המשותף צריכה להיעשות באופן מפורש בגוף הסכם המכר, בנספח נפרד, במשפט הטכני ובתוכניות המכר. בהמשך, ישנה גם התייחסות לזכויותיו של הרוכש ברכוש המשותף.
-
חברת ניהול: מוכרים רבים מסדירים את האפשרות למנות חברת ניהול בהסכם המכר, כך שבמועד מסירת הדירות יימסרו המתקנים השונים לחברת ניהול אשר תתחזק אותם ותדאג לטיפולם השותף. יש לשים לב בעניין זה שבעת מינוי חברת הניהול לא יהיו ניגוד עניינים.
למאמר בנושאי בתים משותפים לחץ כאן.
למאמר המדגיש את החשיבות של רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין לחץ כאן.
למאמר בעניין רישום מאוחר של זכויות לחץ כאן.
למאמר בעניין תשלום פיצוי של רוכש שהעביר זכויות בדירה שרכש ליזם אשר לא נמסרה במועד שנקבע לחץ כאן.
-
מסים והוצאות:
חלוקת החבויות של כל אחד מהצדדים מהווה נדבך מרכזי וחשוב בהסכם המכר, ובייחוד בעת רכישת דירה מיזם / קבלן.
מאחר שנושא התשלומים מהווה נדבך מרכזי ומהותי, נהוג להתייחס לכל תשלום ותשלום ולקבוע מראש על מי חלה החובה לשלם כל מס, אגרה, היטל, ארנונה וכל הוצאה אחרת. לשם כך, נעשית הבחנה בין כל מס שעשוי לחול על העסקה, למועד בו תתגבש עילת החיוב, לסוג אירוע המס ולצד שיישא בתשלום.
מבלי להיכנס לכל אירוע המס האפשריים, נציין כי, החבות במס עשוי להתשנות לפי מועד החתימה על הסכם המכר, מועד מסירת הדירה והתקופה שלאחר המסירה.
ביחס להוצאות - מדובר בדרך כלל על חיוביים כללים שעל הרכוש לשלמם ושלצורך יעילות הפעולות שולמו על ידי המוכר.
מועד החתימה על ההסכם:
-
מס שבח: מס השבח מוטל על המוכר בגין הרווח שנוצר ממכירת הדירה בעבור ההפרש שבין שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר לבין שוויה ביום המכירה. כשאנו רוכשים דירה מקבלן אנו נוודא כי ניתן לפרויקט טופס 50, כי שולמו כל המיסים וההיטלים בגין העסקה וכן נוודא אם יש צורך הלסדיר מקדמת מס שבח. לפרטים נוספים בעניין מס שבח לחץ כאן.
-
מס רכישה: מס הרכישה מוטל על הקונה והוא נגזר באופן ישיר משווי הדירה בהתאם למדרגות מס הרכישה החלות על הקונה. את בדיווח בגין העסקה יש להגיש למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ואת התשלום יש לבצע בתוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכר. לפרטים נוספים בעניין מס רכישה לחץ כאן.
-
היטל השבחה: היטל השבחה מהווה מס המוטל בגין הרווח שנוצר מאישורה של תכנית על המקרקעין. נהוג לפצל את החיוב בהיטל ההשבחה לפי יום החתימה על ההסכם מכיוון שהחל ממועד החתימה הרוכש יהיה זה שייהנה מהשבחת המקרקעין. לפרטים נוספים בנושא היטל השבחה לחץ כאן.
-
ייתכנו מסים נוספים לפי אופי העסקה והפרויקט שבמסגרתו נבנית הדירה.
לבדיקת אישור קבלן לטופס 50 לחץ כאן.
מסירת החזקה בדירה:
-
החל ממועד מסירת החזקה בדירה על הרוכש לשאת בכל תשלומי הארנונה, גז, מים, חשמל, ועד בית, הוצאות הקשורות לאחזקת הבניין וכיו"ב.
לאחר מסירת החזקה:
-
לאחר מסירת החזקה יהיה ל הרוכש לשלם את כל התשלומים הנדרשים לצורך קבלת האישורים לרישום הבית המשותף, מדובר בתשלומים שוטפים בעבור הדירה והסגרת עיקולים (ככול ונרשמו).
-
ייפוי כח:
ייפוי כח הינו מסמך המאפשר לשלוח (מיופה הכח) לבצע פעולות בשם השולח (מייפה הכח). מכח מסמך זה ניתן לבצע פעולות רישומיות בלשכת רישום המקרקעין, בעירייה, ברשם המשכונות, במיסוי מקרקעין ובגופים נוספים. כך גם ניתן לבצע את רישום הזכויות על שם הקונה וכן לבטל את זכויותיו במקרה של הפרה.
במסגרת המשא ומתן על הסכם המכר מומלץ לקבוע כי לא ייעשה שימוש הפוגע בזכויות הקונה מבלי שתינתן הודעה על כך, וכן שכל פעולה תיעשה לפי הוראות ההסכם. על יפוי הכח חלים הוראות חוק השליחות.
-
הפרה והפרה יסודית, ריביות, פיצוי מוסכם וביטול ההסכם:
מדובר בסעיפים המטילים סנקציות בגין עמידה וקיום הוראותיו של הסכם המכר. את סעיפים אלו יש לקרוא בעיון רב ולהבין את השלכותיהם.
רשימת נספחים נלווים להסכם המכר:
בנוסף להסכם המכר ישנם נספחים נוספים המשלימים את התחייבויות הצדדים ואת פרטי העסקה, להלן רשימה של מרבית הנספחים הנלווים.
-
מפרט טכני - למפרט טכני לפי תקנות חוק המכר (טופס לש מפרט) לחץ כאן.
-
תכניות מכר.
-
פרוטוקול מסירה לדוג'.
-
יפוי כח.
-
היתר בנייה.
-
פרוטוקול מורשי חתימה.
-
תעודת התאגדות.
-
נסח רשם החברות
-
ערבות בנקאית לדוג' / מסמכי רישום הערת אזהרה.
-
אישור כי חשבון הליווי קיים.
-
נספח לערבות לפי חוק המכר.
-
נסח טאבו.
-
טופס 50.
-
אישורי מסים בגין עסקת המקור.
-
אישור להגשת דיווח למיסוי מקרקעין בגין העסקה לרכישת הדירה.
-
אישורים שונים.
-
מסמכים נוספים לפי מהות העסקה, אופי הנכס, סוג הפרויקט והליווי הבנקאי.
הוצאות נלוות לעסקה:
-
תשלום מס רכישה.
-
שכ"ט מתווך.
-
שכ"ט עו"ד.
-
תשלום בעבור רישום הבית המשותף.
-
הוצאות מימון לרכישת הדירה - משכנתא.
-
הוצאות בעבור ארות בלשכת רישום המקרקעין.
-
תשלום בעבור יועצים ומומחים.
-
ריהוט.
-
הובלה.
-
בדיקות מקדמיות.
-
שיפוץ.
על מנת להימנע מהפתעות מומלץ לשקלל את מכלול ההוצאות והתשלומים הנלווים לעסקה, כך שניתן יהיה להיערך לכל הוצאה ולשלמה במועד המתאים. להלן רשימה של מרבית הוצאות הנפוצות בהסכמי מכר יזם / קבלן.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
