מבוא:
בין אם אתם נמצאים לפני רכישת דירה או מכירת דירה רצוי וחשוב שתדעו את כל החובות וההתחייבויות שחלות עליכם כלפי הצד השני. עסקאות במקרקעין, ובכלל זאת עסקאות לרכישת או מכירת דירה מגורים, ידועות במורכבותן וחשיבותן אשר מצריכות ידע מקצועי, ניסיון פרקטי ויכולת להתאים כל עסקה לפי מאפייניה ולקטגוריה אליה היא שייכת. כך למשל, עסקה לרכישת דירה מקבלן מובחנת ושונה מעסקה לרכישת דירה בעסקה יד 2. כמו כן, גם עסקה לרכישת דירה מקבלן מחולקת למספר תתי קטגוריות בעלות מאפיינים שונים כמו למשל בין רכישת דירה מקבלן בפרויקט שטרם קיבל היתר בניה לבין רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38. לכל עסקה יש מאפיינים שצריך להתייחס אליהם בהתאם בהסכם המכר.
כשם שישנו צורך להבחין בין סוגים שונים של עסקאות במקרקעין, כך יש צורך להבדיל בין שלבי העסקה השונים אשר ניתן לסווגם לפי השלב הטרום חוזי (שלב ראשון), שלב קיום / ביצוע ההסכם (שלב שני) וסיומה של העסקה עם רישום הזכויות על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין (שלב שלישי). בהתאם לכך, כל אחד משלבי העסקה זוכה להתייחסות מתאימה בהסכם המכר בתוך התחייבויות והצהרות הצדדים, וכן בבדיקות המקדימות שכל צד נדרש לבצע.
כך למשל, נהוג לציין בהסכם המכר שהמוכר גילה את כל אשר ידוע לו ביחס למצבו הרישומי והתכנוני של הנכס הנמכר, לרבות: העדר חריגות בנייה, שטחו של הנכס , מצבו התכנוני והפיסי ליקויי בנייה, אופן רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, העדר הליכים משפטיים אשר מתנהלים בקשר לנכס. לעומת זאת, הקונה מאשר שהוא ביצע את הבדיקות החלות עליו, כך שעליו לבדוק, בין היתר, את מצבו התכנוני והרישומי של הנכס במוסדות התכנון ובלשכת רישום המקרקעין. עוד מאשר המוכר שיש ביכולתו לשלם את התמורה בעבור הדירה במלואה ובמועדה.
אחריות הצדדים לאורך כל שלבי העסקה - החל מהשלב הטרום חוזי, דרך ביצוע ההסכם וכלה ברישום הזכויות בטאבו:
עסקאות במקרקעין הרוויחו את התואר "מורכבות" ביושר. בשורה ארוכה של מאמרים שנכתבו באתר זה צוין הצורך להתאים כל הסכם מכר למאפייניה של העסקה, ואם ישנו תמהיל של מאפיינים - יש לתת התייחסות לכל מאפיין שהוא רלוונטי.
שלב ראשון - טרום חוזי:
כאשר מדברים על התאמת ההסכם בשלב הטרום חוזי לסוג העסקה אי אפשר להתעלם מהצורך לבצע את ההתאמות הנדרשות בסוג די נפוץ ושכיח של עסקאות כיום - עסקה לרכישת דירה שנרכשה מקבלן לפני שניתן טופס 4 לפרויקט. מדובר בעסקאות בהן מי שרכש דירה מקבלן מוכר את דירתו לפני שהתקבל לגביה טופס 4 ולפני שהחזקה בדירה נמסרה לידיו. טעות נפוצה בהקשר זה מתרחשת כאשר קובעים מועד מסירה שאינו מתחשב בעיכובים ובאיחורים החלים כיום במסירת דירות על ידי יזמים.
כל עוד לא ניתן טופס 4 לדירה - לא ניתן לבצע מסירה של החזקה או לאכלס את הדירה. מוכר דירה שלא נזהר בעניין זה, וקבע בהסכם המכר מועד מסירה שאינו מסנכרן ומטמיע את התנאים שנקבעו בהסכם שנחתם מול הקבלן, לא מסר את הדירה בזמן והפר באופן יסודי את התחייבויותיו. בגין איחור זה שנבע מהעדר התאמה הולמת אותו מוכר חויב בתשלום פיצוי מוסכם בשווי של 10% משווי הדירה.
לעומת זאת, במקרה אחר בו הוגשה תביעה דומה בגין איחור במסירת דירה מקבלן בעסקה יד 2 שהאחריות בגינה חלה על היזם, בית המשפט לא פסק פיצוי מוסכם בגין האיחור במסירה, וזאת מהטעם שהתובע חתם על פרוטוקול מסירה מוקדם לפני שניתן טופס 4 לפרויקט. במסגרת פסק הדין נקבע כי המסגרת הנורמטיבית שחלה על עסקאות לרכישת דירה מקבלן שונה מזו שחלה בעסקאות יד 2, כך שאפילו שניתן להגיש תביעה נוספת כנגד היזם בגין האיחור במסירת הדירה, ביחס למי שמכר את הדירה שנרכשה מהקבלן מרוץ האיחור הסתיים על החתימה על פרוטוקול המסירה.
שלב שני - קיום / ביצוע של הסכם המכר:
לעומת זאת, ביחס לשלב של ביצוע ההסכם חלה על הצדדים החובה לבצע את הפעולות הדרושות לצורך השלמתו, חובה אשר כוללת חתימה על המסמכים הבנק המממן מטעם הקונים לצורך אישור משכנתא. באותו מקרה דובר על סירוב חסר תום לב של מוכר דירה לחתום על המסמכים שבלעדיהם לא יכלו הקונים לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא, וכך גם לקבל משכנתא.
כפי שניתן לראות, כל אחת מהפעולות והבדיקות שהצדדים להסכם המכר נדרשים לבצע משפיעות בשלב מאוחר יותר על התחייבויותיהם במלואן ובמועדן, וכך מוכר דירה שלא עמד בחובת הגילוי שחלה עליו נדרש לתקן ליקויים 3 שנים לאחר שהעסקה הושלמה. במקרים אחרים צדדים ניהלו תביעות הדדיות ארוכות ומיותרות שבמרכזן ניצבו טענות הדדיות להפרה של הסכם המכר.
במקרה נוסף, נבחנה אחריותם של הצדדים להסכם המכר בשלב השלישי - לאחר סיום העסקה ולאחר רישום זכויות הקונים בלשכת רישום המקרקעין. בפסק דין שניתן בהליך ת"א (ב"ש) 25514-02-13 יצחק תורגמן נ' אבשלום גיספן, נדרש בית המשפט להכריע באשר לאחריותו של המוכר בקשר לפרטים מטעים הנוגעים לגודל הנכס ולמצבו התכנוני עקב חריגות בנייה שהתגלו לאחר מסירת החזקה. ביתר פירוט: בהסכם המכר צוין כי שטח הנכס הינו 750 מ"ר בעוד ששטחו בפועל היה ב- 640 מ"ר. עוד צוין בהסכם המכר כי הדירה נמכרה ללא חריגות בנייה, אך בביקורת שערכה העירייה נמצאו חריגות שמקורן בבניית פרגולות וסככה שלא על פי היתר בנייה שניתן וכן מספר ליקויים נוספים.
מעיון בפסק הדין עלה כי, בית המשפט חזר על ההלכה הידועה לפיה בנוסף להוראות הסכם המכר חלות גם הוראותיו של חוק החוזים כללי מהן נובעת חובת תום לב מוגברת בשלב הטרום חוזי וחובה לנהוג בתום לב במהלך קיום ההסכם. את החובה לגלות פרטיים מהותיים ביחס לנכס מטילים מכח חוק המכר (ולא חוק המכר דירות), כך שניתן להתנות על חובה זו, אך יש לעשות זאת במפורש תוך הדגשת הנושא שלגביו לא ידועים מלוא הפרטים והסיבה לכך. קביעת סעיף כללי הפוטר מאחריות אינה ישימה במרבית המקרים לגבי מצבו הרישומי והתכנוני של הנכס, אלא לגבי מצבו הפיסי אשר נכונים יותר לליקויים ואי התאמות שהתגלו במתקנים, תשתיות וכו'. עם זאת, גם לעניין זה ישנן פסיקות נוגדות, אך כיום הנטייה היא לפרש בצמצום תניות מסוג AS-IS.
הגישה הרווחת כיום היא שהמוכר אחראי לנכונות הפרטים שנמסרו על ידו בקשר למצב הנכס, אך יש לזכור כי גם המוכר וגם הקונה אינם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן וכי שניהם מסתמכים על פרטים שנמסרו להם בקשר לנכס. כמו כן, הקונה לא הסתמך רק על ציון שטחו של הנכס בנסח הטאבו, אלא שהוא ביקר בנכס והחליט להתקשר בהסכם לרכישת הדירה לאחר שמצא אותה מתאימה למטרותיו וצרכיו. כן יצוין, כי זוהי גם אחריותו של הקונה לבדוק את מצבו של הנכס לפני רכישת הדירה. משכך, במקרה זה חל הצורך לבדוק הן את אחריות המוכר מכוח הצהרותיו בדבר גודל הנכס והן את אחריות הקונה בדבר אישורו כי ביצע את כל הבדיקות הנדרשות לפני העסקה.
יחס לפערים שהתגלו בקשר לגודל הנכס נקבע כי המוכר לא עמד בחובת הגילוי המוטלת עליו שעה שהציג בפני הרוכש והשמאית מטעמו מספר מסמכים המעידים על כך שהרישום בטאבו אינו תואם את גודל הדירה בפועל. יחד עם זאת, נקבע כי סעיף בהסכם הפוטר אותו מאחרית אינו גורע מאחריותו לגלות כל פרט מהותי שידוע לו בקשר לנכס. לפיכך, נקבע כי על המוכר לפצות את הקונה בשל אי הצגת כל המסמכים שהיו ברשותו המעידים באופן ברור יותר על גודלו של הנכס באופן המהווה הטעיה והפרת חובת תום הלב.
ביחס לחריגות הבנייה נעשה בירור מקיף הכולל עדויות של בעלי מקצוע שהוזמנו לנכס על ידי כל אחד מהצדדים לביצוע עבודות, עדויות של מהנדס העיר, תיעוד באמצעות תצלומים וכיו"ב, כשלבסוף נקבע כי רק חלק מהחריגות שצוינו על ידי הקונים מוכרות כחריגות בנייה שהן באחריות המוכר.
