ליקויי בנייה, אי התאמות ותקופת בדק
- תניית AS-IS.
- הגשת תביעה בגין אי התאמות וליקויים.
- סרטון (youtube) - מה לעשות כשמקבלים דירה עם ליקויים רבים והימנעות מתביעה מוקדמת.
מבוא:
חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מחייב כל יזם או קבלן שמכר דירה לתקן את ליקויי בנייה שהתגלו לאחר מסירתה לידי הרוכש. לפי החוק, על היזם לתקן את הליקויים בתוך פרק זמן סביר אשר משתנה בהתאם לחומרת הליקויים, ובאם מדובר בליקויים קלי ערך - עד לסוף שנת הבדק.
מכיוון שהוראות חוק המכר דירות הן קוגנטיות (כלומר: הוראות שאסור להתנות עליהן), כל סעיף בהסכם המכר שסותר את הוראותיו - בטל.
האיסור להתנות על חוק המכר דירות הוא מהותי ומשמעותי משום שלא פעם יזמים תולים את יהבם ומצדיקים את סירובם לתקן ליקויים או את מחדליהם באמצעות סעיפים בהסכם המכר שמסירים מעליהם את האחריות לכך.
לכן, בכל פעם שמתעוררת מחלוקת עם יזם בקשר לליקויים שבמהלכה הוא מפנה את הרוכשים לסעיף בהסכם המכר אשר מסיר מעליו את האחריות לתיקונם - עלינו לבדוק האם אותו סעיף לא מנוגד לחוק המכר דירות.
מניסיוננו, רוב הסעיפים שמסירים מעל היזם אחריות מנוגדים לחוק המכר דירות, ולכן רוב ההתניות הללו בטלות.
בהקשר למאמר זה, ליקויי בנייה ואי התאמות מתייחסים למצבו הפיזי של הנכס לאחר המסירה, ובייחוד לפער בין המצב בו הדירה הייתה אמורה להימסר לבין מצבה של הדירה בפועל.
את הליקויים הראשונים הרוכש יגלה בזמן מסירת הדירה, אולם אין זה מן הנמנע שיתגלו בהמשך ליקויים נסתרים. רוכש שגילה מעורבות אקטיבית עוד קודם לכן, יוכל לזהות במקרים מסוימים ליקויים עוד לפני שהדירה נמסרה לידיו.
לחצו כאן כדי לקרוא מאמר מונגש ביחס לסרטון.
בקישור למאמר המונגש ניתן למצוא מידע על ליקויי בנייה ותקופת הבדק.
ליקויי בנייה מתייחסים לשורה רחבה של כשלים בתפקוד של אביזרי, מערכות, תשתיות, מתקני ורכיבי הדירה והרכוש המשותף של הבניין, כגון: בעיות איטום שמקורן בחיפוי החיצוני, נזילות מים מהשכן, חדירת מי גשמים, בעיות במערכת החשמל, פיצוצים בצנרת המים, חלונות מקולקלים, אריחים פגומיים (גם העדר "ספיירים" נכלל במסגרת זו), בנייה בניגוד לתקן (אפילו התקנת אסלה בגובה נמוך מהתקן או מדרגות שגובהן אינו עומד במידות שנקבעו מהווה ליקוי בנייה ואי התאמה) ועוד רשימה ארוכה של ליקויים.
המונחים ליקויים ואי התאמות כוללים גם פער בשטח הדירה, בכמות האביזרים, הפריטים והמוצרים הקיימים בדירה לבין זה אלו שנקבעו במפרט הטכני, בתכניות, בנספחי הסכם המכר ובתיאור הדירה.
כך למשל, ייתכנו מקרים בהם השטח שנקבע בהסכם יהיה קטן מגודלה של הדירה בפועל או לחלופין בכך שכמות השקעים או יתר הפריטים יהיו קטנים מהכמות שהובטחה במפרט. ההחלטה האם מדובר בהפרה של הוראות חוק המכר דירות (וכפועל יוצא גם של הסכם המכר) תעשה לפי הקריטריונים שנקבעו בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974. בשל חשיבותם של הדברים מומלץ להתייעץ עם עו"ד בעל ידע וניסיון בליקויי בנייה ועם מהנדס בניין.
למרות הוראותיו הברורות של חוק המכר דירות, וחרף העובדה שהחוק, תקנות וצווים שהותקנו מכוחו מסדירים נושאי "מחלוקת" רבים בין יזמים ורוכשי דירות - עדיין, רוכשי דירות רבים מלינים על כך שנמסרות להם דירות לא ראויות למגורים (בדרך כלל מתלווה לזה גם איחור במסירת הדירה), על כך שתיקוני תקופת הבדק נעשים ברשלנות ואף מחמירים את המצב ובמקים בהם יזמים מסרבים לתקן את הליקויים במשך שנים.
כל אחד מהמקרים הנ"ל נדון בעבר בבתי המשפט, וישנם פסקי דין רבים שחייבו יזמים לתקן ליקויים או שחייבו אותם לשלם פיצויים חלף תיקון הליקויים. בנוסף, בתביעות מסוג זה נפסקים לא פעם פיצויי עוגמת נפש בעשרות אלפי שקלים, החזר כספי בעד דיור חלופי, פיצויים בגין ירידת ערך וכיו"ב.
מהם ליקויי בניה?
ליקויי בנייה הם למעשה תיאור כללי לכל פגם וליקוי שקיימים בדירה, כך שלמעשה כל קלקול שהתגלה בדירה מהווה ליקוי בנייה. סעיף 4 לתוספת לחוק המכר (דירות), מגדיר ליקוי בנייה, כך:
"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
כאמור, במרבית המקרים הליקויים מתייחסים לדירות אשר נמסרו זה עתה מקבלן, וזאת מהטעם הפשוט שבעת מסירת הדירה הרוכשים מתוודעים בפעם הראשונה לדירה כתוצר מוגמר. אולם, ליקויים יכולים להתגלות גם לאחר מכן, במיוחד אם מדובר בליקויים נסתרים או בליקויים בטיחותיים שנחשפים רק לאחר שהות של מספר ימים בדירה. על כך יש להוסיף ולציין כי ישנם ליקויים שיכולים להתגלות רק בעונות מסוימות כמו בעיות רטיבות ואיטום שיתגלו בדרך כלל בעונת החורף.
את הליקויים יש לסווג לפי חומרתם ולפי מהותם. והטעם לכך ברור.
כך למשל, יש להבחין בין ליקויים אשר מונעים שימוש סביר למגורים בדירה לבין ליקויים שגורמים לאי נוחות מעטה. ליקויים אשר מונעים שימוש סביר למגורים בדירה מחייבים טיפול מיד לאחר הופעתם, שכן כל עוד ליקויים אלו קיימים לא ניתן לגור בדירה או לחילופין להפיק ממנה הנאה סבירה. בנוסף, יש להבדיל בין סיווג הליקויים לפי מהותם, כלומר בין ליקויים דינמיים (מתפשטים) ובטיחותיים (מסכני חיים) לבין ליקויים רגילים שדחיית הטיפול בהם לא תחמיר את מצבם.
ליקויים דינמיים מאופיינים בדרך כלל בנזילות אשר מתפשטות, מחמירות ומתרחבות ככול שעובר הזמן, כשבהתאם לכך גם היקף הליקוי גדל. לא פעם, בעיה "קטנה" של רטיבות הולכת ומתפשטת בהעדר טיפול, יוצרת כתם רטיבות גדול, סימני לחות, עובש, פטרת וכו'. עם הזמן התקרה מתחילה לנשור, הבטון נחשף, ברזלי היסודות מתגלים ומעלים חלודה עד שנגרם נזק בלתי הפיך. לא פעם קרבתם של בעיות הנזילות למערכת החשמל יוצרת בעצמה מפגע בטיחותי חמור.
בנוסף, סעיף 4 לתוספת לחוק המכר דירות קובע כי המוכר חייב בתיקון הליקויים במשך תקופת הבדק שנקבעה לתיקון הליקויים, וזאת בהתאם למועדים הנקבועים בחוק לגבי כל ליקוי:
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים
במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים
ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
בתוספת זו –
"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן
של המכלול.
התקופה בה המוכר חייב בתיקון הליקויים נקראת תקופת הבדק,תקופה בה האחריות לתיקון של כל ליקוי חלה על המוכר (היזם) כמעט בערך מוחל, ולמעט מקרים בהם יוכח כי הליקוי נגרם באשמת הקונה. לאחר מכן, חלה תקופת אחריות שנמשכת 3 שנים מתום תקופת הבדק, אולם בתקופה זו על הקונה להוכיח כי האחריות לליקוי נעוצה במחדלו או באחריותו של המוכר. סעיף 4 לחוק המכר (דירות) קובע כי אי מילוי הוראות אלו על ידי המוכר ייחשבו כאי התאמה, כך:
אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.
(ג) לענין סעיף זה –
"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו
ולבטיחותו;
"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
חובתו של הקונה לעדכן את היזם על ליקויים שהתגלו:
במקביל לאחריותו של המוכר לתיקון הליקויים, מוטלת על הקונה האחריות לעדכן את היזם על כך שהתגלו ליקויים חדשים. כשלעניין זה קובע חוק המכר דירת מנגנון המתאים עצמו לסוג הליקוי ואשר מצמצם את זכויותיו של הקונה.
תחילה, הקונה יהיה זכאי לתיקון הליקויים שהתגלו אם הודיע עליהם למוכר בתוך שנה ממועד מסירת הדירה לידיו. בהמשך, חלה על הקונה החובה להודיע בתוך פרק זמן סביר על כל ליקוי שלא היה ניתן לגלותו בבדיקה סבירה בתוך פרק זמן סביר. כלומר, הקונה זכאי לפיצוי בגין כל ליקוי שהתגלה בתוך שנה ממועד המסירה, וכן בגין כל ליקוי שלא ניתן לגלותו בבדיקה סבירה, ובלבד שנשלחה למוכר הודעה מתאימה על כך.
החשיבות במתן הודעה נובעת משתי סיבות. ראשית, מתן הזדמנות הוגנת למוכר לתקן את הליקויים בעצמו, ובכך להפחית מעלויות התיקון. שנית, עיקרון הקדמת הנזק מדיני החוזים מחייב את הקונה לנהוג באחריות ולהודיע על התגלות הליקוי, כך שאם מדובר בליקוי דינמי טיפול מהיר ויעל בו ימנע את התפשטותו ואת היקף העבודות שהמוכר יידרש לבצע לצורך תיקונו.
יובהר כי, חוק המכר דירות מעביר את הזכות לתיקוני תקופת הבדק גם למי שרכש מהקונה את דירתו, ובלבד שתקופת הבדק טרם הסתיימה.
4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה
לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
4ב. (א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
נושא הליקויים ותיקונם נדון במספר פסקי דין, כשבתי המשפט נדרשו לא אחת נדרש לדון האם הקונה מסר הודעה כדין, קרי לאחר זמן סביר, האם ניתנה למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, וכן בנושאים נוספים רבים. בהתאם לכך, בפסק דין ע"א 2299/99 אברהם שפייר ו-28 אח' נ' דיור לעולה בע"מ דן בית המשפט בעניין חשיבות מתן הודעה למוכר בתוך פרק זמן סביר, ובעניין זה נקבעו הדברים הבאים:
תניה בחוזה מכר, ולפיה לא יהא מוכר אחראי לליקוי או לאי-התאמה בממכר אלא אם תימסר לו – בתוך זמן שנקצב מראש – הודעה מוקדמת על הליקוי או על אי-ההתאמה, היא שכיחה בהסכמי מכר, והצדקותיה הן: נתינת הודעה מוקדמת מאפשרת למוכר לפעול מיידית לתיקון הליקויים ועל דרך זה למנוע התרחבות הנזקים. בייחוד אמורים הדברים ב"ליקויים מתפשטים" שטיפול בהם במועד מוקדם מאפשר מניעת התפשטותו של הנזק או מניעת הפיכתו לנזק לאו-בר-תיקון. בהיבט זה משרתת ההודעה את נטל הפחתת הנזק, נטל המוטל על הניזוק. הצדק זה לדרישת ההודעה המוקדמת נדרש אף מתוך עקרון היעילות המכתיב צורך למזער את הפגיעה בסך המשאבים של המשק.
מסירת הודעה במועד מוקדם מאפשרת לקבלן לבצע תיקונים שעה שמצוי הוא – למצער, בחלק מן המקרים – בשטח הבנייה, ועמו הציוד, הכלים והפועלים הנדרשים לתיקונים. מסירת הודעה במועד אף מאפשרת לקבלן לחזור על קבלני משנה וספקי ציוד שעבודתם או חומרים שסיפקו גרמו לליקויים.
מתן הודעה במועד מאפשר לקבלן לבצע בדיקות הנדרשות כדי לעמוד על מהות הליקויים ועל הקשר הסיבתי ביניהם לבין עבודות וחומרים שסיפק. ככל שמשתהה והולך מועד מסירתה של ההודעה המוקדמת, מתרבה והולך הנזק הראייתי, ועלולה להיפגע לא במעט יכולתו של הקבלן להוכיח את הסיבות להיווצרות הליקויים. השהיית ההודעה מאפשרת לקונים לא ישרים להעמיס על הקבלן ליקויים שאין הוא אחראי להם, שכן בחלוף הזמן יקשה עליו להוכיח את הגורמים לאותם ליקויים.
רשימת ליקויים ו- פרוטוקול מסירה:
בעת מסירת הדירה הרוכש נדרש לבצע סיור עם נציג של היזם, לעבור בחלקים השונים של הדירה, לבדוק את מצבה, ולציין את הליקויים שהוא גילה במהלך הבדיקה. עד כמה שהפעולה נראית פשוטה - רוכשים רבים מפספסים במהלך הבדיקה ליקויים רבים שכל רוכש סביר יכול היה לגלותם בכל בדיקה. על כך יש להוסיף ליקויים נסתרים ועוד ליקויים שרק לאחר שימוש ממשוך בדירה ניתן לגלותם (כמו סתימה במקלחת או שיפועים לא תקניים שבהעדר מומחה רק בחורף נכל לדעת שישנה בעיה).
כאמור לעיל, ליקויי בניה חולשים על כל המערכות, האביזרים, המתקנים והפריטים בדירה. לפיכך, ברשימת הליקויים יש לצייין כל פגם ו/או קלקול הנוגע למערכות ותשתיות החשמל, המים, הגז, אינסטלציה, יסודות וכו'. בנוסף, הוראות חוק המכר ביחס לליקויים תקפות גם למוצרי נגרות, אלומיניום, ריצוף חיפוי, חולונות וכל האביזרים שפורטו במפרט הטכני לדירה, כאשר האחריות לתיקונם מוטלת על היזם.
ככלל, נקבע בפסיקה כי בדיקת הליקויים בדירה תיעשה לפי מבחן "הקונה הסביר", כך שיהיה מדובר בבחינה של מי שאינו מומחה לדבר. החשיבות של קביעה זו נעוץ באי הטלת אחריות על הקונה שאינו מומחה בגין ליקויים שניתן היה לגלותם במעמד מסירת הדירה באמצעות אמצעים טכנולוגיים. אם מצאתם ליקוי לאחר שהדירה נמסרה לידכם אשר ניתן היה לגלותו במהלך מסירת הדירה הודיעו על כך מיד ליזם!
מרבית הסכמי מהכר מחייבים את הרוכש להגיע לדירה במועד שעליו יודיע היזם, לחתום על פרוטוקול מסירה, לציין את הליקויים שקיימים בדירה, ולהסכים לעוד תנאים של היזם.
כמי שהיה יועץ משפטי של חברה יזמית בתחום הנדל"ן, וכמי שמייצג לא מעט רוכשי דירות בתביעות נגד יזמים - אני יכול לומר שלפרוטוקול המסירה יש חשיבות רבה.
היתרון של הרוכש במעמד מסירת הדירה הוא היכולת לגלות ליקויים ואי התאמות בקלות יחסית היות שהדירה ריקה מאדם וחפץ. אך החיסרון נעוץ בחוסר מקצועיות, ידע דל וזמן מועט לצורך הבדיקה.
כאמור לעיל, לא בכל הליקויים ניתן להבחין בעת מסירת החזקה בדירה כמו למשל רטיבות הנגרמת מבעיות איטום אשר ניתן לגלותן רק בחורף או רטיבות שניתן לגלותה רק לאחר שימוש בצנרת המים בבניין (כשיתר הדירות טרם אוכלסו למשל) וכיו"ב.
עם זאת, רוכשים רבים בוחרים לבצע בדיקה מקיפה בטרם קבלת הדירה באמצעות אנשי מקצוע, ובתוך שכך לקבל חוות דעת מקיפה ומקצועית ביחס למצבה הפיזי של הדירה ואף לבקש את תיקונם לפני מסירת הדירה בפועל לידי הקונה.
אם היזם מסרב לבצע את מסירת הדירה ביחד עם מומחה מעמכם - תציינו בפרוטוקול כי חוות דעת מקצועית תשלח בהמשך.
במקרים רבים, רוכשים מעגנים את זכותם לבצע בדיקה עם מומחה מטעמם עוד בהסכם המכר, כך שבמועד המסירה לא יהיה ניתן למנוע זאת מהם. חשוב מאוד לוודא שגם הנציג של היזם חותם על פרוטוקול המסירה ושאתם מקבלים עותק של המסמך.
לאחר תיקונו של כל ליקוי המוכר יבקש (בדר"כ) מהקונה לחתום על מסמך המעיד כי התיקונים בוצעו. עם זאת, יש לציין ולרשום בגוף המסמך המסמך כי החתימה מעידה כי על ביצוע עבודות בלבד, אך מבלי שהדבר יעיד על טיב התיקון ועל כך שהתיקונים בוצעו כראוי ובמלואם. על משמעותה של חתימת הרוכש כי בוצעו עבודות תיקון בדירה ניתנה התייחסות בהליך ת"א (י-ם) 22771/97 עדיקה משה ז"ל נ' מצפה ירושלים בע"מ :
חתימות התובעים מעידות על כך שבוצעו תיקונים, אך אין בהן כדי להעיד כי התיקונים בוצעו כראוי, ולא מתקבל על הדעת כי חתימות אלה ימנעו מהתובעים את זכותם לביצוע תיקונים ראויים... אכן, חתימה על גבי טופס תיקונים צריכה להתפרש, כמו כל מסמך, לאור נסיבות העניין וכוונת הצדדים. יש שהיא מעידה על תיקון הליקוי, ויש שהיא מעידה רק על ביצוע התיקון. בהתאם לכך, יש שהחתימה יוצרת ויתור או השתק, המונע בעד החותם לתבוע בגין הליקויים או בגין חלק מן הליקויים" (כב' השופט י' זמיר ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח'
מהן אי התאמות?
סעיף 4 לחוק המכר (דירות) קובע שהמוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הקונה אם התגלתה אי התאמה בדירה, כאשר המשמעת היא שישנה רשימה ארוכה של פגמים שיגרמו להפרה של הסכם המכר מצד המוכר. מבין אי ההתאמות המנויות בחוק המכר ניתן למצוא מספר אי התאמות שהינן שכיחות ביותר, ובהן מחסור באביזרים כמו שקעים, מנורות וכו', שטח דירה קטן, אי עמידה בתקן (אפילו לגבי שטח החניה) - וכל זאת לא רק ביחס לדירה אלא גם ביחס לרכוש המשותף בבניין, כך:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
גם החלפת מיקום החניה או המחסן שונה ללא הסכמת הרוכש מהווה אי התאמה (כל מקרה בו מיקום החניה שונה), גודל דירה שונה, פריטים שונים מאלו שסוכם עליהם, כמות נמוכה של אביזרים מזו שסוכם עליה (מס' שקעים נמוך וכיו"ב).
עם זאת, לא כל כל סטייה תהווה אי התאמה, כך שייתכנו סטיות סבירות. על המוכר חלה חובה לצרף מפרט לכל הסכם מכר לפי הוראות צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2008, כשלפי הוראות חוק המכר דירות אי צירוף מפרט מטיל על המוכר חובה למסור את הדירה כשכל דבר שהיה אמור להיכלל במפרט יימסר באיכות גבוהה, כדלהלן:
(א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר
שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין.
(ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו
ממלא אחרי אותן הוראות.
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין - על המוכר
הימצאותם של ליקויים ואי התאמות מחייבת את הרוכש לבצע תיעוד מקיף של הליקויים שנתגלו וכן של הנזקים שנגרמו בשל כך. תביעה לפיצויים שלא ניתן להוכיחה עלולה להדחות בסופו של יום מן הטעם שיסודות ועובדות התביעה לא הוכחו. לחילופין, יתן לבקש פיצויים על דרך האומדנא (בערך), אך גם כאן ישנו קושי הוכחתי ומשוכה שטמונה בכך שסוג הנזקים אמור להיות ניתן להוכחה.
אגב כך, גם שיפוץ דירה עלול למנוע מהרוכש את האפשרויות לתבוע את תיקון הליקויים ואי ההתאמות. כך למשל בפסק דין ת"א (נצ') 87/94 אברבוך טטיאנה ו- 159 אח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נדונה תביעת פיצויים ביחס לליקוים שלא ניתן להוכיחן עקב ביצוע שינויים בדירה, כדלהלן:
כלל, במקום שבו בוצעו תיקונים או שינויים שבעקבותיהם לא ניתן לקבוע האם היה כשל בביצוע, לא ניתן לקבל את התביעה. המומחה העריך במקרים מסויימים, לפי מצב הבניה, הישנות הליקוי ואופיו שהליקוי קיים היה ותוקן – במקרים אלו יפסק הפיצוי לדיירים על פי התרשמותו.
המומחה למשל קבע ובצדק כי בדירות בהן הוחלף השיש במטבח לא ניתן לקבוע שהיו פגמים שחייבו החלפתו או תיקונו. מדובר בפרט שנמצא תקין בחלק מן הדירות, ובאחרות חייב תיקון בלבד. בהיותו נזק מיוחד על התובעים היה להוכיח את קיומו ולא ניתן לקבוע כי עמדו בנטל זה.
תניית AS-IS ("כפי שהוא"):
כמעט בכל הסכמי הרוכש מתבקש לחתום על סעיפים בהם הוא מצהיר שהוא קונה את הדירה כפי שהיא במצבה הנוכחי AS-IS ביום חתימת ההסכם, וכן כי הוא בדק את מצבו התכנוני, קנייני, משפטי, פיזי וכיו"ב של הנכס והוא מצאו מתאים לצרכיו ומטרותיו. שכלול של סעיף זה מבוצע גם ביחס להצרות עתידיות סמויות כמו למשל כי חתימה על פרוטוקול המסירה מעידה על כך שהדירה ראויה למגורים ושהיא נמסרה כדין.
במשך שנים רבות תניה זו הקנתה למוכר הגנה מפני אי התאמות שנתגלו בנכס לאחר המסירה, אולם בשנים האחרונות חל כרסום בכוחה של התניה במספר פסקי דין אשר הפחיתו מכוחה וממשמעותה. סימנים להיחלשות של סעיף AS-IS רלוונטי בעיקר להסכמי מכר יד 2 (לא מיזם), וזאת בעקבות מתן פרשנות קוגנטית לסעיף 16 לחוק המכר, פרשנות שהובילה לכך שהמוכר מחויב לגלות כל פרט מהותי בקשר לנכס עוד בשלב המשא ומתן לקראת חתימה על הסכם.
הנימוק להיחלשותה של תניה זו נעוץ בפרשנות שניתנה לחוק המכר לפיה על המוכר לגלות כל מידע ופרט מהותי ביחס לממכר, כך שאי גילוי פרט מהותי יוביל לאי עמידה של המוכר בהוראות החוק (יש לשים לב כי מדובר בחוק המכר עליו ניתן להתנות ולא על חוק המכר דירות).
בהליך ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס נדרש בית המשפט לסוגיה זו ביחס לדירה שנמכרה (העסקה יד 2) מבלי שהקונים עודכנו כי חלק ממנה נבנה ללא היתר, כך שלמעשה חלק מהדירה נבנה עם חריגות בניה. בעניין זה פסק בית המשפט כך:
"היש מקום לשלילה גורפת של עקרון "אשם תורם", בנסיבות בהן קיימת אי-התאמה בממכר שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן ושהקונה לא ידע עליה, וזאת אף שהקונה הצהיר בחוזה כי ערך בדיקה לנכס, אך הוא לא עשה כן, ובבדיקה פשוטה יכול היה הקונה לגלות את אי ההתאמה? רקע: המשיבים 1-2 (להלן: המשיבים) חתמו על חוזה לרכישת ביתם של המערערים. החוזה כלל את הצהרת המערערים כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה שקיבלו וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה או על פגם נסתר בנכס, וכן את הצהרת המשיבים כי בדקו את הנכס לגופו, לרבות מצבו התכנוני ברשויות. חרף הצהרתם, המשיבים לא בדקו את מצב הנכס טרם רכישתו ורק לאחר מסירת החזקה בנכס לידיהם, התברר להם כי חלק מהבית נבנה ללא היתר, וגם נמצאו בו פגמים. ביהמ"ש המחוזי סבר, כי עם התקיימותם של יסודות סעיף 16 לחוק המכר, אין תוקף לתניית הויתור בחוזה, כך שהמערערים אינם יכולים לסמוך כל טענה עליה, ובכללן טענת "אשם תורם". ולפיכך, התקבלה תביעת המשיבים 1-2 לביטול חוזה המכר השבה ופיצויים."
לעומת זאת, במקרים בהם הקונה ידע על אי ההתאמה יקטינו באופן משמעותי את זכאותו לתביעת פיצויים, וזאת מכיוון שהחוק נועד להגן על הקונה מפני הטעיה ולא מפני ויתור שעש במודע ביחס למצבו של הנכס. חלק מהוראותיו של סעיף 4 לחוק המכר דירות מפנות לחוק המכר הנ"ל, כך שיש חפיפה וקשר בין הנושאים. עם זאת, חשוב לזכור שכאשר מדובר בעסקה בין יזם לבין רוכש דירה האיסור לתהנות אינו פרשנות של בתי המשפט, כי אם הוראה בחוק עצמו.
לפיכך, מקום בו נמסרו לידי הקונה כל הפרטים המהותיים ביחס לנכס, לרבות אי התאמות, סיכויי קבלת ענות בעניין אי התאמה הינם קלושים. בפסק דין ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ הכריע בית המשפט בשאלת אחריות המוכר בגין אי התאמה לאחר שדבר זה הובא לידיעתו, כדלקמן:
"לפי דיני המכר הכלליים, הקונה אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה שידע עליה בעת כריתת החוזה, כאמור בסעיף 12 לחוק המכר, תשכ"ח-1968. עיקרון זה חל גם על חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – חוק מכר דירות). תחולה זו איננה סותרת את הקוגנטיות של החוק, משום שסעיף 12 הוא חלק מהכללים התוחמים את זכויות הקונה לפי חוק מכר דירות, וסעיף 7א לחוק מכר דירות שולל גריעה מזכויות אלה כהגדרתן וכתיחומן בחוק מכר דירות ובדינים הכלליים."
ובהמשך נכתב כך:
"במקרה דנן אין לקבל את קביעת בית-המשפט המחוזי שלפיה לא ידע המשיב שבניגוד לאמור במפרט ייבנה מרחב מוגן ולא מקלט. קביעה זו אינה מתיישבת עם דברי המשיב עצמו, שביקר בנכס וראה מה נבנה בפועל. מה שלא ידע המשיב הוא שבמצב חירום ישמש המרחב המוגן את כל באי הקניון, וכי לא ניתן להתקין בו פריטים שאינם ניתנים להוצאה תוך שלוש שעות, אולם גם בהתחשב בכך, ביטול החוזה לא היה מוצדק. אין זה מסוג העניינים שניתן לומר עליהם כי מדובר בהפרה יסודית, כיוון שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה."
הגשת תביעה בגין אי התאמות וליקויים:
כאמור לעיל, על הקונה למסור הודעה למוכר בקשר לליקויים ו- אי ההתאמות שהתגלו בדירה כדי לאפשר למוכר לתקן את הליקויים בעצמו וכדי למנוע את התפשטותם של הליקויים. בעניין אברהם שפיר נדונה החשיבות של מתן הודעה מוקדמת, כלשעניין זה צוין שההודעה לא נועדה להכשיר את התביעה (כמו במקרה של מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים), אלא שמטרתו למנוע מקרים בהם היזמים והקבלנים יסרבו לבקשת הרוכש לתקן את הליקויים, כמפורט להלן:
הוראת חוק זו, כך נפסק, תכליתה לא הייתה "לספק לרוכש הדירה עילת תובענה חדשה" אלא "להסיר מכשול חוזי שבכוחו להגביל את היקף תביעתו של הקונה... משלוח ההודעה אין תכליתו הכשרת הליך אלא מניעת הכשלתו, תוך שימוש בתניה החוזית המגבילה"
שלישית, מסירת הודעה במועד מאפשרת לקבלן לחזור על קבלני-משנה וספקי ציוד שעבודתם או חומרים שסיפקו גרמו לליקויים. על דרך הכלל, מוגבלת תקופת האחריות של צדדים שלישיים כלפי הקבלן הראשי, והודעה מוקדמת מאפשרת לו לקיים את זכויותיו כלפי אותם צדדים שלישיים. רביעית, מתן הודעה במועד מאפשרת לקבלן לבצע בדיקות הנדרשות כדי לעמוד על מהות הליקויים ועל הקשר הסיבתי ביניהם לבין עבודות וחומרים שסיפק. ככל שמשתהה והולך מועד מסירתה של ההודעה המוקדמת, מתרבה והולך הנזק הראייתי, ועלולה להיפגע לא-במעט יכולתו של הקבלן להוכיח את הסיבות להיווצרות הליקויים. יתר-על-כן, השהיית ההודעה מאפשרת לקונים לא ישרים להעמיס על הקבלן ליקויים שאין הוא אחראי להם, שכן בחלוף הזמן יקשה עליו להוכיח את הגורמים לאותם ליקויים. חמישית, יש אינטרס ציבורי מובהק – בעיקר אמורים הדברים בליקויים הכרוכים בבטיחות המבנה – כי פגמים יתגלו במקרה וכי ייעשה לתיקונם במהירות האפשרית. קביעתה של חובת ההודעה כתנאי מוקדם לזכות לפיצויים יש בה כדי לדרבן קונים לבצע בדיקה ראויה של הדירה, ועל דרך זו יתייעל הליך גילוי הפגמים ותיקונם המהיר.
אי תיקון הליקויים בתוך זמן סביר או כל ניסיון שבו לא תוקן הדרוש תיקון מאפשר לקונה לתקן על חשבונו על הליקויים ולאחר מכן להיפרע בגין עלויות התיקון מהמוכר.
לידיעת הקורא, תיקון הליקויים באופן עצמאי אינו מהווה פתרון קסם ויש לו חסרונות רבים. לפני ביצוע פעולה כזאת מומלץ לקחת ייעוץ משפטי.
כמו כן, תיקונים ואי התאמות שלא ניתן לתקנם יזכו את המוכר בפיצוי. הגשת תביעה נגד קבלן/יזם על ליקויי בניה שלא תוקנו יכולה להיעשות באמצעות הגשת תביעה בפני בית המשפט לתביעות קטנות, בפני בית משפט השלום (שכיח ביותר) או המחוזי - והכל בהתאם לגובה התביעה.
בעת הגשת התביעה יש להפריד בין הוכחת אחריותו או חבותו של המוכר לבין הוכחת גובה הנזק המבוקש, וזאת בשים לב לחובת ההוכחה המוטלת על המוכר ביחס לליקויים שנתגלו בתקופת הבדק.
החובה להוכיח את גובה הנזק חלה על הקונה והוא מבוצעת דרך כלל באמצעות חוות דעת מתאימה. בעניין אברהם שפיר נדונו ההצדקות להטלת האחריות על המוכר, כשבין היתר ניתן למנות את ההצדקות שלהלן:
"האינטרס הציבורי המחזיק על כתפיו את דין מכירת דירות מורה כי מבין שני אלה: הקבלן או הקונה, ראוי הוא שהקבלן דווקא יישא באחריות לנזקים. הקבלן הוא במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח הן מבחינת הידע, הן מבחינת הערכת הסיכונים והן מכל בחינה רלוונטית אחרת; ביכולתו לתקן ליקויים בעלות נמוכה, וחיובו בתיקון ליקויי בנייה יביא אותו להקפדת-יתר ולהימנעות מהתרשלות בעבודה. החלופה האחרת, ולפיה יישא הדייר דווקא בהוצאות תיקונם של ליקויי הבנייה, אפשר אף שתמצא דייר שאין ביכולתו לעמוד בהוצאות משום שהוציא את כל אשר לו לרכישת הדירה. פריקת אחריות מעל גבו של קבלן רק בשל פגם טכני בהודעה מוקדמת – פגם של מועד – תהא בלתי רצויה ובלתי ראויה."
רוכש דירה אשר מכר דירתו זכאי לתבוע את המוכר בגין נזקים שנגרמו לו בשל ליקויים ואי התאמות, זאת גם אם מכר את דירתו. כלומר, הזכויות המוקנות לרוכש מכח חוק המכר אינן תקיפות כל עוד המוכר מחזיק בדירה, אלא גם לאחר מכן. כך למשל, בפסק דין ת"א (נצ') 87/94 אברבוך טטיאנה ו- 159 אח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, צוינו ההלכות שלהלן ביחס לתביעה שהוגשה בגין ליקויים ואי התאמות על ידי רוכש שמכר את דירתו, כך:
"כשלעצמי, אינני סבור כי מתקיים קשר של התנייה בין מכירתו או אי-מכירתו של נכס לבין זכותו של הרוכש לקבל פיצוי מלא בגין אי-ההתאמה שבה לקה הנכס במועד מסירתו לידיו. הלוא גם אלה מבין המשיבים המוסיפים להחזיק בבתים עשויים, ביום מן הימים, למכור את בתיהם מבלי להשתמש בכספי הפיצויים שנפסקו לזכותם לתיקון אי ההתאמה; ועל שום-מה ייגרע חלקם של אלה שהקדימו למכור לעומת אלה שעל זכותם למכור בעתיד (אף מבלי לבצע את התיקונים) אין מי שיחלוק? ברם, גם לגופה, הטענה שאי-ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים איננה משכנעת. לא זה בלבד שמחיריהם של נכסי מקרקעין יכולים להיות מושפעים מגורמים שונים ומשונים, אלא שהדעת גם נותנת כי המחיר ששולם למשיבים תמורת הבתים הלם את מצב הבתים כמות שהיו, ולא מן הנמנע שאלמלא אי ההתאמה בה לקו הבתים עשויה הייתה מכירתם להניב למשיבים תמורה גבוהה יותר".
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. משרד העוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים, כך שאנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום העסקה.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר במשרדנו ואת התאמתם לדברים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים העולים בעסקאות רבות, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו המוקנה ללקוחותינו בכל עסקה המלווה על ידינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
ליצירת קשר
סמסו או התקשרו
050-99-24-24-4
