ליקויי בנייה, אי התאמות ותקופת בדק 

Please reload

לייעוץ משפטי בעניינים המפורטים במאמר זה  ניתן לפנות למשרדנו

מבוא:
ליקויי בנייה ואי התאמות מתייחסים למצבו הפיזי של הנכס לאחר המסירה, כך שישנו פער בין המצב בו הדירה הייתה אמורה להימסר לבין מצבה של הדירה בפועל. במרבית המקרים התרחשותם של ליקויים ואי התאמות מתרחשים בעת מסירת דירה מקבלן אז מתגלה לרוכשים כי מצבה של הדירה שונה מזה שציפו לו. 
 
ליקויים ואי התאמות מתייחסים לפער בשטחה של הדירה, בכמות האביזרים, הפריטים והמוצרים הקיימים בדירה לבין זה אלו שנקבעו במפרט ובתיאור הדירה. לדוג', ייתכנו מקרים השטח שנקבע בהסכם יהיה קטן מגודלה של הדירה בפועל או לחלופין בכך שכמות השקעים או יתר הפריטים יהיו קטנים מהכמות שהובטחה במפרט.
 
כמו כן, ליקויי בנייה מתייחסים לתקינות האביזרים והפריטים שבדירה, כלומר ביחס לנזילות, מוצרים מקולקלים, שקעים פתוחים וכו'. כמו כן, יש לבחון מתי הליקויים שנתגלו בדירה גורמים לכך כי הדירה לא ראויה למגורים, וכן מתי האחריות לכך חלה על המוכר.
 
כפי שניתן לראות בכל הקשור לליקויי בנייה ואי התאמות מדובר ברשימה ארוכה של מקרים אשר מתייחסים הן למצבה הפיזי של הדירה והן לטיב מתקניה ואביזריה.
 
עם זאת, ניתוח כל אחד מהליקויים או מאי ההתאמות שהתגלו מצריכים לא אחת התייעצות עם איש מקצוע לצורך סיווגם ולקביעת אופן הטיפול בהם. אגב כך, רצוי להתייעץ במקרים אלו עם עו"ד נדל"ן אשר בקיא בנושאים אלו ובמשמעותם של התחייבויותיו החוזיות ובמחויבויותיו של המוכר מכח חוק המכר. 
 

מהם ליקויי בניה?

ליקויי בנייה ​הם למעשה תיאור כללי לכל פגם שנפל במצבה הפיזי של הדירה, כך שלמעשה כל קלקול שהתגלה בדירה מהווה ליקוי בנייה. סעיף 4 לתוספת לחוק המכר (דירות), מגדיר מהו ליקוי בנייה, כמפורט להלן:

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

כאמור, במרבית המקרים הליקויים מתייחסים לדירות אשר נמסרו זה עתה מקבלן, וזאת מהטעם הפשוט שבעת מסירת הדירה הרוכשים מתוודעים בפעם הראשונה לדירה כתוצר מוגמר. אולם, ליקויים יכולים להימצא גם במסירת דירה בהסכם מכר יד שנייה. את הליקויים יש לסווג לפי חומרתם ולפי מהותם. כך למשל, יש להבחין בין ליקויים אשר מונעים שימוש סביר למגורים בדירה לבין ליקויים שאינם מונעים לבצע בדירה שימוש סביר. ליקויים אשר מונעים שימוש סביר למגורים בדירה מחייבים טיפול מיד לאחר הופעתם, שכן כל עוד ליקויים אלו קיימים לא ניתן לגור בדירה או לחילופין להפיק ממנה הנאה סבירה. בנוסף, יש להבדיל בין סיווג הליקויים לפי מהותם, כלומר בין ליקויים דינמיים (מתפשטים) לבין ליקויים רגילים שדחיית הטיפול בהם לא תחמיר את היקף הליקוי. ליקויים דינמיים מאופיינים בדרך כלל בנזילות אשר מתפשטות ומתרחבות ככול שעובר הזמן, כשבהתאם לכך גם היקף הליקוי גדל.

 

 בנוסף, סעיף 4 לתוספת לחוק המכר דירות קובע כי המוכר חייב בתיקון הליקויים במשך תקופת הבדק שנקבעה לתיקון הליקויים, וזאת בהתאם למועדים הנקבועים בחוק לגבי כל ליקוי:

 
  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

התקופה בה המוכר חייב בתיקון הליקויים נקראת תקופת הבדק, כשבתקופה זו על המוכר להוכיח בגין כל ליקוי כי האחריות ביחס אליו מוטלת על הקונה, אחרת יראו את המוכר כאחראי. לעומת זאת, תקופת אחריות נמשכת 3 שנים מתום תקופת הבדק, אולם בתקופה זו על הקונה להוכיח כי האחריות לליקוי נעוצה במחדלו או באחריותו של המוכר. סעיף 4 לחוק המכר (דירות) קובע כי אי מילוי הוראות אלו על ידי המוכר ייחשבו כאי התאמה, כך:

במקביל לאחריותו של המוכר לתיקון הליקויים מוטלת על הקונה האחריות להודיע על הליקויים, כשלעניין זה קובע חוק המכר (דירות) מנגנון המתאים עצמו לסוג הליקוי ואשר מצמצם את זכויותיו של הקונה. תחילה, הקונה יהיה זכאי לתיקון הליקויים שהתגלו אם הודיע עליהם למוכר בתוך שנה ממועד מסירת הדירה לידיו. בהמשך, חלה על הקונה החובה להודיע בתוך פרק זמן סביר על כל ליקוי שלא היה ניתן לגלותו בבדיקה סבירה בתוך פרק זמן סביר. כלומר, הקונה זכאי לפיצוי בגין כל ליקוי שהתגלה בתוך שנה ממועד המסירה, וכן בגין כל ליקוי שלא ניתן לגלותו בבדיקה סבירה, ובלבד שנשלחה למוכר הודעה מתאימה על כך. החשיבות במתן הודעה נובעת משני גורמים. ראשית, מתן הזדמנות הוגנת למוכר לתקן את הליקויים בעצמו, ובכך להפחית מעלויות התיקון. שנית, עיקרון הקדמת הנזק מדיני החוזים מחייב את הקונה לנהוג באחריות ולהודיע על התגלות הליקוי, כך שאם מדובר בליקוי דינמי טיפול מהיר ויעל בו ימנע את התפשטותו ואת היקף העבודות שהמוכר יידרש לבצע לצורך תיקונו. יובהר כי, חוק המכר (דירות) מעביר את הזכות לתיקוני תקופת הבדק גם למי שרכש מהקונה את דירתו, ובלבד שתקופת הבדק טרם הסתיימה. 

נושא הליקויים ותיקונם נדון במספר פסקי דין, כשבתי המשפט נדרשו לא אחת נדרש לדון האם הקונה מסר הודעה כדין, קרי לאחר זמן סביר, האם ניתנה למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, וכן בנושאים נוספים רבים. בהתאם לכך, בפסק דין ע"א 2299/99 אברהם שפייר ו-28 אח' נ' דיור לעולה בע"מ דן בית המשפט בעניין חשיבות מתן הודעה למוכר בתוך פרק זמן סביר, ובעניין זה נקבעו הדברים הבאים:

רשימת ליקויים:

כאמור לעיל, ליקויי בניה חולשים על כל המערכות, האביזרים, המתקנים והפריטים בדירה. לפיכך, ברשימת הליקויים ניתן למצוא כל פגם ו/או קלקול הנוגע למערכות ותשתיות החשמל, המים, הגז, אינסטלציה, יסודות וכו'. בנוסף, הוראות חוק המכר ביחס לליקויים תקפות גם ביחס למוצרי נגרות, אלומיניום, ריצוף חיפוי, חולונות וכל האביזרים שפורטו במפרט הטכני לדירה. ככלל, נקבע בפסיקה כי בדיקת הליקויים בדירה תיעשה לפי מבחן "הקונה הסביר", כך שיהיה מדובר בבחינה של מי שאינו מומחה לדבר. החשיבות של קביעה זו נעוץ באי הטלת אחריות על הקונה בגין ליקויים שניתן היה לגלותם במעמד מסירת הדירה באמצעות אמצעים טכנולוגיים.

 

לעניין רשימת הליקויים ראוי לציין את פרוטוקול המסירה עליו חותם הרוכש בעת מסירת הדירה לידיו, כשבמסגרת זו על הרוכש לציין מהם הליקויים שאותם גילה בדירה במעמד המסירה.

 

אין חולק כי במעמד מסירת הדירה הרוכש יכול לגלות בקלות ליקויים רבים, שכן הדירה ריקה מכל אדם וחפץ, ולכן במקרה זה הרוכש יכול לזהות שברים באריחים, סדקים, רטיבויות, פגמים, פגמים בחלונות ובתשתיות וכו'.

 

עם זאת, לא בכל הליקויים ניתן להבחין בעת מסירת החזקה בדירה כמו למשל רטיבות הנגרמת מבעיות איטום אשר ניתן לגלותן רק בחורף או רטיבות שניתן לגלותה רק לאחר שימוש בצנרת המים בבניין (כשיתר הדירות טרם אוכלסו למשל) וכיו"ב.

 

עם זאת, רוכשים רבים בוחרים לבצע בדיקה מקיפה בטרם קבלת הדירה באמצעות אנשי מקצוע, ובתוך שכך לקבל חוות דעת מקיפה ומקצועית בקשר למצבה הפיזי של הדירה אשר באמצעותה ניתן לגלות את הליקויים מבעוד מועד ואף לבקש את תיקונם לפני מסירת הדירה בפועל לידי הקונה.

 

במקרים רבים, רוכשים מעגנים את זכותם לבצע זאת עוד בהסכם המכר, כך שבעת מסירת הדירה לא יתאפר למנוע מהם לבצע בדיקה באמצעות מומחה מטעמם.

לאחר תיקונו של כל ליקוי המוכר יבקש (בדר"כ)​ מהקונה לחתום על מסמך המעיד כי התיקונים בוצעו. עם זאת, רצוי להדגיש בעת החתימה על המסמך כי החתימה מעידה כי המוכר הגיע לבצע תיקון, אך מבלי שהדבר יעיד על טיב התיקון ועל כך שהתיקונים בוצעו כראוי. גם בנושא חתימה על פרוטוקול ביצוע עבודות נדון בבית המשפט בפסק דין ת"א (י-ם) 22771/97 עדיקה משה ז"ל נ' מצפה ירושלים בע"מ בו צוינו הדברים שלהלן:

מהן אי התאמות?

סעיף 4 לחוק המכר (דירות) קובע רשימה ארוכה של אי התאמות שההתקיימות של כל אחת תוביל לכך שהמוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הקונה. מבין אי ההתאמות המנויות בחוק המכר ניתן למצוא ​מספר אי התאמות שהינן שכיחות ביותר, ובהן אי התאמה בין המצב בפועל לבין מה שסוכם במפרט, בתקן רשמי או בתקנות התכנון והבניה, כך:

(1)   הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

שכיחותם של מקרים אלו באה לידי ביטוי באם ניתנה חניה שונה מזו שהובטחה לקונה (כל מקרה בו מיקום החניה שונה), גודל דירה שונה, פריטים שונים מאלו שסוכם עליהם, כמות נמוכה של אביזרים מזו שסוכם עליה (מס' שקעים נמוך וכיו"ב). עם זאת, ל כל כל סטייה תהווה אי התאמה, כך שייתכנו סטיות סבירות. על המוכר חלה חובה לצרף מפרט לכל הסכם מכר לפי הוראות צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2008, כשלפי הוראות חוק המכר (דירות) אי צירוף מפרט מטיל על המוכר חובה למסור את הדירה כשכל דבר שהיה אמור להיכלל במפרט יימסר באיכות גבוהה, כדלהלן:

 

הימצאותם של ליקויים ואי התאמות מחייבת את הרוכש לבצע תיעוד מקיף של הליקויים שנתגלו וכן של הנזקים שנגרמו בשל כך. תביעה לפיצויים שלא ניתן להוכיחה עלולה להדחות בסופו של יום מן הטעם שיסודות ועובדות התביעה לא הוכחו. אגב כך, גם שיפוץ דירה מונע מהרוכש את האפשרויות לאמוד את הליקויים ואי ההתאמות ועלל לפגוע בהוכחתן של טענות אלו. כך למשל בפסק דין ת"א (נצ') 87/94 אברבוך טטיאנה ו- 159 אח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נדונה תביעת פיצויים ביחס לליקוים שלא ניתן להוכיחן עקב ביצוע שינויים בדירה, כדלהלן:

תניית AS-IS:

בהסכמי מכר רבים נקבעות תניות חוזיות לפיהן הקונה רוכש את הדירה במצבה כפי שהיום במצבה הנוכחי AS-IS, וכן כי הקונה בדק את הנכס ומצבו הרישומי והתכנוני. במשך שנים רבות תניה זו הקנתה הגנה למוכר מפני אי התאמות שנתגלו בנכס לאחר המסירה, אולם בשנים האחרונות ניתנו מספר פסקי דין אשר מעידים על שינוי ביחס של בתי המשפט ביחס לתניה זו. הנימוק להיחלשותה של תניה זו נעוץ בפרשנות שניתנה לחוק המכר לפיה על המוכר לגלות כל מידע ופרט מהותי ביחס לממכר, כך שאי גילוי פרט מהותי יוביל לאי עמידה של המוכר בהוראות החוק (יש לשים לב כי מדובר בחוק המכר עליו ניתן להתנות ולא על חוק המכר דירות). בפסק דין ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס נדרש בית המשפט לסוגיה זו ביחס לדירה שנמכרה (העסקה יד 2) מבלי שהקונים עודכנו כי חלק ממנה נבנה ללא היתר, כך שלמעשה חלק מהדירה נבנה עם חריגות בניה. בעניין זה פסק בית המשפט כך:

 

לעומת זאת, במקרים בהם הקונה ידע על אי ההתאמה יקטינו באופן משמעותי את זכאותו לתביעת פיצויים, וזאת מכיוון שהחוק נועד להגן על הקונה מפני הטעיה ולא מפני ויתור שעש במודע ביחס למצבו של הנכס. לפיכך, מקום בו נמסרו לידי הקונה כל הפרטים המהותיים ביחס לנכס, לרבות אי התאמות, סיכויי קבלת ענות בעניין אי התאמה הינם קלושים. בפסק דין ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ הכריע בית המשפט בשאלת אחריות המוכר בגין אי התאמה לאחר שדבר זה הובא לידיעתו, כדלקמן:

הגשת תביעה בגין אי התאמות וליקויים:

כאמור לעיל, על הקונה למסור הודעה למוכר בקשר לליקויים או אי ההתאמות שהתגלו בדירה כדי לאפשר למוכר לתקן את הליקויים בעצמו וכדי למנוע את התפשטותם של הליקויים. בפסק דין אברהם שפיר נדונה החשיבות של מתן הודעה מוקדמת, כלשעניין זה צוין שההודעה לא נועדה להכשיר את התביעה (כמו במקרה של מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים), אלא שמטרתו למנוע מקרים בהם הרוכשים יסרבו לבקשת הרוכש לתקן את הליקויים, כמפורט להלן:

 

אי תיקון הליקויים בתוך זמן סביר או כל ניסיון שבו לא תוקן הדרוש תיקון מאפשר לקונה לתקן על חשבונו על הליקויים ולאחר מכן להיפרע בגין עלויות התיקון מהמוכר. כמו כן, תיקונים ואי התאמות שלא ניתן לקנם יזכו את המוכר בפיצוי. הגשת תביעה נגד קבלן/יזם על ליקויי בניה יכולה להיעשות באמצעות הגשת תביעה בפני בית המשפט לתביעות קטנות או בפני בית משפט השלום או המחוזי - והכל בהתאם לגובה התביעה. 

 

בעת הגשת התביעה יש להפריד בין הוכחת אחריותו או חבותו של המוכר לבין הוכחת גובה הנזק המבוקש, וזאת בשים לב לחובת ההוכחה המוטלת על המוכר ביחס לליקויים שנתגלו בתקופת הבדק. עם זאת, על הקונה להוכיח את גובה הנזק. בפסק דין אברהם שפיר נדונו ההצדקות להטלת האחריות על המוכר, כשבין היתר ניתן למנות את ההצדקות שלהלן:

רוכש דירה אשר מכר דירתו זכאי לתבוע את המוכר בגין נזקים שנגרמו לו בשל ליקויים ואי התאמות, זאת גם אם מכר את דירתו. כלומר, הזכויות המוקנות לרוכש מכח חוק המכר אינן תקיפות כל עוד המוכר מחזיק בדירה, אלא גם לאחר מכן. כך למשל, בפסק דין ת"א (נצ') 87/94 אברבוך טטיאנה ו- 159 אח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, צוינו ההלכות שלהלן ביחס לתביעה שהוגשה בגין ליקויים ואי התאמות על ידי רוכש שמכר את דירתו, כך:

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. משרד העוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים, כך שאנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום העסקה.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר במשרדנו ואת התאמתם לדברים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים העולים בעסקאות רבות, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו המוקנה ללקוחותינו בכל עסקה המלווה על ידינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com