הקבלן שלח הזמנה לקבלת החזקה בדירה - כך תערכו לפרוטוקול המסירה:

עם קבלת טופס 4 או אישור אכלוס – נשלחות לרוכשי הדירות הזמנות לצורך קבלת החזקה בדירה. על פניו, ההוראות וההנחיות שמפורטות במכתב ההזמנה ברורות ורובן אפילו מעוגנות בהסכם המכר.

ועדיין, בעבור רוכשי דירות רבים ההוראות הברורות לפתע – לא כל כך ברורות. חלקם סבורים שההזמנה מתעלמת במפגיע מהליקויים שקיימים בדירה, שדרישת התשלום שרירותית, שהצמדת מלוא התמורה למדד גם בתקופת האיחור אינה מוצדקת, שעליהם לקזז את הפיצוי שעליהם לקבל עקב האיחור במסירה מהתשלום האחרון ועוד.

במאמר זה, תינתן התייחסות לנושאים שכיחים שמעסיקים את רוכשי הדירות לפני קבלת הדירה.

פרוטוקול המסירה אינו מסמך שחובה לערוך לפני מסירת הדירה, אך הוא נהפך לחלק בלתי נפרד מהפרקטיקה הנוהגת. לפיכך, אי אפשר לומר שפרוטוקול המסירה מהווה תנאי למסירת הדירה מבחינת הרוכש או שאי חתמה עליו משולה לאי מסירת הדירה.

כפי שנפרט בהרחבה בהמשך, לעיתים פרוטוקול המסירה נערך בתאריך מסוים, אך הדירה נמסרת מספר שבועות לאחר מכן. במקרים אחרים, הדירה נמסרת, אך היא אינה ראויה למגורים. בחלק אחר של המקרים, החזקה בדירה נמסרת, אך לא נערך פרוטוקול מסירה.

היות שאי אפשר שלא להפריז בחשיבותו של פרוטוקול המסירה, מומלץ לערוך דו"ח בדק בסמוך למסירת הדירה. זאת, בין אם נערך פרוטוקול מסירה או לאו.

2. האם לקבל דירה עם ליקויים או לדחות את המסירה עד לתיקונם:

בשיחות טלפון רבות ובשורה של מאמרים פרי עטי בקשר לליקויי בנייה, מובהר כי נכון להיום – 100% מהדירות נמסרות לרוכשי דירות עם ליקויים. ויחד עם זאת, חושב לציין שיש הבדל בין דירה שנמסרת עם מספר ליקויים קוסמטיים לבין דירה שנמסרת עם בעיות רטיבות חמורות.

מבחינת הרוכשים, הנתון שידוע היטב למרבית העוסקים בתחום – בעבורם, הוא נפלא ונשגב מכל היגיון. שכן, אם מדובר בתופעה כל כך שכיחה מדוע היזם לא טורח לציין זאת כשהוא מציג את הדירה, בשיחות השיווק, בעמוד הראשון של הסכם המכר וכו'. מבחינתם, קיומם של ליקויי הבנייה נשמרים "בסוד" עד למועד המסירה.

לפי ההלכה הפסוקה, רק ליקויים חמורים ומהותיים שהופכים את הדירה ללא ראויה למגורים מצדיקים את דחיית המסירה. אמנם, ישנם מספר פסקי דין שקובעים כי לעיתים הצטברות של ליקויים קטנים יצדיקו את דחיית המסירה, אך אין הלכה חד משמעית וברורה בעניין.

על מנת שניתן יהיה להעריך כראוי את חומרת הליקויים, חל הצורך לערוך דו"ח בדק. לעיתים, יהיה צורך לבצע בדיקות נוספות, אך במרבית הליקויים אפשר להסתפק בחוות דעת הנדסית אחת.

3. באילו מקרים מוצדק לדחות את מועד מסירת הדירה?

ככלל, אין רשימה סגורה של ליקויים, כשלים או פגמים שיצדיקו את דחיית מועד המסירה. יכול ושמועד המסירה יידחה בשל בעיות רטיבות חמורות, חדירת מים מהדירה לחניון התת קרקע שנמצא מתחתיה, נפילת אריחים כשלים בטיחותיים, הפסקות חשמל תכופות, סדקים חמורים ועוד.

יחד עם זאת, חשוב לציין כי הוכחת הליקויים, חומרתם ומהותם – הינה עניין שבמומחיות, כך שיש לערוך חוות דעת הנדסית מתאימה.

בתיק בו ייצגנו זוג רוכשי דירות נגד חברת אשדר, מועד המסירה נדחה עם הופעת בעיות רטיבות חמורות אשר גרמו לרטיבות קפילרית מקיר לקיר. כמו כן, הוכח באמצעות בדיקות מעבדה כי הרטיבות חלחלה לתקרה של החניון התת קרקעי וגרמה לסיכון בטיחותי חמור.

בהליך ת.א. 6819-03-18 זנדבנק ואח' נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ, ייצגנו זוג רוכשים שקיבלו את דירתם מספר חודשים לאחר שהוצא טופס 4 לפרויקט בשל הצורך לבצע את תיקוני תקופת הבדק לפני מסירת הדירה.

גם בהליך ת"א 12049-11-20 דרורי ואח' נ' רייסדור טאוורס בע"מ, ייצגנו רוכשים שכניסתם לדירה נדחתה במספר שבועות לאחר שהם קיבלו הזמנה לקבל את החזקה בדירה, ערכו פרוטוקול מסירה וכו'. באותו המקרה, נטען כי העיכוב נגרם בשל שינויים שהזמינו הרוכשים, אך מכל הראויות שהוצגו בתיק הציגו תמונה שונה בתכלית.

מקרה נוסף, נרשם גם בהליך ת"א 51839-12-19 סלם ואח' נ' גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ. באותו המקרה, הרוכש הוזמן לקבל חזקה בדירה, חתם על פרוטוקול מסירה ואף קיבל מפתח. אלא שיום לאחר "המסירה" החלו עבודות תיקון משמעותיות שמנעו ממנו להיכנס לדירה.

מיותר לציין, כי בדוגמאות שצוינו לעיל הייעוץ לרוכשים נעשה לאחר קבלת חוות דעת הנדסית, כשיש תיעוד מלא של הדירה, חילופי הודעות מול החברה היזמית וניסיונות לפתור את המחלוקת בהסכמה.

במרבית הסכמי המכר סירוב לקבל את החזקה בדירה מוגדר כהפרה יסודית; הפרה אשר מאפשרת לקבלן לתבוע פיצוי מוסכם ואת יתר הסעדים שנקבעו בהסכם. כמו כן, ההסכמים בדרך כלל פוטרים את היזמים מאחריות לתיקון ליקויים שנגרמו בשל כך (ולעיתים כל ליקוי באופן גורף) וכו'.

בנוסף, לא פעם סירוב לקבל את החזקה בדירה מלווה גם בדחיית תשלום יתרת התמורה, סירוב למסור ערבויות ועוד. כפועל יוצא מכך נצברים לחובת הרוכש חיובים בגין ריבית פיגורים, עמלת ערבות בנקאית, הצמדה למדד וכיוצא בזה חיובים.

בשורה התחתונה, סירוב לקבל את החזקה בדירה מציב את הרוכש בפני קשיים, חיובים נוספים, חשש להפרת הסכם וכו'. במרבית המקרים, ההמלצה היא לצמצם סיכונים ולברר את המחלוקת במסגרת הליכים משפטיים.

רוכשי דירות רבים מעוניינים (ובצדק) לערוך את פרוטוקול המסירה באמצעות איש מקצוע מטעמם, אך מנגד הקבלן אינו מוכן להקדיש (ובצדק) קרוב לשעתיים למסירת כל דירה. אם כך, הפתרון נעוץ בכלים שחוק המכר דירות מקנה לרוכשי הדירות.

סעיף 4.ב לחוק המכר דירות, מאפשר לרוכש לעדכן את היזם על הופעתם של ליקויים בתוך פרק זמן סביר ועד לא יאוחר משנת הבדק הראשונה. על כן, שליחת דו"ח בדק ימים בודדים לאחר שפרוטוקול המסירה נערך (רצוי לפני אכלוס וריהוט הדירה)לא צפויה לגרוע מזכותו של הרוכש לדרוש תיקון ליקויים במהלך תקופת הבדק.

יחד עם זאת, האפשרות לשלוח דו"ח בדק אינה מאיינת את חשיבותו של פרוטוקול המסירה, כך שעל הרוכש לציין בעת עריכת הפרוטוקול ליקויים גלויים ובולטים לעין, קיומם של אריחים ספירים, שיש שבור וכו'.

6. מה ניתן לעשות אם היזם מסרב לרשום הערות וליקויים שהועלו במסגרת סיור בדירה?

קשה שלא להפריז בחשיבות של פרוטוקול המסירה. לצורך הדוגמה, בלא מעט תביעות הנוגעות לליקויי בנייה מתגלעות מחלוקות סביב השאלה – האם הומצאו אריחים חלופיים או לאו. לדידו של היזם, האריחים הומצאו, ולראיה – חסרונם לא אוזכר בפרוטוקול המסירה.

לעומתו, הרוכשים טוענים שהוא סירב לרשום את הערותיהם, מנע מהם לרשום שחסרים אריחים, התנגד לכל הערה ולמעשה הפרוטוקול אינו משקף את מהלך הסיור בדירה. במקרים אחרים, הרוכשים טוענים שחסרון האריחים לא סומן מחוסר ידיעה. כמובן, שניתן להחיל את הדוגמה הנ"ל על ליקויים נוספים.

את זכאותו של הרוכש לרשום הערות בפרוטוקול המסירה, לקבל עותק בתום הביקור ולהגיש חוות דעת הנדסית משלימה – מומלץ לעגן בהסכם המכר. ככול שהיזם מסרב יש לתעד את הליקויים הנטענים ולשלוח הודעה בכתב בצירוף התיעוד הקיים.

כאמור לעיל, חוק המכר דירות, מחייב את הרוכש לתת ליזם הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים. ישנן טענות בעד ו- נגד להזדמנות המוענקת ליזם, אך נכון להיום – הגשת תביעה לפני שהסתיימה שנת הבדק הראשונה עלולה להיחשב כתביעה מוקדמת. כלומר, תביעה שהוגשה בעיתוי מוקדם לפני שניתנה ליזם הזדמנות לתקן ליקויים.

כמובן, יש לציין כי, לפי ההלכה הפסוקה, היזם יאבד את זכאותו עוד לפני ששנת הבדק תסתיים האם הוא יתכחש לקיומם של הליקויים, יזלזל בחומרתם, ייכשל בתיקונם (יש חוסר אחידות בפסיקה לגבי מספר הפעמים) ועוד.

כמו כן, אי תיקון ליקויים דחופים וחמורים בתוך פרק זמן סביר עלול לטול מהיזם את זכאותו לתקנם. זהו הדין לגבי בעיות רטיבות שמתגלות בחורף הראשון שלאחר מסירת הדירה, בעיות רטיבות שהתגלו לאחר שבעלי הדירות בבניין החלו לעשות שימוש בצנרת ובמערכות האינסטלציה של הדירה ועוד.

משכך, אין תשובה אחידה, אלא שיש לבחון כל מקרה לגופו ולהימנע מתביעה מוקדמת.

8. יתרת התמורה שולמה – מתי על היזם למסור את הדירה?

מרבית ההזמנות לקבלת החזקה בדירה נפתחות בהצהרה חגיגית – "בשעה טובה התקבל טופס 4 לפרויקט.... יש לשלם את יתרת התמורה". על כן, נשאלת השאלה, בתוך כמה זמן על היזם למסור את הדירה בפועל לאחר תשלום יתרת התמורה??

תחילה יובהר, בלא מעט פרויקטים מסירת הדירות מתעכבת לאחר שמתקבל טופס 4 או אישור אכלוס. הסיבות לכך יכולות להיות רבות ומגונות. החל באי חיבור הדירות לחשמל, דרך כשל בהפעלת המעלית, אי השלמת תנאים לאכלוס הדירות, קושי למסור בפרק זמן קצר פרויקט שלם ועוד ועוד.

לעניין זה, חשוב לציין שבמרבית הסכמי המכר נהוג לציין כי היזם ימסור לרוכש את הדירה בתוך 7 ימים ממעוד תשלום יתרת התמורה. אולם, בהסכמים היותר דרקוניים – יש התעלמות מכך.

גם לעניין זה, מומלץ להסדיר בהסכם המכר כי הדירה תימסר בתוך פרק זמן מוגדר לאחר תשלום יתרת התמורה ולא להשאיר את הנושא פתוח. במקרה בו הנושא לא מוסדר – יש להסדיר את הנושא מול היזם לפני ביצוע התשלום.

9. האם ניתן לקזז פיצויים שעל היזם לשלם מיתרת התורה?

רעיון הקיזוז עולה לעיתים תכופות, אך במרבית במקרים יישומו בלתי אפשרי. על כן, מומלץ לרוכש דירה לא להשאיר לרגע האחרון את הסדרת המחלוקות הכספיות שבינו לבין היזם. על מימוש זכות הקיזוז מקבלן כתבנו בהרחבה במאמר שבקישור, כך שנסתפק בהפניה בלבד.

10. עם אילו מסמכים יש להגיש לפרוטוקול המסירה, ואילו מסמכים על הקבלן למסור?

מומלץ להגיע למועד המסירה עם תוכניות המכר, ומיוחד עם התוכניות הבאות:

במעמד המסירה על היזם להמציא הוראות הפעלה למערכות הדירה והרכוש המשותף. בנוסף, על היזם להמציא תוכניות אינסטלציה וכו'.