ליצירת קשר:

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

שתפו את המאמר:

iconfinder_mail_287692_edited.png
iconfinder_65-fb_messenger_1181202_edited.png
iconfinder_whatsapp-logo_1269930_edited.png
iconfinder_facebook_2400861_edited.png

ת.א. 6819-03-18 זנדבנק ואח' נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ

משרדנו ייצג זוג רוכשי דירות אשר רכשו דירה בפרויקט אונו פריים של חברת מצלאווי בקריית אונו. זאת בעקבות איחור במסירת הדירה לידם במשך כ- 7 חודשים, מסירת הדירה ללא חניה, אי תשלום זיכוי בעבור אביזרים ופריטים ומחלוקת לגבי התחייבות החברה לשאת בעלות התקנת המזגן.


לפי הסכם המכר אשר נחתם בין הצדדים בחודש 11/2014, התחייבה החברה למסור את הדירה עד לא יאוחר מיום 30.11.2016. אלא שהדירה נסמרה בסופו של דבר באיחור של כ-7 חודשים ללא החניה.


משרדנו קיבל את הטיפול בתיק בשלב מתקדם יחסית ולאחר שהגישו הרוכשים תביעה שכללה, בין היתר, פיצוי בגין איחור במסירת דירה עד למועד בו התקבל טופס 4. כלומר, פיצוי בגין 4 חודשי במסירת הדירה.


במסגרת כתב תביעה מתוקן שהגיש משרדנו – תבעו הרוכשים פיצוי מכח חוק המכר דירות עד למועד בו הדירה הייתה ראויה למגורים, לאחר שהליקויים המהותיים תוקנו וכשבדירה הייתה נקיה מציוד, חפצים ופועלים של הנתבעת. כלומר, פיצוי בגין 6 חודשי איחור במסירת הדירה.



כידוע, לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), יזם אשר מאחר במסירת הדירה מחויב לשלם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה בשמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגובה פי 1.25 בעבור כל חודש נוסף לאחר מכן. כלומר, אם דמי השכירות עומדים על 8,000 ₪ לחודש – הפיצוי החודשי בשמונת החודשים הראשונים יעמוד על 12,000 ₪, ולאחר מכן על 10,000 ₪.


עוד נטען במסגרת כתב התביעה המתוקן כי אחת הסיבות העיקריות לעיכוב נבעה מתוכנית שינויים שהגישה החברה; תוכנית שבמסגרתה הוספו 2 קומות ו- 9 יחידות הדיור. מבדיקות תכנוניות שנעשו עלה כי החברה הגישה בשנת 2015 תוכנית נקודתית (תב"ע) שכללה תוספת של 9 יחידות דיור, זאת בכפוף לביצוע עבודות והקצאת שטחים לתועלת הציבור.


עם אישור התוכנית הנ"ל, הגישה החברה בקשה להוצאת היתר בנייה בחודש 02/2016, כך שבמסגרת הבקשה להיתר בקישה החברה לממש את זכויות הבנייה שהתווספו בתוכנית הנקודתית. עיון בתיק הבניין מלמד כי אישור הבקשה התעכב בעקבות הליכי ערר ואי עמידה במטלות הציבוריות שנקבעו בתוכנית. על כן, רק בחודש 08/2016 ניתן היתר בנייה להוספת יחידות דיור הנ"ל.



לפי סעיף 5א(ג) חוק המכר דירות – "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".


על מנת "לזכות" בפטור מכח סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות – היזם נדרש לעמוד בשורה של מבחנים שנקבעו בפסיקה, ובכלל זאת – "מבחן הסיבה בלעדיה אין". לפי המבחן הלה – בהתקיים מספר נסיבות מעכבות שהתרחשו במקביל – די בנסיבה מעכבת אחת על מנת לדחות את טענתו של היזם לפטור מתשלום פיצוי.



כפי שפורט בהרחבה במדריך המקיף והמלא לחוק המכר דירות, בתי המשפט קבעו שהפעלת תניית הפטור מחייבת לעמוד בשלושה מבחנים, ובהם: מבחן עובדתי, מבחן משפטי ומבחן כללי. היות שחשיפת המידע לגבי תוכנית השינויים מנע מהנתבעת לעמוד במבחן העובדתי, מאליו התייתר הצורך לדון בתחולתם של יתר המבחנים.


בנוסף, התובעים נאלצו להתמודד עם שורה של האשמות שהנתבעת העלתה כנגדם; טענות שהאשימו את התובעים באיחור במסירת הדירה. על כן, צירוף מסמכים לתביעה אשר מעידים על עיכוב במסירת הדירה עקב תוכנית שינויים ותוספת יחידות דיור – ממחישות מעל לכל ספק כי החברה לא עמדה במבחן הסיבה בלעדיה אין.


פיצוי מכח חוק המכר דירות

במסגרת כתב התביעה וההליך המשפטי הובא תיעוד של מצב הדירה לאחר שהתקבל טופס 4, התכתבויות מול נציגי החברה אשר הסכימו שיש לדחות את מועד המסירה והשלים את העבודות. על כן, מאליו מובן מדוע טענות הנתבעת שהמסירה נדחתה באשמת התובעים מקבלות משקל נמוך, אם בכלל.


כפי שצוין לעיל, הנתבעת התחייבה בהסכם המכר למסור את הדירה ביחד עם החניות שהוצמדו אליה בהסכם המכר. אלא שטופס 4 למרתפי החניה התקבל כשמונה חודשים לאחר שהתקבל טופס 4 לאכלוס הדירות. היות שניתנה התחייבות חד משמעית שלא למסור את הדירה ללא החניות – התביעה כללה דרישה לפיצוי כספי בעד האיחור במסירת החניות.


בסופו של דבר, בחודש 06/2022, הושג הסכם פשרה לשביעות רצונם של התובעים, כך שבחלוף כשש שנים ממועד המסירה הם וכשבע שנים מתחילת האיחור – שולם להם פיצוי הולם בהתאם להוראות חוק המכר דירות.




Sha'ul ha-Melekh , Kiryat Ono, Israel

מקרקעין, נדל"ן, חוק המכר דירות, פיצוי בגין איחור במסירת דירה

ת.א. 6819-03-18 זנדבנק ואח' נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 61804-03-22: נחמן ואח' נ' המדורגים של גלים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 30446-03-22: מלחי נ' ק.ש. כנפי נשרים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת.א. 18501-02-22 לוי ואח' נ' שחקים יזמות נדל"ן ר.ד.י בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

51184-12-20 סימן טוב ואח' נ' פרוייקט עיבוי בינוי - הנביאים 65 בת-ים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 2388-06-21 אביב נ' בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 39845-10-21: קאמי ואח' נ' בניה עשהאל אלעד השקעות בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

בוררות: פסגת זאב – חב' נופי גבעת זאב בע"מ ו- חב' איחוד יסודות בנייה בע"מ.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 30917-02-21 דוך ואח' נ' התחדשות וולקני – נאות רחל בע"מ.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

בוררות – רובינו נ' קבוצת כנען

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 8083-05-21: ממן ואח' נ' בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 73544-07-19 אזולאי ואח' נ' ע.ע. אבו ראס חברה לעבודות בניין ופיתוח בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 12049-11-20 דרורי ואח' נ' רייסדור טאוורס בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות


דהן נ' אשדר

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 29501-02-20 פרידמן נ' ו.מ.ל קוקיס 12 בת-ים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 3119-09-20 לליצקי ואח' נ' בוני אליעזר יפה בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 10087-10-19 שוקרון נ' אחדות השבחת נכסים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת.א. 6819-03-18 זנדבנק ואח' נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ

 

פסק הדין שניתן מצטרף לפסקי דין נוספים ולמקרים נוספים אשר טופלו על ידי משרדנו. מדובר בנושאים אשר נמצאים בליבת העיסוק של משרדנו ואשר הועלו בעניינם מאמרים וכתבות רבים לאתר זה, כמפורט להלן:

  1. התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים בבית משותף.

  2. מתי ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסכמת השכנים או ללא הסכמתם?

  3. השכן מרחיב את דירתו – כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם.

  4. הוספת חדר על הגג – בוטל היתר בנייה שהתיר ניצול של זכויות בנייה השייכות לשכנים.

  5. התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות.

  6. ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו.

  7. האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

  8. רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה.

  9. עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה.

  10. הזכות לקורת גג יבשה – מספר גורמים שמשפיעים על תיקון ליקויים ונזילות.

  11. תיקון ליקויים ונזילות שחוזרים על עצמם בבית המשותף.

  12. רטיבות, נזילות ושאר ליקויים בבית משותף – בתוך כמה זמן על בעל הדירה לתקנם.

  13. ליקויים בבית משותף – האם ניתן לחייב בעל דירה לתקן נזילות במקום הקבלן?

  14. רכישת דירה מקבלן ושינוי התקנון לאחר מסירת הדירות.

  15. שימוש לא סביר ברכוש המשותף: בית המשפט הורה לבעל דירה להסיר שלט מקיר הבניין.

  16. החלפת חברת מעליות בבית משותף.

  17. 3 שנים לאחר סיום העסקה: מוכר דירה חויב בתשלום פיצויים עקב רטיבות שהתגלתה בדירה.

  18. כך נפעל נכון מול נזילות שגורמות לבעיות רטיבות.

  19. פטור מהיטל השבחה במכירת דירה או בהרחבתה עד 140 מ"ר.

  20. האם קבלן רשאי לנצל זכויות בנייה ולבנות על הגג לאחר מסירת הדירות?

  21. האם בעל דירה רשאי לנצל זכויות בנייה שהוצמדו לדירתו ולבנות על הרכוש המשותף?

  22. על זכויות בנייה והצמדת גג בניין בנכס אגב הסכם שנחתם לחלוקתם.

  23. תופעת הסבת גני הילדים בדירות מגורים ובבתים משותפים - מה ניתן לעשות ואיך?

  24. שאלות ותשובות בנושא בתים משותפים.

כפיר חיון, עורך דין | מקרקעין - נדל"ן