ת"א 51839-12-19 סלם ואח' נ' גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ

משרדנו ייצג זוג רוכשים אשר חתמו על הסכם מכר עם חברת גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות ביום 22.05.2017. לפי הסכם המכר, הנתבעת התחייבה למסור את הדירה עד לא יאוחר מיום 13.03.2019 (להלן: "מועד המסירה החוזי"). עוד התחייבה הנתבעת במסגרת הסכם המכר כי הדירה תימסר לאחר שיתקבל טופס 4, כשהיא ראויה למגורים, נקיה מאדם וחפץ ועוד.

• מאמר: המדריך המקיף והשלם לאיחור במסירת דירה.

אלא מאי, טופס 4 לאכלוס הדירה והפרויקט התקבל רק ביום 31.08.2019. כלומר, באיחור של כ- 5 חודשים. כמו כן, במועד בו התובעים הוזמנו לקבל חזקה בדירה – התגלו בדירה ליקויים שחל הצורך לדחות בעטיין את מועד המסירה ולבצע עבודות תיקון נרחבות. על כן, חל הצורך לדחות את מסירת הדירה עד לתיקון הליקויים. על כן, הדירה נמסרה לתובעים רק ביום 15.10.2019.

• מאמר: סדרת מאמרים בנושא איחור במסירת דירה.

• מאמר: 20 כלים שכל נדלניסט חייב להכיר.

במסגרת חוות דעת הנדסית שערכו התובעים (דו"ח בדק) נמצאו ליקויים בחלקים שונים בדירה ואי התאמות אשר עלות תיקונם נאמדה בסך של 106,156 . האיחור ביחס לאיחור במסירת הדירה נאמד בסך של 65,660 ₪. התביעה על כלל הסעדים ורכיבי התביעה הנוספים שצוינו במסגרתה נדונו בהליך ת"א 51839-12-19 סלם ואח' נ' גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ.

• מאמר: המדריך המקיף והמלא לליקויי בנייה ותקופת הבדק.

דו"ח הבדק הועבר לעיונה וטיפולה של הנתבעת בטרם החזקה בדירה נמסרה בפועל לתובעים, כלומר במסגרת הזמן בו תוקנו על ידה הליקויים שבעטיים נדחה מועד המסירה. עם מסירת הנתבעת, הודיעה הנתבעת שתוקנו על ידה כלל הליקויים בדירה, אלא שבפועל נותרו ליקויים נוספים. עוד טענה הנתבעת, שתיקון הליקויים על ידה נעשה "לפנים משורת הדין" או שהתיקון היה למעלה מן הצורך וכו'.

• מאמר: ליקויי בנייה - 10 פסקי דין מובילים בקשר לאבדן זכותו של היזם לתיקונם וחיובו בפיצוי כספי.

טענותיה של הנתבעת בדבר תיקון כלל הליקויים, היותן של העבודות למעלה מן הצורך והצהרותיה כי הליקויים תוקנו "לפנים משורת הדין" – אפשרו לתובעים להקדים את הגשת התביעה בעד הליקויים, להימנע מתביעה מוקדמת ולהעלות טענות בדבר החמצת זכאותה של הנתבעת לתיקון הליקויים מכח חוק המכר (דירות).

• מאמר: המדריך המלא לחוק המכר דירות.

לסיכום ביניים, הנתבעת מסרה לתובעים את הדירה רק ביום 15.10.2019, לאחר שהליקויים המהותיים תוקנו, כך שמדובר באיחור של 137 ימים במסירת הדירה. כמו כן, הדירה נמסרה לתובעים עם ליקויים וכשהנתבעת טוענת לתיקון כלל הליקויים על ידה.

• מאמר: איחור במסירת דירה – עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר (2022).

כאן המקום לציין כי, חוק המכר דירות מוגדר כחוק צרכני אשר נועד למנוע מיזמים לנצל לרעה את כשלי השוק, פערי המידע ויתרונם בניסוח ההסכם. לצורך כך, החוק מטיל על היזם חובה לתקן ליקויים במהלך תקופת הבדק, לשלם פיצוי בעד איחור במסירת דירה ואף אוסר לנסח את הסכם המכר באופן שמתנה על הוראות חוק המכר דירות.

• מאמר: ליקויי בנייה – אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט.

לפי סעיף 5א לחוק המכר דירות במקרה של איחור במסירת הדירה ישלם היזם דמי שכירות ראויים כשהם מוכפלים פי 1.5 בשמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 מדמי השכירות החל מהחודש התשיעי.

לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות – הצדדים להסכם המכר "רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

מכאן, שכל דחייה של מועד המסירה צריכה להיעשות בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, אחרת אותן הוראות בהסכם המכר או טענות שהיזם מסתמך עליהן – אינן תקיפות.

פורום משפטי - איחור במסירת דירה

לפי סעיף 4ב.(א) לחוק המכר הדירות – על הרוכש לתת ליזם הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים. על פי הפסיקה, "הזדמנות נאותה", משמעה – עדכון היזם בדבר קיומם של הליקויים, הימנעות מהגשת תביעה מוקדמת, מתן אפשרות ליזם לבחון את הליקויים הנטענים ובהמשך אף לתקנתם.

במסגרת כתב ההגנה, טענה הנתבעת כי תביעת הליקויים הוגשה במסגרת שנת הבדק, ומשכך מדובר בתביעה מוקדמת. כן טענה הנתבעת שהיא שומרת על זכאותה לתיקון הליקויים ודחתה כל טענה לאי התאמה.

ביחס לאיחור במסירת הדירה, טענה הנתבעת שלא חל איחור במסירה, אלא שהמסירה נדחתה בשל תשלום יתרת התמורה בסמוך למועד סיום העבודות בדירה. עוד טענה הנתבעת כי התובעים חתמו על תיק הזמנת שינויים דיירים אשר במסגרתו נקבע שמועד המסירה ידחה ב- 90 יום באם תוזמנה עבודות שעלותן עולה על 10,000 ₪.

למרות טענות הנתבעת, התובעים "הצליחו" לצפות את הנולד, והדגישו כבר בכתב התביעה כי מנגנון הדחייה שניסחה הנתבעת בתיק שינויים הדיירים מנוגד להוראות חוק המכר דירות, ומשכך אין לדחות את מועד המסירה בגינו. עוד נטען כי היקף השינויים אינו מצדיק דחייה כפי שטוענת הנתבעת, וממילא לא כל השינויים שנטענו על ידה בוצעו בפועל.

• מאמר: האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

היות שניכוי עלויות התיקונים שלא בוצעו מפחיתה את עלויות השינויים מתחת ל- 10,000 ₪ - ברור אפוא, שטענות הדחייה מתבטלות ממילא.

עם התקדמות התביעה מינה בית המשפט מומחה מטעמו על מנת שיכריע בנושאים שבמחלוקת – בנושא השמאות ובעניין ליקויי הבנייה ואי ההתאמות. מעיון בחוות דעתו של המומחה, ניתן לראות כי בחוות הדעת צוין שמרבית הליקויים תוקנו, החלק האחר אושר על ידי המומחה ויתר הליקויים נדחו. בסופו של דבר, הטענות לאי התאמה נדחו, ואילו כלל הליקויים נאמדו בסך של כ- 20,000 ₪.

• מאמר: מומחה מוסכם – מאמר מקיף על גורם חשוב ומכריע בהליך המשפטי.

במסגרת שאלות הבהרה שהופנו למומחה המוסכם – נקבע בניגוד לטענות הנתבעת כי הדירה נמסרה רק ביום 15.10.2019. עוד נקבע במסגרת שאלות ההברה כי חל הצורך להחליף את מלוא הריצוף שבמרפסת הצמודה לסלון.

• מאמר: שאלות הבהרה למומחה מטעם בית המשפט בתביעות ליקויי בנייה.

גם לאחר שחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט התקבלה, הנתבעת טענה שהיא לא החמיצה את זכאותה לתיקון הליקויים, ובתוך שכך היא ביקשה לתקנם. אלא שמדובר היה בטענות מעושות שלא עמדו במבחן המציאות. שכן, הנתבעת לא פעלה לתיקון הליקויים מספר שנים לאחר מועד המסירה בפועל, מספר חודשים לאחר שחוות דעת המומחה התקבלה ולאחר שהיא התכחשה לקיומם של הליקויים.

• מאמר: ליקויי בנייה – מתי היזם יחויב בפיצוי כספי במקום תיקון הליקויים.

התביעה שניהלנו מול חברת גרופית בעניין ליקויי בנייה ואיחור במסירת דירה היא רק אחת מתוך תביעות רבות שמשרדנו מנהל בשם רוכשי דירות כנגד יזמים וקבלנים שהפרו את התחייבותם כלפיהם. ניסיוננו המקצועי והידע המוכח שצברנו בניהול תיקים משרתים את לקוחותינו ומאפשרים להם למקסם את זכויותיהם.

במקרה דנן, חוות הדעת לא נערכו על ידנו, ויחד עם זאת הצלחנו להתגבר על הקשיים שהתגלו בעקבות הפער שבין חוות דעת התובעים לבין חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.

אם נתקלתם בקשיים במימוש זכויותיכם מול יזמים – אתם מוזמנים לצור עמנו קשר.