ליקויי בנייה - 10 פסקי דין מובילים בקשר לאבדן זכותו של היזם לתיקונם וחיובו בפיצוי כספי
20.4.22
פורסם בתאריך:
21.4.22
עודכן בתאריך:
מבוא:
לפיחוק המכר דירות, על היזם או הקבלן לתקן ליקויי בנייה שהתגלו במהלך שנת הבדק, אלא שבלא מעט מקרים הליקויים לא מתוקנים במשך חודשים ואף שנים לאחר ששנת הבדק הסתיימה. אי תיקון הליקויים גורם לתסכול ואכזבה בקרב הרוכשים, אם להשתמש בלשון עדינה, שציפו מהיזם לעמוד בהתחייבויותיו מכח הוראות חוק המכר דירות והסכם המכר.
במרבית המקרים, דרך הייסורים שעוברים הרוכשים מתחילה בהבטחה לתיקון הליקויים, לאחר מכן נקבעות פגישות שאליהן היזם לא מגיע, לעיתים מבוצעות עבודות שמתקנות את הליקויים באופן חלקי או מחמירות את המצב, התכחשות לקיום הליקויים ואף האשמת הרוכש בגין מחדלי וכשלי היזם.
מאמר: המקיף המלא לחוק המכר דירות.
אי תיקון הליקויים, סחבת, זלזול, התכחשות לקיומם של הליקויים ועובדה ברמה ירודה נכללים על הגורמים שמטרידים ומעסיקים את מרבית הרוכשים לאחר המסירה. לפי חוק המכר דירות והוראות הפסיקה – על הרוכש לעדכן את היזם על הופעת הליקויים. כן הרוכש נדרש לאפשר ליזם לתקן את הליקויים. כלומר, לתת לו הזדמנות נאותה כלשון החוק.
אי תיקון הליקויים פוגע בזכויות הרוכש, מהווה הפרה של הסכם המכר וחוק המכר דירות, פוגע בערכה של הדירה וגורם לעוגמת נפש. ועדיין, הרוכש ניצב בפני בעיה בבואו לממש את זכויותיו – שכן, עליו לוודא שהתביעה מוגשת בתום שנת הבדק (למעט חריגים) ולאחר שניתנה ליזם הזדמנות לתקן ליקויים.
בסופו של דבר, לאחר המתנה ארוכה לתיקון הליקויים מתקבלת ההחלטה להגיש תביעה ולדרוש פיצוי כספי בגובה עלות תיקון הליקויים באמצעות קבלן מזדמן בשוק החופשי. לעומת זאת, היזם מבקש בעזות מצח לתקן את הליקויים וטוען שהוא טרם מיצה את זכאותו.
יחד עם זאת, ראוי לציין שהתביעה אינה עוסקת בנושאים הנוגעים לעיתוי הגשת התביעה או לאפשרויות הנוגעות להגשת תביעה במהלך תקופת הבדק, אלא ביחס לזכאותו או אבדן הזכאות של היזם לתיקון ליקויים.
תוכן עניינים:
הלכת עמיגור (1994) – דרך המלך היא תיקון הליקויים, אך בנסיבות מסוימות הזכות תתבטל
הלכת זלוצין (2001) – התכחשות לליקויים מבטלת את זכות היזם לתקנם
הלכת מצלאווי (2002) – יזם שלא פעל לתיקון הליקויים במשך שנים לא יתקנם
הלכת מצלאווי (2002) – יזם שלא פעל לתיקון הליקויים במשך שנים לא יתקנם
הלכת בר שירה – יזם שכשל בתיקון הליקויים לא יתקנם
הלכת סגל – החלת מבחן אובייקטיבי ובחינת כל מקרה לגופו
קביעת קריטריונים נוספים ומבחני עזר
הגשת חוו"ד שמעריכת את עלות תיקון הליקויים בסכום זעום – משולה להתכחשות
יזם שכשל פעם אחת בתיקון הליקויים מצה את הזדמנותו
מקבץ הלכות
לסיכום
1.הלכת עמיגור (1994) – דרך המלך היא תיקון הליקויים, אך בנסיבות מסוימות הזכות תתבטל:
לפי הלכת עמיגור, בנסיבות מסוימות תשלל זכאותו של היזם לתיקון ליקויים. מדובר באחד מפסקי הדין הראשונים שנטלו מהיזם את תיקון הליקויים, תוך ההדגשה ההחלטה כי מדובר בנסיבות שמצדיקות זאת.
בהמשך, נראה כי ההחלטה התפתחה פסיקה ענפה סביב שאלת תיקון הליקויים שהקנתה לרוכשים כלים בהתמודדות מול יזמים שהם סרבני תשלום.
2. הלכת זלוצין (2001) – התכחשות לליקויים מבטלת את זכות היזם לתקנם:
בהלכת זלוצין, ע"א 1772-99 זכריה זלוצין ו-67 אח' נ' דיור לעולה בע"מ (נבו, 04.06.2021), קבע בית המשפט העליון נקבע כי יזם שהתכחש לקיומם של הליקויים – יאבד את זכאותו. לפי עובדות פסק הדין, רוכשי הדירות ביקשו לטול מהיזם את זכאותו לתיקון הליקויים לאחר שהוא התכחש להן לאורך כל ההליך המשפטי ועד שהמומחה מטעם בית המשפט הגיש את חוות דעתו.
במילים אחרות, בית המשפט העליון הוציא כרטיס אדום ליזמים שדוחים את תיקון הליקויים ומתחמקים מאחריותם באמצעות התכחשות לקיומם של הליקויים. מבחינת רוכשי הדירות – המשמעות היא שהיזם אינו יכול לפסוח על שתי הסעיפים, כך שפעם אחת הוא יתכחש לליקויים ובפעם השנייה הוא יתקנם.
בהלכות הבאות ובפסקי הדין הנוספים נדון בכלים שניתנים לרוכשי הדירות בשלבים מוקדמים יותר של התביעה, ואף בשלב שהתביעה טרם הוגשה.
3. הלכת מצלאווי (2002) – יזם שלא פעל לתיקון הליקויים במשך שנים לא יתקנם:
בפסק דינו של בית המשפט העליון בהליך רע"א (י-ם) 4744-01 מצלאווי חב' לבניין בע"מ נ' ראובן (נבו, 28.1.02), נקבע כי דרישתו של יזם לתיקון ליקויים לאחר שהוא לא פעל לתיקונם עד לקבלת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט גובלת בעזות מצח.
במסגרת פסק דין, בית המשפט העליון אימץ את החלטת בית המשפט המחוזי אשר ביקרה את התנהלות היזם שלא פעל לתיקון הליקויים. המסר שיוצא מפסק הדין הינו שעל היזם חלה חובה לפעול לתיקון הליקויים, לנהל משא ומתן ולפתור את המחלוקות עוד לפני שמתקיים דיון בתיק לאחר קבלת חוות דעת המומחה.
פסק הדין בהלכת מצלאווי מוסיף טפח מעיקרון תום הלב על בחינת התנהלותם של יזמים, כך שמתוך עיקרון זה על היזם לפעול לתיקון וגישור על הנסיבות שהובילו להגשת תביעה ולא לשבת בחוסר מעש. עמדה זו, עולה בקנה אחד עם גישות נוספות אשר מחילות על דיני החוזים על התחייבויות יזמים לתיקון ליקויים.
4. הלכת אביצור (2003) – זלזול, ניסיונות כושלים ועבודה ירודה מבטלים את הזכאות לתיקון הליקויים:
בהלכה נוספת ומחייבת של בית המשפט העליון בהליך ע"א 8939/01 אביצור ו-21 אח' נ' חפציבה חב' לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (נבו, 2.9.03), נקבע כי זכאותו של היזם אינה בערך מוחלט וההזדמנות הנאותה שעל הרוכש לתת בקשר לתיקון הליקויים אינה נמשכת לנצח.
על כן, נפסק במסגרת הלכת אביצור כי היזם יאבד את זכאותו לתיקון ליקויים הוא נקט קודם להגשת התביעה בסחבת, גרירת רגליים, רמת עבודה ירודה ועוד. התמקדות בהתנהלות היזם, בניסיונות התיקון, בנכונות התיקון (העדר סחבת וגרירת רגליים) רמת העבודה – משקפת את רצונו של בית המשפט לבדוק שלא התרחשו פגמים בהתנהלות היזם, ואכן בפסקי דין עתידיים נקבעו מבחנים ברורים יותר, אך משמעותם דומה.
מבחינה רוחבית, הלכת אביצור מאפשרת לרוכשים להתריע בפני יזמים כי זלזול והכחשה של הליקויים תיטול מהם את זכותם לתיקון הליקויים. מדובר בכלי חשוב בהתמודדות עם יזמים שמתחמקים מתיקון ליקויים באמצעות ביצוע עבודות ברמה נמוכה, קביעת פגישות סרק או התכחשות לליקויים.
5. הלכת בר שירה – יזם שכשל בתיקון הליקויים לא יתקנם:
הלכת בר שירה מהווה פריצת בכל הקשור לשמירה ויישום ראוי של הוראות חוק המכר דירות. ראשית, בית המשפט העליון אזכר בהלכה זו ספרות משפטית אשר מצודדת בכך שלא ניתן לכפות על הרוכש את תיקון הליקויים. משכך, האפשרויות העומדות הן פיצוי המשקף את עלות תיקון הליקויים על ידי הקבלן או לחילופין עלות גבוהה יותר על ידי אנשי מקצוע מזדמנים.
עוד נקבע בהלכת בר שירה כי יזם שלא ניצל את ההזדמנויות שניתנו לו לתיקון הליקויים במהלך שנת הבדק החמיץ את הזדמנותו. מכאן, שבמסגרת הלכה זו בית המשפט אינו בוחן אם היזם פעל בתום לב, יצר סחבת, ביצע עבודה ברמה ירודה או ניהל משא ומתן – כל שבוחנים אם ניתנה ליזם הזדמנות.
הלכה זו, מקנה לרוכשים כלים נוספים בשלב ההתמודדות שקודם להגשת התביעה, כך שמעתה זכאותו של היזם נבחנית עפ"י מבחן התוצאה. עוד נקבע בהלכה שאין לכפות על הרוכש את תיקון הליקויים.
6. הלכת סגל – החלת מבחן אובייקטיבי ובחינת כל מקרה לגופו:
בהליך ע"א 5602-03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (נבו, 28.02.2005), בית המשפט נדרש להכריע האם לאפשר ליזם שלא נשלחה לו הודעה בדבר הופעת הליקויים, שלא ניתנה לו הזדמנות לתקנם וכשהתביעה הוגשה במהלך שנת הבדק לתקן את הליקויים.
לפי פסק הדין, נקבע כי שאלת זכאותו של היזם לתקן ליקויים נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, שיש לבחון כל מקרה לגופו ושהמבחן המנחה הינו המבחן האובייקטיבי. כן נקבע שיש לקחת בחשבון את ניסיונותיו של היזם לתקן ליקויים והזמן שחלף מאז מסירת הדירה.
מאמר: דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך.
היות שחלפו מספר שנים מאז מסירת הדירה – נפסק שהיזם לא יתקן את הליקויים בפועל.
7. קביעת קריטריונים נוספים ומבחני עזר:
בהליך ת"א (חיפה) 20628-06-13 אבי אוחיון נ' חסקי אלון ייזום בנייה והשקעות בע"מ (נבו, 25.04.2016), בית המשפט אחז את השור בקרניו לפני הדיון בעניין הזכאות לתיקון הליקויים. במסגרת זו, צוין כי סלע המחלוקת מתגלע במרבית המקרים בין הרוכש שמעדיף זיכוי כספי לבין יזם משעדיף לתקן.
על כן, נקבע בפסק הדין שישנן שתי שאלות שיש להכריע בעניין זה. ראשונה, זכאותו של היזם לתקן ליקויים. שנייה, ככול שהיזם זכאי, האם עליו לבצען בפעול או לשלם פיצוי כספי מופחת.
ביחס לשאלה הראשונה, צוין כי שיקול דעתו של בית המשפט והמבחן האובייקטיבי צריך להעישות על פי הקריטריונים שהונחלו בהלכות בית המשפט העליון. ביחס לשאלה השנייה, צוין כי הלכת בר שירה מורנו שגם כאשר תתקבל החלטה שהיזם לא החמיץ את זכאותו הסעד שיינתן יהיה פיצוי כספי.
עוד נקבע כי בנוגע לשאלה השנייה יש ליישם את מבחני העזר שלהלן:
"בהקשר זה ניתן להקדים ולהפנות למספר קריטריונים שנקבעו בעבר בפסיקה, על מנת לסייע לבית המשפט להכריע בשאלה אימתי יש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בעצמו ומתי עליו לשלם פיצויים לתובע, ובין השאר: (א) הוראות ההסכם שבין הצדדים והוראות חוק המכר דירות; (ב) האם היתה נכונות אמיתית לבצע את התיקונים במהירות וביעילות; (ג) האם דרישת התובעים לתיקונים היתה ריאלית או מופרזת, ולענין זה יש להשוות בין הליקויים הנטענים על ידי התובעים לבין הליקויים שנמצאו בפועל על ידי מומחה בית המשפט; (ד) מהי מידת הפיקוח מצד בית המשפט הנדרשת במקרה כזה; (ה) מידת אי הנוחות שתגרם לתובעים מביצוע התיקונים במועד ובדרך הנוחה לקבלן; (ו) האם יחסי האמון בין הצדדים הגיעו לשפל כזה שאין אפשרות ריאלית לביצוע העבודה [ת.א. (מחוזי, חי') 378/98 בנימין נ' קציר רובינסון חב' לבניין בע"מ (3.4.2000), עמ' 16-19; ת.א. (מחוזי, חי') 281/95 הראל נ' אחים רויכמן (שומרון) בע"מ (21.6.2000)]."
8. הגשת חוו"ד שמעריכת את עלות תיקון הליקויים בסכום זעום – משולה להתכחשות:
במסגרת הליך ע"א (מחוזי חי') 60451-12-20 שתית בע"מ נ' רכלין ואח' (נבו, 12.11.2020) קיבל בית המשפט המחוזי את פסיקת הערכאה הדיונית אשר קבעה כי הגשת חוות דעת שמאית שמעריכה את עלות תיקון הליקויים בסכום זעות לעומת עלות תיקונם בפועל מהווה התכחשות לקיומם של הליקויים, ומשכך יש לשלול מהחברה את הזכאות לקיומם בשל כך.
מכאן, שיזם שמגיש חוות דעת מטעמו בהליך משפטי אשר מתעלמת במפגיע מהליקויים – עלול לאבד את זכאותו לתיקונם בשל כך. ויובהר, מדובר בהחלטה מוצדקת ביותר. שכן, במרבית המקרים היזם בודק את הליקויים באמצעות דו"ח בדק שהועבר לעיונו.
9. יזם שכשל פעם אחת בתיקון הליקויים מצה את הזדמנותו:
בהליך סביר ת"א (ת"א) 14204-05-15 פוגטש נ' צעירי מגורים בע"מ (נבו, 3.6.19),נקבע שלפי ההלכה הפסוקה מתן הזדמנות ליזם לתקן ליקויים נבחנת לפי כל מקרה לגופו (הלכת סגל), וכן בהתייחס לכך שניתנה לו הזדמנות לתקנם וכישלון תיקונם (הלכת בר שירה).
במסגרת פסק הדין, נקבע כי די במתן הזדמנות אחת לתיקון ליקויים על מנת שתישלל זכאותו של היזם לתיקון ליקויים. כלומר, פסק הדין קובע שליזם יש הזדמנות אחת למיצוי טענותיו, כך שאי ניצולה ומימושה מונע ממנו לדרוש את תיקונם בעתיד.
מאמר: 12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו.
10. מקבץ הלכות:
בהליך ת"א (ת"א) 60115-10-10 גבריאל נ' נתנאל חב' לבנין ועבודות ציבוריות בע"מ (נבו, 31.1.18), קבע בית המשפט כי הרוכש מחויב לתת ליזם הזדמנות לתקן את הליקויים, ואילו הרוכש מחויב לתקנה. אי תיקון הליקוי נוטל מהיזם את זכאותו לתיקון הליקויים. בהליך ת"א (רחובות) 68210-10-18 סימה לנגר נ' אביגדור שטרן בעמ (נבו, 04.09.2020), נקבע כי יחסים עכורים בין הצדדים שוללים מהקבלן את זכאותו לתיקון הליקויים.
בהליך ת"א (נצרת) 52021-12-16 יורי גנין נ' ניר אוחיון (נבו, 05.02.2022), נקבע כי "מוכר שאינו מודה בליקויים, או מוכר שממתין להגשת תביעה נגדו לבית המשפט ורק לאחר מכן מביע את רצונו לתקן, אינו ממלא את חובתו לתקן תוך זמן סביר. מילים אחרות, הלכה היא כי הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו".
בהמשך, מבוצעת סקירה מפורטת של הפסיקה הרלוונטית לעניינו של פסקי דין אשר נוטלים מהיזם את זכאותו לתיקון הליקויים.
מאמר:האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?
לסיכום:
ההתמודדות עם ליקויי בנייה ידועה כנושא מורכב, מייגע ומכביד. מבחינת הרוכשים הם נדרשים להוכיח את תביעתם, להוכיח כי הליקויים הנטענים נכונים ולמנוע מיזם שהוביל אותם בדרדרך חתחתים מלבצע את הליקויים.
כפי שצוין בפסקי הדין הנ"ל, יזמים תמיד יבקשו לתקן את הליקויים, ואילו הרוכשים ימנעו מכך. יחד עם זאת, ייעוץ מקצועי, הכוונה כנה והתנהלות הוגנת אשר עולה בקנה אחד עם הוראות הפסיקה – תסייע לרוכשים בהתמודדות מול ליקויי הבנייה.
מאמר: יזם שלא תיקן ליקויים יפצה את רוכשי הדירות בסך של כ- 3,000,000 ₪.
כותב המאמר עוסק בתחום הנדל"ן, ליקויי בנייה ותביעות קבלנים.
חוק המכר דירות, ליקויי בנייה, מקרקעין, נדל"ן, רכישת דירה מקבלן
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
