top of page

ליקויי בנייה - 10 פסקי דין מובילים בקשר לאבדן זכותו של היזם לתיקונם וחיובו בפיצוי כספי

20.4.22

פורסם בתאריך:

21.4.22

עודכן בתאריך:

מבוא:

לפיחוק המכר דירות, על היזם או הקבלן לתקן ליקויי בנייה שהתגלו במהלך שנת הבדק, אלא שבלא מעט מקרים הליקויים לא מתוקנים במשך חודשים ואף שנים לאחר ששנת הבדק הסתיימה. אי תיקון הליקויים גורם לתסכול ואכזבה בקרב הרוכשים, אם להשתמש בלשון עדינה, שציפו מהיזם לעמוד בהתחייבויותיו מכח הוראות חוק המכר דירות והסכם המכר.


במרבית המקרים, דרך הייסורים שעוברים הרוכשים מתחילה בהבטחה לתיקון הליקויים, לאחר מכן נקבעות פגישות שאליהן היזם לא מגיע, לעיתים מבוצעות עבודות שמתקנות את הליקויים באופן חלקי או מחמירות את המצב, התכחשות לקיום הליקויים ואף האשמת הרוכש בגין מחדלי וכשלי היזם.


אי תיקון הליקויים, סחבת, זלזול, התכחשות לקיומם של הליקויים ועובדה ברמה ירודה נכללים על הגורמים שמטרידים ומעסיקים את מרבית הרוכשים לאחר המסירה. לפי חוק המכר דירות והוראות הפסיקה – על הרוכש לעדכן את היזם על הופעת הליקויים. כן הרוכש נדרש לאפשר ליזם לתקן את הליקויים. כלומר, לתת לו הזדמנות נאותה כלשון החוק.


אי תיקון הליקויים פוגע בזכויות הרוכש, מהווה הפרה של הסכם המכר וחוק המכר דירות, פוגע בערכה של הדירה וגורם לעוגמת נפש. ועדיין, הרוכש ניצב בפני בעיה בבואו לממש את זכויותיו – שכן, עליו לוודא שהתביעה מוגשת בתום שנת הבדק (למעט חריגים) ולאחר שניתנה ליזם הזדמנות לתקן ליקויים.


בסופו של דבר, לאחר המתנה ארוכה לתיקון הליקויים מתקבלת ההחלטה להגיש תביעה ולדרוש פיצוי כספי בגובה עלות תיקון הליקויים באמצעות קבלן מזדמן בשוק החופשי. לעומת זאת, היזם מבקש בעזות מצח לתקן את הליקויים וטוען שהוא טרם מיצה את זכאותו.


יחד עם זאת, ראוי לציין שהתביעה אינה עוסקת בנושאים הנוגעים לעיתוי הגשת התביעה או לאפשרויות הנוגעות להגשת תביעה במהלך תקופת הבדק, אלא ביחס לזכאותו או אבדן הזכאות של היזם לתיקון ליקויים.


תוכן עניינים:

  1. הלכת עמיגור (1994) – דרך המלך היא תיקון הליקויים, אך בנסיבות מסוימות הזכות תתבטל

  2. הלכת זלוצין (2001) – התכחשות לליקויים מבטלת את זכות היזם לתקנם

  3. הלכת מצלאווי (2002) – יזם שלא פעל לתיקון הליקויים במשך שנים לא יתקנם

  4. הלכת מצלאווי (2002) – יזם שלא פעל לתיקון הליקויים במשך שנים לא יתקנם

  5. הלכת בר שירה – יזם שכשל בתיקון הליקויים לא יתקנם

  6. הלכת סגל – החלת מבחן אובייקטיבי ובחינת כל מקרה לגופו

  7. קביעת קריטריונים נוספים ומבחני עזר

  8. הגשת חוו"ד שמעריכת את עלות תיקון הליקויים בסכום זעום – משולה להתכחשות

  9. יזם שכשל פעם אחת בתיקון הליקויים מצה את הזדמנותו

  10. מקבץ הלכות

  11. לסיכום


10 פסקי דין בעניין החמצת זכות היזם לתקן ליקויים

1.הלכת עמיגור (1994) – דרך המלך היא תיקון הליקויים, אך בנסיבות מסוימות הזכות תתבטל:

לפי הלכת עמיגור, בנסיבות מסוימות תשלל זכאותו של היזם לתיקון ליקויים. מדובר באחד מפסקי הדין הראשונים שנטלו מהיזם את תיקון הליקויים, תוך ההדגשה ההחלטה כי מדובר בנסיבות שמצדיקות זאת.


בהמשך, נראה כי ההחלטה התפתחה פסיקה ענפה סביב שאלת תיקון הליקויים שהקנתה לרוכשים כלים בהתמודדות מול יזמים שהם סרבני תשלום.


2. הלכת זלוצין (2001) – התכחשות לליקויים מבטלת את זכות היזם לתקנם:

בהלכת זלוצין, ע"א 1772-99 זכריה זלוצין ו-67 אח' נ' דיור לעולה בע"מ (נבו, 04.06.2021), קבע בית המשפט העליון נקבע כי יזם שהתכחש לקיומם של הליקויים – יאבד את זכאותו. לפי עובדות פסק הדין, רוכשי הדירות ביקשו לטול מהיזם את זכאותו לתיקון הליקויים לאחר שהוא התכחש להן לאורך כל ההליך המשפטי ועד שהמומחה מטעם בית המשפט הגיש את חוות דעתו.


במילים אחרות, בית המשפט העליון הוציא כרטיס אדום ליזמים שדוחים את תיקון הליקויים ומתחמקים מאחריותם באמצעות התכחשות לקיומם של הליקויים. מבחינת רוכשי הדירות – המשמעות היא שהיזם אינו יכול לפסוח על שתי הסעיפים, כך שפעם אחת הוא יתכחש לליקויים ובפעם השנייה הוא יתק