לרכוש דירה ללא הפתעות - התחייבויות והפרות של הסכם מכר

אם אתם נמצאים לפני רכישה או מכירה של דירת מגורים, כדאי שתקדישו מספר דקות לקריאת המאמר שלפניכם. מאמר זה נועד להדגיש בפני מי שניצב לפני אחת העסקאות החשובות והיקרות בחייו את החשיבות של בדיקת הנכס ואת יכולתו לעמוד בהתחייבויות שיקבעו בהסכם המכר.

למאמר מקיף בעניין רכישת דירה יד 2 – לחצו כאן.

כמעט כל מאמר שני שנכתב ביחס לרכישת דירה (וכמעט כל עסקה במקרקעין) מציג את רכישת הדירה כאחת העסקאות החשובות ביותר בחייו של אדם, אחת העסקאות היקרות ביותר אשר מימונה מושג ברוב המקרים באמצעות מימון חיצוני (משכנתא), ואת הצורך להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין בקיא, מקצועי, מיומן ובעל ניסיון מוכח בהסכמי מכר.

מועד החתימה על הסכם המכר מנקז לתוכו את כל הבדיקות שנערכו לצורך בדיקת הנכס (שנועדו למנוע את רכישתה של סחורה פגומה), וידוא כי הנכס יוכל לשרת את מטרותינו בעתיד וישמור על ערכו (הימנעות מליקויי בנייה, בעיות רטיבות, עבירות בנייה), ולא פחות חשוב – שנוכל לעמוד בתנאים שנקבעו בהסכם המכר.

צד שלא מקיים עומד בהתחייבויות שנטל על עצמו בהסכם המכר מסתכן בהפרה של התחייבויותיו, ואפילו בהפרה יסודית, כאשר תוצאותיהן עשויות להוביל לביטול ההסכם, קנסות ותשלום פיצוי מוסכם בשווי עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

אי ביצוע בדיקות מקדמיות חושף את כל אחד מהצדדים להפרה של הסכם המכר ולתביעה שתוגש בגין הפרה זו. כך למשל, רוכש שלא בדק את הנכס במחלקת הנדסה (אצל הוועדה המקומית לתכנון ולבניה) יהיה מופתע לגלות לאחר המכירה כי הבניין בו נמצאת דירתו הוגדר כ- "מבנה מסוכן", ועל כן הוא נדרש על ידי העירייה לבצע עבודות תיקון בעלות לא מבוטלת.

במקרה שכזה, הרוכש יטען כי המוכר הפר כלפיו את חובת תום הלב ולא גילה בפני פרטיים מהותיים ביחס לנכס הנמכר. לעומתו, המוכר יטען שאין לו להלין, אלא על עצמו, וזאת מהטעם שמדובר ברשלנות שמטילה שמטילה את האחריות לכך על כתפיו.

מהי הפרה יסודית של הסכם המכר ומהו פיצוי מוסכם?

סעיף 6 לחוק חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), מגדיר הפרה יסודית, כך:
 

"לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."

פסקי הדין אשר פירשו את הוראות הסעיף הנ"ל ויצקו תוכן לתוכו קבעו כי המבחן לסיווג ההפרה ייעשה לפי אמות מידה אובייקטיביות אשר באמצעותן בודקים האם הרוכש או המוכר הסביר היה מתקשר בהסכם מכר לו היה יודע על ההפרה ותוצאותיו.

הלכה זו נקבעה קנתה לעצמה אחיזה איתנה בפסיקה, אחיזה אשר הובעה היטב בהליך תנג (ת"א) 6752-08-15‏ ‏ דוד זריהן נ' ויקטור בלאיש (פורסם בנבו, 03/10/2017), כמפורט להלן:,

"הסבירות, בה מדבר הסיפא לסעיף 6, היא סבירות, בה חייב להשתכנע בית המשפט. המבחן הוא אובייקטיבי, אך בית המשפט אינו מפעיל את המבחן על-ידי בדיקתו של המצב בעת ההפרה או בעת הדיון בערכאות, אלא עליו לפנות אל מועד כריתת החוזה והנסיבות שנתקיימו במעמד זה. "

בנוסף להגדרה הכללית, ניתן לקבוע בהסכם המכר אילו התחייבויות שכל צד נטל על עצמו הן יסודיות באפן שהפרתן תהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. במרבית המקרים, הצדדים יקבעו את מועד המסירה, ביצוע התשלומים במלואם ובמועדם, מצב הפיסי והמשפטי של הדירה כהתחייבויות יסודיות.

בהמשך, סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות, מאפשר לצדדים להגדיר בהסכם המכר סכום קבוע וידוע מראש אשר ישלם הצד שהיפר את ההסכם הפרה יסודית לצד שנפגע כך. לצורך הנוחות, הסעיף יובא ככתבו וכלשונו, כדלהלן:

 "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

גם ביחס לפיצוי המוסכם קיימת פסיקה ענפה אשר הגדירה אמות מידה לקביעת גובה הפיצוי, הפרמטרים שיש לקחת בחשבון ובאילו מקרים בתי המשפט יתערבו וישערכו את הפיצוי שנקבע. בהליך תא (מרכז) 2091-08-07 בנימין אבישר נ' SABONA ENTERPRISES B.V (פורסם בנבו, 18/10/2018), ניתנה התייחסות לחלק מהנושאים הללו, כך:

""מלשון הסעיף עולה כי על בית המשפט לשאול את עצמו את השאלה הבאה: האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחש בפועל? במילים אחרות: האם ניתן להניח שבעת כריתת החוזה יכלו צדדים סבירים לחוזה – אילו נתנו דעתם מראש לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר – להעריך כי הפרה מסוג זה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי המוסכם? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול כל אפשרות של התערבות מצדו של בית המשפט; תשובה שלילית לה, לעומת זאת, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים"

במאמר הזה נתמקד בסיבות החוזיות שהופכות את העסקה לרכישת או למכירת דירה לכל כך חשובה, מורכבת ורגישה מבחינת הצדדים.

וכל זאת למה?

את ההסבר הטוב ביותר לכך יצא לי לשמוע מזוג שייצגתי אותה בעסקה לרכישת הדירה שראה את השקעתם בדירה כעשר שנים של עבודה שקדמו לעסקה, ועוד 30 שנים בהן יחזירו תשלומי משכנתא. הנה כי כן, עסקה לרכישת דירה היא עסקה שהרוכש הסביר נדרש לעבוד בעבורה כמעט 40 שנים כדי לממנה.

וכך, עם החתימה על הסכם המכר הצדדים לעסקה מביעים את הסכמתם לשורה של התחייבויות שנקבעות בהסתמך על בדיקות מקדימות שנעשו על ידם, מצבו הפיסי והמשפטי של הנכס נשוא העסקה, המאפיינים והצרכים הייחודיים של כל אחד מהצדדים והייעוץ המשפטי שניתן להם.

בהתאם לכך, בכל הסכם מכר "רגיל" ניתן למצוא מספר סעיפים שכיחים, אך בעלי חשיבות רבה, שניתן למצוא בנוסח כמעט זהה בכל הסכם.

כך למשל, רוב ההסכמים כוללים הצהרות של הצדדים לגבי מצבו המשפטי, התכנוני, הפיסי, בדיקות שנערכו, לוח תשלומים, מועד מסירה, חלוקת הנטל במסים (היטל השבחה, מס שבח, מס רכישה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ומסים מוניציפאליים אחרים), מה ייחשב להפרה יסודית וכיו"ב.

סעיפים אלו קובעים ומגדירים את החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים להסכם, וכפועל יוצא מכך גם את ההפרות שצפויות לכל צד להסכם בשל אי קיומן של ההתחייבויות הללו. צמצום האפשרות להפרה של הסכם המכר, וכל שכך – הפרה יסודית, מחייבת לבצע את כל הבדיקות המקדימות בקפידה, להיערך באופן הנכון ביותר לעסקה ולשקול את כל השפעותיהם של המאפיינים הייחודים של הנכס ואת אלו של הצדדים לעסקה.

במקרה שנדון בפני בית משפט השלום ב- אשקלון בהליך ת"א 31894-03-16 פלדמן ואח' נ' טרקו טפטה ואח' (פורסם בנבו, 18/01/2018), נדרש בית המשפט להכריע בקשר לתביעה שהגישו מוכרים בגין הפרה יסודית של הסכם המכר מצד הרוכשים, הפרה אשר נעוצה באיחור של 7 ימים בלבד בתשלום (חלקי) של התמורה בעבור הדירה.

לפי פסק הדין שניתן, הצדדים לעסקה (ולאחר מכן הצדדים לתביעה) קבעו בהסכם המכר כי איחור בתשלום העולה על 14 יום ייחשב להפרה יסודית של הסכם המכר ויזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם בשיעור של 10% משווי העסקה. היות שרוכשים שילמו 7 ימים לאחר מכן – התובעים טענו שכמה להם הזכות לקבל פיצוי מוסכם.

מנגד, הנתבעים (הרוכשים) דחו את טענת התובעים מכמה טעמים. ראשית, לא נשלחה הודעה בזמן אמת בדבר הפרה יסודית של הסכם המכר, ואף לא בתוך זמן סביר לאחר מכן. למעשה, התובעים דרשו פיצוי מוסכם מספר חודשים לאחר שהעסקה הושלמה ושהדירה נמסרה לידי הקונים.

עוד טענו הנתבעים כי, התובעים מנועים מלתבוע פיצוי מוסכם לאור העובדה שעוגן בהסכם סעיף לפיו רק צד המקיים את הוראות ההסכם רשאי לתבוע את אכיפתו, ביטולו או פיצוי מוסכם. לא זו בלבד, הנתבעים טענו כי האיחור בתשלום נגרם בשל חוסר שיתוף פעולה מצד התובעים שלא חתמו על מסמכי הבנק הממן מטעמם.

בסיכומו של דבר, לאחר שבית המשפט בחן את טענות הצדדים נפסק שלא קמה למוכרים זכות לתבוע פיצוי מוסכם. לפי פסק הדין, עולה כי הרוכשים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית כאשר איחרו בתשלום התמורה בעבור הדירה. נקבע שאפילו איחור של יום אחד מהווה הפרה יסודית ומקים עילה לתביעת פיצוי מוסכם.

החלטתו של בית המשפט נומקה בכך שהתובעים לא שלחו בזמן אמת התראה בדבר הפרה יסודית ודרישת תשלום של הפיצוי המוסכם, ומשכך גילו כי אינם רואים בכך הפרה יסודית, אלא רגילה. לכן, בנסיבות הללו ראוי היה שהתובעים יתנו לנתבעים פרק זמן סביר לתיקון ההפרה.

בנוסף, בית המשפט קבע כי לשון ההסכם מאפשרת רק לצד שעמד בהתחייבויותיו לתבוע פיצוי מוסכם, ואילו במועדים הרלוונטיים לאיחור הפרתם הצפויה של התובעים הייתה כבר ידועה. שכן, כבר אז היה ברור כי הם אינם מתכוונים למסור את הדירה בזמן.

למעלה מכך, בית המשפט קבע כי הצדדים חתמו ביניהם על נספח לדחיית מועד המסירה תמורת פיצוי יומי בסך של 50$ לנתבעים, כך שעצם החתימה על ההסכם מעידה על כך שהפרתם של הנתבעים לא הייתה יסודית. אחרת, הם לא היו מוותרים על הפרה יסודית כלפיהם לו היו מודעים לכך שהם יתבעו בעתיד על הפרה יסודית. נדמה כי גורם זה היטה את הכף ביחס להכרעה השיפוטית.

כאן המקום לציין כי התובעים יכלו להימנע מההפרה המיוחסת להם בגין האיחור במסירת הדירה על ידי ניסוח הסכם מכר והטמעת סעיפים גמישים שיתנו מענה להיותם משפרי דיור. קודם למכירת דירתם התובעים חתמו על הסכם מכר לרכישת דירה על הנייר מקבלן. מאחר שבעת החתימה בניית הדירה טרם הושלמה, מועד המסירה בפועל הותנה בקבלת טופס 4.

אולם, כמו במקרים רבים ונוספים, הקבלן איחר במסירת הדירה לידי הרוכשים ולא הוציא טופס 4 עד למועד מסירת הדירה החוזית. אמנם, התובעים זכאים לקבלת פיצוי מהיזם מכח הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, אך הפרקטיקה מלמדת אותנו כי הפיצויים הללו משולמים בדרך כלל באיחור, אם בכלל.

המאמר מסרב לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה – למאמר ייחודי בנושא לחצו כאן!

כמו כן, כאשר מדובר במשפר דיור שמכר את דירתו לצורך מימון רכישת הדירה הנרכשת ואשר התחייב לפנות את הדירה עד למועד מסוים – מדובר בבעיה כפולה. מלבד הנטל הכפול של תשלומי שכר דירה ומשכנתא – על הרוכש למצוא פתרון מגורים למשך אותה תקופת ביניים.

כנראה, שהשיקולים הללו הם אלו שהובילו את התובעים שלא לפנות את הדירה בזמן, כאשר בפועל היה עליהם לקחת בחשבון כי במרבית דירה שנרכשת מקבלן נמסרת באיחור, ועל כן לנסח את החוזה בהתאם.

סוף דבר:

לפני חתימה על הסכם מכר חשוב לבצע את כל הבדיקות שילמדו אותנו על מצבו הפיסי, המשפטי והתכנוני של הנכס, אך גם את יכולתנו לעמוד בהתחייבויות של הסכם המכר.

#רכישתדירה #הפרהשלהסכםמכר #הסכםמכר #נדלןמקרקעין #מכירתדירה