איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

תוכן עניינים:​

 ​

 

מבוא - איחור במסירת דירה מקבלן:

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מגדיר מנגנון ברור ויעיל לפיצוי רוכשי דירות בגין איחור במסירת הדירה. לפי המנגנון, בעל דירה שחל איחור במסירת הדירה לידיו זכאי לפיצוי חודשי הגבוה ב- 150% מדמי השכירות הראויים בעבור דירתו (ובעגה מקצועית: "דמי שימוש ראויים") בעד שמונת החודשים הראשונים ו- 125% בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.

 

  • יש לנו מידע רב להעביר לכם בכל הקשור לאיחור במסירת דירה; מידע פרקטי שנצבר בעמל רב במהלך ייצוג וליווי של רוכשי דירות. יחד עם זאת, לא לכולם יש זמן וכוח לקרוא את כל המדריך (או שאולי חשוב לכם לקבל תשובה מידית לשאלה דחופה). לכן, הכנו לכם סיכום לכל נושא.

  1. חישוב תקופת האיחור במסירת הדירה, לרבות דחיית מועד המסירה בשל ליקויים.

  2. חישוב דמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים.

  3. התמודדות עם טענות לדחיית מועד המסירה ללא תשלום פיצוי בשל משבר הקורונה.

  4. התמודדות עם טענות מסוג כח עליון.

 

תשלום רטרואקטיבי החל מהיום ה- 61 לאיחור:

לפי הוראות חוק המכר דירות, היזם מחויב לשלם את הפיצוי מדי חודש בחודשו מתום תקופת ימי החסד (60 ימים), כך שמהיום ה-61 לאיחור על היזם לשלם פיצוי רטרואקטיבי (כלומר, מהיום הראשון לאיחור), וזאת עד למועד מסירת הדירה בפועל.

 
איחור במסירת דירה - סיכום

אין צורך בהוכחת הנזק ומועד תשלום הפיצוי:

בהתאם להוראות חוק המכר דירות, על היזם לשלם את הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה מדי חודש בחודש (כך שעיכוב בלתי מוצדק של התשלום מהווה הפרה של הוראות החוק).

 

הנזק (להבדיל מהפיצוי מכח חוק המכר דירות) במקרה של איחור במסירה אינו טעון הוכחה, כך שבעלי הדירות אינם נדרשים להוכיח שנגרם להם נזק בפועל, אלא רק את גובה הפיצוי. במובנים רבים, ניתן לראות במנגנון זה כמעין פיצוי מוסכם. בהמשך המאמר נתייחס בהרחבה ליתרונות ולחסרונות של מגנון הפיצוי וכיצד עלינו להוכיח את גובה הפיצוי.

 

למרות הפשטות והבהירות של מנגנון הפיצוי, ואף על פי שישנם פסקי דין ותקדימים שמאפשרים לרוכשי הדירות להתמודד עם יזמים שמסרבים לשלם פיצוי; עדיין מושגים בסיסיים המשמשים אמת מידה לקביעת גובה הפיצוי – נותרו ללא הגדרה. כפי שנראה בהמשך, מדובר בעיקר בנושאים "מסחריים" כגון: מועד התחלת עבודות, תקופת עבודות, מועד המסירה החוזי, רשימת הגורמים שמאפשרים לדחות את מועד המסירה וכו'.

 

סיכום ראשוני:

לפי חוק המכר דירות היזם מחויב לשלם בשמונת החודשים הראשונים פיצוי חודשי הגבוה פי 150% מדמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים, ולאחר מכן פיצוי הגבוה פי 125%. כאמור, בעלי הדירות נדרשים להוכיח את גובה הפיצוי, אך לא הנזק שנגרם להם בפועל.

 

על מנת שלא להפוך את הוראות חוק המכר דירות לאות מתה, חל איסור להתנות עליהן, אלא לטובת הקונה. משכך, כל תניה פסולה ובטלה.

להרחבה: האם קבלן רשאי לשנות את תקנון הבית המשותף לאחר מסירת הדירות?

אלא, שלמרות הוראותיו המחייבות של החוק, יזמים רבים מתחמקים מתשלום פיצוי וטוענים שהתקיימו בעניינם נסיבות שלשיטתם נכנסים בגדרו של המונח "כח עליון", ובהם:

  1. קריסה וחדלות פירעון (פשיטת רגל) של קבלנים, קבלני משנה וספקים.

  2. שביתות ועיצומים מצד חברת החשמל, תאגידי המים, ועדות מקומיות והרשויות השונות.

  3. עיכובים שנוצרו באשמת העירייה וכיוצא בזה רשויות.

  4. צווי מניעה וצווים מנהלתיים (או משפטיים) שהוצאו להפסקת עבודות "בחוסר צדק".

  5. אירועים בטחוניים, מבצעים צבאיים ומלחמות.

  6. קורונה: סגרים ועיכובים ישירים או עקיפים שנגרמו בשל כך.

  7. הפרה של צד ג' באספקת ציוד (נטעו בעיקר כשמדובר במתקני חניה).

  8.  דרישות חדשות מצד הרשויות שאי אפשר להיערך להן או לצפות אותן.

  9. עיכובים שנגרמו באשמת הקונה (שינויים, הפרות ואיחור בביצוע התחייבויות).

 

בהמשך המאמר נדון בנושאים אלו בהרחבה.

להרחבה: האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות בפרויקט?

 
 

הקדמת מילין – החשיבות של עסקה לרכישת דירה וחשיבותו של מועד מסירה:

עסקה לרכישת דירה ידועה ומוכרת כעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייו של אדם מן השורה – הן מהפן הכספי והן מהפן המהותי. מבחינה מהותית, דירה מהווה את מרכז חייו של כל אדם ואף מכונה לא פעם כמבצרו.

 

מבחינה כספית, העלייה המתמדת במחירי הדירות בשנים האחרונות הובילה לכך שגובהן הממוצע העסקאות עולה 1,500,000 ₪ ואף 2,000,0000 ₪ (ומעלה). לנוכח זאת, ברור מדוע מרבית בעלי הדירות נוטלים הלוואות ומשכנתאות שיפרעו לפרקים במשך עשרות שנים.

 

כאשר מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן שוויה של הדירה מושפע ממועד המסירה החוזי, כך ששוויה של הדירה יעלה ככול שמועד המסירה יהיה קרוב יותר למועד החתימה על הסכם המכר.

 

מכאן, מתקבלת גם המסקנה לפיה מועד המסירה מהווה חלק בלתי נפרד משווי העסקה, במיוחד כשהדירה נרכשת על הנייר. לעניין זה, ראוי להדגיש את הדברים שנאמרו בהלכת שמש, כך:

"כפי שצויין לא אחת בפסיקה וכפי שציין גם בית משפט קמא, נקודת המוצא לדיון היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. עסקה לרכישת דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שעושה אדם במהלך חייו ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי"

 

החשיבות של מועד המסירה החוזי:

  1. מועד מסירת הדירה מהווה חלק אינטגרלי משווי העסקה, וידוע כנושא מהותי ויסודי בעסקה. שכן, נתון זה מאפשר לרוכש לכלכל את צעדיו, לדעת מתי למכור את דירתו (ככול שמדובר במשפר דיור), לסיים את תקופת השכירות ולקצוב את לוח התשלומים בקשר לדירה הנרכשת.

  2. בנוסף, לא מעט רוכשי דירות קובעים את לוח התשלומים לפי מועד המסירה החוזי, כך שעד למועד זה הם משלמים לפחות 90% משווי הדירה, ומעמידים את החזרי המשכנתא כמעט באופן מלא. משכך, בגין כל חודש איחור אותם בעלי דירות כרועים תחת הנטל הכפול של שכר דירה, החזרי משכנתא וכו'.

  3. מבחינת בעלי דירות שהתחייבו לשלם את ההון העצמי בהתחלה ואת היתרה לפני מועד המסירה – אמנם, הם אינם כורעים תחת הנטל הכפול, אך הפרשי ההצמדה והריבית שישולמו על ידם עד למועד מסירת הדירה יאמירו לאין ערוך.

  4. כמו כן, לא מעט רוכשי דירות מסתמכים על מועד המסירה, כך שהם רושמים את ילדיהם למסגרות חינוכיות, חותמים על הסכמי שכירות לתקופה מסוימת, מזמינים מוצרים כמו מזגנים וריהוט עד למועד המסירה וכו'.

 

טיפ פרקטי:

רצוי להימנע מהתקנת המזגן לפני מועד המסירה, ובייחוד כשישנו צפי לאיחור משמעותי במסירתה, כך שתקופת האחריות לא תנוצל בחודשים בהם הדירה לא מאוכלסת. מסקנה זו רלוונטית בשינויים המתבקשים לגבי יתר המוצרים והפריטים שמותקנים בדירה.

 

היות שביתו של אדם הוא מבצרו – מצבה של הדירה במועד הסירה, היותה ראויה למגורים וקיומם של ליקויי בנייה (לרבות: היקפם וחומרתם) – משפיעים באופן ישיר על איכות החיים וההנאה שניתן להפיק מהדירה.  מניסיוננו – ישנו קשר ישיר בין איחור במסירה לבין תביעות לליקויי בנייה.

 

כך למשל, בחלק מהתיקים שטופלו במשרדנו, מצאנו רוכשי דירות שקיבלו למגינת לבם דירה מלאה בליקויים, שבשל מצבם, היקפם והשפעתם החמורה – הפכו את הדירה ללא ראויה למגורים.

 

לא פעם ליקויים אלו נגרמו עקב פעילות קדחתנית ונמרצת של היזם להשלמת העבודות ומסירת הדירה בהקדם האפשרי (על חשבון טיב העבודות), ורק לצורך צמצום תקופת האיחור. במקרים אחרים, הליקויים הם תוצאה של ניהול כושל של הפרויקט, ביצוע מחפיר, החלפת קבלנים, רשלנות ומחדלים של היזם ועוד כהנה וכהנה גורמים שבגללם בדיוק הדירה נמסרה באיחור.

 

בהמשך, אנו נתייחס בהרחבה לפסקי דין שקבעו כי מסירת דירה מלאה בליקויים ושאינה ראויה למגורים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ו- לדחיית התשלום האחרון כשהדירה אינה ראויה למגורים – אינה מהווה מסירה כדין ואינה עוצרת את תקופת האיחור במסירה.

 
 
 
 

מהו הפיצוי שעל היזם לשלם בגין איחור במסירה?

 

חישוב גובה הפיצוי שישולם במקרה של איחור במסירת הדירה:

סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות קובע כי הרוכש יהיה זכאי לפיצוי בגין תקופת העיכוב במסירת הדירה לידיו, כאשר תקופת העיכוב מוגדרת "מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו", ואילו הפיצוי מורכב מרכיב עונשי (150% בשמונת החודשים הראשונים ו- 125% לאחר מכן) ודמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (מאפיינים דומים).

"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

  1. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

  2. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך."

 

תקופת העיכוב – מספר נקודות שחשוב לדעת:

  • מועד תחילת העבודות:

נתחיל בהגדרה המורכבת של מועד המסירה. בחלק מהסכמי המכר מועד המסירה החוזי נקבע בתוך מספר חודשים שיתחילו להימנות ממועד תחילת העבודות, ולעתים גם תוספת חודשי התארגנות. על פניו, השימוש במונח "תחילת עבודות" נשמע מובן מאליו ומפורש אצל מרבית הרוכשים כמועד שבו התקבל היתר בנייה לפרויקט. אולם, מדובר בפרשנות שגויה.