top of page

איחור במסירת דירה 2023 (המדריך למומחים)

על רגל אחת – מה הפיצוי שישולם במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן (או יזם)?

במקרה של איחור במסירת דירה על היזם לשלם פיצוי בהתאם למנגנון הקבוע בחוק המכר דירות, כך שבעבור דירות שנרכשו לפני 07.07.2022 – ישולם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים במהלך שמונת החודשים הראשונים, ופי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.

 

בעבור חוזים שנחתמו לאחר 07.07.2022 (לאחר תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות) – ישלם פיצוי דמי שכירות ראויים החל מהחודש השני לאיחור ועד לחודש הרביעי. החל מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי לאיחור ישלם היזם פיצוי הגבוה פי 1.25 מדמי השכירות הראויים, ולאחר מכן פי 1.5.

היזם מאחר במסירה, אך טוען לפטור מתשלום פיצוי עקב קורונה וכוח עליון – מה אפשר לעשות?

יזמים רבים מאחרים במסירה במשך חודשים רבים (ולעיתים אף שנים), אך הם מסרבים לשלם פיצוי משום שלגישתם אירעו נסיבות מעכבות (הנסיבות מתאימות עצמן לרוח התקופה) המהוות כח עליון ואשר בגינן הם זכאים לפיצוי.

 

אלא שבניגוד מוחלט לרושם הרב שהיזמים מנסים לצור – בתי המשפט דוחים את טענותיהם ומחייבים אותם בתשלום בהתאם להוראות חוק המכר דירות. בעת הזו, יזמים רבים טוענים לעיכוב בשל נגיף הקורונה, שומר חומות (אירועים ביטחוניים), שבתות, מחדלים של הרשויות ועוד (ראו מאמר המתייחס לפסק דין שהקנה לכאורה פטור של ארבעה חודשים וכן מאמר המתייחס לדו"ח משרד המשפטים ולפרסומי משרד הבינוי והשיכון).

ניסיונו העשיר והייחודי של המשרד בייצוג רוכשי בתביעות איחור במסירת דירה מקבלן:

למשרד ניסיון רב ועשיר בייצוג  מאות רוכשי דירות בתביעות הנוגעות לאיחור במסירת דירה (ראו פירוט חלקי), לרבות: תביעת ענק בסך 3,500,000 ₪, ביטול כתבי ויתור שקיפחו את זכויות הרוכשים, התמודדות עם טענות לפטור מתשלום פיצוי עקב איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, התמודדות עם טענות לכח עליון וכו'.

איחור במסירת דירה YNET וידיעות אחרונות

תוכן עניינים:​

---------------------------------------- עמוד 32 ----------------------------------

מבוא

מבוא - מגנון הפיצוי במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן:

תשלום רטרואקטיבי החל מהיום ה- 61 לאיחור

חוק המכר דירות, מגדיר מנגנון ברור ויעיל לפיצוי רוכשי דירות בגין איחור במסירת הדירה לידם. לפי המנגנון, יזם או קבלן שמאחרים במסירת הדירה ישלמו פיצוי חודשי הגבוה ב- 150% מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה (ובעגה מקצועית: "דמי שימוש ראויים") בעד שמונת החודשים הראשונים ו- 125% בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן. ​ יש לכם שאלה - העלו אותה לפורום המקצועי לאיחור במסירת דירה ותקבלו מענה שכולל הפניה להוראות חוק, פסקי דין, מאמרים, ספרות מקצועית והסברים פרקטיים. אלא​ שבניגוד למצופה, למרות הוראותיו הברורות של חוק המכר דירות ולמרות מנגנון הפיצוי הפשוט והיעיל- יזמים רבים מתחמקים מתשלום פיצוי ועושים שימוש בכל טענה אפשרית על מנת להימנע מכך. נכון להיום, תקופת האיחור הממוצעת עומדת על 9 חודשי איחור, ואילו מספר היזמים שמשלמים פיצוי החל מהיום ה- 61 לפיצוי עומד על שבריר אחוז. על כן, סביר להניח שבמקרה של איחור במסירה רוכש הדירה יתמודד עם הפרה של הסכם המכר בקשר למסירת הדירה במועד החוזי ובקשר לתשלום פיצוי מכח הוראות חוק המכר דירות. ​ חישוב תקופת האיחור במסירת הדירה, לרבות דחיית מועד המסירה בשל ליקויים. חישוב דמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים. התמודדות עם טענות לדחיית מועד המסירה ללא תשלום פיצוי בשל משבר הקורונה. התמודדות עם טענות מסוג כח עליון. :תשלום רטרואקטיבי החל מהיום ה- 61 לאיחור: לפי הוראות חוק המכר דירות, היזם מחויב לשלם את הפיצוי מדי חודש בחודשו מתום תקופת ימי החסד (60 ימים), כך שמהיום ה-61 לאיחור על היזם לשלם פיצוי רטרואקטיבי (כלומר, מהיום הראשון לאיחור), וזאת עד למועד מסירת הדירה בפועל. לפי הפסיקה של בתי המשפט, אין תוקף לסעיפים בהסכמי המכר שמאפשרים להימנע מתשלום פיצוי בתקופת החסד.

איחור במסירת דירה מקבלן

הרוכש אינו נדרש להוכיח נזק ו- מתי היזם נדרש לשלם פיצוי:

בהתאם להוראות חוק המכר דירות, על היזם לשלם את הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה מדי חודש בחודש (כך שעיכוב בלתי מוצדק של התשלום מהווה הפרה של הוראות החוק).   הנזק (להבדיל מהפיצוי מכח חוק המכר דירות) במקרה של איחור במסירה אינו טעון הוכחה, כך שבעלי הדירות אינם נדרשים להוכיח שנגרם להם נזק בפועל, אלא רק את גובה הפיצוי. במובנים רבים, ניתן לראות במנגנון זה כמעין פיצוי מוסכם. בהמשך המאמר נתייחס בהרחבה ליתרונות ולחסרונות של מגנון הפיצוי וכיצד עלינו להוכיח את גובה הפיצוי.   למרות הפשטות והבהירות של מנגנון הפיצוי, ואף על פי שישנם פסקי דין ותקדימים שמאפשרים לרוכשי הדירות להתמודד עם יזמים שמסרבים לשלם פיצוי; עדיין מושגים בסיסיים המשמשים אמת מידה לקביעת גובה הפיצוי – נותרו ללא הגדרה. כפי שנראה בהמשך, מדובר בעיקר בנושאים "מסחריים" כגון: מועד התחלת עבודות, תקופת עבודות, מועד המסירה החוזי, רשימת הגורמים שמאפשרים לדחות את מועד המסירה וכו'.

אין צורך בהוכחת נזק בפועל
אחור במסירת דירה - סיכום ראשוני

 

סיכום ראשוני:

לפי חוק המכר דירות היזם מחויב לשלם בשמונת החודשים הראשונים פיצוי חודשי הגבוה פי 150% מדמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים, ולאחר מכן פיצוי הגבוה פי 125%. כאמור, בעלי הדירות נדרשים להוכיח את גובה הפיצוי, אך לא הנזק שנגרם להם בפועל.

 

על מנת שלא להפוך את הוראות חוק המכר דירות לאות מתה, חל איסור להתנות עליהן, אלא לטובת הקונה. משכך, כל תניה פסולה ובטלה.

להרחבה: האם קבלן רשאי לשנות את תקנון הבית המשותף לאחר מסירת הדירות?

אלא, שלמרות הוראותיו המחייבות של החוק, יזמים רבים מתחמקים מתשלום פיצוי וטוענים שהתקיימו בעניינם נסיבות שלשיטתם נכנסים בגדרו של המונח "כח עליון", ובהם:

  1. קריסה וחדלות פירעון (פשיטת רגל) של קבלנים, קבלני משנה וספקים.

  2. שביתות ועיצומים מצד חברת החשמל, תאגידי המים, ועדות מקומיות והרשויות השונות.

  3. עיכובים שנוצרו באשמת העירייה וכיוצא בזה רשויות.

  4. צווי מניעה וצווים מנהלתיים (או משפטיים) שהוצאו להפסקת עבודות "בחוסר צדק".

  5. אירועים בטחוניים, מבצעים צבאיים ומלחמות.

  6. קורונה: סגרים ועיכובים ישירים או עקיפים שנגרמו בשל כך.

  7. הפרה של צד ג' באספקת ציוד (נטעו בעיקר כשמדובר במתקני חניה).

  8.  דרישות חדשות מצד הרשויות שאי אפשר להיערך להן או לצפות אותן.

  9. עיכובים שנגרמו באשמת הקונה (שינויים, הפרות ואיחור בביצוע התחייבויות).

 

בהמשך המאמר נדון בנושאים אלו בהרחבה.

להרחבה: האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות בפרויקט?

איחור במסירת דירה – עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר (2022)

הקדמת מילין – החשיבות של עסקה לרכישת דירה וחשיבותו של מועד מסירה:

עסקה לרכישת דירה ידועה ומוכרת כעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייו של אדם מן השורה – הן מהפן הכספי והן מהפן המהותי. מבחינה מהותית, דירה מהווה את מרכז חייו של כל אדם ואף מכונה לא פעם כמבצרו.

 

מבחינה כספית, העלייה המתמדת במחירי הדירות בשנים האחרונות הובילה לכך שגובהן הממוצע העסקאות עולה 1,500,000 ₪ ואף 2,000,0000 ₪ (ומעלה). לנוכח זאת, ברור מדוע מרבית בעלי הדירות נוטלים הלוואות ומשכנתאות שיפרעו לפרקים במשך עשרות שנים.

 

כאשר מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן שוויה של הדירה מושפע ממועד המסירה החוזי, כך ששוויה של הדירה יעלה ככול שמועד המסירה יהיה קרוב יותר למועד החתימה על הסכם המכר.

 

מכאן, מתקבלת גם המסקנה לפיה מועד המסירה מהווה חלק בלתי נפרד משווי העסקה, במיוחד כשהדירה נרכשת על הנייר. לעניין זה, ראוי להדגיש את הדברים שנאמרו בהלכת שמש, כך:

"כפי שצויין לא אחת בפסיקה וכפי שציין גם בית משפט קמא, נקודת המוצא לדיון היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. עסקה לרכישת דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שעושה אדם במהלך חייו ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי"

 

החשיבות של מועד המסירה החוזי:

  1. מועד מסירת הדירה מהווה חלק אינטגרלי משווי העסקה, וידוע כנושא מהותי ויסודי בעסקה. שכן, נתון זה מאפשר לרוכש לכלכל את צעדיו, לדעת מתי למכור את דירתו (ככול שמדובר במשפר דיור), לסיים את תקופת השכירות ולקצוב את לוח התשלומים בקשר לדירה הנרכשת.

  2. בנוסף, לא מעט רוכשי דירות קובעים את לוח התשלומים לפי מועד המסירה החוזי, כך שעד למועד זה הם משלמים לפחות 90% משווי הדירה, ומעמידים את החזרי המשכנתא כמעט באופן מלא. משכך, בגין כל חודש איחור אותם בעלי דירות כרועים תחת הנטל הכפול של שכר דירה, החזרי משכנתא וכו'.

  3. מבחינת בעלי דירות שהתחייבו לשלם את ההון העצמי בהתחלה ואת היתרה לפני מועד המסירה – אמנם, הם אינם כורעים תחת הנטל הכפול, אך הפרשי ההצמדה והריבית שישולמו על ידם עד למועד מסירת הדירה יאמירו לאין ערוך.

  4. כמו כן, לא מעט רוכשי דירות מסתמכים על מועד המסירה, כך שהם רושמים את ילדיהם למסגרות חינוכיות, חותמים על הסכמי שכירות לתקופה מסוימת, מזמינים מוצרים כמו מזגנים וריהוט עד למועד המסירה וכו'.

 

טיפ פרקטי:

רצוי להימנע מהתקנת המזגן לפני מועד המסירה, ובייחוד כשישנו צפי לאיחור משמעותי במסירתה, כך שתקופת האחריות לא תנוצל בחודשים בהם הדירה לא מאוכלסת. מסקנה זו רלוונטית בשינויים המתבקשים לגבי יתר המוצרים והפריטים שמותקנים בדירה.

 

היות שביתו של אדם הוא מבצרו – מצבה של הדירה במועד הסירה, היותה ראויה למגורים וקיומם של ליקויי בנייה (לרבות: היקפם וחומרתם) – משפיעים באופן ישיר על איכות החיים וההנאה שניתן להפיק מהדירה.  מניסיוננו – ישנו קשר ישיר בין איחור במסירה לבין תביעות לליקויי בנייה.

 

כך למשל, בחלק מהתיקים שטופלו במשרדנו, מצאנו רוכשי דירות שקיבלו למגינת לבם דירה מלאה בליקויים, שבשל מצבם, היקפם והשפעתם החמורה – הפכו את הדירה ללא ראויה למגורים.

 

לא פעם ליקויים אלו נגרמו עקב פעילות קדחתנית ונמרצת של היזם להשלמת העבודות ומסירת הדירה בהקדם האפשרי (על חשבון טיב העבודות), ורק לצורך צמצום תקופת האיחור. במקרים אחרים, הליקויים הם תוצאה של ניהול כושל של הפרויקט, ביצוע מחפיר, החלפת קבלנים, רשלנות ומחדלים של היזם ועוד כהנה וכהנה גורמים שבגללם בדיוק הדירה נמסרה באיחור.

 

בהמשך, אנו נתייחס בהרחבה לפסקי דין שקבעו כי מסירת דירה מלאה בליקויים ושאינה ראויה למגורים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ו- לדחיית התשלום האחרון כשהדירה אינה ראויה למגורים – אינה מהווה מסירה כדין ואינה עוצרת את תקופת האיחור במסירה.

מועד המסירה - אבן הראשה של העסקהה
איחור במסירה וליקויי בנייה
סרטון - הסבר כללי בעניין חוק המכר דירות
חישוב גובה הפיצוי

מהו הפיצוי שעל היזם לשלם בגין איחור במסירה?

 

חישוב גובה הפיצוי שישולם במקרה של איחור במסירת הדירה:

סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות קובע כי הרוכש יהיה זכאי לפיצוי בגין תקופת העיכוב במסירת הדירה לידיו, כאשר תקופת העיכוב מוגדרת "מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו", ואילו הפיצוי מורכב מרכיב עונשי (150% בשמונת החודשים הראשונים ו- 125% לאחר מכן) ודמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (מאפיינים דומים).

"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

  1. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

  2. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך."

 

תקופת העיכוב – מספר נקודות שחשוב לדעת:

  • מועד תחילת העבודות:

נתחיל בהגדרה המורכבת של מועד המסירה. בחלק מהסכמי המכר מועד המסירה החוזי נקבע בתוך מספר חודשים שיתחילו להימנות ממועד תחילת העבודות, ולעתים גם תוספת חודשי התארגנות. על פניו, השימוש במונח "תחילת עבודות" נשמע מובן מאליו ומפורש אצל מרבית הרוכשים כמועד שבו התקבל היתר בנייה לפרויקט. אולם, מדובר בפרשנות שגויה.

 

  • מועד מסירה ערטילאי = פגיעה בזכויות הרוכש:

על מנת להתגבר על הקושי הנעוץ בהתחקות אחר "מועד תחילת העבודות" ובניצול לרעה של אותו מונח הערטילאי – חל הצורך לבצע מספר בדיקות ולהעלות שורה של טענות משפטיות, אחרת תקופת העיכוב עלולה להתכווץ שלא בצדק!

 

לכן, יש להימנע ממועד מסירה שהגדרתו הסופית אינה ברורה וחד משמעית!

מספר נקודות חשובות בקשר לחישוב תקופת האיחור

מועד המסירה זכה אף לתשומת לב נכבדה בפסיקה, ואגב כך בהליך ע"א 449/85‏ ‎ ‎היועץ המשפטי לממשלה‎ ‎נ' גד חברה לבניין בע"מ נקבע כי העדר ציון של מועד המסירה או קביעת מועד מסירת לא סביר פוגע בהסתמכותו הטבעית והלגיטימית של הרוכש ואינו מאפשר לו לכלכל את צעדיו מראש (כמו למשל לצורך מכירת דירתו הקודמת או היערכות לקבלת הדירה).

לנוחותכם, ערכנו טופס נוח וידידותי למסירת פרטים הדרושים לבירור זכויותיכם והיקף הפיצוי המגיע לכם בגין האיחור במסירת הדירה

טופס לחישוב גובה הפיצוי
כיצד נקבע את מוד התחלת העבודות
  • מועד הוצאת היתר בנייה:

בהסכמי מכר אחרים, מועד המסירה החוזי נקבע בתוך מספר חודשים ממועד הוצאת היתר בנייה, אלא שבדרך כלל היזם מקבל בשלב הראשון היתר חפירה ודיפון, ובשלב השני הוא מקבל היתר בנייה. לעתים, חולפים חודשים רבים בין המועד בו התקבל היתר חפירה ודיפון לבין המועד בו הוצא היתר בנייה.

 

מעבר לעובדה שיש לתכנן את התביעה לאיחור במסירה ואת הדרישה לפיצוי באופן שתואם לעובדות ולהסכמות המסחריות שאליהן הגיעו הצדדים – חל הצורך לבחון את סבירות השיהוי ואת אחריותו של היזם להתמשכות העיכוב בהוצאת היתר הבנייה.

 

גם הפעם, ללא הבדיקות הנדרשות והעלאת הטענות המתבקשות – תקופת העיכוב עשויה להצטמצם שלא בצדק.

 

  • דחיית כללית של מועד המסירה:

  1. להבדיל מהדוגמאות הקודמות בהן מועד המסירה החוזי תלוי באירוע החיצוני, המקרה הנ"ל יכול להתרחש גם כשהסכם המכר נוקב במועד מסירה ספציפי שיקבע בתוך מספר חודשים מעת החתימה על הסכם המכר או בתאריך ספציפי.

  2. במקרה זה, מדובר בדחיות שנקבעו בגוף ההסכם (ולא בנספח נפרד או בסמוך לסעיף בו נקבע מועד המסירה); דחיות שאפשרות ליזם לדחות את מועד המסירה ללא כל סיבה במספר דו ספרתי של ימים (בדרך כלל מדובר בתקופה של 60-90 יום).

  3. מאחר שלא ניתן להתנות על חוק המכר באופן פסול, כל דחייה שחורגת מעבר ל- 60 ימי החסד שהוקנו ליזם מכח החוק, ואשר שוללת מרוכש הדירה פיצוי – בטלה!

  4. יחד עם זאת, מומלץ שלא להעלות את טענת הביטול באופן כללי, אלא לתמוך אותה בטענות משפטיות ובחוות דעת מתאימה.

 

  • "העמדת הדירה לרשותו" – מועד המסירה בפועל:

לפי הוראות החוק תקופת האיחור מסתיימת עם העמדת הדירה לרשות המוכר, אולם שילוב של חוקים שונים, פסקי דין וסעיפים חוזיים שמעוגנים במרבית הסכמי המכר – מחילים בדרך כלל שורה של תנאים מצטברים למסירת הדירה, כדלהלן:

  1. התקבל טופס 4 לגבי הפרויקט (בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה טפסי 4 ו- 5 אוחדו).

  2. הדירה ראויה למגורים (ללא ליקויים מהותיים וחמורים שמונעים שימוש סביר).

  3. אין בדירה אדם או חפצים שמונעים את כניסת הרוכש אליה.

  4. נשלחה לרוכש הזמנה לקבלת החזקה בדירה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם המכר (בכפוף לסייגים כמו למשל שהרוכש לא תפס חזקה בפועל בניגוד להוראות הדין).

  5. נמסרו לרוכש הוראות תחזוקה ושימוש לגבי מערכות ומתקני הדירה והרכוש המשותף.

  6. מערכות ומתקני הדירה תקינים ופועלים כראוי, כאשר ניתן (לכל הפחות) לחבר את הדירה למערכת המים, חשמל, גז, ביוב וכו'.

  7. בחלק מהסכמי המכר ובמקרים הרלוונטיים – כשמעלית אחת פועלת לפחות.

  8.  הדירה על הצמדותיה נמסרה בהתאם להוראות הסכם המכר, ובלבד שאין בהסכם הוראות שמאפשרות למסור את הדירה ללא חניות מחסנים וכיוצא בזה הצמדות.

להרחבה: האם יזם רשאי לנצל זכויות בנייה ולבנות קומות נוספות לאחר מסירת הדירות?

  • כמובן שלא מדובר ברשימה סגורה, אך אלו התנאים השכיחים שמצאנו לנכון לציין.

 

האם ניתן למסור דירה לפני שהתקבל טופס 4 לפרויקט?

  1. כשם שמתגלות (ומתגלעות) מחלוקות באשר למועד הקובע שממנו מתחילים למנות או לקבוע את מועד המסירה החוזי, כך מתגלות מחלוקות באשר למועד שמסיים את תקופת העיכוב במסירת הדירה בפועל לידי הרוכש.

  2. במסגרת התיקים שניהלנו נתקלנו כמעט בכל הדרכים היצירתיות (והלא יצירתיות) של יזמים וקבלנים לצמצום תקופת האיחור. ויחד עם זאת, אין לנו ספק שהמילה האחרונה בעניין טרם נאמרה.

  3. בחלק מהמקרים, נתקלנו ביזמים שמסרו את הדירות מבלי שהתקבל טופס 4 לפרויקט, ובמקרים בהם טופס 4 להרצת מערכות או טופס 4 על תנאי – הוצגו כאישורים סופיים ובלתי מותנים לאכלוס הדירות.

  4. לפי סעיף 4.א לחוק המכר דירות, היזם לא עמד בהתחייבויותיו אם "הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה".

  5. לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976 (להלן: "תקנות המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה") (בנוסחן הקודם) – הדירה תימסר לרוכש לאחר שהתקבל אישור מהנדס כי הדירה נבנתה בהתאם למפרט הטעני

  6. בתאריך 04/03/2021, תקנות המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה – בוטלו, ובמקומן תוקנו תקנות המכר(דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021 (להלן: "תקנות השלמת הבנייה החדשות").

  7. במאמר שהועלה על ידנו בקשר לשינוי בתקנות חוק המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה, התייחסנו בהרחבה לשינוי התקנות ובהחלפת הדרישה לאישור מהנדס בהמצאת טופס 4 וטופס 5 (במידת האפשר), חיבור הדירה למים וחשמל (תשתיות) ומסירתה בנוכחות הרוכש.

  8. כפי שצוין בגוף המאמר הנ"ל, השינוי בתקנות אינו מחדש הרבה, שכן ישנם תקדימים למכביר ופסיקה מחייבת שחייבו את היזם למסור דירה מחוברת לתשתיות, אחרת המסירה תהיה מנוגדת לחוק המכר דירות ולא תפסיק את תקופת העיכוב.

  9. לכן, צוין שהשינוי בתקנות אינו משנה את המצב הקיים באופן משמעותי, אולם בהמשך המאמר כשנעסוק בהליכי בוררות (ייחודיים), נראה שהשינוי מטיב עם רוכשי דירות בנסיבות מסוימות ואף נתמוך את טענותיה בדוגמאות פרקטיות.

  10. אגב, לפי סעיף 1.ג. לחוק התכנון והבניה, הוועדה המקומית מחויבת להעלות לאתר האינטרנט שהוקם על ידה מסמכים שיש לפרסמם לציבור (ללא עלות). כך, שכל רוכש דירה יכול לבדוק בלחיצת כפתור אם התקבל טופס 4 או מסמך מסוים ביחס לפרויקט בו דירתו נרכשה.

  11. במקרים רבים נדונה שאלת מועד המסירה כאשר לגישת המוכר נמסרה לידי הקונה הודעה כי הדירה מוכנה, ואילו לגישת האחרון לא היה ניתן לבצע מסירה בפועל של הדירה כיוון שבסיור שנערך בדירה התגלו ליקויים או שלא הוצג טופס 4. בפסק דין ת"ק (נת') 3787-03-15 סיסאי מקונן נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ ניתנה ביחס לסוגיה זו ההחלטה שלהלן:

"לאחר ששמעתי את הצדדים בדיון שהתקיים בפניי וקראתי את כתבי הטענות, אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה. תמצית נימוקיי לקבלת התביעה הם כי מחד, לטעמי, קיומו של טופס 4 הוא תנאי בסיסי, יסודי ומהותי למסירת הדירה לקונה ומסירת דירה לקונה בהיעדר טופס 4 מנוגדת לתכלית החקיקתית, עלולה לפגוע בקונה ולסכנו, ומכאן, מסירת הדירה בפועל (דה-פקטו), ללא טופס 4, אף בהסכמת הקונה, אינה יכולה להיחשב למסירה פורמאלית (דה יורה); מאידך, הגם שהתובעים זכאים לפיצוי בגין האיחור הפורמאלי במסירת הדירה, הרי שתביעתם חסרה ראיות מהותיות – התובעים לא הנציחו את המפגעים שלטענתם היו בדירה בעת המסירה; התובעים לא הוכיחו "דמי שכירות ראויים" בהשוואה לדירה אותה רכשו ובאותה סביבה; התובעים לא צירפו הסכם שכירות...

...אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח2001 (3) 15114 פיסקה 14). "טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה. המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן "טופס 4", עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית. "ניתן להזכיר שחוק המכר (דירות) יוצר זיקה מפורשת בין קיום הדרישות שבתקנות התכנון והבניה לבין חיובי ההתאמה של המוכר..."

למאמר שעוסק בבטוחות שמסופקות לרוכשי דירות (הערת אזהרה, ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח וכו') - לחצו כאן!​

האם מסירת דירה שאינה ראויה למגורים לאחר שהתקבל טופס 4 עוצרת את תקופת העיכוב?

  • מסירת דירה ללא חשמל או מים:

  1. כאמור לעיל, לא ניתן למסור דירה שאינה מחוברת למים וחשמל, זאת לנוכח התקנות החדשות ובשים לב לפסיקה המחייבת שניתנה עוד לפני התיקון הנ"ל.

  2. אולם, העובדה שהתקנות והפסיקה אוסרות על כך – לא הפסיקו את הניסיונות הבלתי פוסקים למסור דירות שלא עברו ביקורת חשמל, שלא ניתן להתקין בהן מונים ושאינן מחוברות למים או לחשמל.

  3. על מנת להתגבר על העדר חיבור לתשתיות – הדירות הללו מחוברות לא פעם למערכת החשמל והמים של הבניין (ולא לחיבור פרטי). כתוצאה מכך, בעלי הדירות בבניין סובלים מהפסקות חשמל רבות ולחץ מים נמוך.

 

  • מסירת דירה ללא מעלית או גנרטור:

  1. מספר המעליות בכל בניין נקבע לפי מספר הקומות, כמות יחידות הדיור וסוג הפרויקט (כך שאם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 תותקן מעלית אחת בדרך כלל).

  2. קשה להלום את המסקנה שבעל דירה שגר מקומה חמישית ומעלה יעביר את תכולת דירתו ללא מעלית או שהוא יידרש לרדת ולעלות למעלה מחמש קומות בכל יציאה מביתו.

  3. לפי התקנות החדשות, מסירת הדירה מותנית בקבלת אישור אכלוס (טופס 4 וטופס 5), כאשר קבלתו מחייבת (במרבית המקרים) השלמה של העבודות ברכוש המשותף (ציבורי). משכך, ובמידת הצורך, ניתן לדרוש את דחיית מועד המסירה מכח גזירה שווה והיקש מהוראות החוק.

 

  • מסירת דירה ללא חניה, מחסן או אחת מהצמדות הדירה:

  1. לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הבית המשותף מחולק לשני חלקים שונים: דירות ורכוש משותף. לפי ההגדרה, כך מה שלא הוגדר כדירה או הוצמדה אליה – נכלל ברכוש המשותף.

  2. לעומת זאת, לפי חוק המכר דירות, דירה מוגדרת כ – "חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

  3. מכאן, שאין הלימה בין הגדרת דירה בחוק המקרקעין לבין ההגדרה שבחוק המכר דירות. אולם, במרבית הסכמי המכר הדירה כוללת את הצמדותיה, כך שאם היזם מעוניין לפצל את המסירה עליו לציין זאת בתוך גוף ההסכם, וגם זאת בכפוף למגבלות, סייגים ותנאים.

  4. ואמנם, בניגוד להפרות אחרות, במקרה שלפנינו אין דחייה של מועד המסירה או איסור מפורש בדין הקיים למסור את הדירה ללא הצמדותיה, אלא שיש להגיע לתוצאה זו באמצעות שימוש במספר הוראות חוק ופסקי דין.

 

  • מחסור בכלים סניטרים:

  1. בחלק מהמקרים אנו נתקלים בתלונות של רוכשים שמסרבים להיכנס לדירה שחסרים בה ברזים, שירותים, כיורים וכו'.

  2. לעניין זה, חשוב לציין כי דירה שחסר בה ברז או תא שירותים אחד מתוך מספר פריטים דומים, עשויה להיות ראויה למגורים. זאת לעומת דירה שחסרים בה כלים סניטרים רבים.

  3. בנסיבות בהן החוסרים לא מעלים באופן חד משמעי וברור כי הדירה אינה ראויה למגורים, מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס לביצוע דו"ח בדק בית, וכן לנקוט במשנה זהירות – אחרת הסירוב לקבל את הדירה עשוי להיחשב כלא מוצדק, לפגוע בזכויותיו של הרוכש ואף להוות הפרה של הסכם המכר.

 

  • מסירה דירה עם בעיות רטיבות וליקויים בטיחותיים:

  1. בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, הדגשנו את הפער הקיים בין הציפייה של בעלי דירות לקבל דירה ללא ליקויים, לבין המציאות בה 100% מהדירות נמסרות על ליקויי בנייה (על פי  מחקר של הטכניון).

  2. למאמר שעוסק בליקויי בנייה בבתים משותפים – לחצו כאן.

  3. היות שהיזם מחויב לתקן את ליקויים, אי התאמות וכשלים לעומת התקנים המחייבים שהתגלו בדירה – בעלי דירות מצפים שהדירה תימסר ללא ליקויים.

  4. לפי הפסיקה – רק ליקויים מהותיים וחמורים ביותר שיתרחשו יצדיקו את דחיית מועד המסירה לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט. מדובר בליקויים שיוצרים סכנה בטיחותית, בעיות רטיבות חמורות וכיוצא בזה כשלים ופגמים.

  5. לצורך הדוגמא, באחד התיקים שטופלו על ידי משרדנו נמצאו במצע החול של הדירה אחוזי רטיבות גבוהים מהמותר בתקן, ובאופן שיצר מעמסה מסוכנת על היסודות של המבנה. משכך, נקבע בצדק על ידי המומחה מטעם הקונים כי בעיית הרטיבות יוצרת סכנה בטיחותית חמורה שיש לדחות בגינה את מועד המסירה.

  6. מה קורה כשהדירה נמסרת אך יום לאחר מכן או בתוך זמן קצר היזם מתחיל בעבודות?

  • מדובר בתופעה שכיחה, אולם אין לגביה תשובה חד משמעית בפסיקה.

  • כאמור לעיל, אם הסכם המכר מחייב את היזם למסור את הדירה ללא אדם וחפץ, אז על פניו מסירת דירה עם פועלים וציוד מהווה הפרה של החוזה.

  • בהעדר התייחסות בהסכם המכר – חל הצורך לבצע השלמה באמצעות מקורות חיצוניים, להתייחס להיקף העבודות ועוד.

למאמר בעניין חישוב תקופת האיחור – לחצו כאן.

 

  • לסיכום ביניים – חישוב תקופת העיכוב:

  1. תקופת האיחור היא ההפרש שבין מועד המסירה החוזי לבין מועד מסירת הדירה בפועל.

  2. מועד המסירה החוזי: אם לא נקבע בהסכם המכר מועד מסירה מפורש, יש להתחקות אחר מועד התחלת העבודות, מועד הוצאת היתר בנייה וכו'. יש להתגבר על קשיים שיתגלו בדרך באמצעות בדיקות ייחודיות ושימוש בטענות משפטיות.

  3. מסירת הדירה בפועל – תנאים מקדמיים:

  • מסירת הדירה תתבצע לאחר שהיזם יעמוד בתנאים שנקבעו בחוק המכר דירות על תקנותיו, חוק התכנון והבניה, פסקי דין מנחים ומחייבים, הוראות הסכם המכר, בנוכחת הצדדים ולאחר שנחתם פרוטוקול מסירה.

  • מסירת הדירה בפועל – תנאים נוספים לאחר קבלת טופס 4:

  • יש לוודא כי הדירה עברה ביקורת חשמל, ושניתן לחברה לתשתיות השונות (מים, חשמל, גז וכו'). שהדירה נמסרת על הצמדותיה השונות, ללא חוסר מהותי של אביזרים ופריטים, ללא ליקויים מהותיים וחמורים וכו'.

מועד המסירה בפועל
האם ניתן למסור דירה ללא טופס 4
מיתן לעשות כאשר הדירה לא ראויה למגורים
מסירת דירה ללא חניה או מחסן
מסירת דירה עם ליוקויים רבים וחמורים
סיכום ביניים - חישב תקופת האיחור
סרטון - חישב דמי השכירות בעבור הדירה
חוות דעת שמאית

חישוב דמי השכירות - גובה הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת דירה:

הכלל הנהוג במשפט האזרחי "המוציא מחברו עליו הראיה" – חל גם בעניינו. וכפועל יוצא מכך, החובה להוכיח את גובה דמי השכירות הראויים בעבור הדירה חלה על הרוכש.

 

הוכחת דמי השכירות הראויים נעשית באמצעות חוות דעת שמאית, שעל בסיסה הרוכש תומך את דרישתו לקבלת פיצוי. אי המצאת חוות דעת שמאית עלול להוביל לדחיית התביעה, והמצאת חוות דעת שאינה משקפת את מחירי השכירות בפועל – עלולה לקבל משקל ראייתי נמוך.

 

המשמעות של אי המצאת חוות דעת שמאית – אפשרות לדחיית התביעה:

לפעמים, רוכשי דירות מנסים להימנע מעריכת חוות דעת שמאית, ובמקום זאת הם מצרפים חוזה שכירות, תצהיר של מתווך, נתונים ופרסומים של שכר הדירה מאתרי אינטרנט וכו'.

 

במאמר שעוסק באופן ייחודי בחישוב דמי השכירות הראויים, הבאנו כדוגמא מספר תביעות של רוכשי דירות שנדחו מאחר שתחשיב הפיצוי לא נתמך בחוות דעת שמאית. כך למשל בהליך ע"א (באר שבע) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' גבריאל שמלוב (פורסם בנבו, 16.12.19), בית המשפט דחה ניסיון של רוכשי דירות להסתמך על פסקי דין שקבעו שכר דירה של נכסים בסביבה או על הסכמי פשרה שנחתמו עם רוכשי דירות אחרים בבניין.

 

בסופו של יום, תביעתם של השוכרים נדחתה, והם חויבו בהוצאות משפט לטובת היזם (מפח נפש די רציני בהתחשב בכך שהם היו מקבלים פיצוי בסך של עשרות אלפי שקלים לו היו מצרפים חוות דעת שמאית).

 

על האמור לעיל, ניתן להוסיף מקרים ופסקי דין נוספים בהם בתי המשפט דחו את תביעות שלא נתמכו בחוות דעת שמאית, ואף ציינו זאת במפורש:

 

" אך התובעים לא הוכיחו מהו גובה דמי השכירות  לדירה דומה, אף שמדובר ביסוד מיסודות התביעה שהנטל להוכיחו עליהם. הם לא תמכו את טענתם כי דמי השכירות עומדים על סך 5,750 ₪ בראייה כלשהי. האמירה בכתב התביעה ביחס לדמי השכירות ניתנה ללא כל הסבר למקור הידיעה של המשיבים והם לא הסבירו מאין לקוח שיעור דמי השכירות. לא הוכח כי דירות דומות מושכרות תמורת הסכום האמור. לא הוצג שום הסכם שכירות, עדות של מתווך, שוכר או משכיר, ואף לא מודעות על דירות דומות מהעיתון או מהאינטרנט. האמירה בכתב התביעה (וגם בדיון) היא אמירה בעלמא, ללא כל ביסוס או הסבר."

ת"ק (הרצליה) 46280-01-21 שחר נ' אלקטרה השקעות (1998) בע"מ (פורסם בנבו, 3.8.2021)

 

חישוב לדוגמה:

לצורך הדוגמה, בגין איחור של שנה במסירת דירה חדשה שבנייתה טרם הסתיימה גובה הפיצוי החודשי יחושב לפי דמי השכירות הראויים שיש לשלם בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים.  גובה דמי השכירות החודשיים משמש עוגן בעת חישוב הפיצוי שישולם מכח חוק המכר דירות.

 

  • לצורך העניין אנו נקבע את גובה דמי השכירות לפי שווי של 8,000 ש"ח.

  • בגין האיחור בעבור שמונת החודשים הראשונים במסירת הדירה ישולם פיצוי בגובה פי 1.5 מגובה דמי השכירות, כלומר 12,000 ש"ח לחודש.

 

  • כיוון שעברנו את תקופת הגרייס הפיצוי ישולם החל מהיום הראשון לאיחור ולא מהיום ה- 61.

 

  • דהיינו, בעבור שמונת החודשים הראשונים זו ישולם פיצוי בסך 96,000 ש"ח.

  • בגין האיחור בעבור שלושת החודשים האחרונים (מהחודש התשיעי ועד לתום השנה) - ישולם סכום הגבוהה פי 1.25 מדמי השכירות, כלומר 10,000 ש"ח לחודש.

 

  • לכן בגין תקופה זו יינתן פיצוי בגובה 30,000 ש"ח.

סה"כ ישולם פיצוי בסך 126,000 ש"ח בעבור איחור של 12 חודשים.

חישוב דמי השכירות
חישוב הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת דירה
קישור למאמר מסכם
איחור במסירת דירה - 10 טעויות נפוצות

אם גם אתם דורשים פיצוי לפני שקראתם את הסכם המכר או לפני שבדקתם אם עמדתם בהתחייבויותיכם מכח הסכם המכר - המאמר הבא מיועד לכם.

ריכזנו עבורכם את 10 הטעויות הנפוצות של רוכשים בעת איחור במסירת דירה מקבלן - לקריאת המאמר לחצו כאן

מה ניתן לעשות אם נקבע בהסכם המכר שכר דירה שנמוך "ממחיר השוק"?

  • יזמים רבים נוהגים לקבוע מראש את דמי השכירות שישולמו בעבור הדירה במקרה של איחור במסירה, כאשר בחלק מהמקרים דמי השכירות נקבעים לפי מכפלה של מספר החדרים בסכום קבוע מראש לכל חדר (כמו למשל 500 ₪ בעבור כל חדר) או בסכום כללי שהצדדים העריכו.

 

  • ישנו קושי אינהרנטי בקביעת דמי שכירות קבועים מראש, מהטעם שאפילו אם הם משקפים את דמי השכירות המקובלים בשוק בין שוכר מרצון לבין משכיר מרצון במועד חתימת ההסכם, סביר להניח שבחלוף מספר חודשים מחירי השכירות בשוק יעלו ואילו הפיצוי שנקבע בהסכם לא.

 

  • היות שסעיף 7.א. לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה – ברור שכל הוראה חוזית שגורעת מגובה הפיצוי לו זכאי הרוכש – מהווה התניה פסולה, ומשכך היא מבוטלת.

 

 

לוח תשלומים: דחיית התשלום האחרון ו- הצמדת תשלום יתרת התמורה למדד תשומות הבנייה:

  • כפי שיפורט בהרחבה, מדובר בנושא מהותי ובעל השלכות לא מבוטלות על רוכשי הדירות, ועדיין הוא אינו זוכה לתשומת לב ראויה ואינו מקבל משקל שהולם את חשיבותו. מדובר בהתייחסות שמתבקשת לנוכח שורה של כשלים שהשתרשו במהלך השנים בשוק הנדל"ן.

 

  • בין אם מדובר ברכישת דירה יד 2 ובין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, תשלום התמורה מהווה נושא המהותיים ביותר, כאשר הפרה של התחייבות זו תהווה בדרך כל הפרה יסודית של הסכם המכר.

 

  • יחד אם זאת, בעסקה לרכישת דירה מקבלן – לתשלום התמורה וחלוקת התשלומים יש מספר מאפיינים ייחודיים, ובהם:

  1. הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה או לכל מדד אחר שנקבע בהסכם המכר.

  2. הנפקת ערבות בנקאית כנגד כל תשלום (קישור פנימי למאמר) או רישום הערת אזהרה והגבלת התשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה.

  3. תשלום יתרת התמורה עם מסירת הדירה בפועל לידי הרוכש.

 

תשלום יתרת התמורה:

  1. במרבית הסכמי המכר נהוג להשאיר לפחות 10% משווי הדירה במועד המסירה, כך שיתרת התמורה תהווה מעין רשת ביטחון של הרוכש מפני הפרות של היזם. בהמשך נדון בהסכמים בהם הרוכשים משלמים 20% משווי הדירה במועד החתימה ואת היתרה בעת מסירת החזקה.

  2. אלא שבפרקטיקה הנוהגת אנו עדים לאיחורים משמעותיים, כך שיתרת התמורה אינה מכסה את הפיצו, וגם האפשרות לבצע קיזוז של הפיצוי המגיע מכח חוק המכר דירות מיתרת התמורה אינה משימה כה פשוטה מבחינה מעשית (ללא הגשת תביעה במועד המתאים).

  3. על כך יש להוסיף ולציין את החשש שנובע מחברות שהוקמו לצורך ביצוע פרויקט ספציפי, כך שעם סיום הפרויקט ותשלום מלוא התמורה הן מרוקנות מנכסיהן או נסגרות.

  4. במסגרת הניסיון הפרקטי שצברנו בתביעות מסוג זה, ומתוך ליווי של רוכשי דירות רבים – הגענו לכלל מסקנה שבמרבית המקרים שאין מקום לעכב את פעולות הגבייה וההליכים המשפטיים מול היזם עד לתום תקופת האיחור ומסירת הדירה, וזאת מהטעמים הבאים:

  • במרבית המקרים, היזם מציע בתום תקופת האיחור פיצוי שנמוך בהרבה מזה שמגיע לרוכש מכח חוק המכר דירות.

  • חשש מפני אולטימטום שיתנה את מסירת הדירה בתשלום יתרת התמורה.

  • לא פעם, החשש של רוכשי דירות מניהול הליך משפטי ארוך ומורכב מתמזג עם החשש כי החברה היזמית תפורק או תישאר ריקה מנכסים עד לסוף ההליך המשפטי, לאחר שמלוא  התמורה בעבור הדירה שולמה על ידם.

  • לנוכח זאת, רוכש דירה  שחל איחור משמעותי וארוך במסירת הדירה לידיו יכול להפיק יתרונות משמעותיים מנקיטה בהליכים משפטיים בתחילת תקופת האיחור:

  1. יצירת חוות דעת מבוססת שתאמוד את דמי השכירות נערך בזמן אמת.

  2. שימוש ביתרת התמורה שיש לשלם בעבור הדירה ככרית ביטחון לכיסוי הפיצוי.

  3. יכולת לנהל משא ומתן אפקטיבי בסמוך למועד מסירת הדירה.

 

הצמדת יתרת התמורה שנותר לשלם בעבור הדירה למדד תשומות הבנייה:

כפי שצוין לעיל, כל אחד מתשלומי התמורה צובר הפרשי הצמדה למדד ממועד החתימה על הסכם המכר ועד למועד התשלום בפועל.

 

דוגמה ראשונה:

  • אם נצא מנקודת הנחה שתקופת ההמתנה (העבודות) עד למסירת הדירה הינה 36 חודשים, אזי שהפרשי ההצמדה למדד תשומות בנייה בגין הסכם מכר שנחתם בחודש 01/2017 ושמועד המסירה לגביו חל בחודש 01/2020 – עומדים על 4,862 ₪ (לקרן של 100,000 ₪).

 

  • לעומת זאת, אם מסירת הדירה תדחה ב- 12 חודשים, אזי שישולמו בעבור אותו סכום הפרשי הצמדה בסך 5,137 ₪, ובעבור 20 חודשי איחור הפרשי ההצמדה יאמירו ל- 8,532 ₪. כמובן שככול שהפרשי ההצמדה יגדלו או יקטנו בהתאם לסכום יתרת התמורה שעל הרוכש לשלם.

 

הפרשי הצמדה למדד בעסקאות בהן משלמים 20% מהתמורה בהתחלה ו- 80% במועד המסירה:

בעשורים האחרונים שוק הנדל"ן נהנה מעליית מחירים קבועה, כך שמחירי הדירות האמירו והרקיעו לשחקים בשנים הללו. העלייה במחירי הדירות אמנם הטיבה עם היזמים מצד אחד, אך מאדך היא הקשתה על מכירת הדירות. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים שווקו כך שבמעמד החתימה הרוכש משלם 20%, ואילו היתרה תשולם במועד החוזי למסירת הדירה.

 

דוגמה שנייה:

  • לחלוקת תשלומים זו יש מספר חסרונות. ראשית, יתרת התמורה משולמת בדרך כלל במועד המסירה החוזי ולא במועד המסירה בפועל. שנית, הפרשי ההצמדה יגדלו באופן משמעותי. לצורך הדוגמה בעד קרן של 1,200,000 ₪ הפרשי ההצמדה יעמדו על 102,385 (בבדיקה שזהה לתאריכים שבדוגמה הקודמת ובגין 20 חודשי איחור).

  • התמודדות עם ביטול או צמצום הפרשי הצמדה למדד שהצטברו במהלך תקופת האיחור מחייבת העלאת טענות משפטיות ועובדתיות רבות שמתקבלות לאור בדיקות נרחבות שמבוצעות. למען הסר ספק, הוכחת הטענה אינה פשוטה והיא מותנית בגורמים נוספים.

 

  • ביסוס הדרישה לביטול או הפחתת הפרשי הצמדה וריבית מושתת על שורה של פסקי דין, הוראות חוק, שיקולי צדק ויושר, חוסר תום לב מצד היזם וכיוצא בזה טענות. העלאת דרישה זו, נובעת מתוך זכותו של הרוכש לתבוע סעדים נוספים שמוקנים לו מכח הדין או מהסכם המכר.

 

התחשבנות ו- קיזוז יתרת התמורה מהחוב שעל היזם לשלם בגין האיחור במסירת הדירה:

נהוג להגדיר את פעולת הקיזוז כ- "עזרה עצמית" (הגדרה מרוככת למונח סעד עצמי). לפי סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים כללי") מקנה לנושה זכות לקזז את חובו מן החייב בהתקיים התנאים שנקבעו בחוק:

"חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים."

 

מכאן, שהתנאים לקיומה של זכות קיזוז לפי חוק החוזים כללי, הם כדלהלן:

  1. שליחת מכתב התראה בטרם ביצוע הקיזוז.

  2. חיוב הנובע מאותו עסקה.

  3. חיוב קצוב (שאינו נובע מאותה עסקה).

 

כפי שניתן לראות, המשמעות המשפטית של מוסד הקיזוז שונה באופן מהותי מהפרשנות שאדם מן השורה נותן לו. הפעלת זכות הקיזוז בניגוד להוראות הדין עשויה להוות הפרה של הסכם המכר, ואף הפרה יסודית שעשויה לחייב את הרוכש בתשלום פיצוי מוסכם. בנוסף, במרבית הסכמי המכר כל פיגור בתשלום משית על הרוכש ריבית פיגורים בסכום לא מבוטל. משכך, מומלץ לנקוט במשנה זהירות קודם להפעלת זכות הקיזוז.

 

אף על פי שלרוכשים רבים נדמה שכל החיובים הנובעים מהסכם המכר נכנסים בגדרו של המונח "עסקה אחת", הפסיקה קבעה שעצם העובדה שנחתם הסכם המכר או שהתקיימה בין צדדים פעילות עסקית אינה הופכת את כל החיובים לעסקה אחת.

 

הקושי העיקרי בהפעלת מנגנון הקיזוז:

עוד נקבע בפסיקה כי, חיוב שהוכחתו מותנית בעריכת חוות דעת אינה חיוב קצוב, ומשכך ישנו קושי בהצגת חוות דעת שמאית כראיה להוכחת החוב בהקשר זה. מנגד, דרישת קיזוז שמבוססת על דמי שכירות שנקבעו בהסכם המכר עשויה להצליח. בסופו של דבר, שימוש באפשרות לקזז חיובים שלא כדין עשויה להניב תוצאות קשות לנושה (לרוכש), ולכן יש לבצע במנגנון זה שימוש מושכל וזהיר.

 

האם ניתן לתבוע פיצויים נוספים מעבר לאלו המוקנים מכח חוק המכר דירות:

סעיף 7 לחוק המכר דירות קובע כי "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין". השילוב של סעיף זה יחד עם סעיף 7.א. לחוק אשר אוסר להתנות על הוראותיו – מגביל את יכולתו של היזם להתנות על הוראות החוק.

 

בנוסף, יש לציין כי סעיף בהסכם מכר ששולל את זכותו של רוכש דירה לסעד, פיצוי או זכות כלשהי מכח הדין עלול להוות תנאי מקפח בחוזה אחיד אשר מנוגד לחזקות שנקבעו בסעיף 4 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (למאמר שעוסק בביטול תנאים מקפחים בחוזה אחיד – לחצו כאן).

 

להלן מספר דוגמאות לפיצויים נוספים או חלופיים שניתן לתבוע במסגרת זו:

פיצוי בעד זנק שנגרם בפועל (במקום פיצוי ללא הוכחת נזק):

  • מנגנון הפיצוי המוצע בחוק המכר דירות הוא המנגנון המועדף על הרוכשים, והוא כולל בתוכו את עלויות האחסון, הובלה, שכירות, משכנתא, תמחור שגוי של העסקה (ראו אתההתייחסות בתחילת המאמר), שמירה על פריטים שהוזמנו מספקים (מזגן, מטבח וכו').

  • אלא שייתכנו מקרים בהם הפיצוי הנ"ל לא יכסה את הנזק שנגרם בפועל, ולכן יכול ושיהיה צורך לתובע פיצוי מכח דיני החוזים, מכח פקודת הנזיקין או עשיית עושר.

  • לעניין זה, חשוב לדרוש סעדים חלופיים מאחר שישנה מחלוקת האם ההסדר שקבוע בחוק המכר דירות מהווה הסדר פרטיקולרי ופרטני שמונע העלאת סעדים חלופיים במקומו. כמו כן, ייתכן שבית המשפט לא יקבל את כל רכיבי הנזק הנטענים על ידי הרוכש.

פיצוי בעד נזקים נוספים:

  • פועל יוצא, ומובן מאליו, של האיחור במסירת הדירה הוא חוסר ודאות לגבי המועד הנדחה למסירת הדירה. שכן, רוב היזמים אינם מציינים מהו מועד המסירה הנדחה.

  • כתוצאה מכך, נבצר מרוכש הדירה לכלכל את צעדיו, לשכור דירה לפרק זמן מוגדר, לרשום את ילדיו למסגרות חינוכיות לתקופת מוגדרת וכו'.