ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

050-99-24-24-4

246x0w.jpg
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
איחור במסירת דירה מקבלן.

איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים לפי חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
 

מבוא - איחור במסירת דירה מקבלן:

מן המפורסמות היא שעסקה לרכישת דירה נמנית על העסקאות החשובות והיקרות שאדם מן השורה מבצע במהלך חייו, ומשכך אין צורך להרחיב במילים עד כמה לכל פרט, סעיף ותנאי בהסכם המכר יש חשיבות רבה בעיני הרוכש, חשיבות אשר מודגשת ביתר שאת כאשר היזם מאחר במסירת הדירה.

המועד למסירת הדירה הוגדר על ידי בתי המשפט כאחד הפרטים החשובים ויסודיים שניתן למצוא בהסכם המכר, וכנושא בעל חשיבות ייחודית ומהותית מבחינת הרוכש. מסיבה זו, בתי המשפט קבעו שהסכמים בהם לא נקבע מועד מסירה לוקים בחסר שיש להשלימו מכח ערוצי השלמה שמעוגנים בסעיף 26 לחוק החוזים.

אולם, ולמרות חשיבותו של מועד המסירה, במקרים רבים חל עיכוב במסירת הדירה שחורג בהרבה מעבר למועד שנקבע לעומת מועד המסירה החוזי שנקבע בהסכם המכר, כך שהמסירה בפועל מתבצעת באיחור של מספר חודשים.

 

בדרך כלל, הסיבות לאיחור תהיינה רבות ומגוונות והן יתרחשו בד בבד עם ניסיונות מצד היזם (שנכנס בגדרו של המונח מוכר בחוק המכר דירות) להצדיק את משך העיכוב, ובתוך שכך  לצמצם את הפיצוי שעליו לשלם לרוכש באמצעות דחיית מועד המסירה החוזי ושלל תירוצים נוספים.

 

ברקע הדברים, יצוין כי, איחור במסירת דירה על ידי קבלן נהפך לתופעה נפוצה  בשוק הנדל"ן, כך שאנו כבעלי מקצוע העוסקים בתחום נתקלים כמעט מדי יום בסיפור / מקרה חדש.

על כן, לא לשווא אנו מזכירים כמעט בכל מאמר כי עסקה לרכישת דירה נמנית על העסקאות החשובות ביותר שאדם מהשורה מבצע במהלך חייו, ולכן בכל פעם שיש סטייה מהתנאים שנקבעו (כלומר הפרה של התחייבויות שהוסדרו בהסכם המכר), על הצד הנפגע לפעול למימוש זכויותיו.

 

באופן עקרוני, ניתן להגדיר את הנושאים החשובים של העסקה מבחינת הרוכש, כך: 

למען הסר ספק, יובהר כי, ישנם נושאים נוספים שלהם חשיבות לא מבוטלת כמו סוג הבטוחה שתסופק ליזם, הוצאות כלליות בגין העסקה, אופן רישום הזכויות, תיקון צו הבית המשותך וכו'. אך לעניינו, וביחס לשלב זה של העסקה, ניתן להסתפק בשני הנושאים שצוינו לעיל.

בהתאם לכך, במאמר שלפנינו נעסוק בזכויותיהם של רוכשי דירות במקרים בהם מסירת הדירה מתעכבת מעבר למועד שנקבע למסירתה, כיצד יש לחשב את הפיצויים  בגין האיחור ואיך ניתן למנוע את הפגיעה בזכויות הקונה וצמצום הפיצוי שיינתן לו בשל "גורמים מעכבים".

 
 

מהו הפיצוי שעל היזם לשלם בגין איחור במסירה?

 

גובה הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת דירה:

סעיף 5.א. לחוק המכר דירות קובע מנגנון ברור לגבי גובה התשלום שעל היזם לשלם בגין איחור במסירת דירה.

 

כאמור לעיל, בעבור החודשיים הראשונים אין חובה לשלם פיצוי (תקופת גרייס), לאחר מכן ובמשך שמונה חודשים ישולם סכום הגבוהה פי 1.5 מדמי השכירות שהיו משולמים בעבור הדירה והחל מהחודש התשיעי סכום הגבוהה פי 1.25 מזה שהיה משולם בעבור שכר הדירה.

 

לצורך הדוגמה, בגין איחור של שנה במסירת דירה חדשה שבנייתה טרם הסתיימה גובה הפיצוי החודשי יחושב לפי דמי השכירות הראויים שיש לשלם בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים. 

 

גובה דמי השכירות החודשיים משמש עוגן בעת חישוב הפיצוי שישולם מכח חוק המכר דירות.

 

לצורך העניין אנו נקבע את גובה דמי השכירות לפי שווי של 8,000 ש"ח.

בגין האיחור בעבור שמונת החודשים הראשונים במסירת הדירה ישולם פיצוי בגובה פי 1.5 מגובה דמי השכירות, כלומר 12,000 ש"ח לחודש.

 

כיוון שעברנו את תקופת הגרייס הפיצוי ישולם החל מהיום הראשון לאיחור ולא מהיום ה- 61.

 

דהיינו, בעבור שמונת החודשים הראשונים זו ישולם פיצוי בסך 96,000 ש"ח.

בגין האיחור בעבור שלושת החודשים האחרונים (מהחודש התשיעי ועד לתום השנה) - ישולם סכום הגבוהה פי 1.25 מדמי השכירות, כלומר 10,000 ש"ח לחודש.

 

לכן בגין תקופה זו יינתן פיצוי בגובה 30,000 ש"ח.

סה"כ ישולם פיצוי בסך 126,000 ש"ח בעבור איחור של 12 חודשים.

 
 

 

הוכחת גובה הפיצוי:

כפי שצוין לעיל, גובה פיצוי נקבע לפי שלושה פרמטרים עיקריים: 

1. גובה שכר הדירה החודשי שיש לשלם תמורת הדירה. 

2. תקופת האיחור.

3. מכפילי הפיצוי לפי חוק המכר.

 

מכפילי הפיצוי (מקדמים) שמשולמים בגין כל חודש איחור מעוגנים בחוק והם נחשבים ל- "נתון" שבאמצעותו אומדים את סך כל הפיצוי שעל היזם לשלם.

אולם, לעומת זאת, את יתר הפרמטרים (תקופת העיכוב וגובה שכר הדירה) יש להוכיח באמצעות הצגת ראיות מבוססות או טענות משפטיות המחזקות את טענותיו של הרוכש לפי נסיבות העניין. חובת ההוכחה שמוטלת על הרוכש והיקפה משתנים בהתאם לשלב בו אנו נמצאים. שכן, רוכש דירה אשר דורש פיצויים לפני שהדירה נמסרה לידיו, ולפני שהפיצוי התגבש במלואו, אינו זהה לרוכש דירה שהדירה נמסרה לידיו לאחר שהתקבל טופס 4.

שלב ראשון - פניה ליזם לצורך קבלת פיצוי - ניהול משא מתן:

בתור התחלה, וללא כל קשר אם הדירה נמסרה בשלב זה או לא (מספיק שמועד המסירה החוזי חלף), אנו נפנה אל הקבלן בדרישה לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בהתאם להוראות חוק המכר דירות.

 

בשלב זה, אנו נשום את שווי שכר הדירה לפי נתונים שנאסוף מאתרים מהימנים באינטרנט אשר מציגים מחירי שכירות לדירות בעלות מאפיינים דומים לאלו של דירתנו, נבדוק את מחירי השכירות בסביבת המושכר ונשווה בין הנתונים השונים.

זכרו! בעת פנייתנו אנו נדרוש פיצוי לפי סעיף 5.א. לחוק המכר דירות שמחייב את היזם לשלם לקונה פיצוי החל מהיום ה- 61 לאיחור, ובחלוף מועד זה - החל מהיום הראשון לאיחור.

 

בעבור שמונת החודשים הראשונים לאיחור ישלם המוכר סכום הגבוהה פי 1.5 מדמי השכירות שהיו מתקבלים בעבור הדירה שנמסרה באיחור, ולאחר מכן ישולם סכום הגבוהה פי 1.25 משווי דמי השכירות של הדירה. 

מקסום שלב המשא ומתן:

בשלב המשא ומתן רצוי להתמקד לא רק בגובה הפיצוי שיינתן בעבור הדירה, אלא גם במועד המסירה החדש (הנדחה) בו הדירה צפויה להימסר, כיצד תימסר הדירה (חשש מפני השלמת העבודות בצורה מהירה וחובבנית כדי לצמצם את משך העיכוב), הגברת המעורבות, איסוף מידע על היקף העבודות שנותרו לסיום הפרויקט וביצוע בדיקות ברשויות וגורמים שונים. 

 

יש להימנע מאדישות ומביצוע טעויות הנפוצות אצל רוכשי דירות שאינם מיוצגים על ידי עורך הבקיא בתחום.

הוכחת תקופת העיכוב - שלב המשא ומתן:

לכאורה, הוכחת תקופת האיחור אמורה להיות פשוטה יחסית, שכן עלינו לחסר בין המועד שנקבע בהסכם למסירת הדירה לבין משך תקופת העיכוב.​

אולם, בפועל רוכשי דירות רבים נאלצים להוכיח ביתר שאת את תקופת האיחור בשל טענות מצד היזם לדחיית מועד המסירה  עקב גורמים התלויים בכוח עליון, שינויים שבוצעו בדירה וגורמים, הפרות מצד המוכר, טענות הפחדה כאלו ואחרות ועוד כהנה וכהנה גורמים נוספים  מבחינת היזם עילה לעיכוב.

 
 

ניסיוננו הרב ועבודתנו המקצועית וחסרת הפשרות אשר נצברו בעמל רב עומדים לרשותכם!

כלל, יש לציין בהסכמי המכר מועד ברור למסירת הדירה, אולם יזמים רבים קובעים מועד מסירה מעורפל שמותנה בהתקיימותם של גורמים נוספים, לרבות:

  • מסירת הדירה בתוך מספר חודשים מהמועד בו יתקבל היתר בנייה.

  • קביעת מועד מסירת מעת תחילת ביצוע העבודות (מעורפל ביותר).

  • הדירה תימסר בתור מספר חודשים לאחר שיתקיים תנאי מתלה.

  • תחילת מניין החודשים יהיה לאחר אישור תכנית שדרושה לשינוי ייעוד (רלוונטי למגרשים שבשלבי הפשרה).

 

המועד החוזי למסירת הדירה נחוץ באופן יסודי ומהותי לחישוב תקופת האיחור במסירת הדירה, וכמובן כדי לקבוע את המועד בו האיחור של היזם מתחיל להיספר.

 

לכן, ברור שניסוח מעורפל של מועד המסירה בהסכם המכר, עשוי לשרת את היזם בשלב מאוחר יותר בו יחל איחור במסירת הדירה.

 

כך למשל, יזמים רבים מקשים על רוכשי דירות שמעוניינים לברר מהו המועד הקובע לתחילת העבודות או לחלופין מתי התקיים תנאי מתלה מסוים כמו קבלת ליווי בנקאי או טיפול בהתנגדות. 

מועד המסירה זכה אף לתשומת לב נכבדה בפסיקה, ואגב כך בהליך ע"א 449/85‏ ‎ ‎היועץ המשפטי לממשלה‎ ‎נ' גד חברה לבניין בע"מ נקבע כי העדר ציון של מועד המסירה או קביעת מועד מסירת לא סביר פוגע בהסתמכותו הטבעית והלגיטימית של הרוכש ואינו מאפשר לו לכלכל את צעדיו מראש (כמו למשל לצורך מכירת דירתו הקודמת או היערכות לקבלת הדירה).

לנוחותכם, ערכנו טופס נוח וידידותי למסירת פרטים הדרושים לבירור זכויותיכם והיקף הפיצוי המגיע לכם בגין האיחור במסירת הדירה!

בנוסף, ייתכנו טענות לדחיית מסירת הדירה עקב אירועי מלחמה, שביתות, מצבי חירום, דרישות של רשויות מקומיות, מחסור בכוח אדם וכיו"ב.

 

ככלל, חלק ניכר מטענות אלו הועלה כבר בעבר ונדחה על הסף בבתי המשפט., וזאת לצד מקרים בהם טענות אלו התקבלו. עם זאת, ועל כל פנים, ישנה התייחסות רחבה היום בפסיקה לטענות מסוג "כח עליון", וכן מבחנים לבחינתן.

לכן, בכל מקרה יש לבחון את הנסיבות ואת האירועים הנטענים כגורמי דחייה.

 

שלבים שני - כישלון המשא ומתן מול היזם - פעולות וכלים שעומדים לרשות רוכש דירה:

במקרה בו לא מגיעים להסכמות על גובה הפיצוי שיינתן בעקבות פערים שנותרו ביחס לגובה שכר הדירה או משך תקופת האיחור - ייתכן ויישאר סכום שנוי במחלוקת שלא שולם לרוכש. 

 

את גובה הפיצוי שעל המוכר לשלם בגין האיחור במסירת הדירה יש להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית או בעזרת ראיה קבילה אחרת, אולם ללא הוכחה לא יהיה ניתן לקבוע את גובה הפיצוי. בפסק דין תא (י-ם) 55025-01-15 גילה צירל שם טוב נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ נדון עניין הוכחת גובה הפיצוי, כדלקמן:

 
 
  • למשרדנו ניסיון רב ומוכח בייצוג רוכשים שדירותיהם נמסרו לידיהם באיחור רב.

  • משרדנו נבחר מספר פעמים לייצג רוכשי דירות מאותו הפרויקט  (ובמספר פרויקטים שונים) בתביעות קבוצתיות כנגד יזמים שאיחרו במסירת דירותיהם.

במקרים מסוימים גובה הפיצוי נקבע בהסכם המכר עצמו כשלעתים סך כל הפיצוי שנקבע נמוך עוד המועד קביעתו משכר הדירה שהיה מתקבל בעבור הדירה הנרכשת, ובמקרים אחרים הסכום שנקבע אינו תואם את שכר הדירה הנהוג במועד האיחור שמתרחש מספר שנים לאחר שנחתם הסכם המכר.

 

לפיכך, כיוון שלא ניתן להתנות על הוראותיו של חוק המכר סכום הפיצוי שנקבע בהסכם יהיה תקף רק אם הוא מטיב עם הקונה. ככול והסכום שנקבע נמוך מדמי השכירות שנהוג לגבות ניתן יהיה לדרוש את ההפרש.

כמו כן, יש לשים לב כי במועד בו נדרש הקונה לקבל את החזקה בדירה ניתן לפרויקט טופס 4 וכי במועד זה הדירה ראויה למגורים. במקרה בו הדירה אינה ראויה למגורים ניתן לדרוש את דחיית מועד המסירה עד אשר יתוקנו הליקויים. 

 

בעת קבלת החזקה בדירה יש לערוך פרוטוקול מסירה ולציין בתוכו את הליקויים, אי ההתאמות ומצבה של הדירה.

איסור התניה על חוק המכר והגדרת מוכר?

 

סעיף 1 לחוק המכר דירות מגדיר באופן נרחב מיהו מוכר, כך: מי שבונה דירה או שבונה באמצעות אדם/גוף אחר לצורך מכירתה, וכן כל מי שקונה דירה לצורך מכירתה, למעט מוכר שקיבל את הדירה ללא תמורה ומי שמוכר דירה אשר לא נבנתה על ידו.

 

לפיכך, ניתן ללמוד מנוסחו הרחב של החוק על הרצון לצמצם ככול האפשר את עקיפת החוק ואת אי החלת תחולתו על מי שיש לראותו כמוכר.

 

סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות קובע כי לא ניתן להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה. משכך, בכל מקרה בו סעיף בהסכם יסתור את הוראותיו הקוגנטיות (הוראות שלא ניתן להתנות עליהן) של חוק המכר יראו את אותם סעיפים בהסכם כבטלים. לצורך הנוחות, נציין את סעיפים 1 ו- 7א(א) לחוק המכר דירות ככתבם וכלשונם, כך:

דחיית מועד המסירה עקב כח עליון:

ניתן לראות כי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות מאפשר למוכר לדחות את מועד מסירת מנסיבות שאינן בשליטו ובלבד שהסיכון להתרחשותך ולתוצאתן אינו מוטל על המוכר.

 

לעניין זה ראוי לציין, כי ברוב המוחץ של המקרים קבלנים ויזמים אינם מסתפקים בהוראותיו של חוק המכר דירות וקובעים תנאים בהסכם שהתרחשותם תדחה את מועד המסירה החוזי - תניות אשר נהוג לכנותם כ- "כח עליון".

כך למשל, ברוב הסכמי המכר נקבע כי אירועי מלחמה, שביתה כללית, מחסור בעובדים וחומרים, דרישות מעכבות מצד הרשויות, עוצר כללי על השטחים וכיו"ב יידחו את מועד המסירה למשך הזמן בו חל הגורם המעכב. 

 

לעיתים מתווסף למשך הדחייה גם תקופת התארגנות. אגב כך, בפסק דין תא"מ (צפת) 10703-09-14 מוטי ענבל נ' דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ נקבע כי אין מניעה לדחות מועד המסירה בשל כך עליון שהתחרשותו הביאה לכך, ובלבד שהוכח כי הדחייה נובעת מנסיבות אלו, כמפורט להלן:

 

עוד נקבע באותו פסק הדין כי עיכוב הנובע ממעשה או מחדל התלוי בקבלן המבצע לפרויקט מטעם המוכר אינו מהווה טעם ראוי לדחיית מסירת החזקה בדירה לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, כך:

במקרה נוסף שנדון בפסיקה נדונה שאלת הסבירות של קיזוז סכום הפיצוי המגיע לקונה מכח חוק המכר דירות בגין איחור במסירת הדירה מסך יתרת התמורה (התשלום האחרון) שעל הקונה לשלם בעבור הדירה.

 

לעניין זה נקבע כי פערי הכוחות בין הצדדים נשמרים אפילו במועד זה שהינו מאוחר לחתימה על ההסכם, זאת כיוון שהכח והשליטה על מסירת הדירה והכספים נמצאים בידי המוכר אשר זכאי לתשלום האחרון. בפסק דין ת"ק (קריות) 48364-10-14 אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ הטיב תואר מצב זה על ידי כבוד בית המשפט, כדלהלן:

 

כמו כן, יש לשים לב כי במועד בו נדרש הקונה לקבל את החזקה בדירה ניתן לפרויקט טופס 4 וכי במועד זה הדירה ראויה למגורים.

 

במקרה בו הדירה אינה ראויה למגורים ניתן לדרוש את דחיית מועד המסירה עד אשר יתוקנו הליקויים. 

 

בעת קבלת החזקה בדירה יש לערוך פרוטוקול מסירה ולציין בתוכו את הליקויים, אי ההתאמות ומצבה של הדירה.

משכך, לפני מסירת הדירה יש לוודא כי ניתן לדירה ולפרויקט טופס 4 וכי הדירה ראויה למגורים.

לפרטים נוספים בקשר למסירת דירה ללא טופס 4 או במצב שאינה ראויה למגורים לחץ כאן.

דחיית מועד המסירה עקב ביצוע שינויים:

במקרה נוסף שנדון בפס"ד רעא 6605/15 ‏אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ עלה נושא דחיית מועד המסירה בשל שינויים שאותם ביקשו הקונים להכניס ואשר לגביהם סוכם בהסכם המכר כי יידחה מועד המסירה באופן אוטומטי בגין כל שינוי.

 

לעניין זה נקבע כי אין די בקביעת תקופת דחייה אוטומטית שתבוצע ביחס לכל שינוי, אלא שיש לתת מועד קונקרטי וברור. לכן, נקבע כי תוקפו של הסעיף אינו מהווה עילה לדחיית מועד המסירה, אלא שיש לראות בסעיף זה כסעיף המקנה למוכרזכות לדחות את מועד המסירה בעבור כל שינוי, אך עליו לציין זאת מראש. לצורך הנוחות נביא את קביעותיו של פס"ד, כך:

 

 

עם זאת, החלטה זו אינה מבטלת באופן מוחלט וסופי את מנגנון הדחייה האוטומטי שמופעל בגין שינויים שבוצעו.

 

כמו כן, ההחלטה אינה מאיינת או מבטלת את תוקפו של הסעיף המאפשר לדחות את מועד המסירה.

 

בפסקי דין שניתנו לאחר פסק דין שמש נדונו טענות ביחס לבטלותו של מנגנון הדחייה האוטומטית - אולם לא בכל המקרים מנגנון זה בוטל.

 

כך למשל בפסק דין תא (י-ם) 55025-01-15 גילה צירל שם טוב נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ, ניתנה ההחלטה הבאה:

מהו מועד המסירה הקובע:

 

 

מסירת הדירה לידי הקונה צריכה להיעשות כשהדירה ראויה מגורים ולאחר שניתן לדירה טופס 4.​ לפיכך, עד אשר לא התקיימו תנאים אלו לא יהיה ניתן למסור את הדירה לידי הקונה.

 

במקרים מסוימים ייתכן כי הדירה לא תהיה ראויה למגורים בשל שינויים אותם ביקש הקונה (כמו למשל הנמכת הרצפה לצורך התקנת פרקט לאחר המסירה, הזמנת אביזרים לדירה באופן פרטי התקנת מטבח פרטי וכיו"ב).

 

במקרים רבים נדונה שאלת מועד המסירה כאשר לגישת המוכר נמסרה לידי הקונה הודעה כי הדירה מוכנה, ואילו לגישת האחרון לא היה ניתן לבצע מסירה בפועל של הדירה כיוון שבסיור שנערך בדירה התגלו ליקויים או שלא הוצג טופס 4.

 

בפסק דין ת"ק (נת') 3787-03-15 סיסאי מקונן נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ ניתנה ביחס לסוגיה זו ההחלטה שלהלן:

 
 
 
 
 
 
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com