top of page
איחור במסירת דירה 2023 (המדריך למומחים)
על רגל אחת – מה הפיצוי שישולם במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן (או יזם)?
במקרה של איחור במסירת דירה על היזם לשלם פיצוי בהתאם למנגנון הקבוע בחוק המכר דירות, כך שבעבור דירות שנרכשו לפני 07.07.2022 – ישולם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים במהלך שמונת החודשים הראשונים, ופי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.
בעבור חוזים שנחתמו לאחר 07.07.2022 (לאחר תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות) – ישלם פיצוי דמי שכירות ראויים החל מהחודש השני לאיחור ועד לחודש הרביעי. החל מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי לאיחור ישלם היזם פיצוי הגבוה פי 1.25 מדמי השכירות הראויים, ולאחר מכן פי 1.5.
היזם מאחר במסירה, אך טוען לפטור מתשלום פיצוי עקב קורונה וכוח עליון – מה אפשר לעשות?
יזמים רבים מאחרים במסירה במשך חודשים רבים (ולעיתים אף שנים), אך הם מסרבים לשלם פיצוי משום שלגישתם אירעו נסיבות מעכבות (הנסיבות מתאימות עצמן לרוח התקופה) המהוות כח עליון ואשר בגינן הם זכאים לפיצוי.
אלא שבניגוד מוחלט לרושם הרב שהיזמים מנסים לצור – בתי המשפט דוחים את טענותיהם ומחייבים אותם בתשלום בהתאם להוראות חוק המכר דירות. בעת הזו, יזמים רבים טוענים לעיכוב בשל נגיף הקורונה, שומר חומות (אירועים ביטחוניים), שבתות, מחדלים של הרשויות ועוד (ראו מאמר המתייחס לפסק דין שהקנה לכאורה פטור של ארבעה חודשים וכן מאמר המתייחס לדו"ח משרד המשפטים ולפרסומי משרד הבינוי והשיכון).
ניסיונו העשיר והייחודי של המשרד בייצוג רוכשי בתביעות איחור במסירת דירה מקבלן:
למשרד ניסיון רב ועשיר בייצוג מאות רוכשי דירות בתביעות הנוגעות לאיחור במסירת דירה (ראו פירוט חלקי), לרבות: תביעת ענק בסך 3,500,000 ₪, ביטול כתבי ויתור שקיפחו את זכויות הרוכשים, התמודדות עם טענות לפטור מתשלום פיצוי עקב איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, התמודדות עם טענות לכח עליון וכו'.
תוכן עניינים:
-
מבוא - הסבר כללי על איחור במסירה קבלן.
-
אמנם, החוק מקנה ליזם 60 ימי חסד (גרייס), אך מהיום ה- 61 ישולם פיצוי רטרואקטיבי.
-
האם החוק חל על תמ"א 38, פינוי בינוי ומחיר למשתכן?
-
-
מועד המסירה - ההתחייבותו החוזית הראשונה והחשובה ביותר שעל היזם לקיים.
-
-
הוכחת גובה הפיצוי - כיצד נחשב ונוכיח את דמי השכירות הראויים.
-
האם ניתן לדחות את התשלומים או את התשלום האחרון במקרה של איחור במסירה.
-
התחשבנות וקיזוז - האם ניתן לקזז את הפיצוי מהתמורה בעבור הדירה?
-
האם ניתן לתבוע פיצויים נוספים בנוסף לפיצויים מכח חוק המכר דירות.
-
טענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בשל נסיבות המהוות כח עליון.
- נקודות חשובות המשפיעות על מועד המסירה.
---------------------------------------- עמוד 32 ----------------------------------
מבוא
מבוא - מגנון הפיצוי במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן:
-
כח עליון – נסיבות מעכבות:
למרבה ההפתעה, אין בחוק המכר דירות הגדרה למונח "", זאת מפני שמדובר בתיאור למכלול של נסיבות לא מוגדרות אשר פוטרות את היזם מתשלום פיצוי. כמו כן, החוק אינו מגדיר אירועים ביטחוניים, שביתות, עיצומים, קריסת קבלן ונגיף הקורונה ככוח עליון.
אם כן, מהו אותו "כח עליון" שיזמים רבים מבססים עליו את כתבי ההגנה?
חוק המכר דירת בנוסחו הקודם (לפני תיקון מספר 9) אפשר לצדדים להסכם המכר להגדיר רשימה של מקרים אשר יפטרו את היזם מתשלום פיצוי (כלומר, הטלת נזקי האיחור על הרוכש), ובלבד שהם לא היו בשליטת היזם ושהוא לא יכול היה לצפות את התרחשותן.
בנוסח החדש, סעיף הפטור מקנה ליזם פטור מתשלום פיצוי אם העיכוב נגרם באשמת הרוכש ובאם התקיימו התנאים לפי דיני הסיכול החוזיים. אמנם, התיקון לחוק נועד להפסיק את השימוש הפסול והנרחב שעשו יזמים בטענות מסוג כח עליון – אולם, מאז התיקון לחוק לא חל שינוי בהסכמי המכר שמצביע על שינוי מגמה.
מכל מקום, וזה העיקר, ההגדרה לכח עליון או לנסיבות מעכבות הפוטרות את היזם מתשלום פיצוי אינה נבחנית על בסיס הוראות הסכם המכר בלבד או הבל פיו של היזם – אלא לפי מכלול המבחנים שנקבעו בפסיקה לגבי המונח כח עליון; מבחנים ששוללים כמעט באופן גורף את טענות לפטור מתשלום פיצוי.
2. חוק קוגנטי – חוק שלא ניתן להתנות עליו:
על מנות שהוראות חוק המכר דירות לא תהפוכנה לאות מתה – . מכאן, שכל הוראה בהסכם המכר, נספח להסכם, ויתור בעל פה או בכתב, כתב ויתור, הסכם פשרה שמנוגדים לתכלית החוק – בטלים. היטב לוודא את מעמדו של חוק קוגנטי כבוד השופט אריה דורני דורון, כך:
"ניהול המשא והמתן בין הצדדים על סעיפי החוזה הנוגד חוק קוגנטי או המשמש כלי לפרצה אסורה בו, אינו משמש ראיה להסכמה מותרת. לפיכך, גם אם התנהלו הצדדים על תנאי החוזה ונאלצו לחתום על סעיפיו ויש בתוכם סעיף אחד שאינו עומד בתכליות החוק, אין לראות בכך אישור כדין והסכמה כדין אלא התנהלות סרק שאינה מחייבת כל עוד האמור אינו עולה בקנה אחד עם החוק..." [(ת"ק (ת"א) 31195-09-19 קנר נ' לוינסקי - עופר בע"מ (23.3.21)].
כיוון שהוקדש מאמר נפרד על האיסור להתנות על חוק המכר דירות ועל בטלותם של סעיפים ותנאים מקפחים – נסתפק בהפניה למאמר בלבד.
-
פיצוי סטטוטורי:
פיצוי סטטוטורי, משמעו – פיצוי ללא הוכחת נזק. על כן, רוכש דירה שתובע פיצויים בגין מסירת הדירה באיחור אינו נדרש להוכיח ששכר דירה חליפית, ששילם בעד משכנתא ואף לא שנגרם לו נזק כלשהו – כל שהרוכש נדרש להוכיח הוא שהדירה נמסרה באיחור.
כפי שצוין לעיל, הפיצוי מכח חוק המכר דירות מורכב מתקופת האיחור, מקדם הפיצוי ודמי שכירות ראויים. בהליך ע"א (ב"ש) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' שמלוב (נבו, 16.12.19), קבע בית המשפט שמבחינת רכיבי הפיצוי – על הרוכש להוכיח את דמי השכירות הראויים בלבד, כדלהלן:
-
מקנה לרוכשי דירות את הזכות לפיצויים בלא הוכחת נזק. הנתון היחיד שיש להביא בפני בית המשפט לשם קביעת הפיצוי, הוא "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". ....
חוק המכר (דירות) צועד כברת דרך לקראת רוכשי דירות, תוך התרחקות מהכללים הרגילים של פיצוי חוזי או נזיקי, שמבוססים על פיצוי כפי גובה הנזק שנגרם בפועל לתובע. לא ניתן ללכת כברת דרך נוספת ולהסתפק בהצהרה סתמית של התובע על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה."
-
מנגנון הפיצוי:
מנגנון הפיצוי מכח חוק המכר דירות כולל את תקופת האיחור (המורכבת ממועד מסירה חוזי ומועד מסירה בפועל), ימי החסד, מקדם פיצוי ודמי שכירות ראויים. על פניו, כל עוד דמי השכירות הראויים נשענים על חוות דעת שמאית – אין קושי בחישוב גובה הפיצוי.
אולם, ייתכנו מקרים בהם יתגלעו מחלוקות באשר למועד המסירה החוזי, מועד המסירה בפועל (לא פעם הדירות נמסרות ללא חשמל, ללא מעלית, עם ליקויים רבים וכיו"ב), שימוש פסול בימי החסד, טענות מקוממות לכח עליון ועוד.
-
תקנות חוק המכר דירות:
חוק המכר דירות נכלל במסגרת חקיקה צרכנית מגנה, במקרה דנן – מדובר בהוראות חוק שנועדו להגן על ציבור רחב של רוכשי דירות אשר ניצבים בפני העסקה היקרה והחשובה ביותר בחייהם – רכישת דירה.
בנוסף לחוק המכר דירות, ניתן למצוא תקנות אשר מגבילות את תשלום התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה (באם מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה), הוכחה בדבר השלמת בנייה, חובה לצרף מפרט ועוד.
תשלום רטרואקטיבי החל מהיום ה- 61 לאיחור
הרוכש אינו נדרש להוכיח נזק ו- מתי היזם נדרש לשלם פיצוי:
בהתאם להוראות חוק המכר דירות, על היזם לשלם את הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה מדי חודש בחודש (כך שעיכוב בלתי מוצדק של התשלום מהווה הפרה של הוראות החוק). הנזק (להבדיל מהפיצוי מכח חוק המכר דירות) במקרה של איחור במסירה אינו טעון הוכחה, כך שבעלי הדירות אינם נדרשים להוכיח שנגרם להם נזק בפועל, אלא רק את גובה הפיצוי. במובנים רבים, ניתן לראות במנגנון זה כמעין פיצוי מוסכם. בהמשך המאמר נתייחס בהרחבה ליתרונות ולחסרונות של מגנון הפיצוי וכיצד עלינו להוכיח את גובה הפיצוי. למרות הפשטות והבהירות של מנגנון הפיצוי, ואף על פי שישנם פסקי דין ותקדימים שמאפשרים לרוכשי הדירות להתמודד עם יזמים שמסרבים לשלם פיצוי; עדיין מושגים בסיסיים המשמשים אמת מידה לקביעת גובה הפיצוי – נותרו ללא הגדרה. כפי שנראה בהמשך, מדובר בעיקר בנושאים "מסחריים" כגון: מועד התחלת עבודות, תקופת עבודות, מועד המסירה החוזי, רשימת הגורמים שמאפשרים לדחות את מועד המסירה וכו'.
אין צורך בהוכחת נזק בפועל
אחור במסירת דירה - סיכום ראשוני
סיכום ראשוני:
לפי חוק המכר דירות היזם מחויב לשלם בשמונת החודשים הראשונים פיצוי חודשי הגבוה פי 150% מדמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים, ולאחר מכן פיצוי הגבוה פי 125%. כאמור, בעלי הדירות נדרשים להוכיח את גובה הפיצוי, אך לא הנזק שנגרם להם בפועל.
על מנת שלא להפוך את הוראות חוק המכר דירות לאות מתה, חל איסור להתנות עליהן, אלא לטובת הקונה. משכך, כל תניה פסולה ובטלה.
להרחבה: האם קבלן רשאי לשנות את תקנון הבית המשותף לאחר מסירת הדירות?
אלא, שלמרות הוראותיו המחייבות של החוק, יזמים רבים מתחמקים מתשלום פיצוי וטוענים שהתקיימו בעניינם נסיבות שלשיטתם נכנסים בגדרו של המונח "כח עליון", ובהם:
-
קריסה וחדלות פירעון (פשיטת רגל) של קבלנים, קבלני משנה וספקים.
-
שביתות ועיצומים מצד חברת החשמל, תאגידי המים, ועדות מקומיות והרשויות השונות.
-
עיכובים שנוצרו באשמת העירייה וכיוצא בזה רשויות.
-
צווי מניעה וצווים מנהלתיים (או משפטיים) שהוצאו להפסקת עבודות "בחוסר צדק".
-
אירועים בטחוניים, מבצעים צבאיים ומלחמות.
-
קורונה: סגרים ועיכובים ישירים או עקיפים שנגרמו בשל כך.
-
הפרה של צד ג' באספקת ציוד (נטעו בעיקר כשמדובר במתקני חניה).
-
דרישות חדשות מצד הרשויות שאי אפשר להיערך להן או לצפות אותן.
-
עיכובים שנגרמו באשמת הקונה (שינויים, הפרות ואיחור בביצוע התחייבויות).
בהמשך המאמר נדון בנושאים אלו בהרחבה.
להרחבה: האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות בפרויקט?
הקדמת מילין – החשיבות של עסקה לרכישת דירה וחשיבותו של מועד מסירה:
עסקה לרכישת דירה ידועה ומוכרת כעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייו של אדם מן השורה – הן מהפן הכספי והן מהפן המהותי. מבחינה מהותית, דירה מהווה את מרכז חייו של כל אדם ואף מכונה לא פעם כמבצרו.
מבחינה כספית, העלייה המתמדת במחירי הדירות בשנים האחרונות הובילה לכך שגובהן הממוצע העסקאות עולה 1,500,000 ₪ ואף 2,000,0000 ₪ (ומעלה). לנוכח זאת, ברור מדוע מרבית בעלי הדירות נוטלים הלוואות ומשכנתאות שיפרעו לפרקים במשך עשרות שנים.
כאשר מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן – שוויה של הדירה מושפע ממועד המסירה החוזי, כך ששוויה של הדירה יעלה ככול שמועד המסירה יהיה קרוב יותר למועד החתימה על הסכם המכר.
מכאן, מתקבלת גם המסקנה לפיה מועד המסירה מהווה חלק בלתי נפרד משווי העסקה, במיוחד כשהדירה נרכשת על הנייר. לעניין זה, ראוי להדגיש את הדברים שנאמרו בהלכת שמש, כך:
"כפי שצויין לא אחת בפסיקה וכפי שציין גם בית משפט קמא, נקודת המוצא לדיון היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. עסקה לרכישת דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שעושה אדם במהלך חייו ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי"
החשיבות של מועד המסירה החוזי:
-
מועד מסירת הדירה מהווה חלק אינטגרלי משווי העסקה, וידוע כנושא מהותי ויסודי בעסקה. שכן, נתון זה מאפשר לרוכש לכלכל את צעדיו, לדעת מתי למכור את דירתו (ככול שמדובר במשפר דיור), לסיים את תקופת השכירות ולקצוב את לוח התשלומים בקשר לדירה הנרכשת.
-
בנוסף, לא מעט רוכשי דירות קובעים את לוח התשלומים לפי מועד המסירה החוזי, כך שעד למועד זה הם משלמים לפחות 90% משווי הדירה, ומעמידים את החזרי המשכנתא כמעט באופן מלא. משכך, בגין כל חודש איחור אותם בעלי דירות כרועים תחת הנטל הכפול של שכר דירה, החזרי משכנתא וכו'.
-
מבחינת בעלי דירות שהתחייבו לשלם את ההון העצמי בהתחלה ואת היתרה לפני מועד המסירה – אמנם, הם אינם כורעים תחת הנטל הכפול, אך הפרשי ההצמדה והריבית שישולמו על ידם עד למועד מסירת הדירה יאמירו לאין ערוך.
-
כמו כן, לא מעט רוכשי דירות מסתמכים על מועד המסירה, כך שהם רושמים את ילדיהם למסגרות חינוכיות, חותמים על הסכמי שכירות לתקופה מסוימת, מזמינים מוצרים כמו מזגנים וריהוט עד למועד המסירה וכו'.
טיפ פרקטי:
רצוי להימנע מהתקנת המזגן לפני מועד המסירה, ובייחוד כשישנו צפי לאיחור משמעותי במסירתה, כך שתקופת האחריות לא תנוצל בחודשים בהם הדירה לא מאוכלסת. מסקנה זו רלוונטית בשינויים המתבקשים לגבי יתר המוצרים והפריטים שמותקנים בדירה.
היות שביתו של אדם הוא מבצרו – מצבה של הדירה במועד הסירה, היותה ראויה למגורים וקיומם של ליקויי בנייה (לרבות: היקפם וחומרתם) – משפיעים באופן ישיר על איכות החיים וההנאה שניתן להפיק מהדירה. מניסיוננו – ישנו קשר ישיר בין איחור במסירה לבין תביעות לליקויי בנייה.
כך למשל, בחלק מהתיקים שטופלו במשרדנו, מצאנו רוכשי דירות שקיבלו למגינת לבם דירה מלאה בליקויים, שבשל מצבם, היקפם והשפעתם החמורה – הפכו את הדירה ללא ראויה למגורים.
לא פעם ליקויים אלו נגרמו עקב פעילות קדחתנית ונמרצת של היזם להשלמת העבודות ומסירת הדירה בהקדם האפשרי (על חשבון טיב העבודות), ורק לצורך צמצום תקופת האיחור. במקרים אחרים, הליקויים הם תוצאה של ניהול כושל של הפרויקט, ביצוע מחפיר, החלפת קבלנים, רשלנות ומחדלים של היזם ועוד כהנה וכהנה גורמים שבגללם בדיוק הדירה נמסרה באיחור.
בהמשך, אנו נתייחס בהרחבה לפסקי דין שקבעו כי מסירת דירה מלאה בליקויים ושאינה ראויה למגורים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ו- לדחיית התשלום האחרון כשהדירה אינה ראויה למגורים – אינה מהווה מסירה כדין ואינה עוצרת את תקופת האיחור במסירה.
מועד המסירה - אבן הראשה של העסקהה
איחור במסירה וליקויי בנייה
סרטון - הסבר כללי בעניין חוק המכר דירות
חישוב גובה הפיצוי
מהו הפיצוי שעל היזם לשלם בגין איחור במסירה?
חישוב גובה הפיצוי שישולם במקרה של איחור במסירת הדירה:
סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות קובע כי הרוכש יהיה זכאי לפיצוי בגין תקופת העיכוב במסירת הדירה לידיו, כאשר תקופת העיכוב מוגדרת "מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו", ואילו הפיצוי מורכב מרכיב עונשי (150% בשמונת החודשים הראשונים ו- 125% לאחר מכן) ודמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (מאפיינים דומים).
"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
-
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
-
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך."
תקופת העיכוב – מספר נקודות שחשוב לדעת:
-
מועד תחילת העבודות:
נתחיל בהגדרה המורכבת של מועד המסירה. בחלק מהסכמי המכר מועד המסירה החוזי נקבע בתוך מספר חודשים שיתחילו להימנות ממועד תחילת העבודות, ולעתים גם תוספת חודשי התארגנות. על פניו, השימוש במונח "תחילת עבודות" נשמע מובן מאליו ומפורש אצל מרבית הרוכשים כמועד שבו התקבל היתר בנייה לפרויקט. אולם, מדובר בפרשנות שגויה.
-
מועד מסירה ערטילאי = פגיעה בזכויות הרוכש:
על מנת להתגבר על הקושי הנעוץ בהתחקות אחר "מועד תחילת העבודות" ובניצול לרעה של אותו מונח הערטילאי – חל הצורך לבצע מספר בדיקות ולהעלות שורה של טענות משפטיות, אחרת תקופת העיכוב עלולה להתכווץ שלא בצדק!
לכן, יש להימנע ממועד מסירה שהגדרתו הסופית אינה ברורה וחד משמעית!
מספר נקודות חשובות בקשר לחישוב תקופת האיחור
מועד המסירה זכה אף לתשומת לב נכבדה בפסיקה, ואגב כך בהליך ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ נקבע כי העדר ציון של מועד המסירה או קביעת מועד מסירת לא סביר פוגע בהסתמכותו הטבעית והלגיטימית של הרוכש ואינו מאפשר לו לכלכל את צעדיו מראש (כמו למשל לצורך מכירת דירתו הקודמת או היערכות לקבלת הדירה).
טופס לחישוב גובה הפיצוי
כיצד נקבע את מוד התחלת העבודות
-
מועד הוצאת היתר בנייה:
בהסכמי מכר אחרים, מועד המסירה החוזי נקבע בתוך מספר חודשים ממועד הוצאת היתר בנייה, אלא שבדרך כלל היזם מקבל בשלב הראשון היתר חפירה ודיפון, ובשלב השני הוא מקבל היתר בנייה. לעתים, חולפים חודשים רבים בין המועד בו התקבל היתר חפירה ודיפון לבין המועד בו הוצא היתר בנייה.
מעבר לעובדה שיש לתכנן את התביעה לאיחור במסירה ואת הדרישה לפיצוי באופן שתואם לעובדות ולהסכמות המסחריות שאליהן הגיעו הצדדים – חל הצורך לבחון את סבירות השיהוי ואת אחריותו של היזם להתמשכות העיכוב בהוצאת היתר הבנייה.
גם הפעם, ללא הבדיקות הנדרשות והעלאת הטענות המתבקשות – תקופת העיכוב עשויה להצטמצם שלא בצדק.
-
דחיית כללית של מועד המסירה:
-
להבדיל מהדוגמאות הקודמות בהן מועד המסירה החוזי תלוי באירוע החיצוני, המקרה הנ"ל יכול להתרחש גם כשהסכם המכר נוקב במועד מסירה ספציפי שיקבע בתוך מספר חודשים מעת החתימה על הסכם המכר או בתאריך ספציפי.
-
במקרה זה, מדובר בדחיות שנקבעו בגוף ההסכם (ולא בנספח נפרד או בסמוך לסעיף בו נקבע מועד המסירה); דחיות שאפשרות ליזם לדחות את מועד המסירה ללא כל סיבה במספר דו ספרתי של ימים (בדרך כלל מדובר בתקופה של 60-90 יום).
-
מאחר שלא ניתן להתנות על חוק המכר באופן פסול, כל דחייה שחורגת מעבר ל- 60 ימי החסד שהוקנו ליזם מכח החוק, ואשר שוללת מרוכש הדירה פיצוי – בטלה!
-
יחד עם זאת, מומלץ שלא להעלות את טענת הביטול באופן כללי, אלא לתמוך אותה בטענות משפטיות ובחוות דעת מתאימה.
-
"העמדת הדירה לרשותו" – מועד המסירה בפועל:
לפי הוראות החוק תקופת האיחור מסתיימת עם העמדת הדירה לרשות המוכר, אולם שילוב של חוקים שונים, פסקי דין וסעיפים חוזיים שמעוגנים במרבית הסכמי המכר – מחילים בדרך כלל שורה של תנאים מצטברים למסירת הדירה, כדלהלן:
-
התקבל טופס 4 לגבי הפרויקט (בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה טפסי 4 ו- 5 אוחדו).
-
הדירה ראויה למגורים (ללא ליקויים מהותיים וחמורים שמונעים שימוש סביר).
-
אין בדירה אדם או חפצים שמונעים את כניסת הרוכש אליה.
-
נשלחה לרוכש הזמנה לקבלת החזקה בדירה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם המכר (בכפוף לסייגים כמו למשל שהרוכש לא תפס חזקה בפועל בניגוד להוראות הדין).
-
נמסרו לרוכש הוראות תחזוקה ושימוש לגבי מערכות ומתקני הדירה והרכוש המשותף.
-
מערכות ומתקני הדירה תקינים ופועלים כראוי, כאשר ניתן (לכל הפחות) לחבר את הדירה למערכת המים, חשמל, גז, ביוב וכו'.
-
בחלק מהסכמי המכר ובמקרים הרלוונטיים – כשמעלית אחת פועלת לפחות.
-
הדירה על הצמדותיה נמסרה בהתאם להוראות הסכם המכר, ובלבד שאין בהסכם הוראות שמאפשרות למסור את הדירה ללא חניות מחסנים וכיוצא בזה הצמדות.
להרחבה: האם יזם רשאי לנצל זכויות בנייה ולבנות קומות נוספות לאחר מסירת הדירות?
-
כמובן שלא מדובר ברשימה סגורה, אך אלו התנאים השכיחים שמצאנו לנכון לציין.
האם ניתן למסור דירה לפני שהתקבל טופס 4 לפרויקט?
-
כשם שמתגלות (ומתגלעות) מחלוקות באשר למועד הקובע שממנו מתחילים למנות או לקבוע את מועד המסירה החוזי, כך מתגלות מחלוקות באשר למועד שמסיים את תקופת העיכוב במסירת הדירה בפועל לידי הרוכש.
-
במסגרת התיקים שניהלנו נתקלנו כמעט בכל הדרכים היצירתיות (והלא יצירתיות) של יזמים וקבלנים לצמצום תקופת האיחור. ויחד עם זאת, אין לנו ספק שהמילה האחרונה בעניין טרם נאמרה.
-
בחלק מהמקרים, נתקלנו ביזמים שמסרו את הדירות מבלי שהתקבל טופס 4 לפרויקט, ובמקרים בהם טופס 4 להרצת מערכות או טופס 4 על תנאי – הוצגו כאישורים סופיים ובלתי מותנים לאכלוס הדירות.
-
לפי סעיף 4.א לחוק המכר דירות, היזם לא עמד בהתחייבויותיו אם "הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה".
-
לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976 (להלן: "תקנות המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה") (בנוסחן הקודם) – הדירה תימסר לרוכש לאחר שהתקבל אישור מהנדס כי הדירה נבנתה בהתאם למפרט הטעני
-
בתאריך 04/03/2021, תקנות המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה – בוטלו, ובמקומן תוקנו תקנות המכר(דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021 (להלן: "תקנות השלמת הבנייה החדשות").
-
במאמר שהועלה על ידנו בקשר לשינוי בתקנות חוק המכר דירות – הוכחת השלמת בנייה, התייחסנו בהרחבה לשינוי התקנות ובהחלפת הדרישה לאישור מהנדס בהמצאת טופס 4 וטופס 5 (במידת האפשר), חיבור הדירה למים וחשמל (תשתיות) ומסירתה בנוכחות הרוכש.
-
כפי שצוין בגוף המאמר הנ"ל, השינוי בתקנות אינו מחדש הרבה, שכן ישנם תקדימים למכביר ופסיקה מחייבת שחייבו את היזם למסור דירה מחוברת לתשתיות, אחרת המסירה תהיה מנוגדת לחוק המכר דירות ולא תפסיק את תקופת העיכוב.
-
לכן, צוין שהשינוי בתקנות אינו משנה את המצב הקיים באופן משמעותי, אולם בהמשך המאמר כשנעסוק בהליכי בוררות (ייחודיים), נראה שהשינוי מטיב עם רוכשי דירות בנסיבות מסוימות ואף נתמוך את טענותיה בדוגמאות פרקטיות.
-
אגב, לפי סעיף 1.ג. לחוק התכנון והבניה, הוועדה המקומית מחויבת להעלות לאתר האינטרנט שהוקם על ידה מסמכים שיש לפרסמם לציבור (ללא עלות). כך, שכל רוכש דירה יכול לבדוק בלחיצת כפתור אם התקבל טופס 4 או מסמך מסוים ביחס לפרויקט בו דירתו נרכשה.
-
במקרים רבים נדונה שאלת מועד המסירה כאשר לגישת המוכר נמסרה לידי הקונה הודעה כי הדירה מוכנה, ואילו לגישת האחרון לא היה ניתן לבצע מסירה בפועל של הדירה כיוון שבסיור שנערך בדירה התגלו ליקויים או שלא הוצג טופס 4. בפסק דין ת"ק (נת') 3787-03-15 סיסאי מקונן נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ ניתנה ביחס לסוגיה זו ההחלטה שלהלן:
"לאחר ששמעתי את הצדדים בדיון שהתקיים בפניי וקראתי את כתבי הטענות, אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה. תמצית נימוקיי לקבלת התביעה הם כי מחד, לטעמי, קיומו של טופס 4 הוא תנאי בסיסי, יסודי ומהותי למסירת הדירה לקונה ומסירת דירה לקונה בהיעדר טופס 4 מנוגדת לתכלית החקיקתית, עלולה לפגוע בקונה ולסכנו, ומכאן, מסירת הדירה בפועל (דה-פקטו), ללא טופס 4, אף בהסכמת הקונה, אינה יכולה להיחשב למסירה פורמאלית (דה יורה); מאידך, הגם שהתובעים זכאים לפיצוי בגין האיחור הפורמאלי במסירת הדירה, הרי שתביעתם חסרה ראיות מהותיות – התובעים לא הנציחו את המפגעים שלטענתם היו בדירה בעת המסירה; התובעים לא הוכיחו "דמי שכירות ראויים" בהשוואה לדירה אותה רכשו ובאותה סביבה; התובעים לא צירפו הסכם שכירות...
...אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח2001 (3) 15114 פיסקה 14). "טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה. המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן "טופס 4", עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית. "ניתן להזכיר שחוק המכר (דירות) יוצר זיקה מפורשת בין קיום הדרישות שבתקנות התכנון והבניה לבין חיובי ההתאמה של המוכר..."
למאמר שעוסק בבטוחות שמסופקות לרוכשי דירות (הערת אזהרה, ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח וכו') - לחצו כאן!
האם מסירת דירה שאינה ראויה למגורים לאחר שהתקבל טופס 4 עוצרת את תקופת העיכוב?
-
מסירת דירה ללא חשמל או מים:
-
כאמור לעיל, לא ניתן למסור דירה שאינה מחוברת למים וחשמל, זאת לנוכח התקנות החדשות ובשים לב לפסיקה המחייבת שניתנה עוד לפני התיקון הנ"ל.
-
אולם, העובדה שהתקנות והפסיקה אוסרות על כך – לא הפסיקו את הניסיונות הבלתי פוסקים למסור דירות שלא עברו ביקורת חשמל, שלא ניתן להתקין בהן מונים ושאינן מחוברות למים או לחשמל.
-
על מנת להתגבר על העדר חיבור לתשתיות – הדירות הללו מחוברות לא פעם למערכת החשמל והמים של הבניין (ולא לחיבור פרטי). כתוצאה מכך, בעלי הדירות בבניין סובלים מהפסקות חשמל רבות ולחץ מים נמוך.
-
מסירת דירה ללא מעלית או גנרטור:
-
מספר המעליות בכל בניין נקבע לפי מספר הקומות, כמות יחידות הדיור וסוג הפרויקט (כך שאם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 תותקן מעלית אחת בדרך כלל).
-
קשה להלום את המסקנה שבעל דירה שגר מקומה חמישית ומעלה יעביר את תכולת דירתו ללא מעלית או שהוא יידרש לרדת ולעלות למעלה מחמש קומות בכל יציאה מביתו.
-
לפי התקנות החדשות, מסירת הדירה מותנית בקבלת אישור אכלוס (טופס 4 וטופס 5), כאשר קבלתו מחייבת (במרבית המקרים) השלמה של העבודות ברכוש המשותף (ציבורי). משכך, ובמידת הצורך, ניתן לדרוש את דחיית מועד המסירה מכח גזירה שווה והיקש מהוראות החוק.
-
מסירת דירה ללא חניה, מחסן או אחת מהצמדות הדירה:
-
לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הבית המשותף מחולק לשני חלקים שונים: דירות ורכוש משותף. לפי ההגדרה, כך מה שלא הוגדר כדירה או הוצמדה אליה – נכלל ברכוש המשותף.
-
לעומת זאת, לפי חוק המכר דירות, דירה מוגדרת כ – "חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
-
מכאן, שאין הלימה בין הגדרת דירה בחוק המקרקעין לבין ההגדרה שבחוק המכר דירות. אולם, במרבית הסכמי המכר הדירה כוללת את הצמדותיה, כך שאם היזם מעוניין לפצל את המסירה עליו לציין זאת בתוך גוף ההסכם, וגם זאת בכפוף למגבלות, סייגים ותנאים.
-
ואמנם, בניגוד להפרות אחרות, במקרה שלפנינו אין דחייה של מועד המסירה או איסור מפורש בדין הקיים למסור את הדירה ללא הצמדותיה, אלא שיש להגיע לתוצאה זו באמצעות שימוש במספר הוראות חוק ופסקי דין.
-
מחסור בכלים סניטרים:
-
בחלק מהמקרים אנו נתקלים בתלונות של רוכשים שמסרבים להיכנס לדירה שחסרים בה ברזים, שירותים, כיורים וכו'.
-
לעניין זה, חשוב לציין כי דירה שחסר בה ברז או תא שירותים אחד מתוך מספר פריטים דומים, עשויה להיות ראויה למגורים. זאת לעומת דירה שחסרים בה כלים סניטרים רבים.
-
בנסיבות בהן החוסרים לא מעלים באופן חד משמעי וברור כי הדירה אינה ראויה למגורים, מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס לביצוע דו"ח בדק בית, וכן לנקוט במשנה זהירות – אחרת הסירוב לקבל את הדירה עשוי להיחשב כלא מוצדק, לפגוע בזכויותיו של הרוכש ואף להוות הפרה של הסכם המכר.
-
מסירה דירה עם בעיות רטיבות וליקויים בטיחותיים:
-
בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, הדגשנו את הפער הקיים בין הציפייה של בעלי דירות לקבל דירה ללא ליקויים, לבין המציאות בה 100% מהדירות נמסרות על ליקויי בנייה (על פי מחקר של הטכניון).
-
היות שהיזם מחויב לתקן את ליקויים, אי התאמות וכשלים לעומת התקנים המחייבים שהתגלו בדירה – בעלי דירות מצפים שהדירה תימסר ללא ליקויים.
-
לפי הפסיקה – רק ליקויים מהותיים וחמורים ביותר שיתרחשו יצדיקו את דחיית מועד המסירה לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט. מדובר בליקויים שיוצרים סכנה בטיחותית, בעיות רטיבות חמורות וכיוצא בזה כשלים ופגמים.
-
לצורך הדוגמא, באחד התיקים שטופלו על ידי משרדנו נמצאו במצע החול של הדירה אחוזי רטיבות גבוהים מהמותר בתקן, ובאופן שיצר מעמסה מסוכנת על היסודות של המבנה. משכך, נקבע בצדק על ידי המומחה מטעם הקונים כי בעיית הרטיבות יוצרת סכנה בטיחותית חמורה שיש לדחות בגינה את מועד המסירה.
-
מה קורה כשהדירה נמסרת אך יום לאחר מכן או בתוך זמן קצר היזם מתחיל בעבודות?
-
מדובר בתופעה שכיחה, אולם אין לגביה תשובה חד משמעית בפסיקה.
-
כאמור לעיל, אם הסכם המכר מחייב את היזם למסור את הדירה ללא אדם וחפץ, אז על פניו מסירת דירה עם פועלים וציוד מהווה הפרה של החוזה.
-
בהעדר התייחסות בהסכם המכר – חל הצורך לבצע השלמה באמצעות מקורות חיצוניים, להתייחס להיקף העבודות ועוד.
למאמר בעניין חישוב תקופת האיחור – לחצו כאן.
-
לסיכום ביניים – חישוב תקופת העיכוב:
-
תקופת האיחור היא ההפרש שבין מועד המסירה החוזי לבין מועד מסירת הדירה בפועל.
-
מועד המסירה החוזי: אם לא נקבע בהסכם המכר מועד מסירה מפורש, יש להתחקות אחר מועד התחלת העבודות, מועד הוצאת היתר בנייה וכו'. יש להתגבר על קשיים שיתגלו בדרך באמצעות בדיקות ייחודיות ושימוש בטענות משפטיות.
-
מסירת הדירה בפועל – תנאים מקדמיים:
-
מסירת הדירה תתבצע לאחר שהיזם יעמוד בתנאים שנקבעו בחוק המכר דירות על תקנותיו, חוק התכנון והבניה, פסקי דין מנחים ומחייבים, הוראות הסכם המכר, בנוכחת הצדדים ולאחר שנחתם פרוטוקול מסירה.
-
מסירת הדירה בפועל – תנאים נוספים לאחר קבלת טופס 4:
-
יש לוודא כי הדירה עברה ביקורת חשמל, ושניתן לחברה לתשתיות השונות (מים, חשמל, גז וכו'). שהדירה נמסרת על הצמדותיה השונות, ללא חוסר מהותי של אביזרים ופריטים, ללא ליקויים מהותיים וחמורים וכו'.
מועד המסירה בפועל
האם ניתן למסור דירה ללא טופס 4
מיתן לעשות כאשר הדירה לא ראויה למגורים
מסירת דירה ללא חניה או מחסן
מסירת דירה עם ליוקויים רבים וחמורים
סיכום ביניים - חישב תקופת האיחור
סרטון - חישב דמי השכירות בעבור הדירה
חוות דעת שמאית
חישוב דמי השכירות - גובה הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת דירה:
הכלל הנהוג במשפט האזרחי "המוציא מחברו עליו הראיה" – חל גם בעניינו. וכפועל יוצא מכך, החובה להוכיח את גובה דמי השכירות הראויים בעבור הדירה חלה על הרוכש.
הוכחת דמי השכירות הראויים נעשית באמצעות חוות דעת שמאית, שעל בסיסה הרוכש תומך את דרישתו לקבלת פיצוי. אי המצאת חוות דעת שמאית עלול להוביל לדחיית התביעה, והמצאת חוות דעת שאינה משקפת את מחירי השכירות בפועל – עלולה לקבל משקל ראייתי נמוך.
המשמעות של אי המצאת חוות דעת שמאית – אפשרות לדחיית התביעה:
לפעמים, רוכשי דירות מנסים להימנע מעריכת חוות דעת שמאית, ובמקום זאת הם מצרפים חוזה שכירות, תצהיר של מתווך, נתונים ופרסומים של שכר הדירה מאתרי אינטרנט וכו'.
במאמר שעוסק באופן ייחודי בחישוב דמי השכירות הראויים, הבאנו כדוגמא מספר תביעות של רוכשי דירות שנדחו מאחר שתחשיב הפיצוי לא נתמך בחוות דעת שמאית. כך למשל בהליך ע"א (באר שבע) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' גבריאל שמלוב (פורסם בנבו, 16.12.19), בית המשפט דחה ניסיון של רוכשי דירות להסתמך על פסקי דין שקבעו שכר דירה של נכסים בסביבה או על הסכמי פשרה שנחתמו עם רוכשי דירות אחרים בבניין.
בסופו של יום, תביעתם של השוכרים נדחתה, והם חויבו בהוצאות משפט לטובת היזם (מפח נפש די רציני בהתחשב בכך שהם היו מקבלים פיצוי בסך של עשרות אלפי שקלים לו היו מצרפים חוות דעת שמאית).
על האמור לעיל, ניתן להוסיף מקרים ופסקי דין נוספים בהם בתי המשפט דחו את תביעות שלא נתמכו בחוות דעת שמאית, ואף ציינו זאת במפורש:
" אך התובעים לא הוכיחו מהו גובה דמי השכירות לדירה דומה, אף שמדובר ביסוד מיסודות התביעה שהנטל להוכיחו עליהם. הם לא תמכו את טענתם כי דמי השכירות עומדים על סך 5,750 ₪ בראייה כלשהי. האמירה בכתב התביעה ביחס לדמי השכירות ניתנה ללא כל הסבר למקור הידיעה של המשיבים והם לא הסבירו מאין לקוח שיעור דמי השכירות. לא הוכח כי דירות דומות מושכרות תמורת הסכום האמור. לא הוצג שום הסכם שכירות, עדות של מתווך, שוכר או משכיר, ואף לא מודעות על דירות דומות מהעיתון או מהאינטרנט. האמירה בכתב התביעה (וגם בדיון) היא אמירה בעלמא, ללא כל ביסוס או הסבר."
ת"ק (הרצליה) 46280-01-21 שחר נ' אלקטרה השקעות (1998) בע"מ (פורסם בנבו, 3.8.2021)
חישוב לדוגמה:
לצורך הדוגמה, בגין איחור של שנה במסירת דירה חדשה שבנייתה טרם הסתיימה גובה הפיצוי החודשי יחושב לפי דמי השכירות הראויים שיש לשלם בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים. גובה דמי השכירות החודשיים משמש עוגן בעת חישוב הפיצוי שישולם מכח חוק המכר דירות.
-
לצורך העניין אנו נקבע את גובה דמי השכירות לפי שווי של 8,000 ש"ח.
-
בגין האיחור בעבור שמונת החודשים הראשונים במסירת הדירה ישולם פיצוי בגובה פי 1.5 מגובה דמי השכירות, כלומר 12,000 ש"ח לחודש.
-
כיוון שעברנו את תקופת הגרייס הפיצוי ישולם החל מהיום הראשון לאיחור ולא מהיום ה- 61.
-
דהיינו, בעבור שמונת החודשים הראשונים זו ישולם פיצוי בסך 96,000 ש"ח.
-
בגין האיחור בעבור שלושת החודשים האחרונים (מהחודש התשיעי ועד לתום השנה) - ישולם סכום הגבוהה פי 1.25 מדמי השכירות, כלומר 10,000 ש"ח לחודש.
-
לכן בגין תקופה זו יינתן פיצוי בגובה 30,000 ש"ח.
סה"כ ישולם פיצוי בסך 126,000 ש"ח בעבור איחור של 12 חודשים.
חישוב דמי השכירות
קישור למאמר מסכם
אם גם אתם דורשים פיצוי לפני שקראתם את הסכם המכר או לפני שבדקתם אם עמדתם בהתחייבויותיכם מכח הסכם המכר - המאמר הבא מיועד לכם.
ריכזנו עבורכם את 10 הטעויות הנפוצות של רוכשים בעת איחור במסירת דירה מקבלן - לקריאת המאמר לחצו כאן
מה ניתן לעשות אם נקבע בהסכם המכר שכר דירה שנמוך "ממחיר השוק"?
-
יזמים רבים נוהגים לקבוע מראש את דמי השכירות שישולמו בעבור הדירה במקרה של איחור במסירה, כאשר בחלק מהמקרים דמי השכירות נקבעים לפי מכפלה של מספר החדרים בסכום קבוע מראש לכל חדר (כמו למשל 500 ₪ בעבור כל חדר) או בסכום כללי שהצדדים העריכו.
-
ישנו קושי אינהרנטי בקביעת דמי שכירות קבועים מראש, מהטעם שאפילו אם הם משקפים את דמי השכירות המקובלים בשוק בין שוכר מרצון לבין משכיר מרצון במועד חתימת ההסכם, סביר להניח שבחלוף מספר חודשים מחירי השכירות בשוק יעלו ואילו הפיצוי שנקבע בהסכם לא.
-
היות שסעיף 7.א. לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה – ברור שכל הוראה חוזית שגורעת מגובה הפיצוי לו זכאי הרוכש – מהווה התניה פסולה, ומשכך היא מבוטלת.
-
בהליך רת"ק (באר שבע) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' רחל אודליה שרון (פורסם בנבו, 25.11.15), בית המשפט קבע כי "ההוראה בחוק המכר (דירות) בדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה, הינה הוראה קוגנטית, לכן אין תוקף להסכמת הרוכש בדבר קבלת פיצוי הנמוך מזה הקבוע בחוק".
לוח תשלומים: דחיית התשלום האחרון ו- הצמדת תשלום יתרת התמורה למדד תשומות הבנייה:
-
כפי שיפורט בהרחבה, מדובר בנושא מהותי ובעל השלכות לא מבוטלות על רוכשי הדירות, ועדיין הוא אינו זוכה לתשומת לב ראויה ואינו מקבל משקל שהולם את חשיבותו. מדובר בהתייחסות שמתבקשת לנוכח שורה של כשלים שהשתרשו במהלך השנים בשוק הנדל"ן.
-
בין אם מדובר ברכישת דירה יד 2 ובין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, תשלום התמורה מהווה נושא המהותיים ביותר, כאשר הפרה של התחייבות זו תהווה בדרך כל הפרה יסודית של הסכם המכר.
-
יחד אם זאת, בעסקה לרכישת דירה מקבלן – לתשלום התמורה וחלוקת התשלומים יש מספר מאפיינים ייחודיים, ובהם:
-
הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה או לכל מדד אחר שנקבע בהסכם המכר.
-
הנפקת ערבות בנקאית כנגד כל תשלום (קישור פנימי למאמר) או רישום הערת אזהרה והגבלת התשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה.
-
תשלום יתרת התמורה עם מסירת הדירה בפועל לידי הרוכש.
תשלום יתרת התמורה:
-
במרבית הסכמי המכר נהוג להשאיר לפחות 10% משווי הדירה במועד המסירה, כך שיתרת התמורה תהווה מעין רשת ביטחון של הרוכש מפני הפרות של היזם. בהמשך נדון בהסכמים בהם הרוכשים משלמים 20% משווי הדירה במועד החתימה ואת היתרה בעת מסירת החזקה.
-
אלא שבפרקטיקה הנוהגת אנו עדים לאיחורים משמעותיים, כך שיתרת התמורה אינה מכסה את הפיצו, וגם האפשרות לבצע קיזוז של הפיצוי המגיע מכח חוק המכר דירות מיתרת התמורה אינה משימה כה פשוטה מבחינה מעשית (ללא הגשת תביעה במועד המתאים).
-
על כך יש להוסיף ולציין את החשש שנובע מחברות שהוקמו לצורך ביצוע פרויקט ספציפי, כך שעם סיום הפרויקט ותשלום מלוא התמורה הן מרוקנות מנכסיהן או נסגרות.
-
במסגרת הניסיון הפרקטי שצברנו בתביעות מסוג זה, ומתוך ליווי של רוכשי דירות רבים – הגענו לכלל מסקנה שבמרבית המקרים שאין מקום לעכב את פעולות הגבייה וההליכים המשפטיים מול היזם עד לתום תקופת האיחור ומסירת הדירה, וזאת מהטעמים הבאים:
-
במרבית המקרים, היזם מציע בתום תקופת האיחור פיצוי שנמוך בהרבה מזה שמגיע לרוכש מכח חוק המכר דירות.
-
חשש מפני אולטימטום שיתנה את מסירת הדירה בתשלום יתרת התמורה.
-
לא פעם, החשש של רוכשי דירות מניהול הליך משפטי ארוך ומורכב מתמזג עם החשש כי החברה היזמית תפורק או תישאר ריקה מנכסים עד לסוף ההליך המשפטי, לאחר שמלוא התמורה בעבור הדירה שולמה על ידם.
-
לנוכח זאת, רוכש דירה שחל איחור משמעותי וארוך במסירת הדירה לידיו יכול להפיק יתרונות משמעותיים מנקיטה בהליכים משפטיים בתחילת תקופת האיחור:
-
יצירת חוות דעת מבוססת שתאמוד את דמי השכירות נערך בזמן אמת.
-
שימוש ביתרת התמורה שיש לשלם בעבור הדירה ככרית ביטחון לכיסוי הפיצוי.
-
יכולת לנהל משא ומתן אפקטיבי בסמוך למועד מסירת הדירה.
הצמדת יתרת התמורה שנותר לשלם בעבור הדירה למדד תשומות הבנייה:
כפי שצוין לעיל, כל אחד מתשלומי התמורה צובר הפרשי הצמדה למדד ממועד החתימה על הסכם המכר ועד למועד התשלום בפועל.
דוגמה ראשונה:
-
אם נצא מנקודת הנחה שתקופת ההמתנה (העבודות) עד למסירת הדירה הינה 36 חודשים, אזי שהפרשי ההצמדה למדד תשומות בנייה בגין הסכם מכר שנחתם בחודש 01/2017 ושמועד המסירה לגביו חל בחודש 01/2020 – עומדים על 4,862 ₪ (לקרן של 100,000 ₪).
-
לעומת זאת, אם מסירת הדירה תדחה ב- 12 חודשים, אזי שישולמו בעבור אותו סכום הפרשי הצמדה בסך 5,137 ₪, ובעבור 20 חודשי איחור הפרשי ההצמדה יאמירו ל- 8,532 ₪. כמובן שככול שהפרשי ההצמדה יגדלו או יקטנו בהתאם לסכום יתרת התמורה שעל הרוכש לשלם.
הפרשי הצמדה למדד בעסקאות בהן משלמים 20% מהתמורה בהתחלה ו- 80% במועד המסירה:
בעשורים האחרונים שוק הנדל"ן נהנה מעליית מחירים קבועה, כך שמחירי הדירות האמירו והרקיעו לשחקים בשנים הללו. העלייה במחירי הדירות אמנם הטיבה עם היזמים מצד אחד, אך מאדך היא הקשתה על מכירת הדירות. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים שווקו כך שבמעמד החתימה הרוכש משלם 20%, ואילו היתרה תשולם במועד החוזי למסירת הדירה.
דוגמה שנייה:
-
לחלוקת תשלומים זו יש מספר חסרונות. ראשית, יתרת התמורה משולמת בדרך כלל במועד המסירה החוזי ולא במועד המסירה בפועל. שנית, הפרשי ההצמדה יגדלו באופן משמעותי. לצורך הדוגמה בעד קרן של 1,200,000 ₪ הפרשי ההצמדה יעמדו על 102,385 (בבדיקה שזהה לתאריכים שבדוגמה הקודמת ובגין 20 חודשי איחור).
-
התמודדות עם ביטול או צמצום הפרשי הצמדה למדד שהצטברו במהלך תקופת האיחור מחייבת העלאת טענות משפטיות ועובדתיות רבות שמתקבלות לאור בדיקות נרחבות שמבוצעות. למען הסר ספק, הוכחת הטענה אינה פשוטה והיא מותנית בגורמים נוספים.
-
ביסוס הדרישה לביטול או הפחתת הפרשי הצמדה וריבית מושתת על שורה של פסקי דין, הוראות חוק, שיקולי צדק ויושר, חוסר תום לב מצד היזם וכיוצא בזה טענות. העלאת דרישה זו, נובעת מתוך זכותו של הרוכש לתבוע סעדים נוספים שמוקנים לו מכח הדין או מהסכם המכר.
התחשבנות ו- קיזוז יתרת התמורה מהחוב שעל היזם לשלם בגין האיחור במסירת הדירה:
נהוג להגדיר את פעולת הקיזוז כ- "עזרה עצמית" (הגדרה מרוככת למונח סעד עצמי). לפי סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים כללי") מקנה לנושה זכות לקזז את חובו מן החייב בהתקיים התנאים שנקבעו בחוק:
"חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים."
מכאן, שהתנאים לקיומה של זכות קיזוז לפי חוק החוזים כללי, הם כדלהלן:
-
שליחת מכתב התראה בטרם ביצוע הקיזוז.
-
חיוב הנובע מאותו עסקה.
-
חיוב קצוב (שאינו נובע מאותה עסקה).
כפי שניתן לראות, המשמעות המשפטית של מוסד הקיזוז שונה באופן מהותי מהפרשנות שאדם מן השורה נותן לו. הפעלת זכות הקיזוז בניגוד להוראות הדין עשויה להוות הפרה של הסכם המכר, ואף הפרה יסודית שעשויה לחייב את הרוכש בתשלום פיצוי מוסכם. בנוסף, במרבית הסכמי המכר כל פיגור בתשלום משית על הרוכש ריבית פיגורים בסכום לא מבוטל. משכך, מומלץ לנקוט במשנה זהירות קודם להפעלת זכות הקיזוז.
אף על פי שלרוכשים רבים נדמה שכל החיובים הנובעים מהסכם המכר נכנסים בגדרו של המונח "עסקה אחת", הפסיקה קבעה שעצם העובדה שנחתם הסכם המכר או שהתקיימה בין צדדים פעילות עסקית אינה הופכת את כל החיובים לעסקה אחת.
הקושי העיקרי בהפעלת מנגנון הקיזוז:
עוד נקבע בפסיקה כי, חיוב שהוכחתו מותנית בעריכת חוות דעת אינה חיוב קצוב, ומשכך ישנו קושי בהצגת חוות דעת שמאית כראיה להוכחת החוב בהקשר זה. מנגד, דרישת קיזוז שמבוססת על דמי שכירות שנקבעו בהסכם המכר עשויה להצליח. בסופו של דבר, שימוש באפשרות לקזז חיובים שלא כדין עשויה להניב תוצאות קשות לנושה (לרוכש), ולכן יש לבצע במנגנון זה שימוש מושכל וזהיר.
האם ניתן לתבוע פיצויים נוספים מעבר לאלו המוקנים מכח חוק המכר דירות:
סעיף 7 לחוק המכר דירות קובע כי "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין". השילוב של סעיף זה יחד עם סעיף 7.א. לחוק אשר אוסר להתנות על הוראותיו – מגביל את יכולתו של היזם להתנות על הוראות החוק.
בנוסף, יש לציין כי סעיף בהסכם מכר ששולל את זכותו של רוכש דירה לסעד, פיצוי או זכות כלשהי מכח הדין עלול להוות תנאי מקפח בחוזה אחיד אשר מנוגד לחזקות שנקבעו בסעיף 4 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (למאמר שעוסק בביטול תנאים מקפחים בחוזה אחיד – לחצו כאן).
להלן מספר דוגמאות לפיצויים נוספים או חלופיים שניתן לתבוע במסגרת זו:
פיצוי בעד זנק שנגרם בפועל (במקום פיצוי ללא הוכחת נזק):
-
מנגנון הפיצוי המוצע בחוק המכר דירות הוא המנגנון המועדף על הרוכשים, והוא כולל בתוכו את עלויות האחסון, הובלה, שכירות, משכנתא, תמחור שגוי של העסקה (ראו אתההתייחסות בתחילת המאמר), שמירה על פריטים שהוזמנו מספקים (מזגן, מטבח וכו').
-
אלא שייתכנו מקרים בהם הפיצוי הנ"ל לא יכסה את הנזק שנגרם בפועל, ולכן יכול ושיהיה צורך לתובע פיצוי מכח דיני החוזים, מכח פקודת הנזיקין או עשיית עושר.
-
לעניין זה, חשוב לדרוש סעדים חלופיים מאחר שישנה מחלוקת האם ההסדר שקבוע בחוק המכר דירות מהווה הסדר פרטיקולרי ופרטני שמונע העלאת סעדים חלופיים במקומו. כמו כן, ייתכן שבית המשפט לא יקבל את כל רכיבי הנזק הנטענים על ידי הרוכש.
פיצוי בעד נזקים נוספים:
-
פועל יוצא, ומובן מאליו, של האיחור במסירת הדירה הוא חוסר ודאות לגבי המועד הנדחה למסירת הדירה. שכן, רוב היזמים אינם מציינים מהו מועד המסירה הנדחה.
-
כתוצאה מכך, נבצר מרוכש הדירה לכלכל את צעדיו, לשכור דירה לפרק זמן מוגדר, לרשום את ילדיו למסגרות חינוכיות לתקופת מוגדרת וכו'.
-
המשמעות היא, שגם לאחר מסירת הדירה, הרוכש נדרש לשלם שכר דירה עד לתום תקופת השכירות או מציאת שוכר חלופי, להסיע את ילדיו למסגרות חינוכיות רחוקות ועוד נזקים (כמובן, שעל הרוכש לפעול להקטנת הנזק, אך לא ניתן למנוע לחלוטין נזקי משנה).
-
כפי שצוין לעיל, חוק המכר דירות אינו גורע מיתר הזכויות שמוקנות לרוכש אשר רשאי לדרוש בנוסף אליו פיצוי נוסף בגין נזקי "משנה" שנוצרו לאחר מסירת הדירה.
השפעת האיחור במסירה על לוח התשלומים
האם ניתן לקזז את הפיצוי מיתרת התשלום בעבור הדירה
הצמדת יתרת התמור למדד
התחשבנות וקיזוז
תביעת פיצויים נוספים
הוכחת תקופת העיכוב
רוב רוכשי הדירות נתקלים בקשיים ובסירוב בקבלת פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה.
ניסיונות להתחמק מתשלום פיצוי בעקבות עיכובים של חברת החשמל, קריסת קבלן, דחיות אוטומטיות הן אמנם שכיחות, אך לא תמיד קבילות!
למשרדנו ניסיון רב בייצוג רוכשי דירות בתביעות מכח חוק המכר דירות בגין איחור במסירת דירה וליקויי בנייה..
דחיית מועד המסירה כתוצאה מכח עליון
דחיית מועד המסירה עקב כח עליון:
כח עליון, דחיות ופטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירה:
לפי סעיף 5.א.ג. לחוק המכר דירות הצדדים לחוזה רשאים להסכים כי הפיצוי הקבוע בחוק בגין איחור במסירת הדירה לא יחול על אירועים שיקבעו ביניהם (להלן: "סעיף הפטור"), ובלבד שלא מדובר בהתניה פסולה על הוראות החוק. מפאת חשיבותו נביא את הסעיף כלשונו, כך:
"על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו"
גם הפעם, לנוכח העובדה שלא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר דירות, כל הוראה בהסכם המכר שפוטרת את היזם מתשלום פיצוי בניגוד לחוק – בטלה.
לפי ההלכה הפסוקה, סעיף הפטור כולל שני מבחנים עיקריים ועוד מספר מבחני משנה:
-
המבחן העובדתי: "נסיבות שאינן בשליטת המוכר".
-
המבחן המשפטי: "הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו חל עליו".
-
מבחן כללי: מדיניות משפטית.
-
נקצר במקום בו נוכל להרחיב, ונציין כי מדובר במבחנים שהחלתם מחייבת לבחון את טענותיו של היזם בשבע עיניים, לתור אחר נסיבות מעכבות, להסתייע במומחים, להחיל מבחנים משפטיים שנלקחו מדיני החוזים, להעביר את נטל ההוכחה אל היזם מתי שניתן ועוד שורה פעולות.
-
בשל מורכבותן של הפעולות הנ"ל ועלותם הלא מבוטלת של המומחים, מומלץ לרכז מאמצים באיתור נסיבות מעכבות שיסתרו את טענותיו של היזם ושימנעו ממנו לצלוח את המבחן המשפטי המהווה תנאי סף לבחינת המבחן המשפטי.
לקריאת מאמר העוסק בטענות לפטור מתשלום פיצוי בשל כח עליון – לחצו כאן.
התייחסות למספר נסיבות מעכבות שכיחות:
-
קריסה וחדלות פירעון (פשיטת רגל) של קבלנים, קבלני משנה וספקים.
-
בהתאם לאמור לעיל, סביר להניח שאם היזם היה מודע לכך שהקבלן המבצע יקרוס – הוא לא היה נקשר עמו בהסכם מחייב. לכן, באירועים מסוג זה יוצאים מנקודת הנחה לפיה הנסיבות לא היו ידועות ליזם.
-
-
לפני שנבחן אם סיבת העיכוב עומדת במבחן המשפטי, חל הצורך לבדוק אם אירעו נסיבות מעכבות נוספות ואם היזם נקט באמצעי זהירות למניעת או להקטנת הנזק, ובהם: דרישת ערבויות, תשלום לפי קצב התקדמות בנייה, פיקוח אחר ביצוע העבודות וכו'.
-
מן הראוי לציין כי, שימוש נכון בפסיקה הקיימת, במבחנים שנקבעו והצגת טענות ששומטות את הקרקע מתחת לטענות היזם כאילו קריסת הקבלן היא הסיבה היחידה לעיכוב. במקרים רבים, מכלול הטענות והנסיבות שמוצגים במסגרת ההליך המשפטי גורמים לכך שנסיבה זאת נדחית בשל המבחן הכללי.
למאמר שעוסק בטענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בשל קריסת קבלן מבצע – לחצו כאן.
-
שביתות ועיצומים מצד חברת החשמל, תאגידי המים, ועדות מקומיות והרשויות השונות:
-
מטבע הדברים, ככול שתקופת האיחור מתארכת, החוב המצטבר בגין האיחור במסירה גדל בהתאמה, והיקף הטענות שמועלות להתחמקות מתשלום פיצוי גדל אף הוא.
-
-
על פי רוב, ובהתאם לפרקטיקה הנהוגה בתחום, היזם אוסף מכלול של נסיבות מעכבות, שהן בבחינת מן היקב ומן הגורן, וטוען בסופו של דבר שאם סוכמים את כל ימי האיחור – מסתבר שהוא הקדים את מועד המסירה.
-
במקרים אלו, יש לבחון כל גורם בנפרד, לבדוק אם הוא באמת השפיע על הפרויקט (ישנן דרכים לבדיקת השפעת הנסיבות "המעכבות על מסירת הדירה), שלא התקיימו נסיבות נוספות, שלוח הזמנים של הפרויקט נערך כראוי ועוד בדיקות שיכולות לייתר את הדיון בטענות של היזם.
-
עיכובים שנוצרו באשמת העירייה וכיוצא בזה רשויות:
-
יזמים רבים מלינים על כך שהדירות נמסרו באיחור משום שחברת החשמל לא העתיקה כבל מתח גבוה ממקומו בזמן, שהתקנת קו הזנה הותקן באיחור, שנגרם עיכוב בגלל שחברת החשמל ביקשה להזיז את חדר החשמל תוך כדי ביצוע הפרויקט ועוד טענות רבות ומגננות.
-
-
טענות דומות נשמעות גם נגד תאגיד המים שלא התקין מונים בזמן או שהעלה דרישות חדשות. גם נגד רשות הכבאות, פיקוד העורף והעיריות עולות טענות חדשות לבקרים.
לקריאת מאמר שעוסק בהרחבה בטענות של יזמים לעיכוב שנגרם באשמת רשות הכבאות – לחצו כאן.
-
צווי מניעה וצווים מנהלתיים (או משפטיים) שהוצאו להפסקת עבודות "בחוסר צדק":
על פניו, למרבית הרוכשים טענות מסוג זה תיראנה תמוהות – ובצדק. שכן, כיצד היזם יכול לטעון שצו הפסקת עבודות שהוצא בעקבות פגיעה במקרקעין סמוכים, חריגות בנייה או מחדלי בטיחות באתר הבנייה אינם נכללים במסגרת הנסיבות שליזם הייתה שליטה עליהן ושהוא יכול היה למנוע אותן במאמץ סביר.
-
הפרה של צד ג' באספקת ציוד (נטעו בעיקר כשמדובר במתקני חניה):
-
אמנם, עיכובים שנגרמו באשמת ספקים וקבלני משנה מהווה טענה ראשית מבחינת היזמים, אולם יש בינה לבין העיכובים שנגרמים באשמת צדדים שלישיים דמיון רב.
-
-
גם במקרה שלפנינו, ניתן לבדוק אם טענותיו של היזם עומדות במבחן העובדתי באמצעות בדיקת העיכוב הנטען לעומת מצבו של הפרויקט, הפעולות שבוצעו לצמצום תקופת העיכוב ויתר הבדיקות שצוינו לעיל.
-
אירועים ביטחוניים, מבצעים צבאיים ומלחמות:
-
במציאות הישראלית, אירועים ביטחוניים מתרחשים כל מספר חודשים, כאשר עוצמתם משתנה מאירוע לאירוע. מסקירה של המצב המשפטי נמצאו פסקי דין שדנו בעיכובים שנגרמו (לכאורה) באשמת חומת מגן, מלחמת לבנון השנייה, עופרת יצוקה, צוק איתן, שובו אחים, אירועים נקודתיים באזור עוטף עזה וכיוצא בזה השפעות ביטחוניות.
-
-
לנוכח ריבוי האירועים הביטחוניים שאירעו לצערנו, התקבלה פסיקה ענפה שמאפשרת להתמודד עם טענות של יזמים לדחיית מועד המסירה.
-
בעקבות אותה פסיקה ענפה ומחייבת שהתקבלה, ניתן לבחון מראש אילו טענות מצדיקות את דחיית מועד המסירה בעקבות מבצע "שומר חומות" שארע לאחרונה, ואילו מהוות התניה פסולה על חוק המכר דירות.
-
כפי שצוין לעיל, גם אירועים ביטחוניים נדרשים לעמוד במבחן העובדתי ובמבחן המשפטי שנקבעו בחוק המכר דירות, ובכלל זאת במבחן העובדתי והמשפטי.
-
במסגרת זו, חשוב לשים לב שהקבלן לא עושה שימוש בגורמים שאירעו בזמנים חופפים כמו אירוע ביטחוני שחל בזמן שהקבלן המבצע קרס או בזמן שהתקבל צו הפסקת עבודות. כמו כן, אפשר ללמוד על נכונות הטענות של היזם באמצעות עיון ביומן העבודה, ביצוע בדיקות נרחבות ועוד פעולות.
-
קורונה: סגרים ועיכובים ישירים או עקיפים שנגרמו בשל כך.
-
על השפעתו של וירוס הקורונה אין צורך להכביר במילים. עוד לפני שהוא הוגדר כמגפה עולמית באופן רשמי הוא גרם להדבקות המוניות, חצה יבשות וגרם לנזקים רבים. מאז הגעתו לארץ הוא גרם לשלושה סגרים (נכון לחודש 09/2021), הגבלות רבות, נזקים כלכליים עצומים ומספר גלי הדבקה.
-
-
יזמים וקבלנים רבים נוהגים להציג את משבר הקורונה בצורה מוגזמת שחורגת מהשפעתו הקונקרטית על הפרויקט נשוא המחלוקת. כך למשל, בחלק מהמקרים נתקלנו בטענות של יזמים על עיכובים שנגרמו בשל עיכובים בהוצאת אישורים אצל הרשויות השונות, אך באותה העת הם טרם החלו בהליך הוצאת האישורים.
-
במקרים אחרים, נתקלנו ביזמים שטענו לעיכובים בהגעת פועלים מסין, אולם הם לא הצליחו להוכיח בזמן אמת שהם שכרו פועלים מסין. בנוסף, התגלה בחלק מהמקרים שכמות הפועלים באתר הבנייה לא השתנתה לפני משבר הקורונה, בסגרים ולאורך כל תקופת הקורונה. מכאן, שלא הוכח קשר בין משבר הקורונה לבין העיכוב במסירת הדירות.
-
בהליך רת"ק 15816-11-16 אחים אום שותפות רשומה נ' ידידיה חיים )פורסם בנבו; 31.3.2017), בית המשפט המחוזי קבע כי "על החברה הקבלנית היה להרים את הנטל הראייתי ולהוכיח לא אך את התקיים האירוע מכוחו נטען להצדקה בדחיית מועד המסירה, אלא גם אם וכיצד השפיע אותו אירוע (באותו מקרה מבצע צוק איתן), על הבנייה נשוא התובענה, וכל זאת תוך מתן הדעת לפרק הזמן בו עסקינן".
-
הנטל הראייתי החל על החברה הקבלנית או היזם בדבר הוכחת האירוע, הצדקת הדחייה, השפעתו של האירוע על לוח הזמנים לביצוע הפרויקט והתחשבות בפרק הזמן המדובר – עולה הקנה אחד עם אחת האמרות הידועות לפיה "קורונה אינה מילת קסם".
לכן, גם ביחס למשבר הקורונה עלינו לבחון האם טענותיו של היזם לפטור מתשלום פיצוי עומדות במבחנים הרבים שנקבעו בפסיקה, כמפורט להלן:
-
מבחן עובדתי:
-
לוודא שלא התקיימו נסיבות נוספות או חופפות.
-
לוודא שהיזם לא יכול היה למנוע את לצמצם את תקופת העיכוב.
-
לבדוק את לוח הזמנים של הפרויקט ואת יומן העבודה.
-
לראות אם היזם עומד בנטל ההוכחה שחל עליו.
-
מבחן חוזי: בהליך רת"ק (מרכז) 33167-01-21 תמיר פורת נ' א.ד.א. תמיר יזמות ובניה בע"מ (פורסם בנבו, 16.08.2021), נקבע שיש לבחון את טענותיו של היזם לדחייה גם לפי הוראות הסכם המכר, היקפן ומשמעותן – ובהתאם לכך לבחון אם הסעיפים שקובעים אילו גורמים יכנסו בגדרו של המונח כח עליון לא מתנים באופן פסול על הוראות חוק המכר דירות.
-
מבחן משפטי: "הסיכון להתרחשות ולנסיבות".
לפני סיום, אי אפשר שלא להתייחס לטיעונים הבלתי מבוססים והמטעים של יזמים לפיהם משרד הבינוי והשיכון אישר דחיה אוטומטית של 40 ימים במסירת הדירה ללא תשלום פיצוי. למרות כל הפרסומים שהועלו בנושא (לרבות פרסומים באתר של משרד הבינוי והשיכון) חוק המכר דירות לא תוקן ותקופת הקורונה לא הוחרגה מתקופת הפיצוי.
כמו כן, במאמר נרחב ומקיף ביותר התייחסנו לדו"ח של משרד המשפטים וליתר הפרסומים שדנו בדחיית מועד המסירה. כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, אפילו למרות אותם מסמכים ופרסומים כאמור לעיל, עדיין רובץ לפתחו של היזם נטל הוכחה לא מבוטל.
לעניין זה, קיימים כבר היום מספר פסקי דין שדחו טענות כלליות וסתמיות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בגין משבר הקורונה, זאת כפי שנקבע בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 52389-01-19 מיכל גזבר יזכירוביץ נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 19.07.2021), כך:
"... כי תקופת הקורונה גרמה לחוסר באספקת פועלים ובהתאם לסעיף 10.1 להסכם כאשר יש סגר הדבר ייחשב עיכוב מותר במסירה. הטענה נטענה בעלמא, ללא תשתית ראייתית תומכת. תקופות הסגרים נטענו לראשונה בסכומי הנתבעת ולא הוכחו. הנתבעת לא הציגה בדל של ראיה להעסקתה פועלים מהשטחים ולחוסר באספקת כוח אדם ובעיקר להיות טעם זה גורם לעיכוב במסירת עבודות ומשך העיכוב."
קריסה של קבלן מבצע
שביתות ועיצומים
עיכובים שנגרמו באשמת הרשויות
אירועים ביטחוניים
איחור במסרת דירה - קורונה וסגרים
-
עיכובים שנגרמו באשמת הקונה (שינויים, הפרות ואיחור בביצוע התחייבויות):
לאחר שהיזמים מיצו את הטענות נגד הרשויות, צדדים שלישיים, מגפות ווירוסים, ועוד כהנה וכהנה טענות – חל הצורך להתמודד טענות שמופנות ישירות כנגד הרוכשים. ובמילים אחרות: הטלת האחריות על רוכש דירה שלא קיבל הודעה אחת בגין הפרת הסכם המכר. להלן התייחסות למספר טענות שכיחות שיזמים נוהגים לעלות כנגד רוכשי דירות:
-
דחייה אוטומטית של מועד המסירה החוזי ב- 90 יום בשל ביצוע שינויים בדירה:
-
רוכשי דירות רבים מתבקשים לחתום על הסכמי מכר אשר כוללים הוראות וסעיפים לפיהם מועד המסירה החוזי יידחה לכל הפחות ב- 90 ימים בעקבות ביצוע שינויים בדירה.
-
-
ואכן, במהלך החודשים הרבים שחלפו מאז החתימה על הסכם המכר ועד למסירתה דירה בוצעו מספר שינויים בדירה שכללו הוספת שקעים, תוספת נקודות חשמל וכיוצא בזה שינויים. בדרך כלל מדובר במספר של שינויים מינוריים או סבירים שהתבקשו לפני יציקת הרצפה של הדירה. ועדיין, לא מעט יזמים מבקשים לדחות את מועד המסירה ב- 90 יום בגין כל שינוי ושינוי.
-
בפסק דין שניתן בהליך רע"א 6605-15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21.02.2016) (להלן: "הלכת שמש"), נקבעה הלכה מחייבת על ידי בית המשפט העליון לפיה דחיית מועד לפרק זמן בלתי מוגדר ומבלי שנקבע מועד מסירה ספציפי מתנה באופן פסול על הוראות חוק המכר דירות.
-
הלכת שמש קבעה בנוסף שבנוסף לצורך שכל דחייה של מועד המסירה החוזי תהיה בהסכמה ולאחר שנקבע מועד מסירה ספציפי – יש לעגן את ההסכמה בנספח נפרד.
למאמר נרחב שעוסק בטענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בעקבות הזמנת שינויים – לחצו כאן!
-
דחייה מופרזת בשל ביצוע שינויים שעוגנו במסמך מאוחר שנחתם וצורף כנספח להסכם:
-
אפשר לומר שינתה את כללי המשחק (למרות שיזמים שחתמו על חוזים לפני שפסק הדין ניתן מתנגדים להחלתו באופן רטרואקטיבי), כך שכיום יותר ויותר יזמים מוותרים על דחיות כלליות ומקפידים להחתים את רוכשי הדירות על נספחי שינויים.
-
-
מכאן, שהמחלוקות החדשה בעניין השינויים בוחנת אם תקופת הדחייה היא פרופורציונאלית לשינויים או לא. עניין זה קיבל התייחסות ראשונה אשר קבעה שדחייה של מועד המסירה בגין הוספת שני שקעים אינה פרופורציונאלית, זאת לעומת דחייה בגין שינויים רבים או מהותיים.
-
לעניין זה, ראוי לציין חלק מן השיקולים שעולים באשר לסבירות שעומדת מאחורי דחיית מועד המסירה בעקבות הזמנת השינויים בהליך ע"א (ירושלים) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' איתי פלד (פורסם בנבו, 19.03.2020), כמפורט להלן:
" שאלה אחרת היא האם ההסכם המאוחר, הקובע מועד מסירה חדש, נחתם מרצון וללא כפייה או לחץ והאם פרק הזמן שנקבע נובע באופן סביר מביצוע השינויים; ועל מי הנטל להוכיח זאת.
...
בהינתן שהנטל מוטל על המשיבים, הרי שהיה מקום לדחות את טענתם בעניין זה. המשיבים לא הניחו בפני בית משפט קמא תשתית ראייתית, ולו מינימלית, לטענתם שההסכמה לא היתה חופשית ולכך שפרק הזמן בו נדחה מועד המסירה אינו סביר ביחס לשינויים שנתבקשו. המשיבה היא שחתמה בשם בנה על הסכם השינויים ולא נשמע מפיה דבר לעניין נסיבות החתימה, למעט אמירה כללית וסתמית בתצהירה שתנאי לעריכת השינויים היה חתימה על הסכם השינויים, ובכך כשלעצמו אין כדי ללמד דבר. אם טענו המשיבים כי פרק הזמן שנקבע הוכתב להם מבלי שהוא מתבסס באופן קונקרטי על השינויים שנתבקשו, הרי שהיה מוטל עליהם להוכיח זאת. אי בהירות בעניין זה, ככל שקיימת, פועלת לחובתם. המשיבים לא טענו ולא הוכיחו כי מדובר בנוסח אחיד הקובע דחייה בפרק זמן אחיד לכל רוכשי הדירות שביקשו שינויים, ללא קשר למהות השינויים שנתבקשו. להיפך, מעדותו של המשיב 2 עלה כי ראה הסכמי שינויים שנערכו עם דיירים אחרים בהם נקבעה תקופה שונה מזו שנקבעה בעניינם. גם את טענתם כי פרק הזמן שנקבע בהסכם השינויים אינו סביר, לא תמכו המשיבים אף לא בבדל ראיה, לא צרפו חוות דעת מתאימה (כפי שמצאו לנכון לצרף לעניין גובה דמי השכירות החודשיים) ואף לא טרחו לצרף את הטופס המפרט את השינויים שביקשו. יצויין כי דווקא המערערת צרפה לתצהיר העד מטעמה טופס המפרט את השינויים, חתום על ידי המשיבה (בקשה מיום 7.1.18 המבקשת לראות במסמכים שהוגשו ביום 2.1.18 כנספחי התצהיר), אלא שטופס זה אינו קריא, והמעט שניתן להבין ממנו הוא כי נתבקשה שורה של שינויים, בין היתר, בבנייה, חשמל ואינסטלציה, וזאת בניגוד לטענתם הסתמית של המשיבים, שלא נתמכה באסמכתא כלשהי, שעיקר השינוי שנתבקש היה שבירת קיר בין שני חדרים. מכאן, שכל שהיה בפני בית המשפט הוא טענות כלליות של המשיבים כי פרק הזמן אינו סביר וכי בפועל ביצוע השינויים ארך מספר ימים ולא היה בו לדחות את מועד המסירה המקורי, ומנגד טענת המערערת שהכחישה כי ביצוע השינויים נמשך מספר ימים בלבד, וטענה כי השינויים הצריכו תיאום בין מספר בעלי מקצוע מתחומים שונים והצריכו דחייה של 13 שבועות. בכך אין די כדי לקבוע כי המשיבים עמדו בנטל להוכיח את טענתם. גם נוסח ההסכמה לפיה המסירה תידחה "בפרק זמן של עד 13 שבועות" אין בו לטעמי כדי להעביר את הנטל הראשוני לנתבעת (המערערת) להראות מהו פרק הזמן הסביר, בתוך התקופה של 13 השבועות, לביצוע השינויים הספציפיים עליהם הוסכם, כאשר על פי פשוטו של מקרא מועד המסירה נדחה עד לתום התקופה של 13 שבועות ממועד המסירה המקורי, ונראה שגם המשיבים הבינו זאת כך (כעולה מעדותה של המשיבה ומהמועד בו לטענתם פינו את דירתם הקודמת וביקשו לאחסן את חפציהם בדירה החדשה).
-
איחור בבחירת אביזרים או פריטים:
-
בנוסף להזמנת שינויים בדירה, יזמים רבים מבקשים לדחות את מועד המסירה בעקבות "איחור" של רוכשים הזמנת אביזרים ופריטים. אמנם, ייתכן כי טענותיו של היזם נכונות, אך הן אינן מוצדקות. גם ביחס לטענות הללו יש לבדוק שהן אינן מהוות התניה פסולה על הוראות חוק המכר דירות ושהן עומדות במבחנים שנקבעו.
-
להרחבה: האם היזם אחראי לתיקון ליקויים שנגרמו עקב ביצוע שינויים בדירה?
-
-
איחור בתשלומים בעבור הדירה:
-
טענה נוספת ששגורה בפיהם (ובמכתביהם) של יזמים היא שיש לדחות את מועד המסירה בעקבות איחור של רוכשי דירות בתשלום התמורה בעבור הדירה. לעניין זה, יש להבחין בין מספר סוגים של איחורים בתשלום התמורה בעבור הדירה:
-
-
איחור בתשלום יתרת התמורה (התשלום האחרון) בעבור הדירה.
-
במרבית המקרים, הסכמי המכר מתנים את מסירת החזקה בדירה כנגד תשלום יתרת התמורה. כך שאם היזם יצליח להוכיח כי האיחור בתשלום עיכב ודחה את מסירת הדירה – הוא ככול הנראה יהיה פטור מתשלום פיצוי בעד התקופה בה הדירה הייתה מוכנה למסירה ועד למסירה שבוצע לאחר ביצוע התשלום.
-
-
יחד עם זאת, אם יוכח כי הדירה לא נמסרה משום שהתגלו בה ליקויים שהפכו אותה ללא ראויה למגורים, מאחר שלא ניתן לחברה לתשתיות, מכיוון שהמעלית אינה עובדת – אזי, שייתכן כי התקופה תהיה ברת פיצוי.
-
מנגד, במקרים בהם הדירה לא נמסרה עקב שימוש במנגנון הקיזוז שלא כדין, סירוב לקבל דירה שהתברר בדיעבד שהיא ראויה למגורים, התווכחות לגבי גובה הסכום שיקוזז במסגרת "התחשבנות" עשויה להיכלל במסגרת אותם גורמים שבהם האיחור בתשלום לא יהיה מוצדק.
-
תשלומים שקדמו לתשלום האחרון:
-
מן הראוי לציין כי המאמר עוסק בטענות של היזם לאיחור בתשלום כנגד טענות של רוכשי דירות לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ולא בהקשרים בהם האיחור בתשלום מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר.
-
-
כמו כן, גם לעניין זה היזם נדרש להוכיח שהוא עומד במבחן העובדתי ובמבחן המשפטי, כך שגם ביחס לרכיב זה יש לבחון כל מקרה לגופו. לעניין זה, ראוי להביא את הדברים שנכתבו בהליך ע"א (תל אביב-יפו) 18944-09-17 איריס נבון נ' יוסף צליח בע"מ (פורסם בנבו, 22.08.2018):
"עיכוב מסירת דירות בשל יתרת חוב שנויה במחלוקת בסכום זעום יחסית, אינו מתיישב עם חובת תום הלב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה; הפטרת המשיבה מחובתה החוזית לפצות את המערערים בשל האיחור במסירה בגין חוב נטען בסכום זעום יחסית למחיר הדירה, אינה מתיישבת עם הוראות החוק והפסיקה."
הזמנת שינויים
הגשת תביעה:
מתי להגיש תביעה – בתחילת האיחור או בסיומו?
-
מדובר בשאלה שמטרידה כמעט כל רוכש דירה. על פניו, דרך המלך היא להגיש תביעה אחת אשר תכלול את הפיצוי המצטבר בעד כל חודשי האיחור.
-
אלא שיתכנו מקרים בהם מועד המסירה לא ידוע, זאת בגלל שהיזם מסרב למסור מועד מסירה נדחה, בגלל שהסיבות לאיחור אינן ידועות או בשל העובדה שנדרשים עוד חודשי עבודה רבים עד להשלמת העבודות.
-
מבחינת רוכשי שנאלצים להתמודד עם איחור במסירת הדירה לידיהם כשברקע חוסר ודאות לגבי תקופת האיחור, מבלי שנמסר להם מועד מסירה נדחה ומבלי שמשולם להם פיצוי – מדובר בגזרה כלכלית שהם אינם יכולים לעמוד בה.
-
מכאן, שיש לקבל את ההחלטה לגבי מועד הגשת התביעה בצורה מושכלת, ולאחר שמלוא השיקולים הרלוונטיים נלקחים בחשבון.
תביעה קטנה ו- תביעה בסדר דין מהיר:
-
הבחירה אם לבחור בתביעה קטנה, תביעה בסדר דין מהיר או בתביעה בסוג התביעה משתנה לפי הסעד המבוקש וגובה התביעה.
-
לפי תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, ניתן להגיש תביעה קטנה עד לסכום של 33,000 ₪ (לערך), ותביעה שסכומה אינו על 75,000 ₪ בסדר דין מהיר.
-
לנוכח העלייה המתמדת במחירי הדיור ובשוק השכירות – מרבית התביעות כיום עוברות את הרף המותר בהגשת התביעה הנ"ל. ועדיין, בעקבות היתרונות הגלומים בהליכים אלו (בעיקר חיסכון בזמן, בהוצאות משפטיות ויעילות דיונית) לא מעט רוכשי דירות מעדיפים לוותר על סכום זניח מתביעתם ולהגיש את תביעתם בסדר דין מהיר או קצר.
תביעה משולבת – איחור במסירה וליקויי בנייה.
-
כפי שצוין לעיל, מניסיוננו מרבית הדירות שנמסרות באיחור מתגלים ליקויי בנייה, בחלק מהמקרים מדובר אפילו בליקויים משמעותיים. יחד עם זאת, יש לציין כי ניתן להגיש תביעה בגין איחור במסירת דירה החל מהיום ה- 61 לאיחור, ואילו הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה יש להגיש בתום תקופת הבדק. זאת למעט מקרים בהם
האם איחור במסירה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר המאפשר לבטלו ?
לעניין זה – נכתב מאמר נרחב, ולכן נסתפק בהפניה בלבד.
טענות שכיחות של יזמים
הגשת תביעה
סוף דבר
סוף דבר:
ואולם, לצד היתרונות שיש ברכישת דירה מקבלן, ישנן גם חסרונות כגון חוסר ידיעה לגבי מצבו הכלכלי של הקבלן/יזם האם הפרויקט יושלם, התקיימות אירועים שעלולים לגרום לדחיית מועד המסירה, טיב החומרים שיעשה בהם שימוש, כיצד הדירה תראה בסיום העבודות והאם הדירה תימסר במועד שנקבע בהסכם.
חוסר הידיעה והחסרונות הנובעות מכך מדגישים את החשיבות לתנאי העסקה (יש להסדיר את התנאים בהסכם המכר באופן מפורש) שבאים לידי ביטול בפסקי דין רבים. לכן, ישנה גם חשיבות לבחירת עו"ד הבקיא בתחום הנדל"ן. ב- ע"א 148/77 שאול רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ, תוארה חשיבותה של עסקת רכישת הדירה בזו הלשון:
"חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי"
קודם לחקיקת חוק המכר דירות נחתמו הסכמים בין רוכשים לבין יזמים / קבלנים שאופיינו בפערי כוחות בין הצדדים ובניסוח המוטה באופן גורף לטובת היזמים.
כאמור, פערי הכוחות הובילו לכשלי שוק שפגעו ברוכשי הדירות אשר לא היה בידיהם היכולת לשנות ולהשפיע על נוסח ההסכמים - לכן, הוחלט להסדיר את הכשלים באמצעות חקיקת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות").
היזהרו מטעיות נפוצות - הימנעו מקבלת החלטות מהירות - תבחנו בשבע עיניים את ההצעות המופנות אליכם - ואת המסמכים עליהם הנכם מתבקשים לחתום.
נקודות אחרונות
-
טיפים אחרונים:
-
ש לציין מועד מסירה ברור ומדויק בהסכם, רצוי לא להסתפק במסירה בתוך מספר חודשים.
-
יש לצור מנגנון ברור לדחיית מועד המסירה בדירה עקב שינויים. ככול וישנו מנגנון אוטומטי יש להקפיד על ציון המועד הנדחה בעת הזמנת השינויים.
-
יש להקפיד על הגשת תכנית שינויים אחת ולהגישה באופן מסודר.
-
יש לבדוק כי התקיימו כל התנאים המקדימים (ככול והם מצויינים במסמכים) בהיתר ובתכניות לקבלת טופס 4 לדירה, וכן את יתר הבדיקות שיש לעשות לפני שרוכשים דירה מקבלן.
-
לבדוק את ההיסטוריה של הקבלן המבצע והיזם.
-
לשאול האם נמכרו דירות נוספות בפרויקט ומהו מועד המסירה שנקבע להן.
-
להימנע מהפרות אשר עלולות לדחות את מועד המסירה בשל אי קיום התחייבויות שנקבעו בהסכם המכר.
-
ככול וטרם ניתן היתר לפרויקט יש לוודא כי לא הוגשו התנגדויות העלולות לעכב ואפילו לסכל את ביצוע הפרויקט.
-
קישורים רלוונטיים:
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן
אולי יעניינו אותך גם המאמרים הבאים:
צור קשר