פטור ממס שבח והנחות ממס במכירת דירה:

​

מהי זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963(חוק מיסוי מקרקעין) הינו חוק פיסקאלי (כלכלי) אשר נועד להתחקות אחר מהותן הכלכלית של עסקאות במקרקעין והוא חל ביחס לכל המקרקעין הנמצאים במדינת ישראל כולל ביהודה ושומרון. בהתאם לכך, החוק מגדיר כזכות במקרקעין זכות לבעלות או חכירה מעל 25 שנים (במקרקעי ישראל אשר נהוג להאריך בהם את החכירה מעת לעת יראו כזכות במקרקעין גם אם החכירה נמוכה מ- 25 שנים). לעניין זה, ולצורך התחקות מרבית אחר עסקאות במקרקעין יראו גם הרשאה, זכויות שבדין וביושר והרשאות שניתן לראות בהם כבעלות או כחכירה כזכות במקרקעין. על כן, יש לשים לב כי זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין שונה מזכות במקרקעין העוסק לפי חוק המקרקעין אשר כולל גם משכנתא, שכירות, זיקת הנאה וזכות קדימה כזכות במקרקעין. אולם, כל הקשור למס השח החוק הגדיר קשת רחבה של זכויות ועסקאות אשר ייחשבו כזכות במקרקעין מבחינת תוכנן הכלכלי. 

​

מהי עסקה במקרקעין:

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר עסקה במקרקעין בצורה רחבה, כך שניתן יהיה ללכוד כמה שיותר עסקאות, ובתוך שכך למנוע תכנוני מס ביחס לעסקאות שלפי תכנן הכלכלי יש למסותן במס שבח ורכישה. בדרך זו, ניתן לכלול כעסקה במקרקעין העברה ללא תמורה בין קרובים, הרשאה, אופציה, הענקה, ויתור, העברת זכויות מכח הסכם מכר ועוד פעולות רבות במקרקעין המנויות בחוק. בקצרה, ניתן לציין כי העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין, הורשה, הקניית זכויות לנאמן/כונס/מפרק אינן מוגדרות בעסקה במקרקעין - כך שאלו הן גם הפעולות שאין לדווח בגינן (בכפוף להוראות החוק, התקנות והפסיקה).

​

הגדרת יום המכירה והרכישה: יום המכירה ויום הרכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין הם הימים שבהם נחתם הסכם המכר, כך שלמעשה חוק מיסוי מקרקעין מתייחס ליום בו נרכשה הזכות החוזית, וזאת להבדיל מחוק המקרקעין אשר שם דגש על הזכות הקניינית, קרי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, ייתכנו מקרים נוספים בהם יום המסירה הייה שונה ממועד החתימה על ההסכם כמו למשל בעסקה הטעונה אישור של בית המשפט ייחשב יום המכירה כיום שניתן לכך האישור ולא ביום בו נחתם הסכם. יש לציין כי מדובר במקרים שכיחים אשר מתרחשים בעיקר בהליכים בהם נמכר נכס לאחר שמונה על ידי בית המשפט כונס נכסים, מנהל מיוחד לעזבון וכיו"ב. במקרים מסוימים, נהוג לדווח למיסוי מקרקעין על דחיית יום מכירה עד למועד בו התקבל האישור הסופי שממנו קובעים את יום המכירה.

​

מהו מס שבח?

​​

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח ישולם על ידי המוכר בעבור כל עסקה במקרקעין. גובה המס נגזר מהשבח שנוצר מההפרש שבין שווי הנכס ביום הרכישה לבין שוויו ביום המכירה ביחס לשיעור המס במועדים הרלוונטיים בהם החזיק המוכר בנכס.

​

יום המכירה ויום הרכישה במיסוי מקרקעין:

​

​

 

​

​

​

 

 

 

 

ניכוי הוצאות ממס השבח:

סעיפים 39 ו- 39.א. לחוק מיסוי מקרקעין מאפשרות לנכות מתוך השבח (הרווח) שנוצר מהעסקה ניתן לנכות הוצאות שונות כגון: הוצאות בקשר להשבחת הנכס (שיפוצים, תיקונים וכיו"ב), הוצאות בקשר לרכישת הדירה (שכר טרחת מתווך, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת שמאי, ותשלום מס רכישה וכו'), הוצאות בקשר למכירת הדירה והוצאות ריבית מתוך המשכנתא, וכן הוצאות נוספות המותרות לניכוי לפי חוק מיסוי מקרקעין. מבחינת חוק מיסוי מקרקעין יש להוסיף את סך כל ההוצאות המותרות לניכוי כשהן צמודות למדד החל מיום הוצאתן לשווי הנכס ביום הרכישה, כך ששווי הנכס ביום הרכישה יחד עם ההוצאות המותרות לניסוי ייקרא: "יתרת שווי הרכישה". צירוף ההוצאות המותרות לניכוי צפוי להגדיל את שווי הרכישה, ואגב כך להקטין את סך השבח שנוצר בגין העסקה. לצורך הוכחת ההוצאות המותרות בניכוי לצורך מס השבח יש להוכיח ההוצאות הוצאו על ידי ביחס לנכס הנמכר, כי ההוצאות לא נוכו במס הכנסה, וכן לצרף חשבוניות בגין אותן הוצאות. בנוסף, ליתרת שווי הרכישה יש להוסיף את השבח הריאלי שנצבר.

​

פחת בגין מס השבח:

​

לעומת הוצאות שנוכו מהשומה שנערכה למס הרכישה ואשר הגדילו את שווי יתרת שווי הרכישה, הרי שהפחת עושה את הפעולה ההפוכה כך שהוא מקטין את שווי יתרת התמורה בהתאם לגובה הפחת בצירוף הצמדתו לריבית. במרבית המקרים פחת יחושב במכירת נכס של חברה, אולם לפי הוראות מיסוי מקרקעין יש להוסיף את הפחת גם בעת מכירת נכס שהושכר ואשר יתבקש בגינו פטור ממס בגין השכירות. כלומר, בעת חישוב השבח שנוצר מהעסקה עלינו לשקלל יחד עם שווי הרכישה והמכירה את הניכויים והפחת בגין הנכס.

 

 

 

 

 

​

 

 

​כיצד מחשבים מס שבח ושיעורי מס שבח היסטורי?

​

נקודת המוצא היא כי חישוב מס השבח ייעשה לפי חישוב לינארי רגיל בהתאם לשיעורי המס שנקבעו מעת לעת בחוק מיסוי מקרקעין, כך:

​

מיום 1.1.1961 ועד ליום 7.11.2001 - ישולם מס שבח בשיעור של 48%.

מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.2.2011 - ישולם מס שבח בשיעור של 20%.

מיום 1.1.2012 - ישולם מס שבח בשיעור של 25%.

​

שיעורי מס השבח הלינארי לעיל הינו זהה לחישוב המבוצע בעת מכרית כל זכות במקרקעין ובמכירת זכות במקרקעין שאינה מזכה. כמו כן, שיעור מס השבח בחישוב ליניארי רגיל יבוצע גם ביחס לזכויות אחרות במקרקעין הנלוות למכירת דירת מגורים מזכה - כמו למשל במכירת דירת מגורים מזכה ששווייה נגזר גם מזכויות בנייה לא מנוצלות. יובהר כי, יחולו שיעורי מס על הרווח האינפלציוני בשיעור 10%.

​

מס שבח היסטורי:

 

לפי סעיף 48א(ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין ישולם מס שבח בעד נכס שנרכש בין השנים 1948 ל- 1960 בשיעור של 12%, ובנוסף עוד 1% בגין כל שנה שלאחר 1948. כמו כן, במהלך השנים בוצעו מספר תיקונים ביחס לשיעורי המס ההיסטורי במכירת נכס, כך שיוגדל שיעור מס השבח ההיסטורי עקב החזקת הנכס בעד עד לגובה התקרה שנקבעה בחוק.

​

הטבות ממס שבח - פטור ממס שבח ופטור חלקי ממס שבח:

​

פטור ממכירת דירת מגורים יחידה:

​

חוק מיסוי מקרקעין מקנה מספר פטורים ממס השבח, כשהעיקרי שבהם הוא פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה. בעבר - לפני שתוקן תיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן היה למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח בכל 4 שנים. אולם, לאחר התיקון בוטל הפטור כל ארבע שנים, כך שכעת זכאי לפטור ממס שבח רק מי שעומד בתנאים שנקבעו לדירת מגורים יחידה. שינויים אלו הוסדרו בתיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לכך, נפרט מהם התנאים לפטור?

​

1. (מהי) דירת מגורים מזכה:

• סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה, כמפורט להלן:

​

(2)  הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;

​

• דירה שבנייתה הסתיימה: מי שרכש דירת מגורים מקבלן לא יכול למכור את דירתו בפטור ממס שבח עד שלא תסתיים בניית הדירה. כמו כן, גם מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) לא תזכה את המוכר בפטור ממס שבח כל עוד בניית הדירה טרם הסתיימה.​​

• הפטור ניתן ליחידים: הפטור יינתן רק ליחידים ולא לחברות.

• הדירה אינה מהווה מלאי עסקי.

• הדירה משמשמת למגורים בפועל: על הדירה לעמוד במבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך היותה דירה למגורים, במסגרת מבחנים אלו בודקים האם יש בדירה מתקנים הדרושים למגורים (מטבח, אמבטיה, שירותים וכיו"ב). ​יובהר כי, גם דירה אשר שמשה לצורכי מגורים או לצרכי דת תיחשב לדירה אשר שמשה למגורים בפועל. לכן, גם נכס המשמש כגן ילדים ייחשב כנכס שהינו דירת מגורים, ובלבד שהתקיימו יתר התנאים ביחס לאותו נכס.

• ​​

   2. דירת מגורים מזכה:

• דירה מגורים ששמשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב- 80% מהמועד הקובע (1.1.98)​ ועד ליום המכירה.

• לענייןהגדרת דירת מגורים מזכה יש לשים לב להגדרתו המלאה של מונח זה. שכן, בעוד סעיף 49.א לחקו מיסוי מקרקעין מגדיר מהי דירת מגורים מזכה, הרי שההגדרה למונח דירת מגורים נמצאת בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין והיא מגדירה דירה או חלק מדירה שבנייתה הסתיימה ואשר נמצאת בבעלותו של יחיד. לפיכך, מתוך הגדרה קצרה זו של דירת מגורים מזכה נגזרים מספר תנאים הדרושים לצורך קבלת פטור ממס שבח, לרבות:

  • דירת שבנייתה הסתיימה: להבדיל מהגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה או למס המוטל בעבור השכרת דירת מגורים, הרי שבמקרה של מס שבח חל הצורך כי בניית הדירה תסתיים. לדרישה זו ישנן מספר השלכות בכל הקשור לפטור, כך שמי שמוכר דירה הנרכשה מקבלן נדרש להוכיח כי לא החזיק בזכויות החוזיות של הדירה מאז נחתם הסכם המכר לרכישתה, אלא שהוא החזיק בדירה מאז שבניית הדירה הסתיימה, כלומר מאז שנתקבל לגבי הדירה טופס 4. 

  • בבעלות יחיד: פטור ממס שבח ניתן בשל מניעים סוציאליים המבקשים להטיב עם משפרי דיור אשר מעוניינים למכור את דירתם לטובת רכישת דירה אחרת. לכן, כדי להשיג את מטרה זו שהינה נכונה ביחס ליחידים (אנשים בשר בדם - כפי שהוגדרו בפסיקה) הוצאו מתחולת הפטור חברות (כולל חברות משפחתיות, שותפיות וכיו"ב) וזאת מכוון שחברה נועדה להשיא את רווחי בעליה, כך שביחס לחברות המטרות הסויצאליות שבבסיס הפטור אינן מתקיימות. לעניין זה, ראוי לציין כי נושאים אלו נדונו בפסיקה הן ביחס להוראות מיסוי מקרקעין והן ביחס להוראות שעה אשר נועדו להגדיל את היצע הדירות ובהן נקבע כי הוראות ומטרות החוק ברורות ויש לתת להן פרשנות מתאימה. בפסק דין ע"א 703/13 מומב השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, נדונו תחולת הוראות חוק מיסוי מקרקעין בעניין הפטור ממס השבח ביחס לחברה משפחתית כשבסופו של דבר נקבע כי הוראות החוק ברורות וכי לא הייתה כל כוונה להקנות את הפטור לחברות.

  • דירה או חלק מדירה: כידוע, כדי לקבל פטור ממס שבח חל הצורך למכור את כל הזכויות במקרקעין, כך שהפטור לא יינתן בעבור מכירה של חלק מהזכויות. לצורך כך, מכירת של זכות החכירה בדירת מגורים בעוד זכות הבעלות נותרת אינה מועברת אינה מהווה את מכירת מלוא הזכויות. כמו כן, גם במכירת דירת מגורים הנמצאת בבעלותם של בני זוג שאין ביניהם הפרדה רכושית, כך שרק זכויותיו של בין זוג אחד נמכרות אינן מהווה את מכירת מלוא הזכויות. אולם, אם המוכר הינו הבעלים חלק מזכויות בדירת המגורים אך הוא מכר את כל זכויותיו (כמו למשל במקרים בו המוכר הינו יורש של חלק מסוים בדירת מגורים) כשהדירה אינה בבעלותו בשלמות ובבלעדיות הרי שאין בכך כדי לגרוע מזכותו לפטור ממס שבח בעבור חלק מדירה בהתקיים יתר התנאים.

​

   3. תנאים נוספים:

• בקשת הפטור: בעבר הנחת היסוד הייתה כי מי שמוכר את דירתו מנצל פטור המגיע לו, אולם הנחה זו שונתה וכיום נקודת המוצא היא כי המוכר לא מבקש לנצל פטור, אלא אם הוא ביקש זאת במפורש. לכן, כדי לקבל פטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה חל הצורך להגיש את הבקשה ואת הדיווח למיסוי מקרקעין בגין העסקה יחד עם הטפסים הנכונים ולסמן את הפטור המבוקש.

• מכירת כל הזכויות במקרקעין: על המוכר למכור את כל זכויותיו במקרקעין, כלומר אין למכור את הזכות לחכירה ולהותיר את זכות הבעלות - לכן, יש למכור את כל הזכויות, וזאת מבלי לגרוע מזכותו ליהנות מפטור בעת מכירת כל זכיות הבעלות כשהוא מחזיק בחלק מדירה.

• על המוכר להיות תושב ישראל או לחילופין להציג אסמכתא ממדינת תושבתו כי הוא אינו מחזיק בדירה. בהתאם לתוספת 2 להוראת ביצוע 5/2013 הדרישה לאסמכתא תוקנה ודי בהמצאת הסכם שכירות ממדינת התושבות, אישור כי אין למבקש הפטור הכנסות משכירות ותצהיר מאת המוכר לפיו הוא אינו מחזיק בדירה.

• תקרת הפטור מוגבלת לסכום של 4,456,000 ש"ח. 

• הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה או בחזקת דירה יחידה, כשלעניין חזקת דירה יחידה לא ייחשבו הגורמים שלהלן:

  • הדירה הנוספת היא דירה חליפית שנרכשה ב- 18 החודשים שקדמו לבקשת הפטור.​

  • הדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997.

  • למוכר דירה נוספת בבעלותו או באמצעות החזקת מניות בחברה וחלקו של המוכר בדירה לא עולה על 1/3.

  • הדירה התקבלה בירושה (עד מחצית מדירה או דירה בשלמות) (תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין).

  • הדירה מהווה מלאי עסקי.

• לעניין דירת מגורים יחידה יראו במוכר ובני משפחתו (בת זוג וילדים עד גיל 18) כמוכר אחד מכח חזקת התא המשפחתי.

• המוכר הינו הבעלים של הדירה ב- 18 החודשים שקדמו למכירתה, ובלבד שהדירה הייתה דירתה למגורים במשך כל אותו הזמן. כך למשל, ברכישת דירה מקבלן המועד הקובע ליום הרכישה הוא יום החתימה על ההסכם, אולם 18 החודשים לפטור ממס שבח יחלו להיספר מהיום בו בניית הדירה הסתיימה (בדר"כ מהמועד בו ניתן טופס 4 לפרויקט).

• המוכר לא ניצל פטור דירת מגורים יחידה ב- 18 החודשים שקדמו למכירה.

• למוכר לא הייתה דירה נוספת בתקופת המעבר (2014-2017).

​

תנאים פטור לדירה שהתקבלה בירושה:

• סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור למכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, כך:

​

(5)  המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א)   המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב)   לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג)    אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה

​

• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא.

• המוריש היה הבעלים של דירת יחידה.

• אילו המוריש היה מוכר את דירתו כיום הוא היה זכאי לפטור.

• לעניין פטור ממס שבח בגין דירה שהתקבלה בירושה נהוג לראות את היורש כמי שנכנס בנעליו של המוריש, כך שאם המוריש היה זכאי לפטור - אזי שהיורש יהיה זכאי להשתמש בפטור של המוריש. לעניין זה, יובהר כי רואים בנכסים שהתקבלו בירושה כנכסים אשר נכפו על היורש, ולכן לא יראו באותם נכסים במצבת הנכסים של היורש.

​​

פטור חד פעמי במכירת שתי דירות קטנות:

• סעיף 49.ה. לחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור חד פעמי ממס רכישה בגין מכירת שתי דירות, כדלהלן:

​

פטור חד-פעמי – הוראה מיוחדת (תיקון מס' 34)  תשנ"ז-1997 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013

49ה.   (א)  על אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה – הדירה הראשונה), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה:

(1)     במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת);

(2)     המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;

(3)     סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים;

(4)     המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או

באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1).

           (א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו במוכר דירה ראשונה הוראות סעיף קטן (א)(1), (2) ו-(4), וסכום השווי של הדירה הראשונה

והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,303,000 שקלים חדשים, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווי להפרש שבין 1,986,000 שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

           (א2)  הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ט

בטבת התשע"ד  (1 בינואר 2013) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.

         (ב)  פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.

​

• מדובר בפטור סוציאלי אשר ניתן למי שמוכר שתי דירות קטנות או זולות לחילופין, כשפטור זה ניתן לכל מוכר פעם אחת בלבד.

• במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירה נוספת אחת בלבד.

• על המוכר למכור את דירתו השנייה בפטור דירת מגורים יחידה.

• סכום שתי הדירות לא עולה על הסכום שנקבע בסעיף הפטור לעיל.

• על המוכר לרכוש דירה נוספת בתוך שנה לאחר שמכר את דירתו השנייה או בשנה שקדמה למכירת דירתו השנייה.

• גובה הדירה הנוספת יהיה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות.

• אם שווי שתי הדירות שנמכרו עולה על הסכום שנקבע לפטור, אך אינו עובר את גובה תקרת הפטור, הרי שיינתן למוכר פטור עד גובה סכום הפטור, ואילו על היתרה המוכר ישלם מס שבח לפי חישוב ליניארי רגיל.

• עד למכירת הדירה השנייה והתקיימות כל התנאים לפטור השומה בגין המכירה תוקפא.

​

​

העברה ללא תמורה בין קרובים:

• סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין בעניין העברה ללא תמורה בין קרובים, קובע כך:

​

62.   (א)  מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

​

• ככלל, הפטור מקנה פטור ממס שבח ופטור חלקי (1/3) ממס רכישה בגין העברה דירה ללא תמורה בין קרובים.

• הזכאות לפטור ניתנת לקרובים מדרגה שנה הן ביחס לפטור ממס שבח והן ביחס לפטור ממס הרכישה.

• מקבל מתנה אשר מוכר את הדירה וזוהי דירתו היחידה נדרש להמתין 3 שנים מעת קבלת הדירה במתנה ועד למכירתה אם הוא גר בדירה, ובמקרה בו מקבל המתנה לא גר בדירה עליו להמתין 4 שנים.

• תקופת התינון של מקבל מתנה שרם מלאו לו 18 שנים תתחיל להימות מהיום בו מלאו לו 18.

​

​חישוב לינארי מוטב:

​

• חישוב לינארי מוטב הוסדר בתיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, כשבסגרת זו בוטל הפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה בכל 4 שנים.

• לפי התיקון לחוק תא משפחתי יוכל למכור עד 2 דירות בתקופת המעבר (2014-2017).

• תנאי לקבלת ההטבה במס השבח לפי מס לינארי מוטב לדירה השנייה יינתן רק אם לא נמכרה אחרת בפטור לפני שנתבקש פטור לינארי מוטב לדירה השניה.

• לאחר תקופת המעבר תוסר המגבלה לפיה ניתן למכור עד 2 דירות בפטור (חלקי) לינארי מוטב.

​

​הטבת מס שבח - מענק ריבוי דירות ממס שבח בעת מכירת דירה:

• נכון למועד זה מס דירה שלישית טרם בוטל.

• לפי הוראות החוק - יחיד המוכר את דירתו השלישית זכאי לקבל מענק מס שבח יד לסך של 85,000 ש"ח.

​

פריסת מס שבח:

• חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר לבצע פריסת מס שבח למוכר אשר עומד בתאים לכך.

• תקופת הפריסה המרבית הינה ארבע שנים, ובלבד שהמוכר היה בעליו של הנכס למשך התקופה שבגינה מבוקשת הפריסה.

• תחילת תקופת הבעלות נספרת מהשנה שלאחר שהמוכר רכש את הדירה ועד למועד בו נמכרה הדירה.

• על המוכר להגיש דיווחים למס הכנסה בגין השנים בהן מבוקשת פריסת מס השבח.

​

מקדמת מס שבח:

• סעיף 15.ב. לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שעל הרוכש לשלם, כך:

​

   (ב)  בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום על חשבון המס

שהמוכר חייב בו, בשיעורים כמפורט להלן מהתמורה שנקבעה בהסכם ביניהם (בסעיף זה – מקדמה):

(1)   במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) – 15% מהתמורה;

(2)   במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך – 7.5% מהתמורה;

(3)   על אף האמור בפסקאות (1) ו-(2), במכירת זכות במקרקעין בידי חבר בני-אדם – 7.5% מהתמורה.

           (ג)   סכום על חשבון המקדמה כאמור בסעיף קטן (ב), יועבר למנהל מכל תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר על פי המועדים שנקבעו בחוזה ביניהם, מיד לאחר

ששולמו למוכר מעל 40% מהתמורה או במועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73(ג), לפי המאוחר; עלה סך התשלום ששילם הרוכש למוכר על 40% מהתמורה במסגרת תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר במועד מסוים, יועבר למנהל אותו חלק מהתשלום העולה על 40%, הכל עד גובה המקדמה.

           (ג1) הוראות סעיף קטן (ג) יחולו לעניין מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה, ואולם

בסעיף הקטן האמור, בכל מקום, במקום "40%" יקראו "80%

(ד)  על תשלום מקדמה יחולו הוראות אלה:

(1)   יראו את המקדמה כאילו שולמה למנהל על ידי המוכר על חשבון המס שהוא חייב בו;

(2)   על אף האמור בכל דין ובהסכם בין המוכר והרוכש, יראו את המקדמה כאילו שולמה למוכר מאת הרוכש על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם

ביניהם;

(3)   (א) היתה המקדמה גבוהה מסכום המס שהמוכר חייב בו לפי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2), על פי החלטה של המנהל

בהשגה שניתנה לפי סעיף 87 או על פי החלטה של ועדת ערר שניתנה לפי סעיף 89, יוחזר עודף הסכום למוכר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש עד יום ההחזר;

(ב)   שוכנע המנהל כי מכירת זכות במקרקעין לא הושלמה בשל נסיבות התלויות במוכר בלבד, באופן שהחזקה במקרקעין לא נמסרה לרוכש או לא ניתנה לפקודתו כמתחייב לפי הסכם המכירה, רשאי הרוכש לבקש מהמנהל כי סכום המקדמה שלא הוחזר למוכר לפי הוראות פסקת משנה (א) יוחזר לו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש עד יום ההחזר; אין באמור כדי לפגוע בזכויות הצדדים להסכם לפי כל דין;

(4)   לעניין הוראות סעיף 16, יראו את תשלום המקדמה כאילו שולם המס שחייב בו המוכר ובלבד שהמקדמה, כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש לפי

הוראות פסקה (3)(ב);

(5)   על תשלום המקדמה לא יחולו הוראות סעיפים 94 ו-94ב.

           (ה)   (1)      המנהל רשאי להקטין את השיעורים הקבועים בסעיף קטן (ב), מיוזמתו וכן לבקשת המוכר או הרוכש שהוגשה עד למועד הקבוע

להגשת ההצהרה לפי סעיף 73; הבקשה תהיה מנומקת בכתב ויצורפו לה מסמכים להוכחת סכום המס שיחול על המכירה;

(2)   המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתב לבקשה עד למועד המאוחר מבין אלה:

(א)   20 ימים ממועד הגשת הבקשה;

(ב)   המועד האחרון למשלוח ההודעה של המנהל לפי סעיף 78(א);

(3)   לא נתן המנהל תשובה במועד כאמור בפסקה (2), יראו את הבקשה לעניין שיעור המקדמה כאילו התקבלה.

           (ו)     (1)  המוכר או הרוכש רשאים להגיש למנהל בקשה מנומקת לבחינת ההחלטה אשר ניתנה בעניינם לפי סעיף קטן (ה)(1), בתוך 14 ימים

      מיום שנמסרה למוכר או לרוכש ההחלטה; המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתב לבקשה בתוך 45 ימים מיום הגשת הבקשה בהסתמך           על המסמכים אשר צורפו לבקשה;

(2)   לא נתן המנהל תשובה במועד כאמור בפסקה (1), יראו את הבקשה לעניין שיעור המקדמה כאילו התקבלה.

           (ז)   מי שהחליט בבקשה להקטנת שיעור המקדמה לפי סעיף קטן (ה) לא ידון בבקשה לבחינת ההחלטה לפי סעיף קטן (ו).

​

• מקדמת מס השבח הוסדרה בתיקונים מספר 70 ו- 78 לחוק מיסוי מקרקעין, ואילו הפירוט לתיקון ניתן במסגרת הוראות ביצוע 2/2014.

• משמעות מקדמת מס השבח היא תשלום השובר שהונפק יחד עם חותמת של הבנק יהווה אישור מס שבח שבאמצעותו ניתן לבצע העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין.

• שיעורי מקדמת מס השבח הם 15% מסך התמורה בעבור הדירה לעסקה שקדמה ליום 6.11.2001, ולאחר מכן 7.5% מסך כל התמורה. 

• מקדמה מס שבח בגין מכירת נכס שבבעלות חברה יהיה לעולם 7.5%.

• מקדמת מס שבח בעבור שומה עצמית למס שבח בחישוב לינארי מוטב יהיה לפי גובה השומה העצמית.

• תשלום מקדמת מס השבח יהיה לאחר שישולם 40% מסך כל התמורה (בעסקאות יד שניה) בגין העסקה, אך לא מוקדם מ- 40 יום מיום הרכישה.

• ברכישת דירה מקבלן תשולם מקדמת מס השבח לאחר תשלום 80% מסך כל התמורה, ולמעט מקרים בהם הוצא טופס 50 לעסקה.

• ניתן לבקש להקטין את סכום מקדמת מס השבח, ועל מיסוי מקרקעין להשיב לבקשה להקטנת מקדמת מס השבח בתוך 20 יום, אחרת יראו את הבקשה כאילו התקבלה.

• לפי החוק תשלום המקדמה ייעשה על חשבון התמורה לדירה.

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​