סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

Please reload

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

מה ניתן לעשות כאשר היזם מסרב לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה ובהתאם להוראות חוק המכר

Please reload

כמו בכל פעולה משפטית יש סדר פעולות שעל רוכש הדירה לבצע לפני. תחילה, לפני הפנייה ליזם, על הרוכש להיערך בהתאם ולאמוד את גובה הפיצוי המגיע לו בגין האיחור במסירת הדירה.

 

בהמשך, מומלץ כי הרוכש יקבע טווח שבו הוא מוכן לקבל את הפיצוי כפשרה, שכן הצעה גם להליך משפטי ולשכר טרחה של עו"ד יש עלויות, וזאת עוד לפני העיכוב שנגרם בקבלת הפיצוי בשל ההליך המשפטי.

 

ככלל, יש לשאוף לכך שכל ההתנהלות מול היזם תהיה מתועדת ובכתב.

 

עם זאת, וחרף כל השקעתו של רוכש הדירה בגיבוש הפרטים הרלוונטיים קודם לפניה, בלא מעט מקרים הוא עשוי להתקבל בסירוב של היזם אשר דוחה בכל תוקף את דרישות הפיצוי או לחלופין בהסכמה לתת פיצוי נמוך ומגוחך לעומת זה שנקבע בחוק. לעניין זה, ניתן לאפיין את תשובותיו של היזם במספר דרכים, כך:

  1. סירוב מוחלט של היזם לשלם פיצוי.

  2. הסכמה לשלם פיצוי שהינו נמוך בהרבה מזה שמגיע לרוכש על פי חוק המכר דירות.

  3. כריכה של הפיצוי עם נושאים נוספים שאינם קשורים לאיחור כמו ויתור על טענות כאלו ואחרות שקשורות בעיקר למצבו הפיסי של הדירה.

  4. דחיית הדרישה לפיצוי למועד מאוחר יותר בו תבוצע התחשבנות סופית לאחר שיתקבל טופס 4.

  5. הצעה נמוכה בד בבד עם החתמה על הסכם שמעגן את הסכמות הצדדים, וקבילת הרוכש להסכמה זו.

 

סירוב של היזם לשלם פיצוי או הסכמה לתשלום פיצוי נמוך מאוד:

במידה שהיזם סרב לשלם פיצוי או שמוצע על ידו פיצוי שסכומו אינו ריאלי, רצוי ואף מומלץ לזום פניה בכתב לפני נקיטה בהליכים משפטיים. פנייה זו עשויה לאותת ליזם על רצינותו של הרוכש ועל כוונתו לפנות בתוך פרק זמן קצר לערכאות משפטיות – פעולה שעשויה לצור אצלו עלויות נוספות.

 

במידה שגם פניה זו אינה משיגה את התוצאה המבוקשת מומלץ להגיש תביעה אשר נעשית לאחר שכל היתרונות והחסרונות של ביצוע פעולה זו נלקח בחשבון.

 

תשלום פיצוי בכפוף לחתימה על כתב ויתור:

פסקי דין רבים מדגישים את פערי הכוחות הקיימים בין יזמים לבין רוכשי דירות, ואף עושים בהבחנה זו שימוש לצורך ביטול פעולות והסכמות חוזיות שנעשו לכאורה בניגוד לרצונו של הרוכש.

 

ביטול רטרואקטיבי זה של התחייבויות מתרחש כאשר רוכש דירה מסכים לקבל חזקה לפני שהתקבל טופס 4 או כשסכום הפיצוי נמוך משמעותית.

לצורך ההמחשה, ניתן להביא את הדברים שצוינו בהליך תא (חי') 60577-11-15 אבירן ארדיטי נ' נאות חן הגורן בע"מ, בכל הקשור לפערי הכוחות ולאיזון אותו חוק המכר דירות מבקש לצור, כך:

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מדגים את  הזהירות היתירה, שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויות רוכשי דירות, נוכח מעמדו הנחות של הקונה בעסקה המכר. מעמד הקונה, מבחינת כוח המיקוח, התמרון, האופציות העומדות לרשותו, כמו גם ניסוח החוזה, אינו זהה לזה של הקבלן. המחסור בדירות ומחירן הגדל והולך, לבדם, יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. משמע, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה. פערי כוחות אלה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש, שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה, חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה (רע"א 6605/15 אילנה שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.02.2016)).

 

ההסדרה החוזית גופה, אינה נותנת מענה לקושי הבסיסי הטמון ב"גמישות מועד המסירה" שהקבלן נוטה לנכס לעצמו. המענה לכך אמור היה להימצא בחוק החוזים האחידים, שהרי בית המשפט כבר הבהיר, כי תניות המקנות לקבלן כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה הן תניות מקפחות, אשר יבוטלו (ראה ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נגד גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183. ברם, בפועל גם ביטול התניה להסרת הקיפוח אינו מהווה תמריץ מספיק משמעותי כדי למנוע את אותו חוסר וודאות אינהרנטי (ככל הנראה, מאחר והדבר מתבצע בדיעבד על ידי בית המשפט ואין לכך ערך מידי כמו בסעיף ).

 

 

אולם, למרות הכלים שקיימים כיום אשר מאפשרים לבצע את פעולות הביטול, מומלץ להימנע מפעולות כאלו אשר מצריכות ביטול רטרואקטיבי, וזאת ממספר סיבות. תחילה, צריך שיהיה פער משמעותי, ואולי אפילו קיצוני, בין הוויתור שנעשה לבין הפיצוי שאותו הרוכש היה זכאי לקבל אלמלא אותו ויתור.

 

החלטה ברוח דומה ניתנה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעקבות ערעור שהוגש בגין פסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות. בהליך הערעור, רתק (ב"ש) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' רחל אודליה שרון, קיבל בית המשפט את טענת רוכשי הדירה לפיה הם חתמו על כתב ויתור בשל לחץ פסול שהופעל עליהם, ובשל אותן נסיבות אין לראות בחתימתם כוויתור על יתרת הפיצוי שמגיע להם.

מנגד, יש לשים לב לכך, כי בית המשפט קיבל באותו פסק הדין טענת רבות של החברה היזמית לדחיית מועד המסירה החוזי מבלי שיהיה צורך לשלם בגינו פיצוי מכח חוק המכר דירות בשל טענות של "כח עליון".

בהמשך, ביצוע פעולה זו מחייבת התערבות של בית המשפט בחופש החוזים ובביצוע בדיקה עובדתית מעמיקה הן ביחס לגובה הפיצוי ששולם והן ביחס לוויתור שלגביו סוכם. לכן, מדובר בהוספה של פעולות משפטיות, בהגברת החוסר ודאות והארכת ההתדיינות המשפטית.

 

נושא החתימה על כתבי ויתור נדון לא אחת בבתי המשפט, וזכה להתייחסות לא אחידה. כך למשל, בפסק הדין שניתן בהליך תק (רח') 38811-06-14 רועי גרינשטיין נ' פרץ בונה הנגב, אושררה מחדש ההלכה כי אין מניעה שהצדדים יערכו ביניהם הסכמים הקשורים לפיצוי שישולם מכח חוק המכר דירות (בכפוף לאיסור על התניה אסורה), וכך נקבע כי ההסכמות שאליהן הגיעו אינן חורגות ממתחם הסבירות, בזו הלשון:

"16.       התובעים טענו בכתב התביעה, כי יש לערוך את התחשיב לפי 6,000 ₪ לחודש, שהם 150% מסכום שכירות חודשית. התובעים לא הגישו חוות דעת שמאי שהוא הגורם המקצועי המתאים לקביעת שווי דמי שכירות של דירה דומה. עם זאת, הנתבעת בכתב ההגנה (בו כפרה בזכות הפיצוי באופן גורף), לא טענה כי דמי השכירות לצורך חישוב הפיצוי, ככל שבית המשפט יקבל את טענת התובעים כי הם זכאים לכך, שונים מהערכת התובעים. בנסיבות אלה, ומאחר ומצאתי כי מדובר בהערכה סבירה על פניה, אני מקבלת את הסכום שהוצע על ידי התובעים."

לעונת זאת, בהליך תק (ק"ג) 22499-12-14 רחל אודליה שרון נ' זיו ישראל בע"מ, התקבלה תוצאה הפוכה מזו שבפרשת גרינשטיין, כדלהלן:

" התובעים בפניי העידו על נסיבות החתימה על ההסכם לפיו הפיצוי יעמוד על 26,000 ₪ בלבד. לטענתם החתימה נכפתה עליהם. התובעת העידה תחת אזהרה, כי היא ניסתה להתנגד לחתימה ואפילו הסכימה באותו שלב שהנתבעת לא תתחייב לשלם פיצוי כלל, אולם נציג הנתבעת אמר לה, שאם היא לא תחתום, היא לא תקבל מפתחות לדירה, והכניסה לדירה תעוכב בחודשים ארוכים, ואילו אם תחתום - תקבל מיד את המפתחות.     
בעניין זה של אופן החתימה על "ההסכמה" לפיצוי מוקטן של 26,000 ₪ בלבד, מקובלת עלי עמדת התובעים. השתכנעתי כי אכן החתימה נדרשה מהם תחת לחץ, בכוונה לעקוף הוראה

מפורשת וקוגנטית של הדין בדבר פיצוי בגין איחור במסירה.  בנסיבות אלו, אין בחתימה זו כשלעצמה כדי לאיין את זכאותם של התובעים לפיצוי מלא בגין האיחור במסירת הדירה, בין מכוח הוראות דיני החוזים לגבי חובת תום הלב