היטל השבחה

לייעוץ משפטי בעניין היטל השבחה  ניתן לפנות למשרדנו

היטל השבחה:

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

מהו היטל השבחה

Please reload

היטל השבחה מוסדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, והוא נחשב למס אשר מוטל על הרווח שנוצר כאשר מתקיים אירוע מס, כלומר: בעת אישור תכנית משביחה ובמתן היתר להקלה או לשימוש חורג (הרחבה של זכויות או בדרך אחרת).

 

עם זאת, חובת התשלום בפועל בעבור הרווח שנוצר מתרחשת בעת המפגש עם הכסף, קרי בעת מכירת הנכס, במועד הוצאת היתר והחל ממועד ניצול הזכויות בפועל. עם זאת, העברת זכויות בין קרובים (העברה ללא תמורה) לא תיחשב כמפגש עם הכסף, כך שמועד החיוב יידחה למועד שבו ייפגש מקבל המתנה (הנעבר) עם הכסף.

בפסק דין ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, נקבע כי כיוון שניתן לחייב בהיטל השבחה גם בדרך אחרת אין חובה כי התכנית תגדיל את היקף הזכויות, אלא שהחבות תקום גם בעת הסרה של מכשול תכנוני או חסם ביורוקרטי. כלומר, 

 

כלומר ניתן לדחות את מועד התשלום בעבור היטל ההשבחה עד למימוש הזכויות. אולם, החל ממועד אירוע המס ועד למועד התשלום בפועל יתווספו לתשלום הפרשי הצמדה, וממועד המפגש עם הכסף יתווספו הפרשי הצמדה וריבית. מנגד, החייב (הנישום) יכול לבקש לשלם את את החוב עוד קודם לכן, וזאת כדי להימנע מהפרשי ההצמדה.

 

בפסק דין ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה, מחוז מרכז - נקבע כי מועד אירוע המס בעת העבת זכויות בנכס ייחשב החל ממועד העברת הזכויות החוזיות ולא בהשלמת העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (החלפת בעלים). הרציונל להחלטה זו נבע מכך שהחל ממועד העברת הזכויות החוזיות מתנתק למעשה הקשר שנוצר בין המוכר למקרקעין, ובהתאם לכך החל ממועד זה יהיה הקונה זה שייהנה מהשבחת הנכס בשל תכניות חדשות שיכנסו לתוקף.

לכן, בהסכמי מכר נקבע יום החתימה על ההסכם כקו פרשת המים לעניין החבות של הצדדים להיטל השבחה, כך שעד ליום החתימה יישא המוכר בחובות היטל ההשבחה שנצברו בנכס בעבור תכניות שאושרו, וממועד זה יישלם הקונה בעבור תכניות חדשות שיאושרו.

עקב הגדרתו של ההיטל נקבע בפסיקה כי יש לראות בו מס נוסף, ומשכך להטיל עליו את הדינים והפרשנויות שנקבעו לגבי מיסים. להחלטה זו ישנה חשיבות רבה שעה שמעוניינים להשיג על החבות בהיטל ההשבחה ועל גובה החבות (בדר"כ השגה על גובה החבות תיעשה באמצעות שמאי בהליך שיבוצע על ידי שמאי מכריע).

ההצדקה להיטל ההשבחה עולה מהצורך למסות את את הנהנה מפעולת התכנון שהביע להשבחת המקרקעין ולחייב אותו בתשלום לקופת הרשות המקומית, כך שבאמצעות תשלום זה יתקיים הן עקרון הצדק החלוקתי בינו לבין הציבור, והן חיזוק יכולתה של הרשות להוציא תכניות נוספות בתחומה.

מי חייב בהיטל השבחה?

כאמור, הוראות חוק התכנון והבניה הגדירו את החייב כבעלים או חוכר לדורות, כשמועד התשלום נקבע ביום החתימה על העברת הזכויות החוזיות - יום החתימה על הסכם המכר. הגדרה זו הביאה למספר רב של מחלוקות משפטיות כשהעיקרית שבהן נובעת מסכום היטל ההשבחה הנמוך יחסית המשולם על ידי רשות מקרקעי ישראל - "חלף היטל השבחה".

 

סכום זה הביא לכך שהתשלומים שבהם חבה רשות מקרקעי ישראל נמוכים מאלו אשר משולמים על ידי גופים אחרים. בעקבות זאת, עלתה השאלה מהו מעמדו של "בר רשות" במקרקעין אשר קיבל הרשאה מרשות מקרקעי ישראל לבצע פעולות במקרקעין כשהבעלות נותרה על שם הרשות.

בהלכת קנית שנדונה בשנת 1988 נדונה סוגיה זו על ידי בית המשפט העליון אשר קבע כי בתקופה שבה חל הסכם פיתוח במקרקעין אשר נחתם בין בר רשות לבין רשות מקרקעי ישראל תיוותר הבעלות אצל הרשות, כך שהיטל ההשבחה שישולם בגין תקופה זו יהיה חלף היטל השבחה.

 

לעניין זה, בר רשות הינו מי שנקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזה פיתוח אשר מכוחו ניתן לבצע עבודות במקרקעין במשך תקופה מוגדרת. אי עמידה בתנאים שנקבעו בהסכם תפקיע מידי בר הרשות את האישור לביצוע עבודות שניתן לו, ומשכך יילקחו מידיו הזכויות שקיבל.

עם זאת, בפסק דין עא 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, בוטלה הלכת קנית וזאת בשל הקביעה כי בחינת מעמדו של בר הרשות לא ייעשה לפי כותרת ההסכם, אלא לפי מהות הזכויות. לפיכך, במקרה בו יעלה מתוכנו של חוזה הפיתוח כי בר הרשות מקבל למעשה זכויות החייבות בהיטל השבחה יוטל החיוב על בר הרשות ובהתאם לכך ישתנה גם שיעור החיוב בהיטל השבחה. 

בדרך דומה, נקבע גם כי חקלאים שקיבלו מהאגודה השיתופית מעמד של ברי רשות לבצע עבודות בשטחים חקלאים ייחשבו כחוכרים, וזאת בשל העובדה שחוזה עמם מתחדש באופן אוטומטי בכל 3 שנים.

חיוב חוכר בהיטל השבחה זמן קצר לפני שהתסיימה תקופת חכירתו:

שאלת חיובו של חוכר בהיטל השבחה זמן קצר לפני סיום תקופת החכירה נדונה כבדרך אגב במספר פעמים בפסיקה. ראשית, יש  לציין כי ייתכנו מקרים בהם החבות תקום בשל פעולות תכנוניות אותן נקט החוכר כמו במקרים של הקלה או שימוש חורג, כך שיהיה מדובר בהשבחה שנוצרה לבקשת החוכר.

 

מנגד, במקרים בהם לא יהיה מוצדק להשית את החיוב על החוכר תקום לחוכר הגנה בעקבות חובת ההגינות המוטלת על הרשות וכן מזכותו לשיפוי מאת הבעלים בגין תשלום על השבחה שהוא לא נהנה ממנה.

שיעור היטל ההשבחה:

ככלל,  על הרווח שנוצר מאירוע המס יוטל היטל השבחה בשיעור של 50% המשבח שנוצר. לעומת זאת, במקרים של חלף היטל השבחה יוטל מס בשיעור של 12%.

בפרויקטים מסוג תמ"א 38 יינתן פטור מהיטל השבחה בעד 2.5 קומות אשר יאושרו מכח התמ"א, ואילו בגין ההפרש שבין הקומות הניתנות מכח התמ"א 38 ישולם היטל השבחה בשיעור של 25%. 

בגין פיצול דירות (צמודי קרקע) ישולם היטל השבחה בגובה של 34% מההשבחה.

חישוב היטל השבחה בעקבות מספר תכניות משביחות:

  • סוגיית נטרול ציפיות:

בחישוב היטל השבחה יש לנטרל את הציפייה שנובעת מעליית השווי של המקרקעין במשך הליכי אישור התכנית. לדוג' – קרקע חקלאית בשנת 2,000 שוויה 100 ₪ למ"ר. מתחילים בהליך אישור תכנית (פרסום התנגדויות וכיו"ב). בכל שנה מעת הפרסום שווי המקרקעין עולה, וכך ככול שמתקרבים לאישור התכנית שווי הקרקע עולה עקב התקדמות. לגישת הפסיקה – יש לנטרל את הציפייה כך שלא ניתן לבדוק את השווי בין נק' אישור התכנית רגע לפני ואחרי. בודקים מיום פרסום התכנית ועד ליום אישורה.

  • פס"ד סי.בי.די:

במקרה שלפנינו הוועדה המקומית אישרה הקלה של 6%. אולם, הנישום טען כי אין צורך בתשלום היטל השבחה בגין ההקלה הואיל ושווי הזכויות בגין ההקלה כלול במחיר השוק של הדירה. ביהמ"ש דחה את טענת הנישום כיוון שהתעלמות ממנו תאיין את היטל ההשבחה בגין ההקלה, וכן כי מדובר בנטרול של הציפיות.

  • סוגיית עלויות התאמה:

מתי מתחשבים בעלויות התאמה – כאשר העלויות מיועדות לביצוע התכנית. למשל תכנית מאפשרת הוספהשלX  קומות, אך מחייבת בחניות תת קרקעיות. מדובר בעלויות התאמה, כך שבהשבחה יש להוריד את העלויות שנוצרו מהרווח בעקבות בניית המרתף. כך למשל עליות שימוש, תכנית המקנה זכויות אך מחייבת . אותן עלויות שימור יקוזזו עקב היותן עלויות התאמה. . היטלי פיתוח אינם חלק מעלויות התכנית. כתב שיפוי אינו חלק מעלויות ההתאמה, וכך גם קרן (כופר) חניה.

  • זכויות מותנות (פס"ד אליק רון):

מדובר על מכירת זכויות שאינן ודאיות (מוקנות). במקרה זה יחולק היטל ההשבחה בין המוכר לבין הקונה.

  • שיטת המדרגות ושיטת המקפצה:

ס' 4(5) לתוספת השלישית. מדובר בסעיף עמום אשר נדרש לפרשנות ביהמ"ש במשך שנים רבות.

פטורים מהיטל השבחה:

כל הפטורים ניתנים מתוך מטרות סוציאליות על מנת לתמרץ לבעלי נכסים לשפר את נכסיהם ואת איכות חייהם באמצעות מתן פטור להיטל השבחה.

המועד להגשת הפטור:

את הבקשה לפטור יש להגיש בתוך 45 יום מהמועד שבו נתקבלה השומה, כיום מקפידים על מימוש הפטור במגבלת הזמן.

  • פטור לשכונת שיקום באזורי שיקום:

    • הפטור לא חל על דירות חדשות, אלא רק על הרחבת דירות קיימות. הרחבת דירה באזור שיקום מחייבת הגשת בקשה לפטור מהיטל השבחה. ישנה הגדרה לאזור שיקום ולשכונות שיקום, וכן קביעת משך זמן לתקופת ההכרזה. הפטור מתייחס לכל התכניות שאושרו בין 2000 ל- 2010 אפילו אם המימוש נעשה בשנת 2015.

    •  

    • כלומר משמעות הפטור היא אי תשלום בגין כל התכניות שאושרו בתקופת ההכרזה. לאחר מכן, ישולם היטל השבחה בגין תכניות שאושרו לאחר שנת ב- 2010.

    • החשיבות של הודעה על המימוש מאפשרת שאם לא נגבה היטל השבחה בתוך 7 שנים עשויה להוביל להתיישנות.

  • פטור למלכ"ר שאינו למטרת הרווח אשר פועל במסגרת התחומים המפורטים בסעיף:

    • בשנת 2000 תוקן תיקון 53 במסגרתו הוסף המינוח "התמורה בעדם". הסבר: אם ביה"ח מקים אגף נוסף אז הוא חוסה תחת הפטור של ס' זה. אולם, אם ביה"ח קיבל דירה בירושה והוא מוכר אותה הוא לא יהיה זכאי לפטור בגין המכירה.

    •  

    • תיקון 53 נועד להסדיר את עניין הפטור מהיטל השבחה בגין נכסים שאינם משמשים את מטרות העמותה. שימוש בכספי המכירה למטרות העמותה מקנה פטור מהיטל השבחה.

  • השבחה של ממ"ד:

    • רק במקרה של מבנה קיים. אין פטור מהיטל השבחה על בנייה של ממ"ד למבנה חדש. פטור לממ"ד זהו הפטור היחידי שאינו סוציאלי, אלא לצורך עידוד בניית בניית ממ"ד.

  • פטור לתמ"א 38:

    • תחילה היה פטור בגובה 10% לפריפריה ובהמשך ניתן פטור מלא לכל המדינה. כיום אין היטל השבחה בתמ"א לא במכר ולא בהיתר. התיקון האחרון קבע כי בנייה מכח תמ"א 38 על כל זכויות הבנייה מעבר ל- 2.5 מאפשר גביית היטל השבחה בשיעור 25%. אולם יש לכך מורכבות, שכן רשות מקומית באישור המועצה יכולה להפחית את זאת ל- 12.5%, וזאת לצורך עידוד התחדשות עירונית.

  • פטור מהיטל השבחה בהרחבת דירה עד 140 מ"ר:​

    • פס"ד דיבון – מחזיקים שאינם תא משפחתי:

      • קבע כי אם המחזיקים אינם תא משפחתי כל אחד מהם זכאי לפטור, כך שאם יש מס' מחזיקים על חלקה אחת ואינם בני אותה משפחה כולם יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19.ג.

  • מחזיק שיש לו יותר מדירה אחת במקרקעין:

    • מחזיק שיש לו יותר מדירה אחת בודקים את הפטור ביחס לכל הדירות. כלומר, לצורך הפטור מתייחסים לסך כל הדירות שלו במקרקעין. אולם, אם למחזיק יש מס' דירות מחוץ למקרקעין שלגביהם מבוקש הפטור הם לא יובאו בחשבון לעניין זה.

    • תנאי נוסף: כשמדובר בבנייה או בהרחבה של דירה – הפטור ניתן להיתר קבוע כשמבוקשת הרחבה או בנייה של דירה. המונח הרחבה קיבל פרשנות מרחיבה ע"י המחוקק, כך שניתן פטור גם בעת הריסה ובנייה מחדש וגם אם הורסים במגרש אחד ובונים במגרש אחר. 

  • תנאי נוסף: הדירה תשמש למגוריו במשך 4 שנים מגמר הבנייה. בנוגע לשאלה מהי גמר בנייה נקבע מועד אישור התכנית המשביחה. אם הבקשה לפטור היא בדרך של היתר, יהיה העל המבקש להמציא תצהיר ובו יצוין כי המבקש מתגורר בנכס 4 שנים, וכן ביחס למועד סיום תקופת 4 השנים. עד לתום תקופת 4 שנים התשלום יידחה ולאחר מכן ייתן הפטור.

  • מה נכנס בפטור?

    • מרפסות גג – השטח הפתוח של המרפסת לא נכנס לעניין הפטור, כלומר מי שיש לו דירת גג מקורה וכן דירה בשטח נוסף שאינו עולה על 140 מ"ר זכאי לפטור אף אם החלק הפתוח של הגג עובר את מכסת 140 מ"ר.

  • מרפסות בולטות שאינן בגג נכללות בשטח הפטור.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

 טלפון: 050-99-24-24-24     דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com