כפיר חיון, עו"ד | תמ"א 38 - התחדשות עירונית | מקרקעין - נדל"ן

תכנון ובניה

מקרקעין - נדל"ן

מיסוי מקרקעין

התחדשות עירונית

תמ"א 38 - התחדשות עירונית

תמ"א 38 - רקע:

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית החולשת על כל שטחה של המדינה ומטרתה העיקרית היא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. בנוסף, לתמ"א 38 מטרות נוספות, לרבות: חידוש הסביבה העירונית (ומכאן השם - התחדשות עירונית) וכן חלוקה והקצאה של שטחים מחדש. מאז אישורה של התכנית בשנת 2005 אושרו ובוצעו מאות פרויקטים בכל רחבי המדינה כשהביקוש לתמ"א הולך וגובר מדי שנה. אחת הסיבות לביקוש ההולך וגובר נעוץ בתמורות הניתנות לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט, כך שבמסגרת הפרויקט משיגים בעלי הדירות יתרונות נוספים מלבד חיזוק המבנה.

תמ"א 38 - למה לבחור בנו - ניסיון המשרד:

• שתפו את כל בעלי הדירות בתהליך ובקבלת ההחלטות.

•  תמנו על נציגות מבין בעלי הדירות.

• בחרו אנשי מקצוע בעלי ידע ומומחיות בתחום, לניסיון יש משמעות בתחום זה. 

• תלמדו מניסיון של אחרים: בדקו פרויקטים שבוצעו - לכל מידע יהיה ערך רב בהמשך.​

• ​בחרו עו"ד שיעניק לכם ייעוץ משפטי החל מהשלבים הראשונים ועד לסוף הפרויקט. 

• תבחנו את התמורות ואת הבטוחות הניתנות לכם עוד בשלב המו"מ.

• הגדירו לוח זמנים ברור ומפורט לפעולות הנדרשות לביצוע הפרויקט.

• למעט חריגים, בעלי הדירות לא אמורים לשלם בעבור הפרויקט.

רשימת פרויקטים (חלקית), מבין הפרויקטים שליווינו בראשון לציון, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, חולון, תל אביב וכו'.

נדל"ן - מקרקעין

ליווי עסקאות והסכמי מכר

מכירת / רכישת דירה נמנות על העסקאות החשבות והמורכבות בחייהם של מרבית האנשים, כשמרביתם יבצעו את הפעולות הללו פעמים בודדות (לעתים פעם אחת בלבד) במהלך חייהם. לצורך ביצוע עסקה במקרקעין נדרש ידע רב, ניסיון בתחום הנדל"ן וכן שליטה ובקיאות במגוון רחב של נושאים הנדרשים לצורך זיהוי מכלול הסוגיות והנושאים שעולים בכל עסקה לפיה מאפייניה הייחודיים. 

​

כחלק מפעילותינו בתחום ההתחדשות העירונית אנו מלווים מספר רב של עסקאות אשר במהלכן נמכרות עשרות דירות. פעילתנו הענפה בתחום הנדל"ן והיקף העסקאות אותן אנו מלווים בשגרת העבודה מקנה למשרדנו ידע רב וניסיון מוכח בליווי עסקאות החל מראשיתן ועד להשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. 

​

עסקאות במקרקעין - מכירת / רכישת דירת מגורים:

המונח עסקה במקרקעין כולל היקף ומגוון רחב של "פעולות במקרקעין" מסוגים שונים, כשבמסגרת זו מבין כל הפעולות ניתן לציין את העסקאות לרכישת / מכירת דירה כעסקאות השכיחות והנפוצות ביותר, כך שבמסגרת פרסומים תקופתיים אנו עדים לאלפי עסקאות מסוג זה בכל חודש.  עם זאת תדירותן ושכיחותן של עסקאות אלו אינן מפחיתות ממורכבותן וכן את הצורך בליווי משפטי  החל מתחילת המשא ומתן ועד להשלמת העסקה.

​

לעמוד האתר במקרקעין - נדל"ן לחץ כאן.

חוק מיסוי מקרקעין מטיל על הצדדים לעסקה חובת תשלום לפי השיעור שנקבע בחוק או בתקנות מיסוי מקרקעין. אולם, בהתקיים תנאים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס או לחלופין או להפחית את גובה התשלום.

​

מהם המסים העיקריים מכח חוק מיסוי מקרקעין?

המסים העיקריים המוטלים כיום מכח חוק מיסוי מקרקעין הם מס השבח ומס הרכישה, כשנכון להיום שיקולי המס הם חלק אינטרגלי מהשיקולים שיש לקחת בחשבון בכל עסקה במקרקעין. 

​

היקף החוק?

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר עסקה במקרקעין באופן נרחב, וזאת כדי ללכוד כמות רחבה יותר של עסקאות ובתוך שכך למנוע תכנוני מס לא לגיטימיים אשר יובילו להתחמקות מתשלום מס מכח החוק.

​

פטורים והקלות:​

עם זאת, החוק מכיר גם בתכנוני מס לגיטימיים אשר ניתן באמצעות לקבל פטור מתשלום, פטור חלקי או הפחתה משמעותית בגובה התשלום.

כך למשל, פטור ממס השבח לדירת מגורים מזכה נמנה מבין תכנוני המס אשר נועדו לשרת מטרה סוציאלית למשפרי דיור. בדומה לכך, גם הפטור ממס הרכישה נועד לפטור רוכשי דירות שזהי דירתם היחידה מתשלום מס. 

​

ידע ובקיאות בתחום המיסוי המקרקעין נצבר באמצעות למידה עקבית ומתמדת של החוק, מעקב אחר עדכוני פסיקה ותיקוני חקיקה, ליווי מספר רב של עסקאות ועריכת שומות הנלוות לאותן העסקאות.

​

מכיוון שחוק מיסוי מקרקעין חולש על מגוון רחב של פעולות במקרקעין מתן שירות וייעוץ משפטי נהפך לשגרתי ונלווה לכל עסקה במקרקעין. 

​

​

​

תכנון ובניה

הגישה הרווחת כיום שעצם הבעלות על נכס מאפשרת לבעליו לבצע כל שימוש בו הוא חפץ, אולם לעומת גישה זו ישנן מגבלות רבות המוטלות על שהבעלים רשאים לעשות בנכס. מרבית המגבלות מוסדרות בחוק התכנון והבניה ובתקנותיו כשמכוחם נקבע מה ניתן לבנות, איזה שימוש ניתן לעשות, מהן זכויות הבנייה וכיו"ב.

תחולתו הרחבה של חוק התכנון והבניה מגדירה לא רק את אופן השימוש וניצול הזכויות בנכס, אלא גם את התנאים הפרוצדורליים (טכניים) לביצועם, עלותם ואת יתר התנאים הדרושים לצורך כך.

​

בנוסף להוראות תכנוניות ופרוצדורליות הוראות חוק התכנון והבניה קובעות באילו מקרים תקום חבות בהיטל השבחה, תנאים לפטור בגין ההיטל וכיו"ב.

​

חוק התכנון והבניה מחיל גם הוראות המטילות אחריות פלילית, כך שעבירה על הוראות אלו עשויה לגרור אישום פלילי. במקרים מסוימים, בהם תוקפן של הוראות אלו נובע משימוש שלא כדין מקרקעין מבצע העבירה עשוי להיות רוכש שקנה את הנכס בתום לב מבלי שידוע לו כי השימוש שאותו הוא מבצע מוגדר לפי החוק כשימוש חורג.

​

כפי שניתן לראות, הוראותיו של חוק התכנון והבניה חולשות על תחומים רבים ומגוונים בתחום המקרקעין החל מהשלב התכנוני, דרך שלב הרישוי וכלה בשימוש שניתן לעשות בנכס.

​

הניסיון שנצבר במשרדנו בתחומי המקרקעין ותכנון ובניה מאפשרים לנו להעניק קשת רחבה של שירותים בנושאים אלו הכולל ייעוץ וליווי משפטי לנושאים השונים הקשורים לבקשות להיתרים, הקלות, שימוש חורג, היטלי השבחה ייצוג בפני וועדות ערר ורשויות מקומיות וכו'.

שוק השכירות בארץ מאופיין בהשכרת נכסים (למגורים) לתקופות קצרות יחסית אשר במהלכן ובסופן יש מחלוקות משפטיות רבות. את החלק הארי של המחלוקות שמתגלעות במהלך תקופת השכירות ניתן למנוע באמצעות הכוונה וייעוץ משפטי להסדרת החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים וכן התאמת מטרות השכירות לנכס המושכר.

שכירות