נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה | שכירות

שאלות ותשובות בנושאי שכירות

מה ניתן לעשות כשהמשכיר לא מתקן בדירה?

 
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

ישנה ביקורת רבה על שוק השכירות הישראלי, בייחוד לנוכח העובדה כי השכירות משך תקופת השכירות קצרה מאוד מבחינה השוואתית למדינות אחרות בעולם. כך למשל רוב הסכמי השכירות נחתמים היום לשנה אחת כשהארכת ההסכם נעשית בדרך כלל לפי אופציה. להתנהלות זו ישנה השלכה על מערכת היחסים בין משכירים לבין שוכרים. שכן, מצד אחד מבחינת המשכיר תקופת השכירות הקצרה מפחיתה את תחושת השייכות בין השוכר לנכס, ואילו מבחינת השוכר במרבית המקרים הליקויים שמתגלים נובעים מתוך בלאי סביר של הדירה.

בשל הסיבה לפער שנוצר בקשר להסתכלות של כל אחד מהצדדים לליקויים שנגרמו ואשר דרושים לתיקון מתגלים מחלוקות רבות אשר מאופיינים בקשיי הוכחה כלפי כל אחד מהצדדים. ככלל, על המשכיר לשלם בעבור תיקון בלאי סביר בנכס, פעולות המשביחות על הנכס, וכן בעבור יתר הנושאים שנקבעה לגביהם חובת תשלום לפי חוק שכירות הוגנת. בנסיבות אלו, בהם המשכיר לא מתקן את הדירה עומדות לשוכר האפשרויות הבאות:

  • לא לשלם בעבור החודש בו הדירה לא הייתה ראויה למגורים בשל אי תיקון הליקויים.

  • להודיע למשכיר על הפרה של ההסכם.

  • להודיע על סיום תקופת השכירות.

  • לשלם בעבור התיקון ולדרוש את החזר החיוב מהמשכיר.

  • בעבור הוצאות הנובעות מהשבחת הנכס חל הצורך לקבוע הסדר פרטני בין הצדדים.

יובהר כי, ביצוע כל אחת מהפעולות הנ"ל צריך להתבצע בזהירות (הן מצד השוכר ואין מצד המשכיר) לאחר ניסיון להגיע להסכמות או להבנות בעניין זה, שכן צד הפועל באופן חד צדדי בניגוד להוראות הסכם השכירות שנחתם מסתכן בהפרה של ההסכם. לפיכך, נקיטה בפעולות חד צדדיות אינה מומלצת אפילו אם אנו בטוחים בצדקתנו.

לעומת זאת, בעבור תיקון ליקויים הנובעים מנזק שנגרם באשמת השוכר, לרבות מעשה או מחדל, הרי שחובת התשלום תחול על השוכר. כמו כן, תיקונים שעלותם נמוכה כמו החלפת מנורה למשל ישולמו אף הם על חשבון השוכר. 

האם השוכר רשאי להכניס שוכר חדש במקומו?

 

הסכמי שכירות נועדו לתת ודאות לצדדים להסכם אשר מעוניינים להסדיר את יחסיהם ולעגן את זכויותיהם. עם זאת, במרבית המקרים רצונם זה של הצדדים לא מתבצע בפועל, וזאת בשל חתימה על הסכם שכירות אשר הורד מהאינטרנט ואשר אינו נותן מענה לנושאים החשובים לכל אחד מהצדדים, העדר ליווי משפטי המסביר את המשמעויות המשפטיות של החלטותיהם וכיו"ב.

אחת מהמחלוקות היותר שכיחות שמתגלעות בין שוכרים לבין משכירים עולה במקרים בהם השוכר מעוניין לסיים את הסכם השכירות באמצעות מתן הודעה מוקדמת מראש או לחילופין באמצעות הכנסת שוכר חלופי במקומו. דרישה זו נשמעת הגיונית, אולם ישנם מקרים בהם המשכיר מסרב לכך בשל חוסר רצונו להתעסק עם חילופי שוכרים לעיתים תכופות, חוסר התאמה בינו לבין השוכר החלופי, העדפת תאריכים אחרים לסיום השכירות מזה שמוצע במתכונת של החילוף ולעיתים המשכיר מסרב בחוסר תום לב ממניעים שרירותיים בשל יחסים עוינים שנוצרו בינו לבין השוכר.

בהסכמי שכירות רבים אין כלל התייחסות לנושאים הללו, וכך בזמן אמת כנושא זה עולה הצדדים מתחבטים ביניהם מה עליהם לעשות. כיוון שהסכמי השכירות כפופים לדיני החוזים, ניתן לבצע השלמה של החוסרים באמצעות הוראות החוק, נוהג מקובל ולפי נסיבותיו של כל מקרה.

 

משכך, ככול והסכם השכירות שותק לגבי נושא זה תבוצע השלמה מכח חוק השכירות והשאילה אשר קובע כי השוכר רשאי להכניס שוכר חלופי, ואילו המשכיר רשאי לסרב לכך רק מטעמים סבירים. לפיכך, משכיר שפתרון זה פחות מוצא חן בעיניו יכול להתנות על הוראה זו בהסכם השכירות, ובכך לעדכן את השוכר לגבי סירובו לסיום השכירות בכפוף לחילופי שוכרים. לחילופין, ניתן להסדיר בהסכם כי השכירות תסתיים באמצעות מתן הודעה מוקדמת בת 60 (לדוג') יום מראש. 

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

November 18, 2019

סעיפים שחשוב לקרוא לפני שחותמים על הסכם שכירות - ממטרת השכירות ועד הכנסת בעלי חיים

May 1, 2019

המשכיר אסר על הכנסת שוכר חלופי, מה קבע בית המשפט?

April 1, 2019

מה לעשות אם השוכר לא מפנה את המושכר לאחר שתקופת השכירות הסתיימה?

November 27, 2017

האם מותר לנתק שוכר שהיפר את ההסכם משירותים חיוניים כמו מים וחשמל?

November 27, 2017

1/1
Please reload

מס השכרת דירה
תביעה לפינוי מושכר
חוזה שכירות
הפרת הסכם שכירות מצד המשכיר
שו"ת שכירות
נמצא ברשת - שו"ת שכירות
חוק שכירות הוגנת
נושאי שכירות
סדרת מאמרים בשכירות
צור קשר
Show More
כפיר חיון, עו"ד | שכירות
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com