10 עצות שימושיות לשוכר

10 עצות לשוכרים לפני חתימה על הסכם שכירות

 
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

חתימה על הסכם שכירות - עשר עצות מעשיות לשוכרים:

 
מבוא:

כשוכרים אתם מעוניינים לשכור דירה שתתאים לצרכים שלכם, למטרות השכירות ואם אפשר שתקופת השכירות תימשך מעל לשנה. אולם, המציאות מלמדת אותנו כי שוכרים רבים לפנות את המושכר לפני שתקופת השכירות מסתיימת, לבזבז זמן אחר חיפוש דירה חלופית, לשלם פעם נוספת בעבור הובלה, למכור ולקנות ריהוט וכו'.

 

הסיבות שבעטיין שוכרים רבים נאלצים לפנות את הדירה במהלך תקופת השכירות הן רבות ומגוונות, אך למרביתן מכנה משותף המתבטא בליקויים שהתגלו בדירה ולא תוקנו בזמן, גילוי מאוחר כי הדירה שהושכרה לא ראויה למגורים, מחלוקות שהתגלו במהלך תקופת השכירות אשר גורמות לשוכר לעזוב וכיו"ב. 

לצערנו, אין נוסחת קסם שתמנע מכם השוכרים להיקשר בחוזים שמסתיימים לפני תום תקופת השכירות. אמנם, ביצוע של מספר פעולות ובדיקות פשוטות יחסית יכולות לצמצם לאין ערוך אין הסבירות כי תאלצו לעזוב את המושכר בתוך מספר חודשים, וכן לצמצם את הסיכויים כי תשכרו דירה שלא תואמת את הציפיות שלכם.

1. לא להסתפק בלראות את הדירה ולערוך סיור במוכר - בדקו באמת!

 

שוכרים רבים מופתעים לגלות ליקויים ואי התאמות זמן קצר לאחר כניסתם למושכר, וזאת למרות שרק מספר ימים לפני כן הובהר להם בזמן ביקורם בדירה כי כל מערכותיה תקינות ופועלות. חשיבות הבדיקה נעוצה בכך שבמקרים רבים המשכיר כבר לא מתגורר במושכר מספר שנים (ואולי אפילו אף פעם לא התגורר בו) כך שהוא לא מודע למצב הדירה או שהוא מפחית בחומרתם של ליקויים ופגמים הקיימים בדירה מכיוון שבעיניו הם קלי ערך.

יש לציין, כי אי ציון ליקויים, פגמים ואי התאמות של המשכיר עלול להוות הפרה של חוזה השכירות (לפי חוק השכירות והשאילה) ואף לזכות את השוכר בסעדים, אולם למרבית השוכרים אין את הידע והרצון להתמודד עם נושאים אלו או לעזוב את הדירה זמן קצר לאחר שנכנסו אליה.

לכן, רצוי לבדוק עוד לפני החתימה על חוזה השכירות כי כל המערכות, האבזרים, המתקנים והתשתיות פועלים כסדרן ללא כל ליקוי או פגם. וביתר פירוט:

בדיקת מצב הדירה

ברזים: יש לבדוק שכל הברזים בדירה עובדים כראוי, שזרם המים תקין, שאין נזילות, פגמים וכו'.

  • מקלחת: יש לבדוק כי אביזרי המקלחת תקינים, ללא שברים, שאין סתימות והצפות, שזרם המים תקין, שהצבעים לא מתקלפים וכו'. מכיוון שבמקלחת נוצרים אדים ולחות רצוי לבדוק כי יש פתחי אוורור.

  • ארונות: יש לבדוק כי ללא פגמים, שברים, יובש, סימני רטיבות מהקיר שמאחוריהם (עד כמה שניתן לראות) וכו'.

  • חלונות: בדקו כי החלונות עובדים כראוי ושניתן לפתוח ולסגור אותם ללא בעיה.

  • ריהוט: יש לוודא כי הריהוט תקין ללא שברים או סימנים המעידים על ליקוי אפשרי בעתיד.

  • גז: בדקו כי הגז עובד וכי הוא הותקן כראוי ושנעשו לגביו בדיקות תקופתיות. שימו לב כי בלוני הגז מלאים.

  • מזגנים: יש לבדוק כי המזגנים עובדים על חימום וקירור (ללא קשר לעונה היות שבכוונתכם לשכור למשך כל השנה), כי יש שלטים תקינים ואפילו רצוי לבדוק שצריכת האנרגיה של המזגן נמוכה.

  • מוצרי חשמל: עליכם לוודא את תקינות המוצרים בבית ואת היקף האחריות המוטל עליכם כשוכרים ביחס אליהם.

  • חשמל: בדקו את לוח החשמל בדירה, ודאו כי יש הארקה, הפעילו את המתגים/מפסקים בו זמנית כשמכשירי החשמל פועלים - לעתים תשתית חשמל ישנה ולא תקינה גורמת לנפילות מתח.

  • צנרת: יש לבדוק כי צנרת הדירה תקינה ולוודא את מיקום ברז המים לדירה.

  • קירות: הסתכלו על הקירות על מנת לבדוק שאין יובש, בעיות רטיבות ולכלוך. אם המשכיר דורש כי תחזירו את הדירה צבועה ומסוימת בקשו לקבל אותה באותו המצב.

  • שירותים: ודאו כי השירותים תקינים, כי מיכל המים עובד ושאין שברים וליקויים אחרים.

  • כביסה: שאלו אם יש הכנה למכונת כביסה,, מייבש, מדיח כלים ותנור. ודאו שהתשתיות עובדות כראוי.

  • אוורור ותאורה: שימו לב כי הדירה מוארת מבחוץ ומאווררת. כמו כן, בדקו את המנורות ובתי המנורות.

  • רעשים ומטרדים: בדקו את הדירה מספר פעמים בימים ובשעות שונים כדי לראות אם יש מטרדים הנובעים מרעשים, ריחות, עומסי חניה וכיו"ב.

  • דלתות: פתחו וסגרו את הדלתות כדי לבדוק שאין חפצים/אביזרים המונעים את תנועתם החופשית, וכן כי אין פגמים באף אחת מהדלתות והמשקופים כמו שריטות ושברים.

  • מרפסת: במידה ויש מרפסת בדקו שאין חדירה של גשמים בחורף ממנה אל הדירה.

  • כמובן שיתכנו בדיקות נוספות המיוחדות לכל דירה, וכן בדיקות שגרתיות נוספות.

 

כפי שציינו לעיל, בדיקת מצב הדירה עלולה למנוע הפתעות בהמשך ולאפשר לכם השוכרים להיכנס לדירה תקינה כשכל מערכותיה עובדות ופועלות כראוי. כמו כן, מניסיוננו משכירים רבים טוענים כי ליקויים אשר התגלו בסמוך לכניסת הדירה היו גלויים/ידועים לשוכר, אך הוא בחר להתעלם מהם או לחלופין מכחישים כל קשר לידיעה בדבר הליקויים. לכן, אם מצאתם ליקויים דאגו לציין זאת בכתב ולדרוש את תיקונם לפני כניסתכם.​

בדקו כי המשכיר הוא אכן הבעלים - השוו בין השם המופיע בחוזה השכירות לבין תעודת זהות שתוצג בפניכם אל מול הרישום בנסח לשכת רישום המקרקעין.

2. הסדירו את תיקון הליקויים שהתגלו במושכר ואת התשלום בעבורם בחוזה השכירות:

אחרי שבדקנו את הדירה כראוי, סימנו וציינו את הליקויים יש להסדיר את תיקונם. גם ליקויים שמתגלים בהתחלה כליקויים קלי ערך עלולים להתברר בהמשך כליקויים דינמיים אשר גורמים להפרעה ואי נעימות.

  • העבירו למשכיר רשימה של ליקויים שהתגלו בדירה.

  • בקשו עדכון כשהליקויים יתוקנו.

  • קבעו פגישה נוספת לבדיקת הדירה לאחר תיקון הליקויים.

כמו כן, הסדירו בחוזה השכירות על מי חלה האחריות לתיקון ליקויים שיתגלו בעתיד במושכר. כיום ניתן להפנות גם לחוק השכירות והשאילה אשר מחלק את אחריות הצדדים, כך שהשוכר מתקן רק ליקויים קלי ערך כמו החלפת מנורות שנשרפו וכו'.

תיקון ליקויים במושכר

3. קבעו מנגנון מוסדר ויעיל לסיום מוקדם של השכירות:

 

ככלל, המטרה היא תמיד להיכנס לדירה שניתן יהיה להאריך בה את הסכם השכירות בסוף כל תקופת שכירות. אולם, קצב החיים הדינמי, היקף השינויים ונסיבות משתנות עלולות להביא לכך שיהיה צורך לקצר את תקופת השכירות ולסיימה לפני המועד שנקבע בחוזה השכירות. ישנם משכירים המתנים על אפשרות היציאה של השוכר וקובעים כי עליו להישאר עד לתום תקופת השכירות ללא אפשרות יציאה. נושאים אלו נדונו מספר פעמים בבתי המשפט אשר קבעו כי עזיבתו של המשכיר בכפוף לאיסור יציאה אינה מונעת מהמשכיר להקטין את הנזק ולמצוא שוכר חלופי.

לחלופין, ישנם משכירים אשר קובעים כי השוכר יוכל להכניס שוכר חלופי לאחר שיקבל את הסכמתם, אך לאחר מכן הם לא משתפים פעולה ופוסלים כל שוכר חלופי, כך שסעיף יציאה זה נותר ריק מתוכן. לפי חוק שכירות הוגנת השוכר רשאי להכניס שוכר חלופי / משנה במקומו כשזכות הסירוב של המשכיר תיעשה רק מטעמים סבירים. אמנם, ניתן להתנות על הוראה זו, כך שרק במקרם שחוזה השכירות מאפשר זאת או שותק לגבי זה ניתן למנוע זאת מהשוכר.

לכן, מכיוון שכל האפשרויות הנ"ל מטילות הגבלות על השוכר רצוי לקבוע סעיף המאפשר לסיים את תקופת השכירות בהודעה מראש. מנגנון זה מקנה יתרון לשני הצדדים הואיל והוא נותן מענה לנסיבות משתנות של החוזה ולמקרים בהם הצדדים מעוניינים להביא את ההסכם לסיומו מכל סיבה שהיא.

4. ערכו רשימה התואמת את הצרכים והצפיות שלכם מהמושכר:

לפני החתימה על חוזה שכירות השוכר והמשכיר נוהגים להיפגש במושכר ולבדוק את התאמתו, אך הזמן הקצר העומד לרשות השוכר וכמות הבדיקות שעליו לעשות לא מאפשרות לא בסופו של דבר לבחון את כל הפרמטרים שהוא הגדיר לפני כן כחשובים מבחינתו.

לכן מומלץ להכין רשימה בה יצוינו הנושאים החשובים שעליכם לבדוק, את השאלות שברצונכם לשאול, את הפריטים שחשוב לכם שימצאו בדירה וכו'. כמו כן, על הרשימה לכלול את המידות של הרהיטים ומוצרי החשמל שברצונכם להעביר לדירה, כך שתוכלו לוודא במהלך הפגישה כי מידותיהם מתאימות למיקומם בדירה אותה תשכירו.

  • ערכו רשימה וציינו את פרטי הדירה לפי מודעת הפרסום.

  • בדקו כי כל הפרטים שהופיעו בהודעה נמצאים בנכס.

  • בדקו את תקינות אביזריה ומתקניה של הדירה.

  • ודאו כי אין ליקויים, פגמים, מטרדים ואת יתר הנושאים שבסעיף 1.

  • קחו מידות של החפצים שברצונכם להכניס למידה ובדקו אם הדבר מתאפשר.

  • אל תשכחו לרשום ברשימה נושאים כמו תחבורה ציבורית, קרבה לחנויות וכו'.

עריכת רשימה

 

ייתכן​ מאוד כי הרשימה לא תהיה ממצה וכי מפעם לפעם תגלו שיש להשלים פרטים נוספים. אולם, ככול שתקפידו לפעול על פי הרשימה לא תשכחו לברר נושאים חשובים לפני הכניסה.

למאמר בעניין חוק שכירות הוגנת

5. דרשו אופציה להארכת השכירות:

כל מעבר דירה​ כרוך בהשקעת זמן, אנרגיות ומשאבים, ולכן שוכרים רבים מעוניינים להימנע מכך. על מנת להבטיח זאת בקשו להסדיר אופציה בהסכם השכירות המאפשרת לכם להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת לפחות מבלי שיועלה שכר הדירה. יש לשים לב, מנגנון להפסקת השכירות ואפשרות לשנה נוספת בחוזה אחד אינם סותרים זה את זו מכיוון שמדובר בסעיפים שנועדו להסדיר את רצון הצדדים במקרים בהם הם חפצים בהארכת הסכם השכירות או בסיומו המוקדם.

6. תלמדו את חוזה השכירות על סעיפיו לעומק:

צאו מנקודת הנחה שחוזי שכירות רבים עברו מיד ליד בין משכירים, הורדו דרך האינטרנט או שמבוצע בהם שימוש במשך מספר שנים מבלי שנערך בהם עדכון והתאמה. משכך, במקרים רבים נעשה שימוש בחוזי שכירות ישנים שהוראותיהם כבר מזמן לא איבדו כל תוקף משפטי. כך למשל, ישנם חוזי שכירות בהם השוכר מסכים כי המשכיר יהיה רשאי לפנות בכוח וללא צו בית משפט. כמובן, שנושאים אלו נדונו כבר בבתי המשפט אשר השוו זאת לבריונות ולניצול של קבוצות חלשות.

לכן, מומלץ לקרוא את החוזה, ללמוד את סעיפיו ולוודא כי אתם מסכימים לכל ההתחייבויות המעוגנות בתוכו. זכרו, לאחר החתימה על חוזה השכירות לא יהיה ניתן כמעט לערוך בו שינויים.

7. תשאלו שאלות שעולות מההסכם - יש קבוצות שבהן ניתן לקבל מענה משפטי מהיר:

פגישה ראשונה עם חוזים מלווה תמיד בבלבול ותחושת חסר הבנה, לכן רצוי להיעזר במידע הקיים היום באינטרנט ובמענה לתשובות הניתנות בקבוצות פייסבוק שונות. נכון, לא ניתן לראות במידע הזה כייעוץ משפטי ולא ניתן להסתמך עליו, אך במרבית המקרים יינתן לכם מענה מהיר מעו"ד שיבאר את שאלותיכם.​

מתן מענה משפטי לנושאי שכירות

הצטרפו לקבוצת פייסבוק המנוהלת על ידנו

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

8. חפשו את הדירה בפלטפורמות שונות לפרסום דירות להשכרה:

בדיקה מקיפה ​אודות הנכס המוצע לשכירות יכולה ללמד על מצבו. נכס שלא מושכר במשך זמן רב ושכל הניסיונות להשכירו לא צולחים עשוי להעיד על אי התאמות ופגמים שמונעים משוכרים להיכנס אליו. גם נכסים שכמעט והושכרו ואז חזרו לשוק עשויים להעיד על פגמים שהתגלו. שאלו תמיד את הסיבה לכך.

9. למדו את זכויותיכם - חוק שכירות הוגנת מקנה לכם הגנות:

באמצע שנת 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה בתיקון שמכונה חוק שכירות הוגנת אשר מקנה לשוכרים הגנות נוספות שעל חלקן לא ניתן להתנות. במסגרת זו, הוגבלו גובה הפיקדונות שניתן לבקש מהשוכרים, ניתנה הגדרה למהי דירה ראויה למגורים, נאסר על הטלת הוצאות על השוכר שהחובה לתשלומם מוטל על המשכיר כמו שכ"ט עו"ד, מתווך ביטוח דירה וכו'.

10. בדיקת סביבת הדירה לא פחות חשובה מהדירה עצמה:

התייעצו עם עו"ד 

בדיקת הדירה עצמה אינה מספקיה, ועל השוכר לבדוק גם את סביבת המושכר, לרבות:

העדר מטרדים, מפגעים,רעש, ריח, לכלוך וכו' אשר עשויים לגורע מהנאתו הסבירה במושכר.

כמו כן,​ על השוכר לשאול האם צפוי להתבצע בבניין פרויקט תמ"א 38 אשר עלול לקצר או להשפיע על תקופת השכירות. אם צפוי להתבצע פרויקט שכזה קבעו מראש מהו שכר הדירה שיגבה במהלך ביצוע העבודות.

בדקו את מצב התשתיות בסביבה, את העומס על החניות, את השירותים שניתנים, תחבורה ציבורית, קרבה למרכזי מסחר וכו'.

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

כפיר חיון, עו"ד | שכירות

אולי יעניינו אותך גם המאמרים הבאים:

סעיפים שחשוב לקרוא לפני שחותמים על הסכם שכירות - ממטרת השכירות ועד הכנסת בעלי חיים

May 1, 2019

המשכיר אסר על הכנסת שוכר חלופי, מה קבע בית המשפט?

April 1, 2019

מה לעשות אם השוכר לא מפנה את המושכר לאחר שתקופת השכירות הסתיימה?

November 27, 2017

האם מותר לנתק שוכר שהיפר את ההסכם משירותים חיוניים כמו מים וחשמל?

November 27, 2017

האם משכיר רשאי לסרב להכנסת שוכר חלופי?

November 24, 2017

1/1
Please reload

מס השכרת דירה
תביעה לפינוי מושכר
חוזה שכירות
הפרת הסכם שכירות מצד המשכיר
שו"ת שכירות
נמצא ברשת - שו"ת שכירות
חוק שכירות הוגנת
נושאי שכירות
סדרת מאמרים בשכירות
צור קשר
Show More

קביעת פגישת/שיחת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו במתן מענה למכלול של נושאים בתחומי השכירות. כמשרד העוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין והשכירות וכל תתי התחומים הנגזרים מהם אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לכל קשת השאלות המתעוררות בנושאי שכירות. במרבית המקרים המענה בנושאי שכירות מסתיים בשיחת טלפון קצרה - אולם שיחות אלו לא מהוות ייעוץ משפטי אלא יותר שירות לציבור השוכרים.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום השכירות אשר כוללת ניסוח ועריכה של עשרות חוזי שכירות וייעוץ בנושאים משפטיים. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים בשכירות, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין  הבקיא בתחום השכירות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון: 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com