סוגי הקלות ושימוש חורג:

סוגי הקלה:

 

הקלה מהוראות תכנית:

משמעותה של הקלה זו היא סטייה מהוראות תכנית. לא ניתן לתת הקלה לתכנית מופקדת, אלא לתכנית מאושרת בלבד. כמו כן, הקלה אינה זכות מותנית, אולם לוועדה המקומית יש שיקול דעת בעניין זה אם לאשר את ההקלה או לא. החלטת הוועדה חייבת להיות מלוות בהצדקה תכנונית, לרבות השתלבות הבניין בסביבה, מתי אושרה התכנית שלגביה מבוקשת ההקלה וכיו"ב. סעיף 1 לחוק התכנון והבנייה מגדיר הקלה, כך:

​

"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג"

​

המטרה העיקרית שלמה נועדה ההקלה הינו מתן פתרון תכנוני גמיש למקרים בהם התכנית הנתונים הפרטניים של התכנית אינם תואמים לתכנית החלה עליהם ובתוך שכך אינם מאפשרים לנצל את מלוא הזכויות במגרש. לצורך מתן הקלה חל הצורך שתהיה הצדקה תכנונית לבקשה שהוגשה לצורך הקלה, לכן בעת הגשת הבקשה יש להקפיד את הצדקה תכנונית לשם כך. בפסק שניתן על ידי וועדת הערר בעניין חנה דהרי קבעה ועדת הערר בהתאם להלכה זו, כדלהלן:

​

"במצב בו מצד אחד, בהעדר נימוק תכנוני ראוי למתן ההקלה לקומה נוספת ולתוספת יחידת דיור שהתבקשה, ומן הצד השני לא מצוי נימוק לסירוב ליתן את ההקלה, נוטה הכף לסירוב ליתן את ההקלה המבוקשת. נימוק תכנוני למתן ההקלה הוא תנאי הכרחי לנתינתה, ובהיעדרו אין ליתן את ההקלה, אם אין כל סיבה שלא לתיתה. לפיכך, אין לאשר את הבקשה להקלה...."

​

"ככלל, ועדות הערר כבר קבעו כי כאשר הועדה המקומית באה לאשר הקלה, המאפשרת סטייה מהוראות התוכנית החלה במקום, עליה לבדוק בשלב ראשון אם קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלה המבוקשת. אם אין הצדקה כאמור, אין לאשר הקלה מהוראות תוכנית. בשלב שני, אם הועדה המקומית מגיעה למסקנה כי קיימת הצדקה תכנונית, עליה לבדוק באיזו מידה ההקלה תפגע בבעלים ובדיירים הגובלים או בשיקולים תכנוניים ואדריכליים רחבים יותר, ובסופו של התהליך על הועדה לאזן בין ההצדקה/היתרון התכנוני באישור ההקלה, לבין הפגיעה שתיגרם כתוצאה מאישורה. גם להיקף ההקלה המבוקשת ולעצימותה יש ליתן משקל במכלול השיקולים למתן הקלה. דוגמא להצדקה תכנונית היא כאשר יישום הוראות התוכנית אינו מאפשר את מימוש מלוא זכויות הבנייה על המגרש הספציפי בשל גודלו או צורתו. דוגמא נוספת היא שיקולים אדריכליים, הקטנת התכסית לטובת שטחי קרקע פנויים, מועד אישורה של התכנית החלה על המקרקעין, התאמת הבניה לרוח הזמן וניצול ראוי של משאב הקרקע; במקרים מסוימים, גם אינטרס ציבורי יכול שיצדיק מתן הקלה"

​

​

הקלה מתקנות:

יש לפרסם את הבקשה להקלה בדיוק כפי שמפרסמים שימוש חורג בהתאם להוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, אשר קובע כך:

​

149.

(א) הועדה המקומית לא תתיר שימוש חורג ולא תיתן הקלה ולא תאשר בתשריט חלוקת קרקע סטיה מתכנית אלא לאחר שנתמלאו

אלה:

 

 

 

(1)   פורסמה, על חשבון המבקש, בעתון הודעה המפרטת את מהות הבקשה להקלה או להתרת שימוש חורג או לאישור תשריט

חלוקת קרקע בסטיה מתכנית והקובעת כי התנגדויות לבקשה כאמור יוגשו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום לפי פסקה זו, ולעניין מי שנמסרה לו הודעה לפי פסקאות (2א) ו-(2ב) – ממועד מסירת ההודעה;

(2)   הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) הוצגה במקום בולט בחזית הקרקע או הבנין שעליהם חלה הבקשה

במשך התקופה להגשת ההתנגדויות ובדרך שתיקבע על ידי הועדה המקומית או מי שמינתה לכך בדרך כלל;

(2א) הועדה המקומית מסרה על חשבון המבקש הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) ועל המועד להגשת

התנגדויות לועדה המקומית –

(א)   לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין שלגביהם הוגשה הבקשה;

(ב)   לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין הגובלים בקרקע או בבנין שלגביהם הוגשה הבקשה;

(ג)    לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין, אשר לדעת הועדה ייפגעו או עלולים להיפגע מאישור הבקשה.

הודעה כאמור תימסר או תישלח לפי מענם הידוע של הבעלים והמחזיקים;

(2ב) בבקשה הנוגעת לאתר שנכלל בתכנית מאושרת או מופקדת כאתר המיועד לשימור – מסרה הועדה הודעה כאמור בפסקה

(2א) לגופים הציבוריים והמקצועיים שאושרו לפי סעיף 100(3).

(3)   הועדה החליטה בהתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם והודיעה על כך למתנגדים במכתב רשום;

(4)   בהקלה או בשימוש חורג מתכנית המיתאר הארצית או מתכנית מיתאר מחוזית - נתקבל אישור המועצה הארצית.

 (ב)  יושב ראש הועדה המחוזית רשאי, בכפוף לתקנות שיתקין שר האוצר, לקבוע כי על בקשה מסויימת או על סוגים מסויימים של

בקשות לא יחולו הוראות סעיף זה, כולן או מקצתן; הורה יושב ראש הועדה המחוזית כאמור, יקבע את ההוראות שיחולו על התכנית.

          (ג)   שר האוצר יקבע באילו מקרים ונסיבות יכול יושב ראש הועדה המחוזית לפטור מהוראות סעיף זה.

          (ד)  (1)   בסעיף קטן זה, "התאמת נגישות" ו"אדם עם מוגבלות" – כהגדרתם בסעיף 158ו1; 

 (2)   בלי לגרוע מהוראות סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) ומהוראות סעיף 151(ב1) ו-(ג), רשאי יושב ראש ועדת מחוזית לקבוע כי על

בקשה שעניינה יצירת דרך גישה שהיא התאמת נגישות שהוגשה על ידי בעל זכות בנכס נושא הבקשה, שהוא או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, לא יחולו הוראות סעיף זה, כולן או חלקן, ובלבד שלא מתקיים אחד מאלה:

(א)   התאמת הנגישות תמנע מאחר שימוש סביר בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה, או בקרקע או בבניין גובלים;

(ב)   התאמת הנגישות תפגע באופיו המיוחד של המקום, בשל ערכי היסטוריה, ארכיאולוגיה, אדריכלות או טבע;

(ג)    התאמת הנגישות תחייב שינוי מהותי בבניין;

(3)   החלטת יושב ראש הוועדה המחוזית כאמור בפסקה (2) תינתן בתוך שישים ימים מיום שהתבקש לכך; מנהל מינהל התכנון

יפרסם הנחיות בדבר אופן הגשת בקשה לפי סעיף קטן זה והמסמכים שיש לצרף לה ובדבר האופן והמועד לקבלת החלטה כאמור ולמסירת הודעה למגיש הבקשה, כדי להבטיח מתן החלטה בתוך התקופה האמורה.

 

בשני המקרים (שימוש חורג והקלה) לוועדה המקומית אין סמכות אם לא נעשה פרסום כדין. המכנה המשותף בין הקלות לשימוש חורג – בשני המקרים לא ניתן לאשר את ההקלה אם היא מהווה סטייה ניכרת. אם ההקלה לא מהווה סטייה ניכרת אין זה אומר כי יש חובה לאשרה, אולם בשלב זה עברנו את הגורם המהותי וניתן להתקדם. במידה ומדובר בסטייה ניכרת אין גורם בוועדה המקומית שיכול לאשרה, ויש להגיש תכנית.

 

מהי סטייה ניכרת מוגדרת בתקנות התו"ב (סטייה ניכרת מתכנית). ניתן לחלק את ההקלות ל- 2 סוגים:

1. הקלה כמותית: הקלה הכוללת הגלת סוגי שטח.

2. יתר ההקלות.

 

הקלה כמותית:

​

1. לא ניתן לתת הקלה כמותית בגין תכנית שאושרה לאחר 1.8.89. עם זאת ניתן לתת כל הקלה אחרת למעט הקלות כמותיות.

2. הקלה כמותית בעד 6% בעבור שיפור תכנון:

 

הקלה זו מתייחסת לשטח נטו של החלקה. נניח כי גודלו של מגרש הוא 1 דונם וניתן לבנות אליו 30% (קרי 300 מ"ר בנוי), במסגרת זו ניתן לבקש הקלה של 6% ולבנות עד 360 מ"ר. מעל להגדלה זו מדובר בסטייה ניכרת (6% בעבור שטח עיקרי).

לפי תקנות התכנון והבנייה חישוב שטחים וחישוב הקלות ייעשה משטח החלקה נטו, כך שמפחיתים מגודל המגרש הפקעות וכיו"ב. 

​

• הקלה כמותית נלוות: הקלה בשיעור 2.5% בגין כל קומה, אך לא יותר מ- 5%. מדוע הקלה היא נלווית?

מבקש הבקשה יכול לבקש 2.5% לכל קומה. כל ההקלות הן לפי חישוב נטו ובמצטבר.

• הקלה בשיעור 5% בגין מעלית: הקלה זו לא תאושר באם התכנית כוללת שטחי בנייה הכוללים מעליות.

• הקלה לצורך שטחי שירות: התאמת נגישות (סעיף 15) או 5% מהשטח הכולל (עיקרי+שירות) המותר לבנייה – לפי הנמוך מבניהם.

  

• תוספת שטח של עד 30% מהשטח הכולל:

מדובר בהקלה הניתנת אך ורק ליישובי מיעוטים, קרי יישובים ששיעור האוכלוסייה הלא יהודית הינו 80% ומעלה. תוספת זו נובעת מתוך קשיים באכיפת דיני התכנון והבניה ביישובי מיעוטים, כך שתוספת שטח בהליך של הקלה נועדה להסדיר חריגות בנייה קיימות, וזאת בכפוף להתקיימות מלוא התנאים הדרושים לצורך מתן ההקלה, לרבות: העדר צו הריסה, סיום הבנייה עד לשנת 2014 וכיו"ב. ההקלה לא מתייחסת למגבלה על תכניות שאושרולאחר 1.8.89.

אישור הקלה זו נמנה על המקרים הבודדים בהם ניתן להגיש תביעה למתן פיצוי מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין החלטה למתן היתר.

​

• תקנות כחלון - שבס, סעיף 151ב.3:

תקנה מיום 31/12/2015 – מדובר הוראות שעה הקצובה  שמאפשרת להוסיף 20% משטח הבנייה בהתקיים תנאים מסוימים, הכוללים:

(1)הוספת יח' דיור. 

(2)לבנייה ביישוב עירוני

(3)וכשמדובר בבנייה רוויה.

מדובר על תכניות שאושרו לפני שנחקקה הוראת השעה הנ"ל לחוק התכנון והבנייה. כלומר, מדובר בחריג לעקרון הרטרואקטיבי לתחולת הוראות סטייה מיום 1.8.89.

חריג נוסף הנובע מתקנות שבס-כחלון: הוראה שלא ניתן לתת הקלה מנושא שלגביו נקבע שלא תהיה סטייה ניכרת, למשל: נניח כי בתב"ע נכתב שלא תינתן הוראה לסטות מתוספת קומות, במקרה בו התכנית שוללת ביצוע סטייה ניכרת כלשהי לא ניתן להחיל את ההוראות. עם זאת, תקנות שבס-כחלון גוברות על ההוראה האוסרת שימוש בתקנות סטייה ניכרת, ולכן אפילו אם רשום בתב"ע כי תוספת קומות (לדוג') אסורה, הרי שהוראה זו אינה חלה על תקנות שבס-כחלון.

​

• תוספת שטחי שירות לבניית ממ"ד או קומות מרתף. 

​​

• תוספת שטחי שירות המתחייבת משינוי בתקנות:

מקום בו החוק משתנה ומחייב הגדלת שטחים מסוימים כמו שטחי חניה וכו', מאפשר למי שבנה לפני כן לבקש להגדיל את שטחו בהתאם לתקנה החדשה. כך למשל, בעת שינוי הוראות שטחי שירות ללובי בבניין רשאים בעלי הדירות בבניין לבקש להגדיל את שטח הלובי כדי לעמוד בהוראות החדשות.

 

 

יתר התקנות:

• תקנה 2.1 ו- 2.2.:

 שינוי אופי הסביבה הקרובה: כך למשל תב"ע מאפשרת בניית גג רעפים בעוד הבעלים מעוניין בגג שטוח. במקרה זה הבעלים יבקש הקלה וייעשה פרסום לפי ס' 149, לאחר מכן ייערך דיון בהתנגדויות בוועדה המקומית (ובהמשך לפי הצורך בוועדת ערר). דיון בנושא זה ממחיש את מהות הדיון בנושא "שינוי אופי הסביבה הקרובה" – נקבע כי מקרה זה (גג רעפים) חוסה תחת שינוי אופי הסביבה.

 

• בנייה מעבר לקו בניין:

קו בניין יכול להיות מעל/מתחת לפני הקרקע – כשלפי גבולות המגרש מדובר בבנייה אסורה.

• איך מסווגים את קווי הבניין:

• קו בניין קדמי: קו בניין הפונה לרח' הינו קדמי; קו בניין הפונה לשצ"פ בדר"כ קו בניין קדמי הואיל ומתייחסים אליו כמו קו בניין הפונה לכביש. הכלל הוא שאין הקלה לקו בניין קדמי כיוון שקו זה משקף את החזות של הרח', למעט 2 החריגים כדלהלן:

     1. חריג 1: "ברוב הבניינים" מותר לתת הקלה כאשר ההקלה היא "כרוב הבניינים" באותו הרח'. לכן הגב' ייקבע בדומה    

לגבול של רוב הבניינים באותו רח'.

     2. חריג 2: מרפסות .

• קו בניין צדדי: קו בניין יכול להיות צדדי או אחרי – אך חשוב שהרשות המקומית הקובעת שזהו יהיה קדמי.

• קו בניין אחורי - הקלה לקו בניין צדדי:

1. קיר עם פתחים (חלונות): ניתן לבקש עד 10% מעבר לקו הבניין.

2. קיר ללא פתחים: ניתן לתת הקלה ללא הגבלה, ובלבד שהיא לא תעלה על 2.7 מ'.

3. קיר משותף: במקרה של חלקות סמוכות ניתן לבקש הקלה לבנייה הגובלת עם שני הבניינים בהתקיים 2 תנאים –

א. הסכמה של שני הבניינים

ב. שהקיר נבנה בצמוד ובחפיפה לאורך (אין חובה לגובה).

4. בקו בניין צדדי לא ניתן לבנות מרפסות, אלא אם יאושר לבנות בגבול המגרש.

5. קיר עם פתחים: כמו הקלה בקו בניין צדדי ניתן לתת עד 10%.

6. קיר ללא פתחים ניתן לתת עד 30%.

7. מרפסות פתוחות: ניתן לבנות מרפסות פתוחות בקו בניין אחורי עד 2 מ' או 40% לפי הנמוך מבניהם. במקרה של

    מרפסות המרפסת הראשונה צריכה להיות 2.5. מ' מעל פני הקרקע.

  

• הקלה המאפשרת לבנות בתוך קו הבניין (תקנה 4).

 

• התקנה מאפשרת לבנות על גבול קו המגרש.

• תוספת קומות:

     תקנה 2 (8)

      בניין קיים בו עליו נבנו 1-2 קומות ניתן להוסיף קומה אחת

      בניין קיים בו עליו נבנו 3-4 שתי קומות

      בניין קיים בו עליו נבנו5-9 ניתן להוסיף שלוש קומות

      בניין קיים בו עליו נבנו10-15ניתן להוסיף ארבע קומות

      בניין קיים בו עליו נבנו 16 ומעלה ניתן להוסיף חמש קומות

 

ניתן לבקש בהליך של הקלה תוספת קומות. אם התכנית קובעת כי ניתן לבנות על המגרש תוספת 1 עד 2 ניתן לבקש תוספת קומה. אם יש 3 עד 4 קומות ניתן לבקש 2 קומות. ניתן לבקש תוספת להקלה על תוספת זו של 2.5% לקומה (עד 5%). כך למשל לבניין של 16 קומות ניתן להוסיף 6 קומות. איך סופרים את מס' הקומות בתכנית:

 

 מס' קומות + קומת עמודים מפולשת, ללא קומת מרתף וללא קומת ביניים. אם למשל יש 4 קומות בתכנית מעל קומת    עמודים מפולשת + מרתף. תוספת קומות אינה זכות מוקנת והוועדה המקומית  חייבת שתהיה הצדקה תכנונית.

 

• תוספת יח' דיור – תקנת שבס (תקנה 2(9):

תוספת של 30% מעל כמות יח' הדיור שהתכנית מאשרת בהתקיים התנאים הבאים:

1. ללא תוספת שטח – אם מותר לבנות 10 דירות של 100 מ"ר, הרי שלפי התקנה ניתן יהיה לבנות 13 דירות של 100 מ"ר (ניתן לפתור זאת באמצעות הקלות תכנוניות.

2. הבקשה צריכה להיות חתומה ע"י כל בעלי הדירות בבניין.

3. השטח הממוצע של כלל הדירות לאחר ההקלה לא יקטן מ- 70 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד).

4. הוועדה המקומית יכולה לקבוע שיח"ד שבין 20% ל- 30% יהיו מיועדות לתושבי המקום. לא כל הוועדות מאשרות את שבס, אולם מי שמאשר מעל 20% יכול לקבוע שיתר הדירות יוקצו לבני המקום (לפי הגדרתם בחוק או בתקנות).

5. ב- 7.8.2016, נחקקו הוראת שעה (תיקון 108) – שתחולתה עד ליום 1.8.21 – בהן נקבע (ההקלה נוגדת את הפסיקה וכל מהות של הקלה) – כי על הוועדה המקומית לתת תוספת של 10% ממס' יח' הדיור – מדובר בזכות מוקנית השוללת את שיקול הדעת של הוועדה המקומית.  ההקלה מתייחסת לתכנית שאושרה לפני 1.1.2014 – ס' 147(ח).

1. תוספת יח' דיור באמצעות פיצול יח' דיור (תקנה 2 (9א))

בשונה מתקנת שבס לא מדובר על תוספת יח' דיור עקב בניה מחדש, אלא בתופסת בעקבות פיצול של דירות קיימות:

1. חתימת כל בעלי הזכויות במקרקעין.

2. הדירות לאחר הצמצום לא ייקטנו מ- 30 מ"ר.

3. ניתן להוסיף עד 30% ממס' יח' הדיור.

4. חוות דעת של מהנדס העיר לפיה התשתיות עומדות בתוספת.

 

• תקנה 2(10):

בניה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב תקנה 2 (10) – שינוי פרגולה עפ"י תכנית לבטון תהווה סטייה ניכרת. "בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית, שנועדו לקבוע את אופייה של הבניה בתחום התכנית או לשמור על אופי וחזות הסביבה".

 

• בניה בניגוד להוראות שמטרתן מניעת מטרדים תקנה 2 (11):

התכנית הקובעת כי הבנייה מותנית בהקמת קיר אקוסטי – מדובר בהוראה למניעת מטרדים ולא ניתן לסטות ממנה בהליך של הקלה. "בניה בניגוד להוראות תכנית שנועדו למניעת מטרדים לרבות הוראות למניעה והסדרה של פליטה לסביבה של חומרי אנרגיה ומניעה והסדרה של סיכון מחומרים מסוכנים או מקרינה, אלא אם כן סולק המטרד ולמעט הקלה הבאה להבטיח שיפור סביבתי".

 

• בניה בניגוד להוראות התכנית שמטרתן טיפול בנגר עילי תקנה 2 (12):

לדוג' תכנית שקובעת כי המרתף יהיה 80% משטח המגרש על מנת שגשמים יקוו במי התהום. במקרה זה לא יהיה ניתן לבקש הקלה ל- 90%, שכן יהיה מדובר בסטייה ניכרת.

 

• בניה בניגוד להוראות תכנית בענין מקומות חניה תקנה 2 (15):

"סטיה מהוראות התכנית בדבר מקומות חניה לכלי רכב או מהוראות התכנית המחייבות התקנת מקומות חניה תת – קרקעיים". אם נקבע בתכנית שמקומות החניה יותקנו במרתף, לא יהיה ניתן לקבוע כי החניות יהיו מעל פני הקרקע הואיל וזה ייחשב לסטייה ניכרת. ללא תקנה זו היו מתקבלות בקשות רבות מפני עלויות הבנייה של מרתפי חניה.

 

• שינוי שטח שירות לשטח עיקרי תקנה 2 (16):

בהליך של הקלה לא ניתן לשנות שטח שירות לשטח עיקרי וזאת החל מהמ"ר הראשון. לא ניתן להפוך מחסן לחלק מהדירה וכיו"ב, אלא רק במסגרת תב"ע.

 

• סטייה מהוראות תכנית המתנה מתן היתר באישור תכנית תקנה 2 (17):

לדוג' – נניח כי תכנית קובעת כי ניתן לבנות בכפוף לאישור אג"א או כיבוי אש, במקרה זה לא ניתן לסטות באמצעות הקלה מהוראה זו.

 

• סטיה מהוראות תכנית בדבר תוקפה תקנה 2 (18):

סעיף 84 לחוק: "כל תכנית תציין את התאריך המשוער לביצועה, ואם יש צורך תקבע שלבים לביצוע ותאריכים לביצוע כל שלב". לא ניתן בהליך של הקלה לבקש לסטות מהוראות תוקף התכנית.

 

• סטיה מהוראה תכנית שקבעה כי סטיה ממנה מהווה סטיה ניכרות תקנה 2 (19):

"סטיה מהוראות תכנית, שנקבע בתכנית, כי סטיה מהן מהווה סטיה ניכרות". הקלות נועדו לתת גמישות תכנונית, אולם ישנן ועדות המעוניינות לקבע נושאים מסוימים כמו גובה בניין או מרחק בין בניינים וכו'. במקרה זה הוועדה רשאית לקבוע כי חריגה מהוראות אלו תהווה סטייה ניכרת, ועל כן לא יהיה ניתן לשנותן באמצעות הקלה.​

​

• האם יש צורך לפרסם הקלה מנספח בינוי שהינו נספח מנחה ולא מחייב?

ככלל, נקבע בפסיקה כי במרבית המקרים לא יהיה צורך בפרסום הקלה בעבור שינוי שמבוקש מנספח מנחה (כמו תכנית בינוי לדוג'), אולם ייתכנו מקרים בהם השינוי שיבוקש יצריך פרסום הקלה. כך למשל נקבעו בפסק דין בעניין הריבוע הכחול נדל"ן בע"מ כי אין ברירת המחדל היא שאין צורך לפרסם הקלה בגין שינוי מתכנית מנחה (ובלבד שנקבע כי מדובר ביחס להוראות שנקבעו בתכנית כהוראות מנחות), כך:

​

המשמעות לכך שתוכנית הבינוי הינה מנחה ולא מחייבת לענייננו הינה שתוכנית זו ניתנת לשינוי על ידי הוועדה המקומית (ושוב היה וזו לא ניתנת לשינוי הרי מדובר בתוכנית בינוי מחייבת).

נשאלת השאלה, כיצד על הוועדה המקומית לנהוג במקרים בהם ברצונה לשנות תוכנית בינוי מנחה.

ברור, כי אין נדרש הליך של אישור תוכנית מפורטת חדשה או תיקון התוכנית התקפה או הליך של הקלה, הרי אלו הפרוצדורות שיש לנקוט במקרה של תוכנית בינוי מחייבת, והטלת חובה לנקוט בפרוצדורות אלו יש בה להפוך את הבינוי המנחה למחייב.

נבהיר, כאשר מדובר בחלק של נספח בינוי אשר הינו מנחה בלבד, שינוי שלו, בהתאם לחוק, מותר לו שייעשה בהחלטת הוועדה המקומית ללא כל פרסום וללא הקלה. יובהר, בקשה להיתר שאינה תואמת נספח בינוי מנחה, אינה מהווה סטיה מתוכנית ואינה מחייבת פרסום הקלה מהתוכנית, וזאת בניגוד לבקשה להיתר שאינה תואמת נספח בינוי מחייב שאז יתחייב פרסום הקלה. כאן, למעשה, משתקפת בפועל ההבחנה בין נספח מנחה לנספח מחייב."

​​

​

שימוש חורג:

 

מעבר להיותם של הבקשות או הפעולות לביצוע שימוש החורג ו- קלות כפעולות שכיחות בתכנון, עדיין מדובר בכלים שונים.

​

• שימוש חורג: שימוש בקרקע או בבניין לא בהתאם לשימוש שנקבע בתכנית ו/או בהיתר. מדובר במכשיר לשינוי ייעודה הדומה (בהבדלים הרלוונטיים) להכנת תב"ע.

​

•  סמכות: אישור שימוש חורג בסמכות הוועדה המקומית, למעט שימוש חורג בקרקע חקלאית. לעומת זאת, שינוי שימוש (שלא בדרך של שימוש חורג) הינו בסמכות הוועדה המחוזית.

​

• שיתוף הציבור: בשני המקרים יש שיתוף של הציבור, כשבהגשת תכנית השיתוף מתרחש בתקופת ההתנגדות ובשימוש חורג יש 15 יום ממועד פרסום התכנית (לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה). לכאורה, נראה כי חלון הזמן בשימוש חורג קצר יותר, אולם על המפרסם להמציא באופן אישי את הפרסום לנפגע. לכן, יש יותר אפשרות כי המפרסם לא יפרסם כדין.

​

• היטל השבחה: בשני המקרים יש היטל השבחה, אך שימוש חורג ניתן לתקופה מוגבלת, בעוד שתכנית תקפה עד לתכנית הבאה. לכן, היטל השבחה לשימוש חורג יהיה ביחס לשימוש בנכס.

​

• לוח זמנים: הליך שינוי שימוש באמצעות שימוש חורג קצר בהרבה משינוי באמצעות תכנית.

​

• תנאי לאישור שימוש חורג: פרסום לפי סעיף 149. יש לפרסם את הבקשה לפי ס' 149 ב- 3 עיתונים ובחזית המבנה שלגביו מבוקש השימוש החורג. בנוסף, יש 3 מעגלי פרסום:

​

1. מחזיקים ובעלים: מי שמבקש לאשר שימוש חורג למרפאה בבית מגורים חייב להודיע לכל הבעלים והמחזיקים בנכס.

2. לגובלים: כל מי שגובל צריך לקבל הודעה אישית, אחרת ייתכן ויבוטל היתר הבנייה.

3. מי שעלול להיפגע: המעגל היחידי שבו יש לוועדה המקומית שיקול דעת לפטור את המבקש לשימוש חורג מפרסום למי שלא נמצא במעגל הראשון והשני לפי שיקול דעתה.

 

• לא ניתן לתת שימוש חורג בנכס המיועד למגורים, למעט מרפאות וגני ילדים ונכס הנמצא בקומת קרקע בחזית.