רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38

מה חשוב לבדוק כשרוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38:

 

על עסקה לרכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38 חלים כל הכללים, החוקים והדגשים שקיימים ביחס לכל עסקה לרכישת דירה מקבלן.

 

אולם, בשל מאפייניה השונים של העסקה ישנם גם מספר דגשים שרלוונטיים בעיקר בעבורה או ששכיחותם ביחס לעסקאות אלו חוזרות על עצמן בתדירות גבוהה יותר לעומת עסקאות אחרות.

הייחודיות של עסקת תמ"א 38 נעוצה בהיותה עסקת קומבינציה, כלומר מכירת זכויות בנייה תמורות שירותי בנייה, אשר נעשית מול מספר בעלי זכויות שמחזיקים כבר בדירה שצפויה לעבור שדרוג בעקבות הפרויקט.

לעסקת התמ"א יש קווים ברורים שמגדירים את הדרישות, החובות, הזכויות והתמורות של כל אחד מהצדדים, כך שיש חפיפה ביחס "לעקרונות העסקה" בין פרויקט לפרויקט.

 

עם זאת, תחומי החפיפה משתנים בין סוגי פרויקטים, כך שישנו שוני מהותי בין עסקת תמ"א 38/1 חיזוק מבנים לבין פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה או לפינוי ביוני וכו'.

 
246x0w.jpg
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

050-99-24-24-4

תוכן עניינים:

  1. בדיקת ההסכם לביצוע תמ"א 38.

  2. רישום הערת אזהרה לטובת היזם - זכויות המוכר במקרקעין.

  3. פנייה לעו"ד של הדיירים - ב"כ בעלי הדירות.

  4. פנייה לנציגות בעלי הדירות.

  5. פנייה למפקח מטעם בעלי הדירות.

  6. בדיקות ובירורים בנוגע לקבלן המבצע.

  7. ייפויי כח ומסמכים נוספים.

  8. בדיקות תכנוניות בקשר לפרויקט.

  9. הליכי רישוי.

  10. דיווחים למיסוי מקרקעין, טופס 50 ותשלום היטלים.

  11. סוג הבטוחה.

  12. ביטחונות וערבויות שסופקו לבעלי הדירות בהסכם התמ"א

  13. נטל תשלומים.

  • צור קשר.

  • הצטרפו לקבוצת פייסבוק בתחום הנדל"ן.

כמי שפועל באופן רציף ואינטנסיבי בתחום הנדל"ן, ובייצוג רוכשי דירות, הצורך בידע, ניסיון ומקצועיות ברור ומיושם – ואכן כל המיומנויות שצברתי במהלך תפקידי כיועץ משפטי של חברה יזמית ידועה ומובילה בתחום הנדל"ן שמוכרת מאות דירות בשנה בפרויקטים שונים שמבוצעים על ידה מעניקים ללקוחותיי יתרון מובהק במהלך ניהול המשא ומתן.

 

1. מאמר רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 - לוודא שיש הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 - חתום ובתוקף:

 

הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 נחתם הן על ידי בעלי הדירות והן על ידי היזם או הקבלן שעתידים לבצע את הפרויקט. במסגרת זו, בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה תמורת קבלת שירותי בנייה. אם מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים התמורה שתינתן לבעלי הדירות תהא עבודות הרחבה שיכללו בדרך כלל ממ"ד ומרפסת לדירתם, וכן מעלית לבניין.

לעומת זאת, בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובנייה בעלי הדירות יקבלו תמורת זכויות הבנייה דירה חדשה שבמרבית המקרים תהיה גדולה יותר.

למאמר בעניין סעיפי התמורה לבעלי דירות בהסכם תמ"א 38 – לחצו כאן!

כמו בכל מערכת חוזית רבת משתתפים, פעולת ההחתמה נעשית בשלבים. תחילה, יחתמו בעלי הדירות שהובילו את המהלך ותמכו בביצוע הפרויקט. בהמשך יחתמו בעלי הזכויות "שישבו על הגדר", ובסוף יישארו אלו שמתנגדים לביצוע הפרויקט. כך שחשוב לשים לב שהסכם התמ"א נחתם על ידי כולם ושסבב החתימות הסתיים.

בהעדר טיפול מוצלח בהתנגדויות הוצאתו של הפרויקט מהכח אל הפועל תחייב פנייה למפקחת על הבתים המשותפים, שכן ביצוע הפעולות התכנוניות, השלמת הליכי רישוי, רישום של משכנתא לטובת הבנק המלווה לפרויקט ורישום הערת אזהרה לטובת היזם מחייבים חתימה של כל בעלי הדירות.

משכך, הנושא הראשון שיש לבדוק הוא שיש הסכם תמ"א 38 שנחתם על ידי כל בעלי הדירות ושאותו הסכם בתוקף. לאחר מכן,ן כאשר נבחן את הסכם התמ"א נוודא שכל הנספחים נחתמו, וכן אם ישנן תוספות מאוחרות להסכם שאף לגביהן נעשה בדיקת חתימות.

הערה: לעתים רוכשי דירות טועים לחשוב שדי בחתימה של הרוב הדרוש, כלומר:  66% (2/3) או 80% (4/5) מבעלי הדירות שלהם פחות או יותר שיעור זכויות דומה ברכוש המשותף, משתנה לפי סוג הפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק מבנים או תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, כדי שהסכם התמ"א יכנס לתוקף.

אולם, השימוש במינוח "הרוב הדרוש" אינו רלוונטי למי שרוכש דירה בפרויקט תמ"א 38, אלא לבעלי הדירות שעמם נחתם הסכם התמ"א (לידע כללי, הרוב הדרוש משקף את מספר בעלי הדירות שצריכים להסכים לביצוע הפרויקט כדי שיהיה ניתן להתחיל בהליכי רישוי ותכנון מסוימים, וכדי לכפות את ההסכם על בעלי הדירות המתנגדים לאחר שיתקיימו התנאים לכך, אגב בתיקון שנעשה לחוק דייר סרבן נוספו סיבות חדשות שהופכות התנגדות ללגיטימית וסבירה).

בהמשך נבהיר כיצד בוחנים ומוודאים שהסכם התמ"א בתוקף.

2. רישום עסקת התמ"א בלשכת רישום המקרקעין:

 

 

לאחר שעברנו את השלב הראשון ובדקנו שההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 נחתם על ידי כל בעלי הדירות וכל בעלי זכויות בבניין אנו נרצה לוודא כי היזם נתן תוקף פומבי להסכם התמ"א שנחתם על ידו ולזכויות הבנייה שנמכרו לו במסגרת העסקה.

את התוקף הפומבי נכון וראוי לעשות באמצעות רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) (להלן בקצרה: "לשכת הרישום"). כך שכל מי שיוציא נסח טאבו ייחשף לרישום שבוצע, אך לא רק – רישום הערת אזהרה מונע מהסכם התמ"א לאבד את תוקפו באם יבוצעו חילופי זכויות על ידי בעלי הזכויות בדירותיהם, וזאת מבלי שהרוכשים החדשים יחתמו על ההסכם ונספחיו.

למעלה מכך, בהעדר רישום הערת אזהרה ואיבוד תוקפה של העסקה עשויה להתבצע עסקה נוגדת עם יזם אחר.

למאמר בשלבים העיקריים לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 – לחצו כאן!

3. קבלת עותק של הסכם התמ"א על נספחיו (ותוספות מאוחרות):

 

 

בדיקה שכל בעלי הדירות / זכויות חתמו על הסכם התמ"א, ושנרשמה בגינו הערת אזהרה בלשכת הרישום אינה מספיקה.

 

שכן, עלינו לוודא שיש בידינו עותק חתום של הסכם התמ"א על נספחיו, כדי להבטיח את זכויותינו בעתיד וכדי להבטיח שנוכל לבצע פעולות עתידיות שנגזרות מרכישת דירה מקבלן / יזם.

תחילה, חשיבותו של הסכם התמ"א נעוצה בזכויות המוקנות ליזם מכוחו אשר מתירות לו לבנות את הדירה ולמכור את לרוכש ספציפי שעמו ייחתם הסכם מכר.

 

אך בהמשך, באם יתגלו בעיות בקשר לפרויקט ויעלה חשש להפרות – אנו נרצה לדעת מהם התנאים להפסקת העבודות מצד בעלי הדירות ולסילוק ידו של היזם מהמקרקעין.

כמו כן, אנו נרצה להחזיק בידינו עותק של הסכם התמ"א אשר עשוי לכלול הוראות והנחיות לגבי מסמכי הבית המשותף (תקנון, תשריט וצו רישום) שיסדירו בעתיד את היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם, כשלעתים (כפי שיובהר בהמשך) הסדרה זו מבדילה בין בעלי הדירות שעמם נחתם ההסכם לבין רוכשי דירות חדשים בפרויקט.

בנוסף, רוכש דירה שיידרש לטול משכנתא כדי לממן את התשלום בעבור דירתו יידרש להמציא לבנק המממן מטעמו הסכם תמ"א ותוספות מאוחרות כתנאי לאישור משכנתא.

 

לכן, ומתוך הרצון להחזיק מראש בכל המסמכים שדרושים לאישור משכנתא, אנו נעדיף להחזיק בידנו את כל המסמכים.

לפיכך, מבחינתו של רוכש הדירה, הסכם תמ"א מהווה דרישת סף לאישור משכנתא למימון העסקה בהמשך, כאוגדן שמכיל את כל ההסכמות בין היזם לבין בעלי הדירות בפרויקט, ובהם חלוקת הוצאות עתידיות שיחולו עליהם לאחר השלמת הפרויקט.

 

4. אישור ב"כ בעלי הדירות:

 

בכל הסכם תמ"א 38 שנעשה בצורה תקינה, ישנו עו"ד מטעם בעלי הדירות שאמור לייצג אותם בשלב המשא ומתן, בחתימה ולאורך כל הפרויקט עד לסופו.

 

ב"כ בעלי הדירות אינו אמור לקחת חלק במשאים ומתנים שמתנהלים בקשר למכירת הדירות החדשות בפרויקט, אך בשל תפקידו אנו נפנה אליו ונשאל אם הסכם התמ"א בתוקף ואם אין מניעה מצד היזם למכור את הדירה.

כמו כן, בהסכמים בהם נדרש אישורו של ב"כ בעלי הדירות או בהסכמים בהם מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה אנו נשלח אליו הודעה בכתב ונבקש את אישורו בטרם נחתום על הסכם מכר.

בנוסף, אם ישנם בהסכם התמ"א תנאים מתלים שהתקיימותם לא הוכחה לנו באופן אובייקטיבי (כמו למשל קבלת היתר בנייה) אנו נוודא פעם נוספת את התקיימותם או את תוקפם של תנאים מפסיקים שעוגנו בהסכם.

הסבר: כרוכשי דירה מקבלן אנו מעוניינים לחתום על הסכם מכר שביצועו אינו מותנה בספק ובעסקה בעלת ודאות ויציבות.

 

אולם, כל עוד לא יתקיימו התנאים המתלים בהסכם התמ"א "עננת החוסר ודאות" תמשיך לרחף מעל.

סביר גם להניח, שבפרויקטים שטרם הבשילו לידי רמת ודאות ויציבות מוחלטת לא יהיה ליווי בנקאי, ולא יתקיימו עוד תנאים שיגרמו לאותה עסקה להיות אטרקטיבית, למעט שווי עסקה נמוך שמאפיין עסקאות לא בשלות.

מסיבה זו, ומעוד סיבות נוספות, מומלץ לבצע לפני כל עסקה, עוד בשלב המשא ומתן המקדמי ביותר [(לפני שנחתמת בקשה רכישה (זכרון דברים)] לבחון אלו פעולות רישוי בוצעו ביחס לעסקה ומהו המצב התכנוני של הפרויקט.

 

מלבד התנאים המתלים שבהסכם התמ"א ישנם עוד גורמים שמשפיעם על יציבות העסקה כמו הצורך באישורה של בקשה להקלה לבניית הדירה.

 

5. ביצוע בדיקות מול נציגות בעלי הדירות:

 

נציגות בעלי הדירות מונה בדרך כלל 3 חברים או יותר שהם בעלי דירות/זכויות בבניין, אך לעתים ישנם חברים "מבחוץ" כמו בני משפחה שמונו מטעם בעל דירה. הליך המינוי נעשה באמצעות כינוס אספת בעלי דירות שלא מן המניין ועליה להיעשות בהתאם לכללים שנקבעו בפרק שעוסק בבתים משותפים בחוק המקרקעין.

תפקידה של הנציגות הוא לקחת חלק פעיל בכל שלבי המשא ומתן מול היזם, להגיע לפגישות, להעביר את העדכונים וההסכמות ליתר בעלי הדירות, ועד מספר פעולות שהופכות אותה לגוף מקשר שדוחף את הפרויקט קדימה.

כרוכשי דירה אנו רואים בנציגות כקבוצה שמאורע בכל הפרטים הרלוונטיים של העסקה, ובכל שינוי שנערך בה. הנציגות גם מודעת בדרך כלל לכל המשאים ומתנים שנערכו, ועל כן אנו ננסה לברר דרכה, בין היתר, האם נחתמו הסכם פרטניים עם מי מבעלי הדירות שבהסכם התמ"א.

6. מפקח מטעם בעלי הדירות:

 

 

אם ב"כ בעלי הדירות נותן מענה לנושאים משפטיים, הנציגות לפרטי המשא ומתן, אז המפקח מטעמם צריך להיות בקיא בכל הקשור למצבו הפיסי של הפרויקט וביצועו.

 

לכן, עם המפקח מטעם בעלי הדירות אנו נרצה לברר האם הבנייה מבוצעת בהתאם להיתר הבנייה ותכניות, על פי חוק התיקון והבנייה ותקנותיו, שאין חריגות בנייה או סטיות כאלו ואחרות, שכלל הבטיחות באתר נשמרים, שיש מנהל פרויקט וקבלן מבצע בעל סיווג מתאים וכו'.

אם מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים אנו נרצה לוודא שהמפקח מועסק עד למועד בו התקבל טופס 4 לפרויקט ולא רק עד לסיום העבודות ההרחבה בפרויקט, ובכך לוודא שיהיה גורם נוסף שיעקוב אחר אופן ביצוע העבודות.

כפי שכתבנו במאמרים קודמים, רוכש דירה צריך להיות מודע לכך שתופעת היזמים נהפכה לחזון נפוץ, וכיום רוב הסיכויים שמי שמוכר לו את הדירה הוא לא זה שבונה לו אותה. לכן, עליו לבצע בדיקות ובירורים הן לגבי היזם והן לגבי הקבלן המבצע.

 

כדי לקבל תמונה כמה שיותר עדכנית (חוץ מזו שנקבל מביקור בשטח), אנו נפנה למפקח ונדלה ממנו פרטים על אופן ביצוע הפרויקט

7. בדיקת הסיווג של הקבלן המבצע:

 

 

ברוב המכריע של היתרי הבנייה שמונפקים כיום מצוין שתנאי להוצאת טופס 4 הוא ביצוע הפרויקט באמצעות קבלן מבצע בעל סיווג מתאים לביצועו על פי רשם הקבלנים, ושהעבודות תעשנה על פי תקנות התכנון והבניה. לכן, אנו נבקש לקבל את פרטיו של הקבלן המבצע ונבדוק את סיווגו אצל רשם הקבלנים.

בהמשך, מומלץ להגיע לשטח ולראות כיצד העבודות נעשות, שכן אין טוב ממראה עיניים.

יתר הפעולות בנוגע לקבלן המבצע נותרו ללא שינוי במאמרים שונים שנכתבו באתר בעניין רכישת דירה מקבלן על הנייר או בסיכומים נוספים שנערכו כמו המאמר המסכם והמקוצר למדריך לרכישת דירה מקבלן.

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

8. ייפויי כח והרשאות לביצוע פעולות מבעלי הדירות שעמם נחתם הסכם התמ"א:

 

כפי שצוין לעיל, מרבית הסכמי התמ"א מאופיינים בריבוי משתתפים, קרי ריבוי בעלי דירות, אשר נדרשים לחתום על מספר מסמכים מהותיים כמו ייפויי כח שבאפשרותם מבוצעות פעולות תכנוניות, הליכי רישוי, בקשות לרישום בלשכת הרישום (טאבו) וכו' מבלי שיהיה צורך לפנות בכל פעם לבעלי הדירות ולהחתימם על המסמכים הרלוונטיים.

כרוכשי דירה, הנספחים להסכם התמ"א חשובים לצורך הבטחת רישום הערת אזהרה לאחר מסירת הדירות עם הוצאת טופס 4, רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא, רישום זכויות ומשכנתא, ואפילו – למען הסדר הטוב.

דרישה זו, רלוונטית לא רק למועד רישום הזכויות, אלא גם לצורך אישור משכנתא למימון העסקה.

9. פעולות תכנוניות והצורך באישורן מול בעלי הדירות מעסקת התמ"א:

 

 

לא אחת, הצדדים לעסקה חותמים על הסכם מכר מותלה אשר כניסתו לתוקף מותנית בהתקיימות תנאי מסוים כמו הוצאת היתר בנייה, אישור בקשה הקלה ואפילו אישור תכנית ותב"ע.

 

לעניין זה, חוסר הוודאות באשר להתקיימותו של התנאי המתלה גוברת ככול שהבקשה להגדלת זכויות הבנייה גדלה לעומת המצב הקיים.

מעבר לכך, היות שמדובר בפרויקט תמ"א 38, ישנו צד נוסף למשוואה והוא בעלי הדירות שעדיין מוגדרים כבעלי זכויות במקרקעין, ועל כן כל בקשה ופעולה תכנונית מחייבת את חתימתם, הסכמתם ואישורם.

מבחינת רוכש הדירה, חתימה על הסכם מכר ביחס לדירה שטרם התקבל היתר לבנייתה לכשעצמה אינה פעולה מומלצת, ורצוי להימנע ממנה.

 

אולם, היות שדברים אלו מתרחיש מדי פעם, יש לוודא כי התקבלו ההסכמות והאישורים של כל הגורמים הרלוונטיים.

10. הליכי רישוי – האם ניתן היתר בנייה לפרויקט:

 

כמו ברכישת דירה מקבלן בכל פרויקט, משמעותו של היתר הבנייה היא שניתן להתחיל בביצוע העבודות. אולם, כפי שהובהר במאמרים קודמים באתר, להיתר הבנייה יש משמעויות נוספות, וכן יכולת למנוע עסקאות פיקטיביות בעניין דירות שלא קיימות במציאות.

בנוסף, וכפי שהובהר לעיל, עלינו לבדוק האם בנייתה של הדירה מותנית בתיקון היתר הבנייה.

נכון להיום, מונחת על שולחן הכנסת הצעה לתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות שבעקבותיו צפויים לחול שינויים ביחס לאפשרות למכור דירות שטרם התקבל לגביהן היתר, ובכלל זאת איסור על מכירת דירות שבנייתן לא הותרה מכח תכנית שניתן להוציא באמצעותה היתר בנייה, וכן מגבלות באשר למכירת הדירה בפרויקט שטרם התקבל לגביו היתר בנייה.

11. דיווחים למיסוי מקרקעין, קבלת טופס 50 לפרויקט והיטלים:

 

כשם שיש לדווח על כל הסכם מכר שנחתם למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום, כך חל הצורך שהיזם ידווח על הסכם התמ"א שנחתם בתוך פרק זמן זהה. למעשה, חובת הדיווח חלה על כל פעולה במקרקעין, למעט פעולות ספציפיות ומעטות שלא הוגדרו כעסקה ושנקבע שלגביהן אין חובת דיווח.

חשיבות הדיווח למיסוי מקרקעין בגין הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 שנחתם חשוב ממספר טעמים ובשל העובדה כי מדובר בעסקת נטו בה היזם משלם את כל עלויות העסקה של בעלי הדירות, כולל מס שבח ככול שישנו.

תחילה, הדיווח ותשלום המסים בעבור הדירה חשוב בשל תוקפו של הסכם התמ"א שמטיל על היזם חובה לבצע את פעולת הדיווח ולשלם את העלויות שנגזרות מכך. בהסכמי תמ"א רבים נהוג לצור כרית ביטחון לטובת בעלי הדירות באמצעות ערבות מסים שתונפק על ידי היזם.

 

בהמשך, הדיווח ותשלום המסים רלוונטי ביחס ליציבות העסקה אשר נדונה במאמר זה מספר פעמים. כל יזם מחויב מכח הוראות חוק שחלות על הסכמי המכר לרשום את זכויות הרוכש בדירה בתוך פרק הזמן שנקבע לכך.

טופס 50 לפרויקט נמנה על המסמכים שחובה עלינו לבדוק את קיומם עוד במסגרת הבדיקות המקדמיות והראשוניות שמבוצעות בנוגע לפרויקט, ובכלל זאת חשיבותו מתחדדת לאור תיקון מספר 85 לחוק מיסוי מקרקעין שמחייב חברה יזמית להמציא אישור מס שבח או טופס 50 לפרויקט עד למועד בו הרוכש נדרש לשלם 85% משווי העסקה.

לגבי הגשת הצהרת רוכש במסגרת הדיווח למיסוי מקרקעין בגין רכישת הזכות, החשיבות שבקבלת אישור מס רכישה המופנה ללשכת רישום המקרקעין נכתבו מספר מאמרים באתר, ועריכת שומה עצמית למס הרכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה או רגילה.

דבר נוסף שצריך לוודא הוא ששולמו כל ההיטלים, האגרות והמסים לרשות המקומית שבשטחה נמצא הפרויקט ושאין חיובים נוספים בהיטל השבחה, אגרות תיעול, ביוב וכיו"ב.

12. סוג הבטוחה שמסופקת לרוכש הדירה:

 

כמו בכל הסכם מכר סוג הבטוחה שתסופק לרוכש מכח ובהתאם להוראות חוק המכר דירות משפיעה רבות על מאפייניה של העסקה ועל יכולתו של הרוכש לעמוד בהתחייבויותיו. שכן, בפרויקטים בהם ניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה מתגלים לא אחת קשיים בהוצאת משכנתא.

בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק מבנים יזמים רבים נתקלים בהתנגדות עיקשת ונחרצת לכך שרוכשי הדירות יקבלו בטוחה מסוג הערת אזהרה שתירשם על המקרקעין. לדידם של בעלי הדירות, הם מעדיפים שיינתן ליווי בנקאי לפרויקט אשר ינוהל על ידי חשבון בנקאי סגור ושיהיה מעקב אחר הניהול הכלכלי של הפרויקט.

 

עם זאת, בשל העלויות הגבוהות של הבנק המלווה יזמים רבים מנסים להתחמק מכך.

נכון להיום, מסופקות לרוכשי הדירות שתי בטוחות עיקריות – ערבות חוק מכר (ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, קרן ייעודית וכו') או הערת אזהרה. היות שנושא זה זכה לתשומת לב מספקת במספר מאמרים לא נרחיב בו יתר על המידה.

עם זאת, נוסיף ונציין, שבהסכמי תמ"א חל הצורך לוודא כי אין ליזם מגבלה על מכירת הדירות ושניתן למכור את הדירה נשוא העסקה.

13. מהן הביטחונות והערבויות שניתנו לבעלי הדירות בפרויקט?

 

כשם שישנם הבדלים בין פרויקט לביצוע תמ"א 38/1 מסוג הריסה ובניה לבין תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, כך ישנם גם הבדלים ביחס לביטחונות ולערבויות שמסופקים לכל אחד מהפרויקטים הללו.

 

ניתן להגדיר את הערבויות והביטחונות כסוג של "הטבות" שאותן מקבל רוכש הדירה למרות שהן אינן קשורות לדירתו או לעסקה שעליה הוא חותם.

כך למשל, אין לרוכש הדירה זכות להפעיל את ערבות הביצוע שניתנה לפרויקט אם הבנייה אינה מתקדמת, אך הוא נהנה מזכותם של בעלי הדירות לעשות כן.

 

זהו גם הדין לגבי ערבות הבדק שנמסרת לבעלי הדירות מהסכם התמ"א עם סיום העבודות ומסירת הדירות והרכוש המשותף לידיהם, וכן לערבות הרישום שמונפקת לאחר מכן.

לכן, רוכשי דירות אולי אינם זכאים לרשת הגנה רחבה כל כך למקרה בו היזם לא ימלא אחר חובותיו, אבל בכל מקרה בו יבוצע שימוש באותן הגנות הם ייהנו מכך.

14. חלוקת נטל התשלומים של הבית המשותף בין בעלי הדירות בסיום הפרויקט?

 

 

למרות שניתנה לנושא זה התייחסות בסעיף 3 לעיל שעוסק בקבלת עותק של הסכם התמ"א, מדובר בנושא חשוב שראוי להתייחסות נפרדת ואשר ניתן להרחיב עליו במילים ללא סוף. נרקע לחשיבותו של הנושא נובע מכך שבלא מעט בניינים שמבוצע בהם פרויקט תמ"א 38 ישנן אוכלוסיות חלשות שלא יכולות להרשות לעצמן את עלויות התחזוקה של בניין חדש.

 

אוכלוסיות אלו כוללות אנשים מבוגרים שמתכלכלים מקצבת זקנה, נכים שלצערנו שהקצבה מאפשרת להם לחיות בדוחק ועוד מקרים מכמירי לב.

כדי שביצועו של הפרויקט יתאפשר, חל הצורך "לבוא לקראת" אותה אוכלוסייה ולהטיב עמה, כך שהפרויקט יורגש כמה שפחות בכיסה. במסגרת זו, נהוג להחיל על אותם בעלי דירות תשלום נמוך לוועד הבית, השתתפות בהוצאות הבית המשותף וכו'.

בחלק אחר של המקרים, וללא כל קשר למצב הכלכלי, מפרידים בין הוצאות שונות של הבית המשותף כמו מכפילי חניה שיהיו בשימוש של רוכשי הדירות בלבד וכו'.

 

יש לשים לב שמדובר ברשימה חלקית בלבד של נושאים ושיש נושאים נוספים שצריך לבדוק ברכישת דירה בפרויקט מכח תמ"א 38, כגון: בדיקות מקדמיות שיש לבצע לפני כל רכישת דירה מקבלן, בדיקה של בקשת הרכשת שעליה חותמים, תחולתן של הוראות חוק המכר דירות וחוק המכר הבטחת השקעות על הסכם המכר, סעיפים הקשורים להפרה, מועד מסירת הדירה ומנגנון הפיצויים שיוחל במקרה של איחור, ביצוע תיקוני תקופת הבדק והאחריות בגין ליקויים שיתגלו לאחר המסירה, הימצאותם של מתקנים שונים כמו חדר טרנספורמציה, חדר מכונות, חדר גז, דר זבל, ירידה לחניון, מתח חשמל גבוהה בקרבת הדירה וכו'.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

 

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 

עו"ד כפיר חיון - 0509-9-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmaiil.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com