לייעוץ משפטי בעניין היתרי בנייה  ניתן לפנות למשרדנו

 נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

היתר בנייה:

היתר בנייה:

"מסמך שניתן ע"י הרשות המקומית המתיר את הבנייה" (הגדרת היתר עפ"י הפסיקה"). ראוי לציין כי, ההגדרה אינה מדויקת, שכן ישנם גופים נוספים בעלי סמכות מבחינה משפטית לתת היתר. אולם, לגופים אלו אין מספיק כח אדם המאפשר להם לתת היתר. לכן, כיום מי שנותן בפועל היתר זוהי הוועדה המקומית, אך גם לוועדה מחוזית ו- לועדות ערר יש סמכות כזו. מבלי שניתן היתר אי אפשר להתחיל בבנייה, אפילו אם שולמו כל אגרות וההיטלים. על היתר הבנייה חותמים . לצדם חותם גם . מנהל אגף רישוי הוא הגורם הדומיננטי ולכן יתר החותמים הנ"ל בודקים לפני האם הוא חתם, אפילו שזוהי רשות.

 

מהן הפעולות הטענות היתר? - סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה מגדיר מהן הפעולות הטעונות היתר, כך:

145. (א)  לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:

(1)   התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;

(2)   הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;

בפסקה זו –

"שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;

"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

(3)   כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית.

כמו כן, במסגרת תיקון 100 לחוק התכנון והבנייה, הוסדרה האפשרות כי הוועדה המקומית תיתן היתר בתנאים מכח סעיף 145.

(א3)(3) לחוק התכנון והבנייה, כמפורט להלן:

(3)   מהנדס הוועדה יבדוק אם בקשה להיתר שהוגשה עומדת בתנאים המוקדמים לקליטתה, יודיע על החלטתו בדבר עמידת הבקשה להיתר בתנאים מוקדמים אלה למבקש ההיתר, ואם מצא שהיא עומדת בהם – יקלוט את הבקשה;

בנוסף, נקבע כי מוסד תכנון לא ייתן היתר, מכוח תכנית שהופקדה אחרי ט' בטבת תשנ"ו (1 בינואר 1996) אלא אם כן אושרה למקרקעין, שלגביהם מבוקש ההיתר, תכנית הקובעת הוראות בכל אלה:

(1)   פירוט יעודי הקרקע;

(2)   חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, אם אלו לא נקבעו בתשריט חלוקת קרקע;

(3)   קווי הבנין, מספר הקומות או גובה הבנינים;

(4)   שטחי הבניה המותרים."

 

תוקף היתר בנייה:

בעבר תוקפה של החלטת וועדה לתת היתר הייתה שנה, אך כיום תוקף ההיתר תקף שנתיים. כלומר, יש להוציא היתר בתוך שנתיים ממועד החלטות הוועדה (תקנה 46 לתקנות רישוי בניה).מרגע שניתן היתר בנייה תוקפו יפה ל- 3 שנים. בעקבות תיקונים האריכו בעבר ל- 5 שנים, אולם התוקף קוצר ל- 3 שנים. עם זאת, לפי תקנה 59 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) לוועדה מקומית סמכות להאריך מטעמים מיוחדים ל- 6 שנים,כדלהלן:

תוקפו של היתר

 59.     (א)  תקופת תוקפו של היתר היא שלוש שנים מיום שניתן; רשות הרישוי רשאית, מטעמים מיוחדים שיירשמו, לקבוע להיתר תקופת

תוקף ארוכה יותר, שלא תעלה על שש שנים, אם ראתה כי היקפה ומורכבותה של העבודה או הבנייה המותרת על פיו מצדיקים זאת.

           (ב)  ניתן היתר לביצוע העבודה בשלבים, יושלם השלב הראשון בתקופה הנקובה בתקנת משנה (א) והעבודה כולה תושלם בתוך

תקופה ארוכה יותר שתקבע רשות הרישוי.

           (ג)   לא הוחל בעבודה או בבנייה במועד כאמור בתקנת משנה (א), ואם ההיתר הוא לשימוש או לשימוש חורג, לא הוחל בשימוש,

בתוך שנה מיום מתן ההיתר, יפקע ההיתר.

           (ד)  הופסקה העבודה או הבנייה בטרם הושלמה לתקופה העולה על שנה, יפקע ההיתר.

 

היתר בנייה פוקע ב- 2 מקרים:

  1. לא התחילו בבנייה בתוך שנה ממועד קבלת היתר.

  2. התחילו בבנייה אך הפסיקו אותה לתקופה שמעל שנה. מטרת התקנות הנ"ל נועדה לצמצם את תקופת הבנייה על מנת להפחית הפגיעה בסביבה.

 

 

חידוש היתר אינו הליך מורכב, אך עלותו נאמדת ב- 10% מהסכום ששולם בעבור ההיתר הראשון. תנאי חידוש ההיתר קבועים בתקנה 60 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), ואילו עלות החידוש מוסדרת בתקנה 1.0.16בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), כך:

חידוש או הארכת היתר

 60.     (א)   מוסד התכנון שנתן את ההיתר יחדש או יאריך את תוקפו של היתר, לבקשת בעל ההיתר, לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים.

           (ב)   לא יחודש או יוארך תוקפו של היתר אם קיימת מניעה לפי דין למתן ההיתר במועד חידושו או הארכתו.

           (ג)   חל שינוי בזהות בעל היתר או בעל זכויות במקרקעין, רשאית רשות הרישוי, לבקשת בעל ההיתר החדש או בעל הזכויות החדש,

 להנפיק את ההיתר המחודש או המוארך על שם בעל ההיתר החדש או בעל הזכויות החדש.

           (ד)  גרמו שריפה, הרס או אירוע אחר נזק לבניין, ועל פי חוות דעת המהנדס, הבניין ניתן לשיקום לפי ההיתר שעל פיו הוקם, תחדש

 רשות הרישוי את ההיתר לבקשת בעל ההיתר אם אין מניעה תכנונית לכך, ובלבד שתנאי ההיתר אינם סותרים את הדין, לרבות  הוראותיה של תכנית החלה על המקום, ויחולו הוראות חלק ה'; חל שינוי בבעלות או בזכויות במקרקעין, יוצא ההיתר המחודש על  שם הבעל או בעל הזכויות החדש במקרקעין.

חידוש ההיתר תק' תשס"ז-2006

1.00.16 (א) בעד חידוש היתר ישלם בעל ההיתר 10% מסכום האגרה שנקבעה לגבי ההיתר המקורי, ובלבד שהתשלום לא יפחת מהאגרה המינימלית הקבועה בפרט 1.00.8.

           (ב)  בעד חידוש היתר בנסיבות האמורות בתקנה 20א(ה) ישלם בעל ההיתר 50% מסכום האגרה ששולמה בעד מתן ההיתר המקורי.

           (ג)   הוחל בעבודה שלגביה ניתן היתר אך היא לא הושלמה בתוך תקופת תוקפו, פטור בעל ההיתר מכל תשלום בעד חידוש ההיתר.

 

שטחים הכלולים בהיתר הבנייה (תקנות התו"ב חישוב שטחים):

  1. שטח עיקרי: מגורים, מסחר, בידור, תעשייה, מלאכה, בתי מלון, נופש וספורט, בנייני ציבור וכדומה.

  2. שטח שירות: מקלט, מערכות טכניות ומתקני שירות, אחסנה, חניה, מבואות וחדרי מדרגות, קומת עמודים מפולשת, מעברים ציבוריים שרוחבם עולה על 1.5 מ' וכדומה. אין צורך לזכור את כל שטחי השירות, אך בתקנות יש הגדרה מדויקת לכך.

  3. שטחים שאינם נחשבים: שטחים הניתנים לשילוב בנוסף לשטח העיקרי והשירות.

  • פתח ברצפה העולה על 0.5 מ"ר.

  • בליטות בקיר החיצוני החורגות בפחות מ - 0.5 מ' שאין בהן המשך לחלל הפנימי של הבנין.

  • פרגולה עד 50 מ'.

  • מרפסות פתוחות עד 12 מ"ר.

  • בבנין הכולל מעטפת כפולה: לא יבוא השטח הנוצר ממנה במניין השטחים המותר ובלבד שהמרווח הפנימי שנוצר אינו עולה על 0.9 מ'.

  • שטח עליית גג הנמוך מ - 1.80 מ'.

תיקון או שיפוץ מבנה:

תיקון ושיפוץ מבנה מצריך קבלת היתר בעת ביצוע עבודה רחבה או מצומצמת. בעבר לכל רשות היו נהלים משלה, אולם לאחר שתוקנו תקנות הפטור שקבעו כי כל שיפוץ טעון היתר, אלא אם השינוי הוא באותו מיקום, גודל וגוון. לכן, בחינת הצורך בהיתר בעת ביצוע עבודות שיפוץ תיעשה בכפוף לבדיקת בתנאים הנ"ל אשר מוסדרים בתקנות הפטור כך:

(א)    החלפת רכיב בבניין הניתן להחלפה ברכיב אחר בעל מידות זהות, כגון רעפים, חלונות, צנרת מים, כבלי חשמל, כבלי תקשורת וכן

החלפת חיפוי אבן בחזיתות במבנה פשוט פטורה מהיתר, ובלבד שהרכיב שיוחלף יהיה באותו מיקום.

(ב)    נקבע בהיתר או בהנחיות המרחביות כי רכיבים אלה יהיו בגוון, מחומר או במרקם ייחודי, בתנוחה או בכל תנאי אחר בקשר עם החלפת

רכיבים בבניין, יותאם הרכיב המוחלף לתנאי ההיתר לבניין או להנחיות המרחביות, לפי המאוחר מבין השניים.

(ג)    על אף האמור, החלפת רכיב העשוי אסבסט כהגדרתו בחוק למניעת מפגעי אסבסט מותנית בכך שיוחלף ברכיב שאינו עשוי אסבסט,

ובקבלת היתר עבודת אסבסט מאת הממונה לפי החוק למניעת מפגעי אסבסט, למעט לגבי עבודה פטורה מהיתר לעבודת אסבסט לפי תקנות למניעת מפגעי אסבסט.

 

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com